Ce este o evaluare la domiciliu - Lista de verificare a sfaturilor și proceselor

Din păcate, rezultatul unuia dintre cei mai importanți factori, evaluarea la domiciliu, nu este un lucru pe care îl poți controla. Cu toate acestea, este important să aveți o înțelegere completă a evaluării de domiciliu înainte de a începe procesul de achiziție sau refinanțare a unei ipoteci.

Care este evaluarea la domiciliu?

O evaluare la domiciliu este o evaluare a proprietății dvs. realizată de un evaluator autorizat „expert” atribuit cazului dvs. de către o bancă sau o altă instituție de creditare (în general la întâmplare, pe baza noilor reglementări bancare). Evaluatorii de acasă vă vizitează proprietatea pentru a evalua starea spațiului și pentru a face un inventar al caracteristicilor acestuia.

Evaluatorul ia în considerare factori printre care:

• Starea locuinței
• Dimensiunea locuinței
• Mărimea lotului de proprietate
• Calitatea amenajării
• Numărul de dormitoare, băi și camere
• Calitatea luminii și a priveliștilor
• Numărul de șeminee
• Adăugarea unei piscine
• Calitatea subsolului (indiferent dacă este finisat sau neterminat)
• Detaliile de finisare în casă (cum ar fi blaturi din granit, podele din lemn de esenta tare și corpuri de iluminat)

Evaluatorul cercetează proprietățile vândute recent în zona dvs. cu caracteristici similare cu casa dvs. potențială, numite „comparabile”. Evaluatorul contabilizează apoi diferențele dintre casa ta și comparabile pentru a ajunge la o estimare a valorii casei tale. De exemplu, dacă evaluatorul dvs. a ales o proprietate de patru dormitoare pentru a se compara cu casa dvs. cu trei dormitoare, evaluatorul ar putea scădea 10.000 USD din prețul de vânzare al celor patru dormitoare pentru a ține cont de această discrepanță. Cu toate acestea, dacă casa dvs. are un șemineu și camera cu patru dormitoare nu, evaluatorul ar putea adăuga 2.000 USD la evaluarea dvs. pentru a compensa.

Mărimea, numărul dormitorului, băile suplimentare și un subsol final au cel mai mare impact asupra unei evaluări. Caracteristici, cum ar fi calitatea blatului, finisaje de lux și îmbunătățiri cosmetice au un impact mai mic.

În general, un evaluator îți garantează proprietatea împotriva a cel puțin 5 sau 6 comparabile („comps”) pe scurt), deși acea listă poate ajunge până la 10. . În mod ideal, toate calculatoarele sunt vânzări recente (în ultimele câteva luni) care ajută la protecția împotriva fluctuației condițiilor de piață. Execuțiile comerciale și vânzările scurte nu sunt de obicei incluse în calcul, deși pot exista excepții dacă se întâmplă că locuința dvs. se află într-o zonă cu excludere.

După ce s-au făcut toate adăugările și scăderile necesare pentru a ține cont de discrepanțele dintre casa ta și calculatoare, evaluatorul ajunge la o valoare estimată a noii tale case.

De ce sunt necesare evaluări la domiciliu?

O bancă dorește să aibă o estimare foarte fiabilă a valorii unei locuințe atunci când vă împrumută banii pentru a cumpăra sau refinanța. De exemplu, dacă nu sunteți un negociator calificat și ați oferit 400.000 USD pentru o casă de 200.000 USD, puteți conta pe bancă care respinge cererea de împrumut. Împrumutul mai mult decât o casă este în valoare înseamnă că banca nu are suficiente garanții pentru a vă garanta împrumutul. Dacă ar trebui să vă confruntați cu închiderea în acest caz, banca nu va putea să vă vândă proprietatea pentru suma totală a împrumutului pe care vi l-a furnizat.

Pe baza valorii recomandate de către un evaluator, este posibil să aveți șansa - în cazul unei evaluări scăzute - să strângă mai mulți bani sau să vedeți dacă vânzătorul ia o ofertă mai mică pentru a finaliza împrumutul.

Evaluările la domiciliu sunt exacte?

Ca orice evaluare, evaluarea la domiciliu nu este o știință exactă. Băncile nu vor obține niciodată o valoare obiectivă a proprietății dvs., deoarece niciuna nu există. Deși o evaluare poate fi cea mai bună soluție, cu siguranță nu este una perfectă.

Manipulare

Evaluatorilor care lucrează regulat cu anumite bănci li se poate spune ce trebuie să evalueze o proprietate pentru a putea trece împrumutul. Dacă acești evaluatori doresc afaceri repetate, ar putea urma instrucțiunile băncii pentru a se asigura că împrumutul este aprobat. Deși au fost introduse reglementări începând cu 2008 pentru a preveni practici de acest fel, există întotdeauna posibilitatea coluziunii între bănci și evaluatori la domiciliu, deci verificați referințele și adresați-vă cât mai multe întrebări posibile pentru a vă asigura că întregul proces este de mai sus..

variabile

Peste 60% din evaluări supravalorizează în mod semnificativ proprietatea evaluată, potrivit unui studiu realizat de The New York Times. O casă poate avea un lot fermecător, neregulat; altul poate fi mai mare, dar are mai puțin caracter. O bucătărie poate avea cele mai fine marmură și granit, în timp ce alta poate fi construită din piese antice rare.

Judecarea valorii comparative în cazuri ca acestea este o sarcină dificilă. În cel mai bun caz, similitudini există pe o piață și un evaluator le caută pentru o comparație inexactă, dar onestă. În cel mai rău caz, nu există suficiente comparabile, iar evaluatorul se bazează doar pe conjectură.

Înainte de a închide propria casă în aprilie 2012, am avut două evaluări efectuate într-o perioadă de trei săptămâni (am schimbat băncile în timpul procesului), iar rezultatele erau mai mari de 100.000 USD. Deși acest lucru se datora în mare parte locației și caracteristicilor unice ale casei mele, din păcate experiența mea nu a fost unică. Mulți cumpărători de locuințe vă pot spune povești similare despre subiectivitatea evaluărilor de locuințe, ceea ce face ca perspectiva de a solicita o ipotecă să fie oarecare neliniștitoare.

Ce se întâmplă dacă evaluarea este inexactă?

Dacă nu sunteți nemulțumit de o evaluare, puteți solicita oa doua evaluare prin intermediul unor creditori. De exemplu, împrumuturile FHA permit acest lucru. În cazul unui împrumut convențional, puteți solicita oa doua evaluare dacă primul evaluator nu a fost familiarizat cu zona dvs. În mod alternativ, puteți compila o listă a propriilor dvs. comparabile și puteți solicita subscriitorului din împrumut să-l revizuiască împreună cu evaluarea.

Cuvânt final

Pentru a vă proteja împotriva subiectivității procesului de evaluare, dețineți o carte în mână: agentul dumneavoastră imobiliar. Dacă ați lucrat cu un broker pe parcursul procesului de ofertă și negociere, puteți fi sigur că brokerul vrea să câștige un comision. Solicitați ca brokerul dvs. să întocmească o listă independentă de calcule pentru a le trimite evaluatorului evidențiind asemănări favorabile cu casa dvs. potențială. Evaluatorii care lucrează în afara pieței pot primi asistență. Deoarece procesul este subiectiv, la fel de bine puteți face ceea ce puteți pentru a profita de el.

Ați făcut o evaluare la domiciliu? Credeți că a fost corect?