Pagina principala » Credit ipotecar » Ce este un împrumut pentru acasă - eligibilitate, avantaje și limite ipotecare

    Ce este un împrumut pentru acasă - eligibilitate, avantaje și limite ipotecare

    Pentru a ajuta la compensarea sacrificiilor personale, personalul Armatei se bucură de multe avantaje financiare directe și indirecte.

    Dacă sunteți un membru actual sau un fost membru al Forțelor Armate și cântărește dacă cumpărați o casă, există un beneficiu pentru dumneavoastră nevoie pentru a afla mai multe despre: împrumutul VA. Citiți mai departe pentru a afla cum puteți economisi mii de dolari ca proprietar de casă.

    Ce este un împrumut VA?

    Potrivit Departamentului pentru Asigurari ale Veteranilor din SUA, un împrumut din VA este „un beneficiu de garantare a împrumutului la domiciliu ... pentru a vă ajuta să cumpărați, construiți, reparați, păstrați sau adaptați o casă pentru ocuparea personală”. Este unul dintre cele mai bune beneficii financiare pe care membrii militarilor le pot primi.

    Bazele împrumutului VA

    Ca și ipotecile convenționale, majoritatea împrumuturilor din VA sunt emise de creditorii privați. Cu toate acestea, acestea sunt susținute (în majoritatea cazurilor, până la valoarea de împrumut de până la 417.000 USD) de credința deplină și de creditul guvernului federal al SUA.

    Această garanție reduce riscul pentru creditori și le permite să ofere condiții mai favorabile, incluzând potențial ratele dobânzilor mai mici și renunțarea la o asigurare de ipotecă privată (PMI) la împrumuturi cu raporturi împrumut la valoare (LTV) mai mari de 80%.

    De asemenea, permite creditorilor să obțină împrumuturi de achiziție de la VA fără a fi necesară plata în avans - punerea proprietății la domiciliu pentru membrii serviciului cu economii personale limitate. Împrumuturile convenționale necesită plăți în avans - de regulă până la 20% din valoarea proprietății. Alte tipuri de împrumuturi favorabile proprietarilor, cum ar fi împrumuturile FHA, necesită, de asemenea, scăderea de bani.

    Istoricul programului de împrumut VA

    Guvernul federal a garantat împrumuturi pentru locuințe veteranilor încă din 1944, când Congresul a aprobat Legea de reajustare a Serviciilor (SRA). SRA a autorizat VA să garanteze împrumuturi la domiciliu acordate de creditorii calificați.

    Inițial, această autorizație a acoperit doar împrumuturile acordate veteranilor care achiziționau locuințe nemodulare. În 1970, Congresul a modificat SRA pentru acoperirea împrumuturilor acordate pentru locuințe mobile. În 1992, legea a fost extinsă în continuare la aproape toate serviciile active și au fost descărcați cu onoare veteranii forțelor armate, precum și membri ai rezervației armatei și ai Gărzii Naționale care au servit cu onoare timp de cel puțin șase ani. În unele cazuri, foștii soți ai membrilor serviciului sunt eligibili și pentru garanții de împrumut VA.

    SRA oferă alte avantaje și protecții financiare pentru anumite clase de membri de serviciu, inclusiv un plafon de 6% la ratele dobânzilor ipotecare în timpul activului.

    Tipuri de împrumuturi și subvenții VA

    Împrumuturile VA și subvențiile financiare au mai multe arome:

    • Împrumut de achiziție: Un împrumut de cumpărare este conceput pentru a ajuta un membru al serviciului care se califică să finanțeze o achiziție de locuințe ocupate de proprietari, fără a avea bani în jos. Împrumuturile de achiziție pot face oricare dintre următoarele: cumpărați o casă detașată existentă; cumpărați o unitate de condominiu într-un proiect aprobat de VA; construiește o casă de construcții noi; achiziționarea și renovarea simultană a unei locuințe (similar cu un împrumut de reabilitare FHA 203k); sau cumpărați o casă sau lot fabricat pentru o casă deja fabricată.
    • Împrumut de refinanțare în numerar: Un împrumut de refinanțare în numerar este conceput pentru a înlocui o ipotecă existentă pe o casă pe care împrumutatul o deține deja în timp ce furnizează împrumutatului o sumă forfetară de plată, fără restricții. Ipoteca existentă nu trebuie să fie neapărat un împrumut VA. Împrumuturile de refinanțare în bani sunt similare cu împrumuturile de capitaluri proprii, care vă permit, de asemenea, să împrumutați contra valorii casei dvs., dar diferă în anumite moduri importante: înlocuiesc ipotecile existente (împrumuturile de capitaluri proprii nu sunt), de obicei (dar nu întotdeauna) au dobânzi mai mici decât împrumuturile de capitaluri proprii și suportă cheltuieli de închidere (împrumuturile de capitaluri proprii nu). Mulți creditori permit raporturi de împrumut-valoare până la 100% pentru împrumuturile de refinanțare acordate cu VA, spre deosebire de 80% pentru majoritatea împrumuturilor de capitaluri proprii și liniile de credit. Așadar, dacă mai datorezi 100.000 USD pentru o ipotecă de 150.000 USD și casa ta valorează 200.000 USD, împrumutul tău de refinanțare poate fi de până la 200.000 dolari - din care 100.000 USD sunt disponibili pentru a încasa și a face cu așa cum vezi..
    • Împrumut de refinanțare a ratei dobânzii (IRRRL): De asemenea, cunoscut sub numele de VA Streamline Refinance împrumut, acest produs vă permite să refinanțați un împrumut VA existent și să vă asigurați o rată a dobânzii mai mică, fără a trece prin procesul de cerere de împrumut VA pentru a doua oară. Spre deosebire de împrumuturile de refinanțare în numerar, IRRRL-urile nu pot fi utilizate pentru a atinge capitalul propriu pentru casă, cu excepția unei indemnizații de 6.000 USD pentru proiecte de îmbunătățire a locuinței eficiente din punct de vedere energetic. Deși nu este necesar să vă prezentați la un cec de credit sau la alte aspecte ale procesului de subscriere a creditelor ipotecare, trebuie să vă dovediți că locuiți în locuința pentru care este garantat împrumutul..
    • Program național american de împrumut direct (NADL): Acesta este un tip mai nou, mai puțin obișnuit de împrumut VA conceput special pentru membrii serviciilor și veteranilor de origine autohtonă. Spre deosebire de împrumuturile de cumpărare și refinanțare, este un împrumut direct, ceea ce înseamnă că VA acționează ca creditor și prestator. Este întotdeauna structurat ca un împrumut cu 30 de ani fix cu rată fixă ​​și trebuie utilizat pentru „finanțarea achiziției, construcției sau îmbunătățirii locuințelor pe terenurile de încredere federală (terenuri de rezervare) sau pentru a refinanța un NADL anterior pentru a reduce rata dobânzii."
    • Granturi pentru locuințe adaptate: Aceste două produse fără împrumut (Granturi speciale pentru locuințe adaptate și Granturi speciale de adaptare a locuințelor) sunt destinate veteranilor cu „dizabilități permanente și totale conectate la servicii”, sau cu dizabilități care se califică pentru o compensație de invaliditate de 100% în conformitate cu Programul VA pentru handicapuri de rating și sunt nu se așteaptă să se îmbunătățească cu timpul. Disabilitățile eligibile includ pierderea utilizării ambelor picioare sau brațe, pierderea utilizării unui picior și a unui braț, arsuri grave și orbire la ambii ochi și leziuni respiratorii severe. Veteranii pot folosi atât subvenții pentru a finanța sau compensa costurile pentru construirea de locuințe adaptate persoanelor cu dizabilități de la sol, cumpărarea de locuințe deja adaptate, achiziționarea și adaptarea locuințelor neadaptate sau adaptarea locuințelor locuite deja.

    Taxa de finanțare pentru VA

    Împrumuturile ipotecare VA au o taxă specială care nu se aplică altor împrumuturi ipotecare: taxa de finanțare VA. Această taxă variază în funcție de sucursala serviciului solicitant și de plata în avans, dar în general variază de la 0,5% la 3,3% din prețul de achiziție.

    Structura taxelor este următoarea:

    • Împrumutați de refinanțare pentru achiziții și încasări (Veterani): 2,15% pentru plăți anticipate mai mici de 5% (inclusiv fără avans); 1,50% pentru avansuri între 5% și 10%; 1,25% pentru plăți anticipate de 10% sau mai mult
    • Împrumutați de refinanțare pentru cumpărare și încasare în avans (rezerviști și garda națională): 2,40% pentru plăți anticipate mai mici de 5% (inclusiv fără avans); 1,75% pentru avansuri între 5% și 10%; 1,50% pentru plăți anticipate de 10% sau mai mult
    • Împrumutați de refinanțare pentru achiziții și încasări ulterioare (veterani): 3,30% pentru plăți anticipate mai mici de 5% (inclusiv nicio plată anticipată); 1,50% pentru avansuri între 5% și 10%; 1,25% pentru plăți anticipate de 10% sau mai mult
    • Împrumutați de refinanțare pentru achiziții și lichidări ulterioare (rezerviști și garda națională): 3,30% pentru plăți anticipate mai mici de 5% (inclusiv nicio plată anticipată); 1,75% pentru avansuri între 5% și 10%; 1,50% pentru plăți anticipate de 10% sau mai mult
    • IRRRLs (Toate clasele de membri ai serviciului): 0,50%
    • Împrumuturi ale programului NADL (toate clasele de membri ai serviciului): 1,25% pentru un împrumut de achiziție; 0,50% pentru un credit de refinanțare
    • Împrumuturi acasă fabricate, care nu sunt aplicate permanent (toate tipurile și clasele): 1,00%
    • Veterani cu dizabilități conectate la servicii (toate tipurile): 0,00%

    Puteți plăti taxa de finanțare la închiderea sau înglobarea acesteia în valoarea împrumutului dvs., deși ambalarea produce o plată lunară mai mare. Pentru o imagine de ansamblu completă a taxelor de finanțare pentru VA, consultați Tabelul onorariilor de finanțare ale VA.

    Beneficiile și limitările împrumutului VA

    Împrumuturile VA au unele beneficii utile (și potențial profitabile), care nu sunt disponibile pentru alte clase de debitori:

    • Nu este necesară plata în avans: Pentru împrumutații cu numerar, acesta este cel mai mare avantaj al unui împrumut garantat de VA. Majoritatea celorlalte tipuri de credite ipotecare necesită cel puțin 3%, iar mulți creditori preferă 10% sau mai mult. Fiți avertizați că unii creditori solicită în continuare plăți în avans pentru împrumuturile din VA, dar industria este competitivă și probabil că veți putea face cumpărături pentru a evita această cerință.
    • Nu este necesar PMI: Împrumuturile acordate de VA nu necesită asigurare ipotecară privată. În schimb, împrumuturile convenționale emise cu mai mult de 80% LTV necesită PMI până când LTV-ul împrumutatului scade sub 78% (sau 80% dacă împrumutatul solicită înlăturarea PMI din timp). În funcție de principalul creditului și valoarea de plată, acest lucru poate economisi de la câțiva dolari la câteva sute de dolari pe lună în raport cu un împrumut convențional cu PMI.
    • Inscriere relativ îndelungată: Creditorii mențin solicitanții de împrumut calificat VA la standarde de credit mai mici decât solicitanții pentru împrumuturi ipotecare convenționale. Chiar dacă aveți un credit corect sau mediu, este posibil să beneficiați de un împrumut garantat de VA.
    • Limite la costurile de închidere obligatorii: Împrumutații eligibili pentru împrumuturi VA nu trebuie să plătească anumite costuri de închidere, inclusiv taxe de subscriere, taxe de plată, taxe de avocat și taxe de procesare a documentelor. Împrumutatul își poate compensa parțial pierderile pentru aceste obiecte nepermise, percepând debitorului o taxă de origine până la 1% din principalul împrumutului. În caz contrar, vânzătorul poate fi de acord să le plătească (întrucât este destul de comun ca vânzătorii să plătească costurile de închidere), agentul cumpărător poate emite un credit de agent la închidere și să primească un hit asupra comisiei sau creditorul poate mânca pur și simplu costul prin intermediul unui credit creditor la închidere. Creditorilor li se permite să perceapă debitori eligibili pentru VA pentru anumite obiecte de închidere, inclusiv asigurare de titlu, raport de credit, evaluare de proprietăți, sondaj de proprietate și înregistrare.
    • Inspecția VA pentru casele de construcții noi: Atunci când un împrumut VA este utilizat pentru a finanța o casă de construcție nouă, VA trimite inspectori autorizați pentru a evalua progresul construcției și pentru a confirma că casa respectă specificațiile VA. Cel puțin, constructorul trebuie să ofere o garanție de un an pentru noua locuință. Unii constructori oferă garanții până la 10 ani, oferind liniște sufletească crucială pentru noii proprietari de case.
    • Fără penalități în avans: Împrumuturile VA nu au penalități de plată anticipată. Dacă doriți să evitați taxele de dobândă prin accelerarea rambursării împrumutului dvs. sau efectuarea de plăți suplimentare către mandantul său, puteți face acest lucru fără penalități. Unii creditori percep penalități de plată anticipată substanțiale - adesea la fel de mari ca 80% din dobânzile de șase luni, care se pot ridica la peste 10.000 USD pe un împrumut mare.
    • Assumability: Împrumuturile VA sunt asumabile, ceea ce înseamnă că pot fi transferate de la vânzător la cumpărător cu o modificare minimă (sau nu) a ratelor și a termenilor. Acest lucru este extrem de util într-un mediu cu rata dobânzii în creștere. Cu toate acestea, cumpărătorul trebuie să acopere totuși diferența dintre soldul rămas al creditului și valoarea evaluată a locuinței, fie prin reducerea numerarului, fie prin acordarea unei a doua ipotecare..

    Limitările împrumutului VA

    Împrumuturile VA au unele limitări și restricții semnificative:

    • Principalul împrumutului: Deși nu există o limită superioară la valoarea proprietății la care este atașat împrumutul dvs., VA garantează principalele creditului doar până la 417.000 USD - scadența dintre ipotecile convenționale și jumbo. Această limită superioară poate fi ridicată în anumite regiuni cu costuri mari de locuire, în mare parte în Alaska, Hawaii și în zonele metropolitane de coastă majore, cum ar fi San Francisco.
    • Evaluarea rafinanțării de numerar și LTV: Împrumutatorii limitează, de obicei, LTV-urile de refinanțare a banilor la 100%, ceea ce înseamnă că nu puteți împrumuta mai mult decât valoarea evaluată a casei dvs. În timpul procesului de subscriere este necesară o evaluare.
    • Rata dobânzii IRRRL: Dacă nu refinanțați o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) într-un produs cu rată fixă, rata dobânzii dvs. IRRRL trebuie să fie mai mică decât rata inițială a împrumutului dvs..
    • Restricții IRRRL pentru încasări: Trebuie să utilizați veniturile din IRRRL pentru a plăti creditul VA existent sau pentru a investi în actualizări calificate ale eficienței energetice.

    Cerințe de eligibilitate pentru împrumuturi VA

    Cerințele de eligibilitate pentru împrumuturi VA variază în funcție de sucursala solicitantului, durata și datele serviciului și starea de descărcare. (Membrii serviciilor descărcați în mod dezonorat nu sunt eligibili pentru împrumuturi în niciun caz.)

    Cerințe de eligibilitate pentru membrii serviciului descărcat necinstit

    Începând cu 8 septembrie 1980, personalul forțelor armate care a acordat cel puțin 24 de luni consecutive de serviciu în roluri active sau non-active este eligibil pentru împrumuturi VA. Cei chemați la activ activ în orice moment din cariera lor sunt eligibili după ce au servit cel puțin 90 până la 181 de zile în activitate, în funcție de momentul în care a avut loc serviciul. Cei care sunt în prezent în activitate sunt eligibili după ce au servit cel puțin 90 de zile consecutive la serviciu.

    Începând cu 2 august 1990, personalul Gărzii Naționale și al rezerviștilor care au acordat cel puțin 90 de zile consecutive în serviciu activ sunt eligibili pentru împrumuturi VA. Personalul Gărzii Naționale și al rezerviștilor care nu au acordat cel puțin 90 de zile consecutive la serviciu activ sunt eligibili odată ce înregistrează cel puțin șase ani în filiala lor de servicii și îndeplinesc oricare dintre următoarele criterii:

    • Pensionar (plasat pe lista de pensionari)
    • Transferat la statutul de Rezervă, altul decât rezerva selectată (inclusiv rezerva standby sau rezerva gata)
    • Rămâneți pe starea de rezervă selectată

    Pentru mai multe informații, verificați tabelul de eligibilitate al VA.

    Alte clase eligibile

    Alții sunt, de asemenea, eligibili pentru împrumuturi VA:

    • Soții supraviețuitori: Mai multe tipuri de soți membri supraviețuitori sunt eligibili pentru împrumuturi VA. Acestea includ soții necasătoriți ai membrilor serviciului care au murit în serviciu; soții necasătoriți ai membrilor serviciului care au murit din cauza unei dizabilități legate de serviciu; soții supraviețuitori care s-au recăsătorit după 16 decembrie 2003 și după împlinirea vârstei de 57 de ani; și soții supraviețuitori ai veteranilor cu handicap total, a căror moarte nu poate fi atribuită în mod concludent dizabilității.
    • Cetățeni americani naturalizați: Această clasă include indivizi care au servit în anumiți militari străini aliați cu Statele Unite în timpul celui de-al doilea război mondial și ulterior au devenit naturalizați cetățeni ai SUA.
    • Membrii anumitor organizații de servicii aliniate militarilor: Această clasă include persoane care au servit ca cadeți la Academia Militară din SUA, Academia Forțelor Aeriene sau Academia Gărzii de Coastă; în calitate de ofițeri de servicii de sănătate publică; în calitate de intermediari la Academia Navală din SUA; și ofițeri la Administrația Națională Oceanică și Atmosferică.

    Obținerea unui certificat de eligibilitate

    După ce ați stabilit că sunteți eligibil pentru un împrumut VA, poate fi necesar să obțineți un certificat de eligibilitate (CoE) pentru a vă prezenta creditorului. Deși nu aveți nevoie de CoE pentru a obține un IRRRL, creditorul dvs. nu va genera o achiziție de VA sau un împrumut de refinanțare fără numerar fără un CoE valabil.

    Dovada necesară obținerii unui CoE variază în funcție de categoria de membru al serviciului. Cerințele generale sunt următoarele:

    • Veteranii forțelor armate: Departamentul Apărării Formularul 214 (DD214), incluzând o explicație completă a naturii separării și a caracterului serviciului.
    • Membrii serviciului activ activ: O declarație de serviciu semnată care conține data de intrare a serviciului membru, informații personale (inclusiv data nașterii și numărul de securitate socială) și timpul pierdut al serviciului (dacă există).
    • Rezervați actuali sau foști și membri ai Gărzii Naționale cu experiență activă: Departamentul Apărării Formularul 214 care descrie natura separării și caracterul serviciului.
    • Rezervați actuali și membri ai Gărzii Naționale fără experiență activă: O declarație de serviciu semnată care conține durata totală a serviciului și orice timp pierdut.
    • Rezervatorii descărcați fără experiență activă: Dovada unui serviciu onorabil (poate varia de la caz la caz) și o copie a celei mai recente declarații despre punctele de pensionare.
    • Membrii Gărzii Naționale externate fără experiență activă: Înregistrări de serviciu și rapoarte de separare pentru fiecare parte a serviciului Gărzii Naționale sau o declarație contabilă a punctelor de pensionare cu dovezi însoțitoare de serviciu onorabil.
    • Soțul supraviețuitor care beneficiază de prestații de indemnizație și compensație (DIC): DD214 al veteranului (dacă este disponibil) și formularul VA 26-1817.
    • Soțul supraviețuitor care nu primește beneficii DIC: DD214 al veteranului (dacă este disponibil), formularul VA 21-534, certificat de deces sau raport al Departamentului Apărării privind accidentele (DD1300) și licență de căsătorie. Aceste documente trebuie trimise la biroul local de compensare și pensie al soțului / soției pentru procesare.

    Cum să solicitați CoE
    Cel mai simplu mod de a solicita un CoE este online, pe portalul eBenefits al VA. De asemenea, este posibil să fiți în măsură să solicitați împreună cu creditorul dvs. în timpul procesului de subscriere, deși nu toți creditorii au această capacitate.

    Dacă preferați să aplicați offline, puteți completa și trimite formularul VA 26-1880 (Cerere de certificare de eligibilitate) cu dovada CoE corespunzătoare clasei dvs. de serviciu. Dacă sunteți soț supraviețuitor, trebuie să completați o copie pe hârtie a Formularului 26-1817 de la VA și să o oferiți creditorului pentru a o trimite către VA sau pentru a o trimite direct la VA.

    După ce ai CoE-ul în mână, poți utiliza site-ul web al VA pentru a găsi un creditor calificat care generează împrumuturi VA și să începi procesul de subscriere. Aflați mai multe despre solicitarea unui CoE în pagina Certificat de eligibilitate a VA.

    Cuvânt final

    Slujirea în forțele armate este o sarcină grea - deci este să alegeți să vă petreceți viața cu un membru al serviciului de carieră. Ceea ce poate face guvernul federal pentru a onora și răsplăti sacrificiile făcute de membrii serviciului și de cei dragi este de a le facilita achiziționarea de case proprii. Nu este de mirare că creditorii privați au emis aproape 20 de milioane de împrumuturi acordate de VA de la începutul programului.

    Într-o lume din ce în ce mai zbuciumată și mai incertă, cei însărcinați cu păstrarea păcii merită spații sigure.

    Ați profitat de beneficii, cum ar fi împrumuturile VA? Ce alte servicii ar trebui să fie oferite membrilor militari actuali și foștilor?