Ce este un împrumut pentru construcții de locuințe - proces și cum se pot califica

Un credit ipotecar standard nu îl va reduce - dar puteți fi eligibil pentru un tip special de împrumut cunoscut sub numele de împrumut pentru construcții.

Ce este un împrumut pentru construcții?

Un împrumut pentru construcții este de obicei un împrumut pe termen scurt utilizat pentru a plăti costurile construirii unei case. Poate fi oferit pentru un termen stabilit (de obicei în jur de un an) pentru a vă oferi timpul pentru a vă construi casa. La sfârșitul procesului de construcție, când casa este terminată, va trebui să obțineți un nou împrumut pentru a plăti împrumutul pentru construcție - acesta este uneori numit „împrumut final”.

În esență, acest lucru înseamnă că trebuie să refinanțați la sfârșitul mandatului și să vă înscrieți într-un împrumut cu totul nou la alegere (cum ar fi o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani), care este o opțiune de finanțare mai convențională pentru casa dvs. recent finalizată.

Calificarea pentru un împrumut pentru construcții

Băncile și creditorii ipotecari sunt adesea mincinoase pentru împrumuturi pentru construcții din mai multe motive. O problemă majoră este aceea că trebuie să ai multă încredere în constructor. Banca sau creditorul împrumută bani pentru ceva ce trebuie fi construită, cu presupunerea că va avea o anumită valoare atunci când va fi terminată.

Dacă lucrurile nu merg bine, de exemplu, dacă constructorul face o muncă slabă sau dacă valorile proprietății scad - atunci s-ar putea dovedi că banca a făcut o investiție proastă și că proprietatea nu valorează la fel de mult ca împrumutul.

Pentru a încerca să se protejeze de acest rezultat problematic, băncile impun deseori cerințe de calificare stricte pentru un împrumut pentru construcții. Acestea includ de obicei următoarele dispoziții:

1. Trebuie să fie implicat un constructor calificat. Un constructor calificat este un antreprenor general autorizat, cu o reputație consacrată pentru construirea de case de calitate. Aceasta înseamnă că este dificil să găsiți o instituție care să vă finanțeze proiectul dacă intenționați să acționați ca antreprenor general sau dacă sunteți implicat într-o situație de proprietar / constructor.
2. Creditorul are nevoie de specificații detaliate. Aceasta include planuri, precum și detalii despre materialele care urmează să fie utilizate în casă. Constructorii adesea alcătuiesc o listă cuprinzătoare a tuturor detaliilor (uneori numită „carte albastră”); detaliile includ, în general, totul, de la înălțimea plafonului până la tipul de izolație pentru locuințe care trebuie utilizat.
3. Valoarea de origine trebuie estimată de un evaluator. Deși poate părea dificil să aprecieze ceva care nu există, creditorul trebuie să aibă un evaluator să ia în considerare cartea albastră și specificațiile casei, precum și valoarea terenului pe care este construită casa. Aceste calcule sunt apoi comparate cu alte case similare cu locații similare, caracteristici similare și dimensiuni similare. Aceste alte case se numesc „comps”, iar o valoare evaluată este determinată pe baza calculatoarelor.
4. Va trebui să plătiți o sumă mare. În mod obișnuit, 20% este minimul pe care trebuie să îl acorde pentru un împrumut pentru construcții - unii creditori necesită până la 25%. Acest lucru vă asigură că sunteți investiți în proiect și nu veți pleca doar dacă lucrurile nu merg bine. Acest lucru protejează, de asemenea, banca sau creditorul în cazul în care casa nu se dovedește a fi atât de mult pe cât se așteptau.

Cu condiția să îndepliniți toate aceste criterii și să aveți un credit bun, ar trebui să puteți beneficia de un împrumut pentru construcții. În general, creditorii necesită, de asemenea, informații cu privire la veniturile dvs. (pentru a fi siguri că vă puteți permite plățile ipotecare) și casa actuală, la fel cum ar face cu orice tip de credit ipotecar standard.

Cum funcționează împrumuturile pentru construcții

După ce v-ați calificat și ați fost aprobat pentru un împrumut pentru construcții, creditorul începe să plătească banii pe care i-au convenit să vă împrumute. Cu toate acestea, ei nu vor doar să îi ofere constructorului numerar în același timp. În schimb, este stabilit un program de tragere la sorți.

atrage

Draw-urile sunt intervale desemnate la care constructorul poate primi fonduri pentru a continua cu proiectul. Pe durata întregii construcții pot exista mai multe trageri. De exemplu, constructorul poate primi primii 10% la închiderea împrumutului și următorii 10% după ce lotul este lichidat și fundația este turnată. Următorul flux de bani poate veni după încadrarea casei și apoi plata ulterioară după ce casa este sub acoperiș și sigilată.

Numărul de trageri și suma fiecăruia este negociat între constructor, cumpărător și bancă. În mod obișnuit, prima tragere provine din plata anticipată a cumpărătorului (deci banii cumpărătorului sunt cei mai expuși riscului). De asemenea, este obișnuit ca banca să solicite o inspecție în fiecare etapă înainte de a elibera banii către constructor. Acest lucru ajută la asigurarea faptului că totul este pe cale și că banii sunt cheltuiți așa cum trebuie.

Odată ce toate extragerile au fost achitate și casa este construită, cumpărătorul trebuie să obțină împrumutul final pentru a plăti creditul pentru construcție..

Rata împrumutului pentru construcție

Cu un împrumut pentru construcții, la fel ca în cazul tuturor celorlalte împrumuturi, trebuie să plătiți dobândă pentru banii împrumutați. De obicei, împrumuturile pentru construcții sunt împrumuturi cu rată variabilă, iar rata este stabilită la o „răspândire” la rata primă. În esență, aceasta înseamnă că rata dobânzii este egală cu prima plus o anumită sumă. Dacă rata primă este de 3%, de exemplu, iar rata dvs. este prim-plus-unu, atunci plătiți o dobândă de 4% (ceea ce s-ar ajusta pe măsură ce rata primei se modifică).

În multe cazuri, împrumuturile pentru construcții sunt, de asemenea, înființate ca împrumuturi numai pentru dobândă. Aceasta înseamnă că plătiți doar dobândă pentru banii pe care i-ați împrumutat în loc să plătiți orice parte din soldul principal al împrumutului. Acest lucru face ca plata creditelor pentru construcții să fie mai posibilă.

De asemenea, plătiți doar pentru suma care a fost plătită deja. De exemplu, dacă împrumutați 100.000 de dolari și numai primii 10.000 de dolari au fost plătiți, plătiți dobândă doar pentru primii 10.000 de dolari și nu pentru cei 100.000 de dolari. Trebuie să efectuați plăți lunare pentru acest împrumut - la fel ca în cazul unui împrumut convențional - deci plățile lunare ar trebui să înceapă scăzute atunci când a fost împrumutată doar o sumă mică și să crească treptat pe măsură ce mai mulți bani sunt plătiți constructorului..

Dezavantaje

Împrumuturile pentru construcții fac posibilă construirea unei case atunci când altfel s-ar putea să nu poți face acest lucru. Construirea unei case poate fi o experiență excelentă dacă doriți să proiectați ceva unic sau specific nevoilor dvs. și nevoilor familiei voastre. Cu toate acestea, există și un risc semnificativ mai mare atunci când achiziționați împrumuturi pentru construcții decât achiziționarea unei case existente.

Unele dintre riscurile potențiale includ:

1. Locuința nu va fi finalizată în grafic și în buget. Dacă casa dvs. nu este finalizată conform programului, poate fi necesar să plătiți costuri suplimentare pentru cazarea de închiriere sau să plătiți două credite ipotecare mai mult decât era de așteptat, deoarece nu veți putea muta. În unele cazuri, plata finală pentru construcția dvs. împrumutul va deveni scadent și va trebui să plătiți o taxă pentru a prelungi acest împrumut - cel puțin până la terminarea casei și veți putea refinanța un împrumut final.
2. Când va fi terminat, casa nu va merita cel puțin cât costă construirea. Ați putea întâmpina această situație nefericită dacă constructorul face o treabă slabă sau dacă piața de locuințe în general se estompează. În acest caz, trebuie să veniți cu bani în plus atunci când vine timpul să refinanțați împrumutul pentru construcție într-un împrumut final.
3. Nu veți putea beneficia de un împrumut final. Dacă venitul sau creditul dvs. se schimbă drastic, este posibil să nu puteți beneficia de un împrumut final - iar acest lucru poate crea o problemă semnificativă, întrucât împrumuturile pentru construcții nu sunt menite să fie permanente. Când proiectul este finalizat, soldul are a fi achitat. Este, în esență, o ipotecă balonată, ceea ce înseamnă că plătiți dobânzi în timpul proiectului, cu întregul sold datorat la final. Dacă nu puteți refinanța să plătiți întregul sold - și creditorul refuză să extindă împrumutul pentru construcții pentru a vă permite să refinanțați cumva - puteți ajunge să pierdeți noua casă în excludere dacă nu puteți efectua plata.

Cuvânt final

Dacă sunteți dispus să vă asumați riscurile unui împrumut pentru construcții și aveți perna financiară disponibilă pentru a vă ajuta prin denivelările din drum, un împrumut pentru construcții poate fi alegerea potrivită, astfel încât să vă puteți construi casa de vis..

Cu toate acestea, dacă sunteți doar în căutarea unui loc unde să trăiți, dacă nu aveți fondul de urgență pentru a face față unor situații de blocare a clădirilor sau dacă sunteți nervos de procesul de construire a locuințelor, atunci puteți fi mai bine să alegeți să cumpărați pur și simplu un locuință existentă folosind un împrumut convențional. Cantarirea cu grija a riscurilor si beneficiilor este importanta, astfel incat sa stii ca alegerea pe care o faci este cea potrivita pentru tine.

Ați luat vreodată un împrumut pentru construcții? Cum a fost experiența ta??

(credit foto: Bigstock)