Împrumut pentru acțiuni la domiciliu față de linia de credit (HELOC) - care este potrivit pentru dvs.?
Mulți proprietari găsesc echitate atât îmbucurătoare, cât și înnebunitoare. Dețin un activ valoros cu zeci sau chiar sute de mii de dolari de capitaluri neexploatate, dar accesarea acestei capitaluri nu este nici ușoară, nici ieftină.
Prima regulă a capitalurilor proprii este să vă amintiți că există doar pe hârtie. Nu devine reală în niciun sens funcțional până când nu vindeți casa dvs., ceea ce poate nu intenționați să faceți de ani de zile.
Cel mai apropiat pe care îl poți ajunge să-l realizezi înainte de a-l vinde este împrumutând. Aveți mai multe opțiuni pentru a extrage capitaluri proprii de acasă, cele mai frecvente două fiind împrumuturile de capitaluri proprii (ipotecile secundare) și liniile de credit din capitaluri proprii (HELOC).
Ca orice altă datorie, fiecare dintre acestea are propriile riscuri și avantaje. Iată ce trebuie să știți despre împrumuturi de capitaluri proprii și HELOC-uri înainte de a semna pe linia punctată pentru o datorie suplimentară.
Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu
Un împrumut de capitaluri proprii este o ipotecă nouă față de o casă pe care o dețineți deja, folosită pentru a valorifica capitalurile proprii existente. Cu alte cuvinte, este o ipotecă fără achiziție. LendingTree este un loc minunat pentru a începe atunci când căutați un împrumut de capitaluri proprii.
De obicei, asta înseamnă o a doua ipotecă - deși, tehnic vorbind, dacă dețineți acasă gratuit și clar, ați putea primi un împrumut de capitaluri proprii ca o primă ipotecă. O ipotecă de refinanțare, chiar și o refinanțare de cash-out, nu se încadrează în definiția unui împrumut de capitaluri proprii.
Diferențele tehnice, deopotrivă, termenii „a doua ipotecă” și „împrumut de capitaluri proprii” sunt adesea folosiți în mod sinonim.
Avantajele împrumuturilor pentru acțiuni la domiciliu
Cel mai bun mod de a înțelege avantajele și contra de împrumuturi de capitaluri proprii este de a le compara cu alte tipuri de datorii.
Spuneți că dețineți o casă cu 100.000 USD în capitaluri proprii și doriți să accesați această capitaluri proprii. Creditorul dvs. ipotecar continuă să vă trimită maileri care vă îndeamnă să refinați pentru a scoate numerar și sunteți ispitit.
Dar de multe ori ești mai bine să iei o a doua ipotecă decât să refinanțezi prima ta ipotecă. În primul rând, orice puncte percepute de creditor pentru oa doua ipotecă vor fi pe o sumă mai mică de împrumut. Un „punct” este o taxă de creditare percepută la decontare echivalent cu 1% din valoarea totală a împrumutului. Astfel, un punct pe o ipotecă secundară de 50.000 USD este de doar 500 USD, în timp ce un punct pe o ipotecă refinanțată de 350.000 USD este de 3.500 USD. Puteți vedea cât de importantă este dimensiunea când vine vorba de împrumuturi pentru locuințe.
Taxe deoparte, există un motiv mai subtil pentru care creditorii preferă să refinanțeze prima ta ipotecă - și de ce ar trebui să fiți prudenti. Se numește amortizare, iar explicația scurtă se prezintă astfel: la începutul termenului dvs. de împrumut, aproape toată plata dvs. ipotecară lunară se îndreaptă către dobânda creditorului și aproape nimeni nu se duce la achitarea soldului principal. Odată cu trecerea timpului, aceasta începe să se schimbe și, treptat, mai mult din plata dvs. lunară trece la reducerea soldului în loc de dobândă. În ultimii ani ai creditului dvs. ipotecar, cea mai mare parte a plății dvs. lunare se îndreaptă către capital.
Așadar, cu cât sunteți mai departe în termenul dvs. de împrumut, cu atât profitul este mai redus. Ei doresc să repornească programul de amortizare, astfel încât să poată solicita mai multe plăți sub formă de dobândă - motiv pentru care ar trebui să vă feriți de refinanțare, cu excepția cazului în care rata dobânzii dvs. actuală este dramatic mai mare decât rata de refinanțare oferită. Și având în vedere cât timp ratele dobânzii au fost scăzute, în prezent puțini americani sunt legați de ipoteci cu dobândă mare.
Vorbind despre ratele dobânzii, puteți bloca o rată a dobânzii fixă cu oa doua ipotecă, ceea ce este excelent. Nu se poate spune același lucru pentru HELOC-uri (mai multe despre ele în scurt timp).
Dezavantajele împrumuturilor pentru acțiuni la domiciliu
Deoarece creditorii ipotecari câștigă mai mulți bani prin refinanțare, ei încearcă să te stimuleze să refinanțeze, mai degrabă decât să iei o a doua ipotecă. De asemenea, sunt mai bine protejați împotriva valorilor prestabilite atunci când au prima poziție de acordare mai degrabă decât a doua.
Primul mod în care te tentează să refinanțezi este oferind rate de dobândă semnificativ mai mici, deci fii pregătit să plătești mai mult dobânda pentru o a doua ipotecă, mai degrabă decât o primă.
De asemenea, creditorii pot percepe mai multe taxe și puncte pentru oa doua ipotecă. Urmați aceste sfaturi pentru a asigura o ipotecă cu dobândă scăzută atunci când faceți cumpărături și negociați cu creditorii.
Și chiar dacă valoarea împrumutului este relativ mică pentru un împrumut de capitaluri proprii, trebuie să plătiți toate aceleași taxe forfetare la decontare. Aceste taxe includ rapoarte privind titlurile și alte taxe, comisioane pentru agenții de decontare, „comisioane de junk”, taxe de evaluare și taxe de înregistrare. Indiferent dacă împrumutați 30.000 USD sau 300.000 USD, aceste taxe rămân de obicei aceleași.
De fapt, toate acele taxe de decontare înseamnă adesea că sunteți mai bine să acordați un împrumut personal sau un avans în numerar pe cardul dvs. de credit, chiar dacă rata dobânzii este mai mare. Comparați costurile totale ale unui împrumut de capitaluri proprii, includeți toate costurile de închidere și dobânda de viață a împrumutului cu alternativele înainte de a lua o decizie (mai multe despre alternative mai târziu).
În cele din urmă, împrumuturile pentru acțiuni la domiciliu sunt rigide în comparație cu liniile de credit rotative, cum ar fi HELOC-urile. Sunt împrumuturi clasice fără flexibilitate; obțineți un avans unic de numerar și apoi efectuați plăți lunare pentru următorii 15-30 de ani - sfârșitul.
Utilizări comune ale împrumuturilor de capitaluri proprii
Una dintre cele mai frecvente utilizări ale celui de-al doilea credit ipotecar este proiectele de renovare. Visezi să instalezi o piscină, o baie de soare sau o baie turcească din secolul al XV-lea, dar nu îți poți permite să plătești în numerar. Așa că împrumutați banii în raport cu capitalurile proprii ale casei dvs., considerând că îmbunătățirile vor crește valoarea casei dvs..
Aceasta este o presupunere periculoasă de făcut, întrucât nu toate renovările îmbunătățesc valorile caselor și majoritatea nu se plătesc singuri sub formă de capitaluri proprii. S-ar putea să te descurci mai bine cu îmbunătățiri la domiciliu care reduc costurile de proprietate; cel puțin veți economisi bani lunar.
O altă utilizare obișnuită a împrumuturilor de capitaluri proprii este consolidarea datoriilor. Un proprietar cu 10 împrumuturi diferite, de la împrumuturi de la studenți la împrumuturi auto la datorii cu carduri de credit, poate decide că ar prefera să aibă un împrumut mare decât 10 mici. Din nou, acest lucru poate avea sau nu un sens financiar; citiți avantajele și dezavantajele consolidării datoriilor înainte de a continua.
Lista cheltuielilor pe care oamenii le folosesc a doua ipotecă pentru a plăti este nesfârșită: școlarizarea copiilor pentru adulți, cheltuieli medicale, începerea unei afaceri - îl numiți. Dacă este scump, proprietarii de case au apelat la oa doua ipotecă pentru a o plăti.
Linii de credit pentru acțiuni la domiciliu (HELOC)
Un HELOC este o linie rotativă de credit, la fel ca un card de credit, care este securizat împotriva casei tale. Cu alte cuvinte, creditorul pune un drept împotriva casei tale, la fel cum o face și un creditor ipotecar, așa că, dacă implicit, le exclud. În timp ce cărțile de credit percep taxe în avans și plasează limite mai mici la avansuri în numerar decât achizițiile cu amănuntul, HELOC-urile sunt concepute special pentru retragerile de numerar.
HELOC-urile au de obicei două faze: faza de tragere și faza de rambursare. În faza inițială de extragere, care durează de la cinci la 10 ani, puteți să extrageți bani sau să o plătiți înapoi. După încheierea fazei de extragere, soldul dvs. se blochează și intrați în faza de rambursare. În acel moment, HELOC devine efectiv oa doua ipotecă și efectuați plăți regulate pe parcursul a 10-20 de ani.
Sfat Pro: Figure.com oferă o linie de credit de capital propriu la domiciliu, cu rate începând de la 4,99%. Puteți obține aprobarea în cinci minute și puteți beneficia de finanțare în doar cinci zile.
Avantajele HELOC-urilor
Cel mai evident beneficiu al HELOC-urilor este flexibilitatea acestora. Puteți împrumuta bani pe măsură ce aveți nevoie, să îi plătiți înapoi și apoi să împrumutați mai mult.
La fel ca în cazul celui de-al doilea credit ipotecar, veți avea acces la capitalul propriu fără a refinanța și reporni amortizarea de la zero.
Ratele dobânzilor HELOC sunt adesea similare cu cel de-al doilea credit ipotecar ”. Acest lucru le face mai mari decât primele credite ipotecare, dar mai mici decât majoritatea cardurilor de credit sau a împrumuturilor personale, deoarece linia de credit este asigurată cu o garanție împotriva casei dvs..
Dezavantajele HELOC-urilor
Spre deosebire de al doilea credit ipotecar, HELOC-urile nu oferă rate fixe ale dobânzii. Deoarece sunt o linie de credit rotativă, vă puteți aștepta ca dobânda să fie legată de rata primă fluctuantă. Asta înseamnă că nu puteți bloca un împrumut la nivelul dobânzilor curente. Linia de credit accesibilă de astăzi s-ar putea transforma într-o zdrobitoare datorie de dobândă mare mâine.
O altă diferență față de cel de-al doilea credit ipotecar este că HELOC-urile îți pot îngheța creditul dacă casa ta scade în valoare. Puteți conta pe HELOC-ul dvs. numai în măsura în care capitalul dvs. nu se scufunde.
Unul dintre riscurile pe care puțini proprietari își dau seama este restricția la închirierea pe care o impun majoritatea creditorilor HELOC. Cu un credit ipotecar, te poți muta din casa ta și o poți păstra ca închiriere dacă ai locuit acolo cel puțin un an. Dar mulți creditori HELOC vă sună linia de credit dacă vă mutați din casă.
Pentru toate aceste diferențe, HELOC-urile împărtășesc câteva asemănări neîntrerupte cu împrumuturile de capitaluri proprii. Primul este costurile de închidere; se așteaptă să plătească taxe și taxe comparabile mari la tabelul de decontare, de la taxe de titlu la taxe de evaluare la taxe de creditor.
Apoi, există riscul unor penalități de plată anticipată. În timp ce acestea sunt, de asemenea, un risc cu al doilea credit ipotecar, acestea prezintă o problemă mai mare cu HELOC-urile. O penalitate de plată anticipată este o taxă percepută de către creditor dacă plătiți integral datoria înainte de o anumită dată - ceea ce poate învinge întregul scop al unei linii de credit flexibile pe care să o extrageți sau să plătiți după cum considerați de cuviință. Nu toate HELOC-urile includ o penalitate de plată anticipată, deci verificați dublu înainte de împrumut.
Acordați o atenție deosebită HELOC-urilor „fără costuri de închidere”. Împrumuturile pentru acasă nu sunt exact organizații de caritate filantropice, așa că dacă vedeți un HELOC „fără costuri de închidere”, săpați mai adânc pentru a descoperi exact unde se află taxele ascunse - cum ar fi penalitățile de plată anticipată -.
În sfârșit, rețineți că, odată ce HELOC trece în faza de rambursare, acesta continuă un program de amortizare la fel ca o ipotecă tradițională. După cum s-a arătat mai sus, asta înseamnă că cea mai mare parte a plății dvs. lunare se îndreaptă către dobândă pentru majoritatea împrumutului.
Utilizări comune pentru HELOC-uri
La fel ca împrumuturile de capitaluri proprii, proprietarii de case folosesc HELOC-uri pentru a plăti cheltuieli cu bilete mari, cum ar fi renovări la domiciliu, studii universitare, consolidarea datoriilor și facturi medicale..
Dar flexibilitatea adăugată a HELOC-urilor permite și unele utilizări mai creative. De exemplu, ca investitor imobiliar, am văzut că colegii investitori folosesc HELOC-uri în mod creativ pentru a-și finanța plățile în avans sau costurile de renovare pentru noi proprietăți de închiriere sau case de plutire. După finalizarea renovărilor, ei vând casa (în cazul flipping-ului) sau o refinanțează cu o ipotecă fixă pe termen lung (în cazul închirierilor) și își plătesc HELOC-ul integral.
În mod alternativ, unii proprietari de locuințe mențin HELOC-urile ca un strat suplimentar de protecție împotriva urgențelor. În loc să mențină cheltuielile de mai multe luni într-un fond de urgență în numerar, acestea păstrează o parte din bani în numerar, știind că pot apela la HELOC-ul lor în cazul în care o situație de urgență se lovește. Acest lucru îi eliberează pentru a investi mai mult din banii lor, valorificând compunerea și protejând împotriva inflației.
Alternative la a doua ipotecă și HELOC
Atât ipotecile secundare, cât și HELOC-urile vin cu costuri de închidere îngrijorător de mari. Vorbim de patru cifre. Și dacă faceți implicit, vă pierdeți casa.
Pentru toate utilizările lor, împrumuturile de capitaluri proprii și HELOC-urile nu sunt singurele dvs. opțiuni. Luați în considerare aceste alternative înainte de a semna oa doua datorie împotriva casei dvs..
1. Împrumuturi personale
Merită reiterat: costurile de închidere pentru împrumuturile de capitaluri proprii și HELOC-urile sunt costisitoare. Pregătiți-vă să suflați de la 3.000 $ la 10.000 $ sau mai mult.
În orice context, maxilarul tău ar scădea la pierderea acestui tip de bani. Cu toate acestea, proprietarii de locuințe compensează aceste costuri din două motive: sunt împrumutate în împrumut și par mai mici în raport cu numărul mare de valori pentru locuințe și împrumuturi ipotecare..
Da, împrumuturile personale vin de obicei cu rate ale dobânzii mai mari decât ipotecile secundare. Dar, de asemenea, vin cu taxe dramatic mai mici, deoarece creditorul nu trebuie să execute un istoric de titlu, să comande o evaluare sau să dețină o tranzacție formală.
Comparați costurile totale de închidere și dobânda de viață a împrumutului înainte de a vă angaja la oa doua ipotecă față de un împrumut personal. S-ar putea să fii surprins că creditele personale sunt mai ieftine, în ciuda ratei dobânzii nominal mai mari.
Sfat Pro: Dacă sunteți în căutarea unui împrumut personal, începeți căutarea la Credible.com. Veți primi rate de la mai mulți creditori în doar două minute.
2. Carduri de credit
La fel cum împrumuturile personale oferă o alternativă negarantată la împrumuturile de capitaluri proprii, cardurile de credit oferă o alternativă negarantată la HELOC-uri.
Aceeași logică se aplică: deși ratele dobânzilor sunt mai mari pentru cardurile de credit, acestea nu vin cu costuri de închidere masive. De asemenea, multe cărți nu vin cu taxe inițiale sau anuale.
Și în timp ce vă poate plăcea ideea de a scoate numerar de la un HELOC, puteți încă împrumuta numerar de la un card de credit. Taxele de avans în numerar tipice se încadrează în intervalul 3% până la 4%, ceea ce este încă mult mai mic decât ceea ce ați plăti în totalul costurilor de închidere HELOC.
Abordează aceste carduri de credit APR scăzute, care pot percepe doar o dobândă marginal mai mare decât un HELOC, fără niciunul dintre costurile de decontare abrupte.
3. Refinanțare
Da, trebuie să luați în considerare programele de amortizare și creditorii înșelători care îți răsucesc brațul pentru a refinanța. Dar refinanțarea este încă o opțiune ca o alternativă la împrumuturile de capitaluri proprii și HELOC-urile.
Dacă în prezent aveți o ipotecă cu dobândă mare, care nu este prea lungă în amortizarea sa, puteți considera că este logic să refinați la un împrumut cu dobândă mai mică. De exemplu, dacă ți-ai cumpărat casa când ai avut un credit slab și, de atunci, ți-ai sporit scorul de credit cu 100 de puncte, poți găsi astăzi opțiuni de împrumut mult mai ieftine.
4. Ipoteci invers
Pentru proprietarii de case pensionari cu vârsta de peste 62 de ani, creditele ipotecare inversă oferă o sursă suplimentară de venit.
Creditele ipotecare inversă au multe culori; puteți lua o sumă forfetară, colecta plăți lunare sau opta pentru o linie de credit similară cu un HELOC. Sau, pentru asta, puteți alege o combinație dintre aceste opțiuni.
Spre deosebire de împrumuturile tradiționale, nu faceți niciodată plăți pe o ipotecă inversă. Când mori sau vând proprietatea, creditorul își primește banii înapoi.
Deoarece nu efectuați plăți lunare, punctajul dvs. de credit nu contează. Dar doar pentru că nu efectuezi plăți, asta nu înseamnă că împrumutul este gratuit. Așteptați să plătiți toate taxele tradiționale de decontare, plus o primă anuală ipotecară de 1,5%.
Faceți temele pentru creditele ipotecare inversă înainte de a împrumuta unul. Sunt neobișnuite și ușor de înțeles greșit, dar pot oferi venituri atât de necesare pentru pensionarii cu bani în numerar.
5. Fonduri private
Nimeni nu spune că trebuie să împrumutați de la o bancă sau un creditor corporativ. Puteți împrumuta de la prieteni și familie și de multe ori plătiți dobânzi și taxe considerabil mai mici.
În experiența mea, „creditorilor” privați nici măcar nu pot percepe taxe pentru că nu urmează modelul de afaceri al creditorului. În schimb, se gândesc ca investitori, care privesc riscul și randamentul. Atunci când te apropii de ele pentru a discuta despre împrumuturi, nu oferi comisioane în avans, ci oferă în schimb rate de dobândă ridicate pentru a-și satisface dorința de rentabilitate puternică.
Pentru a le asigura că sunteți o investiție cu risc scăzut, oferiți garanții. I-ai putea lăsa să dețină o bijuterie valoroasă sau o faptă a mașinii tale sau chiar a casei tale - ceva care servește pentru a-și pune mintea în largul lor, fără ca tu să fii nevoit să plătești din buzunar pentru costurile de închidere grele.
Ca și în cazul celorlalte tipuri de credit negarantate prezentate mai sus, ceea ce renunțați la dobândă mai mare, recuperați în costurile de decontare evitate. Și sora ta nu te va scoate din casă dacă nu o plătești la timp. Probabil.
6. Creșteți-vă rata de economii și evitați datoriile în totalitate
Da, din punct de vedere tehnic există o datorie bună. Prin definiție, datoria bună te face mai bogat pe termen lung; Printre exemple se numără împrumuturi pentru studenți și împrumuturi pentru proprietăți de investiții, ambele putând crește venitul. Dar foarte puțini proprietari de case iau un împrumut de capitaluri proprii sau HELOC în scopuri de „datorie bună”.
În loc să te cântărești cu datoriile de capitaluri proprii, favorizează-ți viitorul și crește-ți în schimb rata de economii. Este posibil să cheltuiți mai puțin și să economisiți mai mult ca să obțineți banii chiar în această secundă pentru a instala acea piscină, dar este modul în care ieșiți mai departe în jocul de a construi avere.
Pentru o modalitate ușoară de a-ți supraîncărca rata de economii, ia în considerare hacking-ul pentru a elimina plata locuinței. Apoi puteți să vă luați economiile în fiecare lună și să le investiți într-un cont de investiții M1 Finanțe sau puneți-l într-un cont constructor de economii cu randament ridicat CIT Bank.
Cuvânt final
S-a spus că punditele i-au plăcut să se arunce în urma crizei de locuințe din 2008. Aceștia au criticat proprietarii de case pentru „utilizarea caselor lor ca un bancomat”.
Da, a fost patronant. Dar nu faceți greșeală, vorbeau despre oameni care acordă împrumuturi de capitaluri proprii și HELOC-uri, astfel încât să-și poată cheltui capitalurile proprii în loc să aștepte până când au realizat aceste câștiguri prin vânzarea caselor.
Pe măsură ce vă evaluați opțiunile pentru împrumutul de bani, aveți întotdeauna grijă să efectuați costurile totale de viață a împrumutului. Comparați nu numai avantajele și contra contra HELOC-urilor și împrumuturilor de capitaluri proprii, dar și alternativele prezentate mai sus. Și fiți deosebit de atenți să nu vă mulțumiți cu privire la cheltuirea a 5.000 de dolari în costurile de închidere, pur și simplu pentru că pare mic în contextul unei valori de 250.000 USD.
Ați luat un împrumut HELOC sau acțiune la domiciliu? Care a fost experiența ta cu asta?
