Ce este un împrumut FHA - cerințe, limite și calificări

Dacă sunteți ca majoritatea americanilor, această tranzacție va reprezenta cea mai mare investiție unică pe care o faceți în viața voastră. De asemenea, este probabil să finanțați achiziția cu un credit ipotecar. Dar creditele ipotecare vin în multe soiuri, cele mai multe dintre acestea nu sunt potrivite pentru situația dvs..

De unde știți ce tip de împrumut este potrivit pentru dvs.? Primul pas este învățarea mai mult despre tipurile comune de împrumuturi.

Această postare va prezenta tot ce trebuie să știți despre împrumutul ipotecar FHA, o alternativă populară la creditele ipotecare convenționale. Există multe subtipuri diferite de împrumuturi FHA, cu limitări și adecvări diferite.

Citește și: Taxe ipotecare pe care nu ar trebui să le plătești

Ce este un împrumut FHA?

Împrumuturile FHA sunt emise de creditorii privați, inclusiv uniunile de credit și băncile tradiționale. Împrumuturile sunt asigurate de către Administrația Federală a Locuințelor și sunt destinate reședințelor ocupate de proprietari, nu proprietăților de închiriere sau caselor de vacanță.

Contrar credinței populare, împrumuturile FHA nu sunt direct obținute de guvernul federal. Cu toate acestea, atunci când un împrumutat implică un credit FHA, polița de asigurare a Administrației Federale a Locuințelor protejează creditorul de pierderile financiare.

FHA a asigurat mai mult de 40 de milioane de împrumuturi imobiliare rezidențiale începând din 1934. Datorită cerințelor de plată reduse (la 3,5% din prețul de achiziție) și a standardelor de subscriere libere pentru debitorii cu credit imperfect (este posibil să se califice cu o sub- Scorul 600 FICO), programul este popular în rândul cumpărătorilor de acasă pentru prima dată, a celor cu economii personale limitate și a debitorilor cu scoruri de credit slabe.

Împrumuturile FHA au unele dezavantaje notabile, inclusiv asigurări ipotecare costisitoare, cum ar fi asigurarea de ipotecă privată sau planurile de protecție a plăților ipotecare. Împrumuturile FHA prezintă, de asemenea, restricții de preț de vânzare, care pot afecta cumpărătorii de pe piețele cu costuri ridicate.

Tipuri de împrumuturi FHA

Împrumuturile ipotecare FHA au mai multe arome diferite, în funcție de vârsta, activele, veniturile și capitalul propriu al locuinței (dacă există).

Împrumut de achiziție cu rată fixă. Cunoscut și ca un credit ipotecar 203b, acesta este cel mai popular tip de împrumut de achiziție FHA. Termenii pot varia, dar cei 15 și 30 de ani sunt cei mai frecventi. Ratele dobânzilor tind să fie mai mici decât ipotecile convenționale comparabile. Împrumuturile ipotecare 203b pot fi utilizate pentru locuințe cu una sau cu patru familii.
Împrumut de achiziție cu rată ajustabilă (ARM). În cadrul Secțiunii 251 Programul ipotecar cu rată ajustabilă, FHA asigură ARM-urile ale căror rate ale dobânzilor pot crește cu cel mult un punct procentual pe an și nu mai mult de cinci puncte procentuale pe termen complet. Împrumutații primesc o notificare privind creșterea ratei în așteptare cu cel puțin 25 de zile înainte de creștere.
Împrumuturi pentru apartamente. Cunoscute sub numele de împrumuturi ale secțiunii 234c, împrumuturile cu asigurare de tip condominium FHA sunt produse cu rată fixă de 30 de ani care finanțează achiziționarea de unități individuale de condominiu în cadrul unor dezvoltări mai mari de patru unități. Nu există o cerință strictă de ocupare, astfel încât debitorii pot utiliza împrumuturi conduse de FHA pentru a câștiga venituri din chirii. Cu toate acestea, în orice dezvoltare dată, cel puțin 80% din împrumuturile asigurate de FHA trebuie să fie acordate deținătorilor de proprietari.
Împrumut securizat de refinanțare. Împrumuturile FHA Secure Refinance sunt concepute pentru a ajuta debitorii care au împrumuturi ipotecare convenționale să refinanțeze ipoteci cu rată fixă, acordate de FHA. Delincvența nu este neapărat descalifică, deși trebuie să rezulte din plăți lunare mai mari pe un ARM convențional. Împrumutații care nu sunt delincvenți pot refinanța orice tip de împrumut convențional. Se aplică cerințe standard de calificare, inclusiv venituri constante, rating de credit acceptabil și raporturi rezonabile datorie-venit.
Ipoteci de conversie a capitalurilor proprii (HECM sau ipotecă inversă). Cunoscută popular ca o ipotecă inversă, un HECM permite persoanelor în vârstă ocupate de proprietari, în vârstă de 62 de ani sau mai mult, să își atingă capitalul propriu și să plătească restul ipotecilor existente fără să efectueze plăți ipotecare lunare sau să se îndepărteze. Pentru persoanele în vârstă cu economii limitate și venituri fixe, HECM sunt surse excelente de numerar fără taxe, deși au consecințe juridice și financiare importante pentru proprietarii și moștenitorii lor.
Împrumut gradat de plată. Cunoscute drept împrumuturi din secțiunea 245, împrumuturile absolvite de plată sunt concepute pentru ocupanții proprietarilor care se așteaptă ca veniturile lor să crească substanțial pe termen mediu - de exemplu, profesioniști aspiranți sau ingineri în etapele ulterioare ale pregătirii. Plățile lunare ale împrumuturilor absolvite pot crește pe parcursul a 5 sau 10 ani, după care rămân constante pentru perioada rămasă. Creșterile anuale variază de la 2,5% la 7,5% la planurile pe 5 ani și de la 2% la 3% la planurile pe 10 ani.
Împrumut pentru capitaluri proprii în creștere - Secțiunea 245a. Intenția programului Împrumut de capitaluri în creștere este similară cu programul de împrumuturi cu plată absolută, cu excepția mai versatil: pot fi aplicate la achiziționarea de locuințe ocupate de proprietari de la o persoană la patru familii, condominii, acțiuni în locuințe cooperatiste și locuințe destinate renovării sau reabilitare. Plățile lunare sunt supuse creșterilor anuale cuprinse între 1% și 5%, iar condițiile de împrumut nu pot depăși 22 de ani.

Ceea ce trebuie să te califici

În timpul procesului de cerere de împrumut FHA, va trebui să oferiți creditorului dvs. următoarele:

Identificare eliberată de guvern, cum ar fi permis de conducere, pașaport sau cod militar
Plătește cioturi (sau copii) cu cel puțin 30 de zile înainte
Situații de venit, cum ar fi formularele W-2 și formularele 1099, pentru ultimii doi ani fiscali
Situațiile bancare și ale contului de investiții (sau copii) pentru cele mai recente două luni

Dacă sunteți independent sau aveți o afacere, va trebui să furnizați și:

O situație de profit și pierdere pentru anul fiscal curent, până la data actuală
Cele mai recente două declarații de taxe, inclusiv toate programele

Costuri de închidere

Ca majoritatea creditelor ipotecare, împrumuturile FHA vin cu o varietate de costuri de închidere. Cheltuielile pot varia semnificativ în funcție de creditor, locația geografică, condițiile pieței și plata anticipată. Vă puteți aștepta să plătiți unele sau toate următoarele costuri de închidere pentru împrumutul dvs. FHA:

Asigurare ipotecară: Împrumuturile FHA necesită o primă de asigurare în avans egală cu 1,75% din suma finanțată - de exemplu, 3.500 USD pentru un împrumut de 200.000 USD. Primele de asigurare ipotecare private (PMI) aflate în derulare, care sunt necesare până la un raport împrumut-valoare (LTV) de 78%, nu sunt luate în considerare în acest articol.
Impozite preplătite pentru proprietăți: În cele mai multe cazuri, trebuie să plătiți în avans impozitele pe proprietate pe care le veți obține între închidere și data următoare de scadență a impozitului. În funcție de valoarea casei dvs., de ratele fiscale locale, data de închidere, acest lucru vă poate stabili sute sau mii de dolari.
Asigurare anticipată pentru pericol: Aceasta acoperă primele de asigurare pentru primii ani de acasă, care pot varia de la câteva sute până la câteva mii de dolari. Cel mai adesea este plătit în afara închiderii, dar va trebui totuși să îl luați în considerare în bugetul dvs..
Sondaj de proprietate: Sondajele de proprietate pot varia în funcție de obiectiv și de exhaustivitate. Un sondaj ipotecar compara pur și simplu descrierea actuală a proprietății cu descrierile anterioare înregistrate și identifică eventualele inexactități. Un sondaj de amplasare implică o inspecție amănunțită la fața locului care localizează cu precizie clădirile, servitutile și monumentele anterioare ale sondajului. Un sondaj de graniță este mai detaliat - identifică colțurile și limitele precise ale proprietății, precum și dovezi de încurajare sau de utilizare adversă. Costurile sondajului variază în funcție de nivelul de detaliu și dimensiunea proprietății, dar multe costă mai puțin de 500 USD. Sondajele de graniță detaliate pot depăși 5.000 USD - deși sondajele de frontieră nu sunt necesare pentru majoritatea tranzacțiilor.
Evaluarea proprietății: Evaluarea proprietății dvs. acordată de creditor verifică dacă casa merită ceea ce cere vânzătorul. Acest lucru reduce riscul creditorului în caz de închidere. Evaluările sunt de obicei obligatorii și costă adesea sub 500 USD.
Inspecție la domiciliu: O inspecție la domiciliu acoperă structura principală a locuinței și orice construcții locuibile. Deși nu este o garanție obligatorie pentru starea locuinței, inspecția poate identifica potențiale pericole de siguranță sau elemente care au nevoie de reparații. În mod obișnuit, inspecțiile nu sunt cerute de către creditori, dar sunt recomandate în special pentru casele mai în vârstă. Așteptați-vă să plătiți între 200 și 500 $ pentru inspecția dvs..
Căutare titlu: Acest pas esențial verifică lanțul de proprietate și proprietatea dvs. pe toată durata existenței sale, asigurându-vă că vânzătorul are dreptul să vândă proprietatea dvs. Așteptați-vă să plătiți oriunde de la 100 la 400 USD.
Titlu asigurare: Asigurarea pentru titlu acoperă costurile de rezolvare a problemelor (cum ar fi drepturile de lege și acordurile latente) descoperite în căutarea titlului și oferă protecție continuă împotriva creanțelor asupra proprietății. Costurile asigurării de titlu variază semnificativ de la stat la stat, dar 1.000 de dolari reprezintă o regulă bună.
Înregistrare și transfer: Fiecare vânzare de locuințe trebuie să fie înregistrată cu jurisdicția în care se află proprietatea - de obicei orașul sau județul. În cele mai multe cazuri, sunt necesare și timbre de transfer (taxe). În funcție de jurisdicție și valoarea proprietății, așteptați să plătiți câteva sute de dolari pentru aceste articole.
Determinări ale inundațiilor și evaluări de mediu: Pentru a plasa casa în zonele actuale de inundații și a stabili dacă este necesară asigurarea inundațiilor, este necesară o determinare a inundațiilor (și, în unele cazuri, monitorizarea continuă a inundațiilor). Aceste articole costă de obicei mai puțin de 100 USD la închidere, deși asigurarea împotriva inundațiilor poate costa substanțial mai mult în mod continuu. În anumite regiuni, sunt necesare alte tipuri de evaluări de mediu - cum ar fi evaluările pericolului de incendiu în California.
Taxa de origine: Taxa de inițiere este adesea folosită ca un preluator pentru a grupa costuri de închidere diverse, cum ar fi comisioanele de curierat, taxele de document, taxele de plată, taxele de avocat și multe altele. Acestea pot depăși 1% din prețul de achiziție, adăugând foarte mult banii necesari la închidere. Dacă nu aveți clar ce este inclus în taxa de origine, cereți creditorului să vă explice fiecare taxă detaliată. Nu fiți timizi în a le contesta pe puncte individuale.

Prin lege, vânzătorului i se permite să plătească până la 6% din prețul de vânzare până la închidere. De obicei, asta este mai mult decât suficient pentru a acoperi costurile de închidere. Pe piețele cumpărătorilor, vânzătorii motivați care doresc să tragă în mii de dolari către costurile de închidere au un timp mai ușor de încheiat tranzacțiile, dar practica este mult mai puțin obișnuită pe piețele vânzătorului.

Diferențe cheie între FHA și ipotecile convenționale

Cerințele de credit sunt Relaxat. Împrumuturile FHA sunt asigurate de guvernul federal. Acest lucru reduce considerabil riscul financiar al creditorilor și le permite să subscrie în mod liber împrumuturile FHA pentru consumatorii cu un credit sub prime - persoane care probabil nu s-ar califica pentru ipotecile convenționale care nu sunt susținute de guvernul S.U.A. Conform The Mortgage Rapports, FHA asigură 96,5% (3,5% în jos) ipotecile pentru cumpărătorii cu scoruri FICO la 580 și 90% (10% mai jos) ipotecile pentru cumpărătorii cu scoruri FICO cât mai mici de 500. În schimb, este greu pentru debitorii cu scoruri FICO sub 680 pentru a asigura ipotecile convenționale cu condiții favorabile.
Prețul de achiziție este supus restricțiilor. Spre deosebire de creditele ipotecare convenționale, care pot fi emise în orice sumă (deși sunt cunoscute drept ipoteci „neconforme” sau jumbo și sunt supuse anumitor restricții peste valoarea de împrumut de 417.000 USD), împrumuturile asigurate de FHA sunt supuse unor limite maxime de valoare care variază în funcție de regiune. Limitele locale se găsesc prin înmulțirea prețului de vânzare median al jurisdicției (de obicei județean) cu 1,15 (115%). Într-o zonă statistică metropolitană definită de recensământ (MSA), care include adesea mai mult de un județ, limita locală FHA este de 1,15 ori mai mare decât prețul mediu de vânzare în cel mai scump județ. Pentru împrumuturile de achiziție garantate de FHA în Statele Unite continentale, limitele locale nu pot fi mai mici de 271.050 USD sau mai mari de 625.000 USD. Această limită superioară este o veste proastă pentru cumpărătorii din județe foarte scumpe, cum ar fi San Francisco, unde prețul median al locuinței unifamiliale este la nord de 1,1 milioane USD la sfârșitul anului 2016. În Alaska, Hawaii și anumite posesiuni din străinătate din SUA, limita superioară este cu 150% mai mare decât limita continentală a Statelor Unite, sau 938.250 USD. Pentru HECM, limita superioară este de 625.000 USD peste tot în Statele Unite continentale și 938.250 USD în jurisdicțiile de excepție non-continentale. Folosiți calculatorul Limitelor Ipotecare FHA de la HUD pentru a găsi limitele locale.
Plata anticipată este de obicei mai mică. Unul dintre cele mai mari puncte de vânzare a împrumuturilor FHA este promisiunea unei plăți reduse - doar 3,5% pentru debitorii cu scoruri FICO la 580 sau mai bine. Majoritatea creditelor ipotecare convenționale necesită plăți de cel puțin 10% din prețul de achiziție. este posibil să găsească așa-numitele împrumuturi convenționale 97, care finanțează 97% din prețul de achiziție cu doar 3% în scădere, dar mulți creditori îi evită și pot veni cu alte șiruri atașate.
Asigurarea ipotecară este mai scumpă. Unul dintre cele mai mari dezavantaje ale creditelor FHA este cerința de asigurare ipotecară. Toate împrumuturile FHA au o primă de asigurare ipotecară în avans de 1,75% din suma finanțată, indiferent de mărimea creditului, prețul de vânzare, termenul împrumutului sau plata anticipată. Pe viitor, debitorii care pun mai puțin de 10% mai jos trebuie să plătească prime de asigurare ipotecară pentru întregul termen al împrumutului sau până la achitarea completă a acestuia. Împrumutații care reduc mai mult de 10% trebuie să plătească prime de asigurare ipotecară timp de cel puțin 11 ani. Primele variază de la 0,80% la 1,05% la împrumuturi cu termeni mai mari de 15 ani și de la 0,45% la 0,90% la împrumuturi cu termene mai mici sau egale cu 15 ani, în funcție de valoarea finanțată și de valoarea inițială a LTV. În schimb, ipotecile convenționale nu necesită, de regulă, prime prime. Dacă sunt oferite prime în avans, acestea înlocuiesc, de regulă, primele lunare la opțiunea împrumutatului. Mai mult, ipotecile convenționale cu LTV-uri inițiale mai mari de 20% nu necesită deloc asigurare ipotecară, iar primele de asigurare ipotecare încetează automat odată ce LTV-urile ajung la 78%.
Rata admisibilă a datoriei / veniturilor (DTI) este mai mare. Raportul datorii / venituri măsoară raportul dintre datoriile debitorului (rotativ și tranșat) și venitul debitorului (brut). FHA asigură credite ipotecare cu valori DTI mai mari (până la 43% și uneori mai mari) decât majoritatea creditorilor vor accepta pentru ipotecile convenționale (de obicei nu mai mult de 36%).
Proporția de carcasă admisă este puțin mai mare. Raportul locativ este raportul dintre plata totală a creditului ipotecar lunar (inclusiv asigurarea de risc, impozitele, taxele HOA etc.) cu venitul lunar brut al împrumutatului. FHA asigură împrumuturi cu un raport de locuințe de până la 31%. Creditele ipotecare convenționale sunt cu peste 28%.
Fără plata în avans sau cu plata anticipată. Legea privind reforma și protecția consumatorilor din Dodd-Frank Wall Street interzice majoritatea penalităților de plată în avans pentru ipotecile rezidențiale emise după 10 ianuarie 2014. Cu toate acestea, multe ipoteci convenționale originate înainte de această dată au penalități de plată anticipată. Sancțiunile în avans pot plasa până la 3% sau 4% din capitalul împrumutului, în funcție de momentul plății împrumutului. Creditorilor li s-a interzis de mult să perceapă penalități de plată în avans pentru împrumuturile FHA, deci nu este o îngrijorare pentru debitorii FHA.
Vânzătorii pot plăti o parte mai mare a costurilor de închidere. Conform regulilor FHA, vânzătorii pot plăti costurile de închidere până la 6% din prețul de vânzare - de obicei mai mult decât suficient pentru a acoperi costurile plătite la închidere. Creditele ipotecare convenționale acoperă vânzătorii la 3% din prețul de vânzare.
Împrumuturile pot fi asumate de cumpărătorii calificați. Împrumuturile asigurate de FHA sunt asumabile, ceea ce înseamnă că pot fi transferate de la vânzători la cumpărători cu o modificare mică sau deloc a ratelor și a termenilor. Cu toate acestea, procesul presupunerii nu este la fel de simplu precum aruncarea cheilor către cumpărător. FHA trebuie să acorde o permisiune expresă pentru fiecare presupunere, iar cumpărătorii sunt supuși unor verificări amănunțite de credit și de venit. Cu toate acestea, în general, ipotecile convenționale nu sunt asumate, așa că este un avantaj important pentru vânzători și cumpărători motivați deopotrivă.
Ratele dobânzilor tind să fie mai mici. Deși fiecare creditor este diferit, împrumuturile FHA tind să aibă rate de dobândă mai mici decât creditele ipotecare convenționale. Cu toate acestea, primele de asigurare ipotecară mai mari și cu durată mai mare pot compensa parțial sau complet orice economie care rezultă.

Cuvânt final

Indiferent dacă ai început să fii primul ocupant al unei case de construcții noi, transformând un aparat de fixare ponosit în casa veșnică a viselor tale, sau înfășoară un apartament confortabil într-un cartier urban în devenire, șansele sunt bune să existe un program de împrumut FHA conceput pentru dumneavoastră.

Cu toate acestea, nu este garantat faptul că un împrumut asigurat de FHA este cea mai bună opțiune pentru nevoile tale.

Dacă vă puteți permite o plată în avans mare sau locuiți pe o piață scumpă a locuințelor, o ipotecă convențională poate fi alegerea financiară mai bună. Dacă sunteți veteran militar, programul de împrumut VA poate reduce costurile de proprietate pentru locuințe mai bune decât orice împrumut FHA.

Cumpărarea unei case este o afacere mare. Așadar, atunci când aveți îndoieli, nu ezitați să solicitați sfatul unui expert financiar de încredere.

Aveți în vedere un credit ipotecar FHA pentru următoarea achiziție a casei?