Ar trebui să vă vindeți casa sau să o închiriați? - Lucruri de luat în considerare

Marea întrebare este ce să faci cu proprietatea atunci când te muți. Ești mai bine să îți păstrezi vechiul loc ca închiriere, sau vânzarea are mai mult sens? În timp ce închirierea vă permite să vă plătiți ipoteca sau să câștigați puțini bani în fiecare lună, de asemenea, există o cantitate corectă de risc și complicații fiscale adăugate..

De ce vă închiriați casa?

Când un chiriaș vă plătește chiria, puteți utiliza cecul pentru a vă acoperi ipoteca lunară. Într-un anumit sens, chiriașul vă plătește pentru a câștiga capitaluri proprii în casa dvs. Odată ce creditul ipotecar este achitat, puteți păstra orice chirie lunară ca venit.

Închirierea casei dvs. vă poate diversifica investițiile și fluxurile de venituri, permițându-vă să vă reduceți riscul financiar. De exemplu, dacă ți-ai pierde locul de muncă, ai avea totuși un venit din închiriere. Sau, dacă descoperiți că economiile la pensie sunt insuficiente, aveți o parte din imobilele pe care le puteți vinde.

Costurile închirierii

Când calculați costul închirierii unei case, luați în considerare aceste cheltuieli potențiale:

Plata ipotecii. Luați în considerare atât plățile de dobânzi, cât și plățile principale.
Taxe de proprietate. Acestea variază în funcție de zonă, dar așteptați să plătiți până la 2% din valoarea casei dvs. pe an.
Primele de asigurare ipotecară. Dacă plata în avans este mai mică de 20% din valoarea casei dvs., așteptați-vă să plătiți prime de asigurare ipotecară.
Asigurarea proprietarului. Aceasta acoperă daunele chiriașului și vă protejează dacă cineva este rănit pe proprietatea dvs. de închiriere. Conform HouseLogic, asigurarea proprietarului este de obicei cu 15% până la 20% mai mult decât asigurarea proprietarilor de case.
Taxe HOA. Aceste plăți sunt necesare dacă casa sau apartamentul dvs. aparține unei asociații.
Reparații și Înlocuiri. Ferestrele, ușile, pereții, covoarele, acoperișurile și aparatele majore trebuie reparate sau înlocuite.
întreținere. După plecarea unui chiriaș, costurile comune includ vopseaua exterioară, vopseaua interioară și curățarea covoarelor. Aproape întotdeauna va trebui să curățați covorul între chiriași și poate fi necesar să atingeți și vopseaua interioară. Pictura exterioară este mai rară - așteptați-vă să pictați la fiecare cinci ani.
Publicitate și istoric de închiriere Verificări ale chiriașilor. Puteți face reclamă gratuit pe site-uri web cum este Craigslist, dar așteptați să plătiți în jur de 100 USD dacă doriți să difuzați un anunț de ziar. VeriFirst raportează că un istoric de închiriere a documentelor de evacuare și un istoric de plăți de închiriere costă între 5 și 10 dolari.
Taxe de contabilitate și gestionare a proprietății. Firmele de administrare a proprietăților încasează de obicei aproximativ 10% din veniturile dvs. din închiriere. De asemenea, așteptați-vă să plătiți minimum 200 USD anual pentru un CPA pentru a vă pregăti declarația de impozit personal și de închiriere.

HouseLogic oferă o fișă de lucru gratuită pentru a vă ajuta să estimați costul închirierii casei.

Rentabilitatea închirierii

Puteți obține o estimare destul de exactă a veniturilor potențiale din chirii verificând postările din cartierul dvs. Piața imobiliară online Zillow folosește date MLS și o formulă proprie pentru a estima valorile chirii pe anumite locuințe. Rentometer oferă un serviciu similar. Puteți, de asemenea, să discutați cu un agent imobiliar local sau cu o companie de administrare a proprietăților sau să verificați Craigslist pentru a vedea care este rata în zona dvs..

De asemenea, luați în considerare tendințele istorice de închiriere pentru regiunea dvs. - dacă sunteți într-un oraș care se confruntă cu creșteri de prețuri de închiriere, veniturile dvs. din închiriere ar putea depăși în curând cheltuielile dvs. Serviciile precum Rent Jungle vă pot arăta tendințele specifice de prețuri de închiriere pentru zona dvs..

Ca în orice afacere, veniturile dvs. trebuie să depășească costurile pentru a fi rentabile. Din fericire, costurile pe care le suportați pentru a închiria casa sunt deductibile din impozit, ceea ce reduce valoarea impozitului pe venit pe care trebuie să îl plătiți pe chiriile primite și vă crește numerarul de acasă.

Dacă veniturile din chirie depășesc imediat cheltuielile, acesta este un semn bun. Cu toate acestea, chiar dacă nu obțineți imediat un profit, nu vă blocați. Este posibil ca ratele de închiriere să fie mici în acest moment sau să plătiți încă o ipotecă grea. Potrivit Reuters, Maryland CPA, Jerry Gross, estimează că de obicei aveți o investiție solidă dacă veniturile inițiale din chirie acoperă cel puțin 80% din costurile de închiriere imediată..

Calcularea rentabilității

Un calculator de închiriere precum cel de la All Property Management poate oferi o perspectivă asupra rentabilității pe termen lung a închirierii tale. Trebuie doar să introduceți detalii despre prețul chirii, ratele dobânzii ipotecare, soldul ipotecar, plăți, impozite pe proprietate, asigurare, taxe de asociere și cât timp intenționați să dețineți proprietatea. Apoi, calculatorul oferă un grafic detaliat al fluxurilor de numerar preconizate. Contabilizează toate costurile și variabilele mici, cum ar fi posturile vacante, taxele de administrare a proprietății, costurile de întreținere, costurile de vânzare și ratele de impozitare.

Alături de rentabilitate, calculatorul proiectează și valoarea viitoare a casei sau a proprietății dvs. de închiriere. Atunci când evaluați rezultatele calculatorului, fiți conștienți de valoarea timpului în care se află banii. Poate fi interesant să te gândești că locuința ta ar putea valora milioane în 30 de ani, dar acum un milion de dolari la 30 de ani nu este de 1 milion de dolari astăzi. De fapt, presupunând o inflație de 2%, un calculator de valoare actuală estimează că 1 milion de dolari în 2045 valorează doar 552.000 USD în 2015.

Chirie vs. Vânzare - Considerații

Înainte de a trage declanșatorul în orice mod, luați în considerare situația dvs. financiară, starea pieței locuințelor și orice ordonanțe de stat sau locale care vă afectează drepturile de proprietar..

1. Prețul de vânzare și câștigurile de capital

Dacă nu sunteți mulțumit de valoarea actuală a casei dvs., închirierea casei poate oferi un venit în timp ce așteptați creșterea valorii de acasă. Dacă locuințele se apreciază rapid în zona dvs., poate fi deșteptat să așteptați.

Din nefericire, această tactică se poate antrena dacă aștepți prea mult pentru a vinde. După ce închiriați locuința mai mult de trei ani, nu o mai puteți revendica drept reședința dvs. principală. Aceasta înseamnă că sunteți pasibil de impozit pe vânzarea reședinței. Când vindeți o casă care nu este reședința dvs. principală, trebuie să plătiți impozitul pe câștigurile de capital pentru orice profit, care variază de la 0% la 20%, în funcție de pachetul dvs. fiscal. Cu toate acestea, atunci când vindeți reședința primară, puteți exclude 250.000 USD din câștigurile de capital (sau 500.000 USD dacă sunteți un cuplu căsătorit) atunci când vindeți.

Pentru ca casa ta să poată fi calificată ca reședință primară, trebuie să fi locuit acolo timp de doi din ultimii cinci ani. Dacă v-ați greșit vânzarea, puteți sfârși datorând zeci de mii de dolari în câștiguri de capital după vânzarea închirierii.

2. Impozitul pe veniturile din chirii

La fel ca salariile dintr-un loc de muncă sau dividendele din stoc, sunteți evaluat impozitul pe venit pentru orice venit pe care îl obțineți din închiriere, în funcție de cota dvs. fiscală obișnuită. Din fericire, puteți compensa toate costurile asociate cu închirierea casei. De exemplu, dacă venitul dvs. brut din închiriere pentru anul este de 40.000 USD, dar ați suportat cheltuieli de închiriere de 30.000 USD, veți fi taxat doar cu 10.000 USD.

Alături de deducerea cheltuielilor cu numerar, puteți solicita, de asemenea, o deducere pentru cheltuielile cu amortizarea. Această cheltuială fără numerar vă permite să deduceți lent suma plătită pentru achiziționarea casei. De asemenea, dacă aveți o pierdere din chirie, puteți folosi această pierdere pentru a compensa o parte din venitul dvs. dacă venitul brut ajustat este mai mic de 150.000 USD. Solicitați un CPA pentru mai multe detalii despre deducerea pierderilor sau amortizării.

3. echitate

Singurul mod în care mulți proprietari pot veni cu un avans pentru următoarea lor casă este să încasați capitalul pe care l-au pus în cel pe care îl dețin deja. Poate familia ta să se răstoarne suficient pentru a pune 20% în următoarea casă fără a-l vinde pe cel existent? Luați în considerare acest lucru cu atenție înainte de a decide să închiriați.

4. Cheltuieli

Sperăm că vă puteți menține casa închiriată de cele mai multe ori și să acoperiți majoritatea sau toate plățile ipotecare. Cu toate acestea, ar trebui să fiți pregătit pentru cel mai rău caz: plata ipotecelor duble pentru închiriere și reședința personală. Chiar și fără chiriaș, mai suportați anumite cheltuieli de închiriere, inclusiv taxe de asigurare, întreținere, publicitate, juridice și contabile.

În multe domenii, este destul de dificil și consumă timp să evacuezi un chiriaș care nu plătește chiria. Dacă aveți un chiriaș care nu va plăti sau cauzează daune semnificative locuinței, este posibil ca închirierea dvs. să nu reușească să obțină profit pentru câteva luni. Cu taxele judiciare, onorariile avocaților, reparațiile, cheltuielile de curățare și chiria pierdută, Screening-ul locatarului din Star Point estimează că evacuarea unui chiriaș costă în medie aproximativ 3.000 USD.

Dacă cumpărați o altă reședință, creditorul pentru casa dvs. viitoare determină acest risc în calculele sale. Lending Tree raportează că creditorii iau în considerare doar 75% din veniturile închiriate anticipate atunci când determină raporturi datorie-venit. Dacă închirierea casei îți crește raportul dintre datorii și venituri, s-ar putea să nu te califici pentru un împrumut cât mai mare pe noua casă, așa cum ai fi sperat.

5. Timpul și stresul

A fi proprietar poate fi consumator de timp și de a scăpa emoțional. Sunteți responsabil pentru publicitate, afișarea casei și efectuarea de verificări de fond pentru a obține casa închiriată. Trebuie să efectuați apeluri de la chiriași, să gestionați întreținerea și reparațiile și să faceți față oricăror urgențe. Deși puteți angaja o firmă de administrare a proprietăților pentru a face acest lucru pentru dvs., așteptați-vă să încarce cel puțin 10% din veniturile dvs. din închiriere.

6. Probleme la distanță

S-ar putea să gestionați singuri o casă de închiriere dacă sunteți în același oraș sau județ, dar gestionarea unei închirieri la distanță este o altă poveste. Deși costurile de călătorie pentru a vizita închirierea dvs. - cum ar fi cheltuielile cu kilometrajul, biletele de avion, tariful de taxi, hotelul și costurile alimentare - sunt deductibile din taxe, acestea reduc rapid profitul dvs. de închiriere. Are mai mult sens să angajezi o companie de administrare a proprietăților pentru a trata problemele de zi cu zi și potențialele situații de urgență. De asemenea, trebuie să angajați personal de reparație și întreținere pentru lucrări minore (cum ar fi curățarea și vopsirea covoarelor) pe care altfel le-ați putut finaliza.

7. Drepturile chiriașului și restricțiile de închiriere

Fiecare stat are propriul său set de legi de chiriași, și unele orașe au și ordonanțe locale. Aceste reguli pot guverna cum și când puteți evacua chiriașii, când puteți accesa proprietatea de închiriere, cât puteți crește chirii și când trebuie să returnați depozitele. Puteți găsi reguli de stat pe site-ul dvs. de afaceri pentru consumatorii de stat și puteți căuta coduri municipale ale orașului prin Municode.

Aceste reglementări pot afecta serios rentabilitatea investiției dvs. de închiriere. Unele zone favorizează proprietarii, în timp ce altele acordă chiriași drepturi extinse. De exemplu, controlul chiriei din San Francisco interzice proprietarilor să crească chirii mai mult de 1% sau 2% pe an.

Dacă doriți să vă închiriați condominiul, consultați mai întâi asociația de proprietari de case despre eventualele restricții. Un număr scăzut de unități ocupate de proprietari poate reduce valoarea unei asociații de apartamente, astfel încât multe comisii limitează cantitatea de unități închiriate la un moment dat.

Cuvânt final

Închirierea unei case, ca multe strategii de investiții, este un risc. Dacă valoarea casei dvs. se apreciază în timp, chiriile continuă să crească și puteți păstra casa închiriată, proprietatea dvs. poate oferi un profit fantastic asupra investiției. Cu toate acestea, dacă chiriile scad în zona dvs., valoarea locuinței dvs. nu crește atât de repede așa cum vă așteptați, sau aveți chiriași care nu plătesc, s-ar putea să nu fie o investiție grozavă. Asigurați-vă că aveți o cantitate corectă de numerar disponibil pentru a acoperi situațiile de urgență și discutați cu un planificator financiar înainte de a lua decizia.

V-ați gândit să investiți în imobiliare?