Cumpărarea unei a doua case de vacanță - pro și contra, lucruri de luat în considerare

Prețurile vor scădea? Este imposibil de spus, dar Stan Humphries, economistul șef la Zillow, spune: „Este o eroare a prostului să încerci să-și dea cursul atât pentru economiști, cât și pentru cumpărători și vânzători. Dacă găsești o casă în care îți place și vrei să fii într-o perioadă lungă de timp, acum este posibil să fii un moment bun pentru a intra în piață. ”

Avantajele deținerii unei a doua locuințe

Fie că sunteți un schior care iubește versanții munților din Colorado sau Utah, un iubitor al plajelor din sudul Californiei și Florida, sau un potențial pensionar care încearcă să scape de nord-estul încărcat de zăpadă pentru largul teritoriu deschis și însorit al Arizona sau de Sud. Texas, există case disponibile pentru a face față unei game largi de bugete. Aceleași avantaje ale proprietății casei se aplică proprietarului unui condominiu din Boston sau a unui conac la Homestead din Hot Springs, Virginia.

1. Profituri pe termen lung
În timp ce toate activele fluctuează ca valoare pe termen scurt, proprietățile de vacanță sunt mai susceptibile să își păstreze valoarea și să se aprecieze pur și simplu pentru că sunt situate în zone populare cu o ofertă limitată geografic. Există un țărm sau un munte finit pe care se pot construi case și doar 18 găuri pe un teren de golf.

Dar bunurile imobiliare, cum ar fi acțiunile, obligațiunile și alte investiții, au fluctuat întotdeauna în valoare și probabil vor continua să facă acest lucru în viitor. Prin urmare, fiți conștienți că nu există nicio garanție că o a doua casă se va vinde la un preț mai mare în viitor.

2. Deducții fiscale
Multe persoane care dețin case secundare preferă să le păstreze neocupate atunci când nu sunt folosite pentru plăcere personală. Dacă permiteți și percepeți chirie pentru ocupare pentru cel mult două săptămâni pe an, dobânda pentru ipotecă și impozitele pe proprietate sunt deductibile integral din venitul brut. Cu alte cuvinte, în scopuri fiscale, puteți trata această ipotecă la fel cum ați acordat ipoteca pe reședința dvs. primară.

3. Venit din chirii
Dacă decideți să vă închiriați casa, dar utilizați personal și proprietatea, va trebui să determinați dacă sunteți eligibil să deduceți cheltuielile de exploatare. Pentru a determina acest lucru, adăugați zilele în care ați închiriat proprietatea. Dacă ați ocupat proprietatea mai puțin de 10% din zilele în care ați închiriat-o sau mai puțin de două săptămâni - care este mai mare - puteți deduce toate cheltuielile de exploatare ale locuinței, inclusiv dobânzi, utilități, taxe de curățare, întreținere gazon și gestionare taxele. Dacă aveți nevoie de ajutor pentru a determina ceea ce sunteți eligibil să deduceți, contactați un profesionist fiscal sau consultați publicația IRS 527 pentru închirieri.

Taxele de închiriere variază în funcție de anotimpuri și de popularitatea locației stațiunii. Pentru majoritatea stațiunilor, taxele săptămânale de vârf de închiriere sunt, de obicei, egale sau mai mari decât plata lunară a creditului ipotecar al proprietății, permițându-vă să faceți pauză chiar și cu o ocupare anuală de aproximativ 30% din punct de vedere al fluxului de numerar.

4. Familiaritatea
Revenirea la același loc timp și după timp poate fi reconfortantă pe măsură ce devii familiar și confortabil cu locația. Îți permite libertatea de a fi tu însuți și oportunitatea de a extinde prietenii pe termen lung cu rezidenții - poți deveni parte a țesăturii sociale.

5. Comoditate
Posibilitatea de a stoca în mod convenabil articole care sunt utilizate exclusiv la a doua casă simplifică călătoria și ambalarea. Parafernalia de schi a familiei mele, împreună cu haine de iarnă în plus, au fost depozitate la noi în casă în Breckenridge, Colorado, permițându-ne să facem cu ușurință călătorii neprogramate pentru un weekend de schi, fără să ne facem probleme sau să ne facem griji dacă schiurile noastre ar ajunge pe același zbor al companiei aeriene..

6. Pornire cap de pensionare
Deși am putea iubi locurile în care lucrăm și trăim, fiecare loc are dezavantajele sale. Dacă locuiești în Texas, de exemplu, veri la temperaturi de peste 100 de grade sunt brutale. Oamenii din Chicago, Philadelphia și alte orașe din nord adesea urăsc lupta anuală cu zăpada.

Un obiectiv comun al pensionării este de a avea un loc de retragere pentru perioadele anului care ne place cel mai mult la reședința noastră principală. Localizarea și cumpărarea unei a doua case înainte de pensionare vă permite să experimentați beneficiile unui refugiu înainte de pensionarea efectivă, un timp pentru a vă corecta și modifica planurile dacă realitatea este diferită de vis.

7. Locația pentru Adunări
Locurile stârnesc amintiri despre oameni, relații și momente bune. Ca membru al unei familii extinse, întotdeauna m-am bucurat de adunarea anuală a Zilei Independenței la casa lacului meu vărului meu. Întâlnirile au început atunci când eram un băiat tânăr, când tatăl meu și cei doi frați ai săi au cumpărat multe pe un lac mare din vestul Oklahoma și au continuat prin nașterea copiilor și nepoților mei. Vizita anuală a devenit o tradiție care a ținut familia noastră mereu în creștere, pe măsură ce ne-am răspândit în regiune și în țară.

Beneficiul intangibil al deținerii și transmiterii proprietăților din generație în generație - în special o casă care a fost și va continua să fie locul multor adunări fericite - este incalculabilă.

8. Accesul la alte case de vacanță
Multe case secundare sunt situate în zone pe care oamenilor le place să le viziteze - stațiuni, terenuri de golf, munți, litoral - iar atracția lor este universală. Drept urmare, proprietarii dintr-o singură locație adesea aranjează să facă schimb de timp în casa lor pentru timp într-o casă situată într-o altă regiune. Acesta este denumit schimb de locuințe.

Ca partener într-o casă situată în Pebble Beach, California, am schimbat o dată pe săptămână la mine acasă timp de două săptămâni într-o casă (cu bucătar și menajer) pe o insulă din Caraibe. Proprietarul casei St. Maarten a vrut să-și ia amicii pentru o lungă excursie de golf la faimoasele cursuri de pe Pebble Beach, în timp ce voiam să-mi iau familia pentru o vacanță extinsă la plajă. Swap-ul a funcționat bine pentru ambele părți.

Dezavantaje ale deținerii unei a doua locuințe

Deținerea unei a doua locuințe, indiferent de locație, nu este pentru toată lumea.

1. Costuri de achiziție inițială
Majoritatea oamenilor au așteptări mai mari pentru o proprietate pe care intenționează să o dețină, decât să o închirieze. Aceste așteptări se pot traduce în prețuri ridicate.

În zonele populare, unde spațiul este limitat, casa poate avea un preț mai mare decât costul casei dvs. principale. În plus, proprietarii de case noi suportă de obicei costurile pentru mobilarea noii cumpărături cu orice, de la mobilă la lenjerie și vase, costuri care pot depăși cu ușurință 25% - 33% din prețul de achiziție..

2. Ipoteci cu costuri mari
În trecutul recent, creditorii au fost arsi sever pe piața imobiliară rezidențială și, prin urmare, pot fi reticenți să împrumute pe o nouă achiziție. Procentul de plată și rata dobânzii la orice ipotecă este probabil mai mare pentru o proprietate de vacanță. În funcție de locație, condiție și valoarea de piață a proprietății (precum și starea financiară proprie și istoricul creditului), o ipotecă obișnuită între 15 și 30 de ani pentru o proprietate care nu este ocupată de proprietar necesită, de obicei, de la 20% la 30. % reducere a prețului de vânzare (cu cât este mai mare plata anticipată, cu atât mai ușor să găsești un creditor doritor).

3. Întreținerea locuinței
Ca proprietar sau membru al unui grup de proprietari, sunteți responsabil pentru întreținerea locuinței. Atunci când o conductă se rupe sau acoperișul se scurge, tu ești cel care trebuie să plătească pentru costul reparației. De asemenea, puteți fi cel care identifică problema, aranjează instalatorul sau electricianul și îi întâlnește pe locație. În unele cazuri, este posibil să vă petreceți întreaga vizită lucrând asupra proprietății, ceea ce nu este cu siguranță ceea ce vă așteptați când ați visat să dețineți proprietatea.

4. Timpul de călătorie
După toate probabilitățile, o a doua casă va fi amplasată la câteva ore de la reședința principală, necesitând călătorii lungi auto sau zboruri aeriene. Oportunitatea de a folosi casa pentru excursii scurte, de weekend depinde în totalitate de distanța pe care trebuie să o parcurgeți. Dacă vă gândiți să cumpărați o casă din cealaltă parte a țării, intenționați să mergeți mai rar, dar să stați pentru perioade mai lungi de timp.

5. Inflexibilitate
Dacă plătiți o sumă semnificativă de bani în fiecare lună pentru o a doua casă, este posibil să aveți nevoie să vizitați constant și exclusiv proprietatea pentru a vă justifica investiția. În consecință, ar trebui să fiți sigur că vă veți bucura de vizitele de 5 sau 10 ani în viitor, atât cât vă place să vizitați locația de astăzi. Casele nu sunt investiții lichide - dacă decideți să vindeți, este posibil să dureze câteva luni sau chiar ani pentru a obține prețul dorit.

Pași pentru achiziționarea unei case de vacanță

Achiziționarea unei locuințe, indiferent dacă este o reședință primară sau un loc de vacanță, poate fi un proces complicat și un angajament financiar semnificativ. Cu toate acestea, urmând pașii adecvați, puteți face experiența cât mai nedureroasă.

1. Determinați-vă locația ideală
Zonele de stațiune au de obicei o gamă largă de proprietăți pentru a se potrivi cu o varietate de bugete. Cu cât este mai mare zona pe care doriți să o luați în considerare, cu atât este mai probabil să găsiți o proprietate care să se potrivească propriului dvs. buget. De exemplu, trebuie să trăiești pe ocean sau pe o anumită versantă de munte sau ai fi dispus să conduci spre plajă sau teleschi?

2. Stabiliți o gamă de prețuri
Deținerea unei a doua locuințe ar trebui să fie plăcută, nu sursa de încordare financiară constantă. În scopuri de o gamă de prețuri, să presupunem că plata în avans, costurile de închidere și mobilierul vor fi de 33% din prețul de achiziție. Cu alte cuvinte, dacă aveți 50.000 USD în numerar, gama de prețuri de început ar trebui să fie cuprinsă între 130.000 și 170.000 USD.

3. Luați în considerare dreptul de proprietate fracțional
În timp ce majoritatea proprietăților de vacanță sunt transferate în tranzacții cu fapte (cumpărătorul primește o faptă înregistrată care să ateste dreptul de proprietate asupra proprietăților imobiliare specifice identificate), proprietatea imobiliară fracționată este o alternativă care a devenit populară în anii 90. Acest lucru permite unui cumpărător să se potrivească mai îndeaproape cu utilizarea proiectată a proprietății cu costul său sau, invers, permite achiziționarea unei proprietăți mai scumpe pentru aceeași investiție.

Dacă, de exemplu, un investitor a achiziționat o dobândă fracționată pentru 100.000 USD cu dreptul de a utiliza proprietatea timp de 30 de zile pe an, valoarea proprietății achiziționate ar putea fi de până la 1,2 milioane dolari (12 investitori * 100 000 USD investiție = 1,2 milioane USD). De obicei, există o diferență mare în ceea ce privește aspectul, cazările și programările între 100.000 și 1.000.000 de dolari proprietăți.

Proprietatea fracțională diferă de o durată de timp. Cu o proprietate fracționată, dețineți o parte a imobilului, în timp ce, cu o durată de timp, aveți doar dreptul la utilizare imobiliare. Această diferență contabilizează beneficiile fiscale ale unei dobânzi fracționate, precum și capacitatea de a beneficia de orice creștere a prețului proprietății.

Atât proprietatea fracționată, cât și intervalul de timp necesită coordonarea cu alți proprietari pentru a rezerva timp în proprietate. Dacă intenționați să utilizați proprietatea mai pe larg sau pur și simplu nu doriți să vă ocupați de o agenție externă, puteți crea un parteneriat privat pentru a cumpăra și deține o proprietate.

Casa mea din Pebble Beach a fost împărțită cu doi parteneri și a fost un aranjament perfect. Am negociat cu un agent imobiliar local pentru a gestiona întreținerea proprietății pentru o taxă lunară mică, astfel încât nu a trebuit să ne ocupăm de peisagisti, curățători de case sau utilități locale atunci când eram la fața locului, făcând din casa noastră de vacanță o adevărată evadare..

4. Angajează un agent imobiliar local
Asistența unui agent imobiliar local este de neprețuit în timpul căutării pentru casa de vacanță a viselor tale. Un agent bun vă poate ghida în procesul de achiziție, vă poate ajuta să găsiți finanțare ipotecară și poate fi capabil să gestionați proprietatea atunci când sunteți plecat. Chiar dacă cumpărați o dobândă fracționată de la un dezvoltator imobiliar, agentul imobiliar vă poate ajuta să obțineți o afacere mai bună.

Cuvânt final

Un prieten a achiziționat recent o cotă de proprietate fracționată într-o casă dintr-o stațiune exclusivă de golf din Austin, Texas, unde fiica lui va urma facultatea. Casa cu patru dormitoare, mobilată și întreținută luxos, include privilegii de golf și spa la o stațiune de golf clasată la nivel național. Vânzătorul, proprietar al unei firme de construcții, a fost dispus să vândă dobânda cu prețul inițial mai mic decât prețul inițial, cu opt ani înainte, din cauza inversărilor din industria construcțiilor și, în consecință, a necesității de a-și reduce cheltuielile personale pe toate planurile..

Efectiv, prietenul meu a putut să cumpere o parte din casă sub costul de construcție. Din perspectiva sa, el are acum o casă de vacanță timp de trei luni pe an pentru un preț mai mic decât cheltuielile și dificultățile de închirierea camerelor de hotel, de plata taxelor de stațiune sau de cumpărarea de mese scumpe la restaurant. Oportunitățile sunt acolo - acum este momentul să începeți o căutare pentru casa dvs. de vacanță de vis.

Dacă deții deja o a doua casă, ai face-o din nou?

(credit foto: Bigstock)