Ce este un credit ipotecar reglabil (ARM) - definiție, avantaje și contra

Un tip de împrumut care a devenit recent popular este ARM sau rata ipotecară ajustabilă. La acest împrumut, rata dobânzii începe foarte scăzută și se ajustează în timp în funcție de un indice de dobândă, cum ar fi LIBOR (rata interbancară oferită din Londra). De obicei, rata dobânzii se ajustează deoarece se adaugă o marjă la orice rată curentă.

ARM pot fi foarte potrivite în anumite situații și pot invita excluderea în altele. Prin urmare, este esențial să înțelegeți caracteristicile lor unice și să luați în considerare riscurile pe termen lung, pe lângă recompensele pe termen scurt pe care le oferă acest tip de împrumut.

Poate cele mai importante considerente referitoare la un ARM vizează dacă există o perioadă a ratei dobânzii fixe, pe ce indice se bazează rata, cât de des se ajustează rata și dacă există rate de dobândă sau plafoane de plată.

Perioada ratei dobânzii fixe

Cea mai comună ipotecă cu rată ajustabilă se numește „ARM hibrid”, în care o rată a dobânzii specifică este garantată să rămână fixă pentru o anumită perioadă de timp. Adesea, această rată inițială este mai mică decât ceea ce altfel puteți obține într-un împrumut fix tradițional de 30 de ani.

De exemplu, un ARM 3/1 sau un ARM 5/1 vor oferi o rată a dobânzii fixă timp de trei sau cinci ani. Cu toate acestea, perioada fixă poate varia foarte mult, de la o lună până la zece ani și este limitată doar de ceea ce va permite creditorul. În general, cu cât este mai scurtă perioada fixă, cu atât rata dobânzii va fi mai mică în acest timp.

Pentru mulți oameni care își refinanțează ipoteca sau se mută la fiecare câțiva ani, un ARM poate fi o modalitate eficientă de a plăti mai puțin dobândă decât ar fi posibil cu un împrumut standard de 30 de ani. Mai mult decât atât, această perioadă fixă vă poate oferi timp să evaluați ce direcție se orientează ratele dobânzilor și să decideți când sau dacă să refinați. Acestea fiind spuse, majoritatea oamenilor aleg să refinanțeze sau la sfârșitul perioadei de rată fixă.

Modul în care se calculează noua rată a dobânzii

Rata dobânzii dvs. ipotecare se va ajusta în funcție de un indice specific al ratei dobânzii și de marja creditorului.

Indicele ratei dobânzii

Înmormântat undeva în documentele pentru fiecare credit ipotecar ajustabil, veți găsi indicele pe care se va baza ajustarea ratei dobânzii. Un indice este un indicator general al ratelor dobânzilor curente, cum ar fi rata curentă a obligațiunilor Trezoreriei sau rata dobânzii pe care băncile o plătesc la depozitele lor (COFI).

Când rata dobânzii va crește, acești indici vor crește. De asemenea, atunci când ratele dobânzii scad, acești indici vor scădea. Cu toate acestea, deși fiecare indice va urma tendința generală, este posibil să nu urmărească exact ratele medii curente ale dobânzii.

margine

Marja este procentul adăugat la index pentru a determina noua rată a dobânzii și, în general, este cuprinsă între 2% și 4%. De exemplu, dacă indicele este în medie de 4% și marja dvs. de 3%, rata dvs. se va ajusta la 7%. Marja index plus este denumită în mod tehnic „rata complet indexată”, dar majoritatea oamenilor o numesc doar rata dobânzii.

Se adaugă marje, astfel încât creditorul să facă un profit, deoarece indicii utilizați în mod obișnuit au rate foarte mici. Mărimea marjei dvs. poate depinde și de creditul dvs.; cu cât creditul este mai bun, cu atât marja este mai mică. Din cauza marjei, ratele dobânzilor vor trebui, în mod obișnuit, să scadă (în comparație cu momentul în care ai luat contractul de împrumut) pentru a vedea o rată a dobânzii echivalentă sau redusă după ce ARM-ul se va regla.
Când comparați ARM-urile, rețineți că cel cu cea mai mare marjă nu este neapărat cel care pierde. Acest lucru se datorează faptului că poate utiliza un indice care este în general mai mic sau are o volatilitate mai mică. De exemplu, unele credite ipotecare vor baza rata dobânzii pe COFI (Indicele costurilor fondurilor), care tinde să crească și să scadă mai puțin decât alte rate. În schimb, unele ARM folosesc LIBOR, care tinde să fie puțin mai mare. Uitați-vă unde a fost indicele ARM în ultimii câțiva ani, pentru a vă face o idee despre locul în care va putea fi dobânda dvs. în viitor..

Cât de des se ajustează rata dobânzii?

Odată ce rata dobânzii se ajustează, trebuie să știți cât de des se va schimba înainte. Cu alte cuvinte, când se va regla data viitoare? Cunoașterea acestui lucru este crucială nu numai pentru a vă ajuta să faceți un buget, ci și pentru a determina când este momentul să refinanțați.

Pentru a ști când se va întâmpla acest lucru, priviți al doilea număr al ARM-ului hibrid. De exemplu, știți deja că un ARM 3/1 se va regla pentru prima dată după trei ani. Cu toate acestea, al doilea număr indică faptul că se va ajusta o dată în fiecare an după aceea. Acestea fiind spuse, există unele ARM-uri care se vor ajusta la fiecare doi ani, șase luni sau chiar în fiecare lună după ajustarea inițială - deși acesta din urmă este mai puțin obișnuit.

Este rata dobânzii sau plata plafonată?

Un plafon al ratei dobânzii sau a plății înseamnă că poate urca doar o anumită sumă într-o anumită perioadă de timp. De fapt, există diferite tipuri de plafoane care sunt concepute pentru a împiedica plata sau rata dobânzii să crească drastic într-o perioadă scurtă de timp, chiar dacă rata dobânzii a crescut..

Rata dobânzii Cap

Capacele dobânzii sunt în două arome: capace de viață și capace de ajustare periodică.

Un plafon de viață împiedică rata dobânzii să depășească o anumită rată (această limită poate fi destul de mare).
Un capac de ajustare periodică împiedică rata să crească prea mult într-o perioadă de timp specificată. De exemplu, rata dobânzii dvs. poate fi limitată la câștigarea a 0,5% pe an, indiferent cât a crescut indicele. Cu toate acestea, unele ARM-uri nu vor pune o limită la prima ajustare, ci vor face ajustări ulterioare.

Un element important este că, dacă indicele crește mai mult decât valoarea plafonului într-un an, rata dobânzii poate continua să se ajusteze anul următor, chiar dacă indicele nu s-a mișcat de la ajustarea anterioară.

Deci, în exemplul de mai sus, să ne imaginăm că indicele a crescut cu 1,5% într-un an, dar rămâne la acel nivel pentru următorii ani. În anul 1, rata dobânzii dvs. crește 0,5% sau suma pe care o va permite plafonul dvs. de ajustare periodică. Apoi, în anii doi și trei, rata dobânzii va crește 0,5% până când rata dobânzii dvs. se va potrivi cu indicele plus valoarea marjei.

Etajul ratei dobânzii

Unele ARM au o rată a dobânzii „etaj” sub care rata nu poate merge. Cu alte cuvinte, chiar dacă ratele dobânzilor scad substanțial, noua dvs. rată ar putea să nu scadă deloc. Acest lucru se datorează faptului că „etajul” ar putea fi rata dobânzii efectivă în perioada determinată sau rata dobânzii la care s-a ajustat prima dată. Verificați cu atenție documentele pentru a vedea dacă aveți o rată a dobânzii care va crește doar.

Capacele de plată

Ca și plafonul ratei dobânzii, un plafon de plată împiedică plata dvs. să crească prea mult în același timp. Limitele de plată vor fi în sume în dolari (de exemplu, plata dvs. lunară poate crește doar 200 USD în fiecare an) sau un procent (de exemplu, plata dvs. lunară poate crește doar cu 10% în fiecare an).

Mai mult, noua dvs. plată va fi comparată cu plata din anul precedent, nu cu originalul. De exemplu, dacă plafonul dvs. de plată este de 10% în fiecare an și ați plătit inițial 1.000 USD / lună, plata ajustată ar putea crește la cel mult 1.100 USD în primul an, 1.210 dolari în al doilea și 1.331 USD în al treilea.

Limitele de plată funcționează, de obicei, independent de plafoanele de dobândă. Așadar, chiar dacă rata dobânzii crește substanțial, asta nu înseamnă neapărat voința dvs. de plată. În ceea ce privește partea flip, totuși, datorați totuși acea dobândă și va fi asigurată echilibrului ipotecar. Aceasta este cunoscută sub denumirea de amortizare negativă (vezi mai jos).

De fapt, poate nici nu-ți dai seama că se întâmplă. Dar, dacă rata dobânzii dvs. crește și plata dvs. nu, soldul creditului dvs. va crește probabil în loc să scadă în fiecare lună. Unele ARM poartă o clauză care va înlătura total plafonul de plată atunci când soldul creditului curent depășește soldul inițial al creditului cu o anumită sumă. Acest lucru duce adesea la un salt mare de plată. Pentru a evita această situație, consultați lunar contul dvs. de credit ipotecar pentru a vă asigura că soldul creditului dvs. nu crește și că plata dvs. corespunde dobânzii care vi se percepe.

Diferite tipuri de ARM

Pe lângă ARM hibrid, există și alte tipuri mai puțin obișnuite. Dacă nu sunt înțelese, acestea pot avea consecințe grave asupra sănătății financiare, creditului și calității generale a vieții.

1. ARM-uri numai pentru interese

Un ARM doar cu dobândă vă permite să plătiți doar dobânda aferentă împrumutului în fiecare lună, fără a plăti vreun capital. Aceasta scade plata, dar nu face nimic pentru a vă ajuta să construiți capitaluri proprii sau să vă apropiați mai mult de proprietatea directă a casei. Acest tip de împrumut este adesea folosit de investitorii care nu intenționează să păstreze locuința mult timp sau de proprietarii care se așteaptă să-și permită mai bine casa în câțiva ani.

Cu toate acestea, asumarea unui astfel de împrumut poate fi o afacere riscantă, deoarece majoritatea creditelor ipotecare numai din dobânzi se resetează și necesită să plătiți și capitalul. Când se întâmplă acest lucru, desigur, plata crește dramatic. Dacă aveți sau aveți în vedere un astfel de împrumut, înțelegeți cum și când se adaptează pentru a fi amortizat integral.

2. Ipoteci de amortizare negativă

„Amortizarea negativă” este un termen de lux pentru o ipotecă în care plătiți mai puțin decât dobânda datorată în fiecare lună. Înseamnă că soldul creditului dvs. crește, deoarece la soldul împrumutului se adaugă dobândă neplătită. Aceste tipuri de credite ipotecare au fost în mod obișnuit abuzate în perioada de boom a locuințelor, deoarece plățile sunt în mod clar scăzute.

Cu toate acestea, dacă soldul împrumutului devine prea mare, ipoteca se va reseta, iar plățile vor sari dramatic. Înainte de boom-ul locuințelor, majoritatea creditelor ipotecare cu amortizare negativă erau folosite doar de investitori sau de flippers. Aceste împrumuturi sunt pur și simplu o rețetă pentru dezastru pentru majoritatea proprietarilor de case.

3. Ipoteci cu opțiune de plată sau cu plata pe plată

Ipoteca „pick-a-pay”, cunoscută și sub denumirea de ipotecă cu opțiune de plată, este un tip destul de nou de împrumut care pare adaptat pentru a crea probleme. Aceste credite ipotecare au fost foarte populare atunci când prețurile la locuințe au crescut dramatic, deoarece au permis oamenilor să intre în mai multe case pentru mai puțini bani. Majoritatea acestor împrumuturi oferă mai multe opțiuni de plată în fiecare lună și atâta timp cât plătiți cel puțin cea mai mică plată, nu veți fi implicit.

În mod obișnuit, puteți alege între plata tuturor dobânzilor plus o parte din principal, plata doar a dobânzii sau plata unei sume mai mici decât dobânda acumulată în acea lună. Vă puteți imagina că majoritatea oamenilor aleg cea mai mică plată, ceea ce înseamnă că dobânda neplătită poate determina creșterea substanțială a soldului împrumutului în timp. Apoi, odată ce soldul împrumutului ajunge la un anumit punct (adesea cu 20% mai mult decât soldul inițial), ipoteca se va reseta, iar plățile vor crește dramatic.

Creditele ipotecare cu plată au fost adesea vândute unor persoane cărora nu li s-a comunicat faptul că plata plății minime va determina creșterea soldului creditului. Deși aceste tipuri de credite ipotecare pot fi un instrument excelent pentru investitori, de obicei nu sunt potrivite pentru persoanele care intenționează să fie în casa lor mult timp. Dacă aveți un credit ipotecar cu opțiuni de plată diferite în fiecare lună, citiți cu atenție documentația de împrumut și declarația dvs. ipotecară pentru a determina cât trebuie să plătiți pentru a menține soldul creditului în scădere în loc să crească.

Pro și contra ARM-urilor

Aceste argumente pro și contra se aplică în general majorității ARM-urilor, dar examinați-vă documentele cu atenție pentru a confirma dacă se aplică sau nu la împrumutul pe care îl considerați.

avantaje

Costuri de închidere mai mici. Un beneficiu semnificativ pentru ARM este că acestea sunt adesea mai ieftine decât o ipotecă cu o rată a dobânzii fixă permanent.
Dobânda fixă inferioară. Dacă ARM are o perioadă cu o rată a dobânzii fixă, rata este de obicei mai mică decât rata pentru o ipotecă cu dobândă fixă permanentă.
Perioada generoasă de dobândă fixă. Deoarece mulți oameni nu păstrează nici măcar aceeași ipotecă timp de cinci ani, un ARM 5/1 poate să vă ofere mult timp pentru a vinde sau refinanța locuința dvs. fără ca rata inițială să se ajusteze. Aceasta înseamnă că puteți economisi bani în avans la costuri de închidere mai mici și în timp, prin rate ale dobânzii mai mici - mai ales dacă mediul ratei dobânzii rămâne scăzut sau scade.
Te ajută să te califici pentru o casă mai mare. Deoarece plata inițială este adesea mai mică decât cea a unei ipoteci cu o rată fixă permanentă, poate fi mai ușor să se califice pentru un împrumut mai mare. Mulți oameni care obțin un ARM sunt cumpărători pentru prima dată care se așteaptă să câștige mai mulți bani în cinci ani decât acum. De fapt, un ARM poate fi un pas important în proprietatea casei, deoarece este relativ scăzut și ușor de calificat pentru.

Dezavantaje

Lipsa de consecvență în plăți. Odată ce rata se ajustează, aceasta poate îngreuna bugetarea, mai ales dacă rata se ajustează în fiecare lună sau șase luni.
Ratele dobânzilor ar putea crește. Într-un ARM hibrid, rata dobânzii în perioada fixă este adesea artificială scăzută. Așadar, chiar dacă ratele nu se schimbă mult, plata dvs. ar putea crește în continuare atunci când rata dobânzii este resetată. Dacă ratele dobânzii ar crește, rata dvs. ar putea crește până la valoarea plafonului dvs., ceea ce, în unele cazuri, ar putea duce la amortizarea negativă.
Ați putea renunța la o rată a dobânzii fixă scăzută. Deși rata dobânzii la un ARM va fi inițial mai mică decât cea a unei ipoteci fixe de 30 de ani, aceasta se va reseta. Dacă ratele dobânzilor cresc înainte de a refinanța, puteți pierde 30 de ani de o rată a dobânzii mai mică.
Este mai probabil să aveți probleme ascunse. Din păcate, furnizorii de credite ipotecare s-au dovedit a nu fi cel mai etic grup și au tendința de a abuza de anumite credite ipotecare, cum ar fi ARM-urile. Cu alte cuvinte, va trebui să vă asigurați că nu vă lipsește nimic în tipăritul fin și că înțelegeți termenii împrumutului cum ar fi modul în care funcționează marja, plafonul de plată și dobânda și planul de dobândă. Mulți proprietari de locuințe s-au trezit în apă caldă și chiar în faliment din cauza acestui tip de împrumut.

Cuvânt final

Ipotecile cu rate reglabile au crescut foarte mult în popularitate în ultimii câțiva ani, în principal din cauza costurilor și a ratelor dobânzii mai mici. Cu toate acestea, și ei au fost grav abuzați. Totuși, o ipotecă cu rată ajustabilă, adaptată pentru a vă potrivi și nevoilor dvs. financiare poate fi foarte benefică, atât timp cât sunteți conștienți de toți termenii ipotecii..

Mai mult, atunci când alegeți orice credit ipotecar și, în special, un ARM, luați în considerare situația și intenția dvs. personală. De exemplu, dacă aștepți să locuiești în casa ta timp de mai mulți ani și ratele dobânzilor sunt la valori minime, este posibil ca un ARM să nu aibă sens pentru tine. Sigur, veți economisi niște bani în primii ani, dar șansele sunt că veți plăti mai mult printr-o rată a dobânzii mai mare la refinanțare.

Faceți timp pentru a înțelege și compara cumpărăturile pentru credite ipotecare și rețineți ce caracteristici sunt cele mai importante pentru dumneavoastră. Verificați întotdeauna documentația creditului cu atenție înainte de semnare pentru a vă asigura că obțineți ipoteca potrivită și pentru a evita capcanele și greșelile scumpe.

Ați ales să mergeți cu un credit ipotecar ajustabil? De ce sau de ce nu?