Cum să obțineți un împrumut ipotecar dacă sunteți pe cont propriu cu venituri fluctuante

Cu toate acestea, dacă sunteți proprietar de afaceri sau sunteți angajat independent, calificarea pentru finanțarea proprietății nu este la fel de simplă. Indiferent de veniturile dvs., noile reglementări federale impun persoanelor care desfășoară activități independente să sară printr-o serie de cercuri pentru a obține împrumuturi la domiciliu, ceea ce înseamnă că poate trebuie să vă gândiți în afara casetei pentru a găsi finanțarea de care aveți nevoie.

Noi reglementări pentru finanțări calificate

După ce bule imobiliare din SUA au izbucnit în 2008 - declanșând o criză de credit și o recesiune devastatoare - Guvernul Federal a aruncat o privire asupra practicilor de creditare ipotecară și a stabilit că ceva trebuie să se schimbe. Ca urmare a acestor schimbări, consumatorii au găsit imediat din ce în ce mai dificil să obțină finanțare la domiciliu.

Regulamentele sunt încă în vigoare. În 2014, Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor a stabilit standarde pentru „creditele ipotecare calificate” ca parte a reformelor de creditare Dodd-Frank. Potrivit New York Times, aceste împrumuturi sunt adesea dificile să obțină aprobarea pentru dacă nu lucrați un loc de muncă convențional.

Cu toate acestea, piața este dominată de ele. Acestea sunt considerate de guvern ca fiind solide și corecte atât pentru consumatori, cât și pentru creditorii deopotrivă. Și, în plus, companiile ipotecare sunt extrem de motivați să le ofere, deoarece acest lucru le protejează împotriva recurgerii legale în cazul în care un împrumut nu este valabil..

Pentru a obține o ipotecă calificată, trebuie să aveți următoarele:

Verificarea veniturilor. Nu este suficient să ai un cont bancar captusit - trebuie să demonstrezi că ai un flux constant de venituri. Dacă sunteți plătit sporadic, dar în bucăți mari, aceste câștiguri de plată sunt de obicei în medie pe parcursul a doi ani, pentru a oferi creditorilor o bună idee de a vă lua acasă lunar..
Gradul de îndatorare. Rata dvs. datorie-venit nu poate depăși 43%. În scopul calificării ipotecare, această cifră este calculată prin împărțirea datoriei dvs. lunare recurente la venitul dvs. mediu lunar recurent. Desigur, acest lucru este problematic dacă ați luat împrumuturi pentru a începe sau a vă sprijini afacerea.
Doi ani de declarații fiscale personale și de afaceri pentru angajații independenți. Din păcate, eliminările fiscale s-ar putea întoarce pentru a scoate o bucată uriașă din veniturile dvs. calificate atunci când toate acestea sunt spuse și făcute, motiv pentru care creditorii vor să vă revizuiască profiturile complete. De exemplu, să zicem că veniturile din activități independente au fost de 75.000 USD pe an în ultimii doi ani, dar compensațiile pentru afaceri au fost de 50.000 USD în fiecare an. Creditorii privesc acest lucru ca un venit anual de 25.000 de dolari - ceea ce ar îngreuna calificarea pentru mare parte din orice.
Analiza tendințelor de venit. Fii pregătit să explici scăderea veniturilor. Chiar dacă veniturile dvs. arată bine când sunt mediate peste doi ani, trebuie să explicați tendințele în scădere înainte de a vă califica.
Active financiare și istoric suplimentar. Companiile ipotecare își doresc adesea să ai un punctaj de credit de cel puțin 640 pentru a te califica pentru un împrumut FHA (împrumut asigurat de Autoritatea Federală pentru Locuințe), dar scorul tău trebuie să fie mai aproape de 700 pentru un împrumut convențional. Depunerea totală necesară variază de la aproximativ 3% la 20% din prețul locuinței, în funcție de produsul ipotecar (împrumuturile FHA necesită de obicei o plată mai mică decât împrumuturile convenționale). Plățile în avans pot fi foarte dificile dacă veți investi activele lichide în afacerea dvs..

Toate aceste cerințe pot face mult mai dificil să găsești finanțare dacă ești angajat independent sau proprietar de afaceri, chiar dacă ești grozav de bani și ai economii semnificative.

Alternative la finanțarea proprietăților tradiționale

Chiar dacă se pare că n-ai putea niciodată să deții propria proprietate din cauza noilor reglementări pentru împrumuturi calificate, nu se pierde nimic. Alte opțiuni pot face posibilă găsirea unei finanțări pentru locuințe.

1. Asistență din partea membrilor familiei

Deși cu siguranță nu este o opțiune pentru toată lumea, unii angajați care se angajează pe cont propriu se bazează pe membrii familiei pentru împrumuturi la domiciliu. Să presupunem că sunteți angajat independent timp de un an și câștigați un venit bun, dar nu puteți asigura un produs ipotecar calificat, deoarece nu aveți doi ani de venit stabil. În această situație, membrii familiei cu venituri solide (și un șir puternic de generozitate) pot fi dispuși să vă co-semneze împrumutul. Proprietatea vă aparține și faceți plăți cu ipoteca, dar membrii familiei dvs. vă garantează împrumutul.

Unele companii ipotecare vă permit chiar să refinați proprietatea în numele dvs. odată ce aveți dovezile necesare doi ani. Bineînțeles, această opțiune se poate dovedi problematică pentru dinamica familiei dacă afacerea dvs. merge spre sud sau implicit vă împrumutați împrumutul, deci răsfățați-l cu precauție.

2. Finanțarea vânzătorului

Vânzătorii care dețin proprietatea directă pot alege să ofere finanțare pe cont propriu, fie pentru că piața este slabă (nu pot găsi un cumpărător), fie sunt interesați să producă un flux de venituri din investiția lor. Condițiile unui împrumut sunt scrise într-un bilet la ordin, iar plățile dvs. lunare se duc direct către vânzător.

Aceste aranjamente au, de obicei, o rată a dobânzii mai mare decât împrumuturile bancare, dar pot reduce costurile generale eliminând comisioanele de origine ipotecară și alte comisioane de creditare. Trebuie să fii pregătit să explici vânzătorului de ce ești un candidat de încredere atunci când nu erai un candidat suficient de puternic pentru un împrumut bancar tradițional. În aceste cazuri, o plată considerabilă, un cont bancar mare și fluxuri de venituri puternice pot vorbi pentru dvs..

3. Închiriere în proprietate

O proprietate închiriată poate fi o opțiune bună dacă așteptați dovada de doi ani de venit înainte de a obține un produs ipotecar calificat. În aceste acorduri, încheiați un contract de închiriere și plătiți o chirie la fel cum ați face pentru orice proprietate de închiriere. Cu toate acestea, chiria este de obicei un pic mai mare decât valoarea de piață, iar acest „plus” se îndreaptă către construirea unei plăți anticipate pe care o puteți utiliza la sfârșitul termenului de închiriere pentru a cumpăra proprietatea. Dacă alegeți să nu cumpărați casa la finalul contractului de închiriere, acest excedent rămâne de obicei cu proprietarul.

Avantajul acestei opțiuni este să vă economisiți plata în avans pentru o perioadă de un an sau doi ani, să vă construiți afacerea, să vă recuperați veniturile și să faceți față oricăror alte probleme care vă pot bloca de la un produs ipotecar calificat, cum ar fi creditul necorespunzător..

4. Conturi de investiții sau polițe de asigurare

Dacă aveți conturi de pensionare sau polițe de asigurare, este posibil să puteți împrumuta contra lor. Cu toate acestea, toate opțiunile următoare necesită să vă construiți contul de pensionare sau polița de asigurare a valorii în numerar înapoi la dimensiunea anterioară, dacă nu doriți să schimbați beneficiile pe care urmează să le ofere. De asemenea, nu uitați că pierdeți din câștiguri atunci când banii dvs. de pensionare sunt folosiți pentru o casă, mai degrabă decât să li se permită să crească în conturi.

Asigurare de viata
Dacă dețineți o poliță de asigurare de viață în valoare de numerar, cum ar fi o poliță de viață întreagă sau de viață universală, este posibil să împrumutați contravalorii acesteia. Pe măsură ce plătiți în poliță de-a lungul timpului, valoarea numerarului se crește pe măsură ce câștigă dividende și dobânzi. Probabil că nici nu va trebui să răspundeți la întrebări cu privire la acordarea unui împrumut, dar aveți nevoie de un plan pentru a-l rambursa (așa cum ați face cu orice împrumut).

În plus, trebuie să vă gândiți mult și la riscurile asociate împrumutului dintr-o poliță de asigurare de viață, în special dacă acest lucru este de neconceput și familia dvs. este lăsată cu un plată mai mică, deoarece valoarea în numerar este legată de un împrumut. Regulile variază în funcție de polița pe care o dețineți, așa că discutați cu compania de asigurare înainte de a lua orice decizie.

IRA
În orice moment, vă puteți retrage contribuțiile dintr-un Roth IRA fără taxe sau penalități. (Dacă aveți vârsta mai mare de 59 1/2 ani, puteți retrage fonduri fără taxe și fără penalități în orice scop.) Cu toate acestea, chiar dacă sunteți mai mic de 59 1/2 și ați contribuit cu mai puțin de 10.000 USD la dvs. Roth, puteți retrage până la 10.000 USD fără taxe sau penalități pentru a-l utiliza pentru achiziționarea, repararea sau remodelarea unei prime locuințe.

Pentru a fi considerat un cumpărător pentru prima dată, nu trebuie să fi deținut o casă în ultimii doi ani. Toate câștigurile retrase trebuie utilizate în termen de 120 de zile, iar aceste venituri trebuie să fi fost în cont timp de cel puțin cinci ani pentru a evita atât o penalitate de retragere anticipată de 10%, cât și impozite pe venit la retragere. Dacă câștigurile au fost în cont mai puțin de cinci ani, nu veți fi evaluat penalitatea de 10%, dar trebuie să plătiți impozitul pe venit obișnuit.

Puteți, de asemenea, să vă retrageți până la 10.000 de dolari dintr-un IRA tradițional, inclusiv SEP-IRA, și să evitați penalitatea de 10% dacă banii sunt folosiți în același scop și sunt cheltuiți în 120 de zile. (Dacă aveți mai mult de 59 1/2, puteți retrage fondurile IRA în orice scop fără penalități.) Cu toate acestea, trebuie să plătiți impozitul pe venit la retragere.

În plus, indemnizația de retragere anticipată de 10.000 USD este o limită de viață la retragerile din orice IRA - inclusiv Roth IRA - pentru cumpărarea (și repararea sau remodelarea) unei prime locuințe. Cu alte cuvinte, suma retragerilor din orice combinație de conturi IRA nu poate depăși 10.000 USD.

401k
În timp ce puteți împrumuta contra 401k, este o opțiune riscantă. Spre deosebire de retragerea de fonduri din 401k dvs. - ceea ce este o idee proastă, dacă nu se face acest lucru în total disperare - un împrumut împotriva celor 401k vă poate aduce numerar până la jumătate din valoarea contului dvs., cu maximum 50.000 USD.

De exemplu, dacă valoarea contului dvs. este de 50.000 USD, puteți împrumuta doar 25.000 USD pentru o plată. Plătești dobândă - dar se plătește înapoi. Cu toate acestea, rata dobânzii este variabilă - în funcție de rata primă - ceea ce ar putea fi o problemă dacă picurile prime depășesc nivelul actual de 3,25%. Deoarece un termen de împrumut de 401k este de obicei de cinci ani (dar unii sunt de până la 15 ani), trebuie să fiți sigur că vă puteți permite plățile lunare pe toată durata. În plus, dacă vă pierdeți locul de muncă, aveți la dispoziție 60 de zile pentru a rambursa împrumutul - în caz contrar, suma neplătită poate fi impozitată ca venit obișnuit și a evaluat o penalitate de retragere anticipată de 10% dacă aveți sub 59 ani și 1/2.

5. Cumpărați produse ipotecare necalificate

Este posibil să găsiți creditorii dispuși să se gândească în afara casetei „ipotecare calificată” dacă demonstrați că sunteți un candidat cu risc scăzut. Produsele ipotecare necalificate includ împrumuturi fără documentație, împrumuturi numai pentru dobândă și împrumuturi cu opțiuni de plată.

Spre exemplu, să spunem că împrumuturile dvs. de afaceri v-au împins peste raportul datorii / venituri pentru o ipotecă calificată. Dacă aveți o reducere de 40%, un scor de credit excelent și câțiva ani de venituri solide, puteți găsi probabil un creditor. Cu toate acestea, din cauza riscurilor legale și financiare ale creditorului asociate cu produsele necalificate, de obicei plătiți o rată a dobânzii mai mare pentru acest tip de produs.

Cuvânt final

Doar pentru că ți-ai urmat visul de a deține o afacere nu înseamnă că trebuie să abandonezi visul de a deține o casă. Chiar dacă trebuie să aștepți doi ani pentru a-ți dovedi în mod adecvat veniturile, timpul pe care îl investești în a te face un candidat bun pentru un împrumut ar putea ajunge să plătească dividende semnificative. Folosește-ți timpul pentru a rezerva bani pentru o plată mai mare și pentru a-ți îmbunătăți scorul de credit, astfel încât să poți să te califici pentru cel mai bun produs acolo, când este momentul să cumperi.

Ce opțiuni suplimentare puteți sugera să găsiți finanțare pentru o casă, menținând în același timp un statut independent?