Ce este un trust de investiții imobiliare - investiții în REIT-uri

Din păcate, imobilul ca investiție are bariere la intrare, cum ar fi banii pentru o plată anticipată, capacitatea de a obține un împrumut considerabil, timpul și educația pentru a conduce o întreprindere profitabilă și numerarul necesar pentru întreținere, reparații, impozite pe proprietate, și asigurare.

Din fericire, există o modalitate de a investi în imobiliare fără a deține proprietăți individuale. Este cunoscut sub numele de Trust de investiții imobiliare (REIT).

Ce este un REIT?

Există un REIT pentru a investi în proprietăți producătoare de venituri. Face acest lucru direct prin achiziționarea de bunuri imobiliare sau indirect, prin acordarea de împrumuturi sau prin achiziționarea de contracte ipotecare preexistente. Pentru a se califica ca un REIT (și pentru a evita impozitul pe profit), cel puțin 90% din profitul său trebuie să fie achitat acționarilor ca dividende.

REIT-urile sunt de obicei împărțite în trei categorii:

1. REIT-uri de capitaluri proprii

Cel mai popular și cunoscut tip de REIT, REIT-urile de capital se concentrează pe achiziționarea, gestionarea și dezvoltarea proprietăților de investiții. Întrucât restricțiile REIT impun ca proprietățile să fie păstrate și dezvoltate pe o perioadă lungă de timp, principala lor sursă de venit este veniturile din închirieri din exploatațiile lor. De obicei, investesc în anumite tipuri de proprietăți, care se încadrează, în general, în următoarele categorii:

Birouri și industriale
Cu amănuntul
Rezidențial
Hotel și stațiune
Sănătate
Auto-Storage
Pământ brut

2. REITURI Ipotecare

Nu sunt la fel de populare ca REIT-urile de capitaluri proprii, aceste fonduri împrumută bani investitorilor imobiliari sau investesc în împrumuturi ipotecare existente pe proprietăți (mai degrabă decât să investească direct în proprietățile în sine). Principala lor sursă de venit este dobânda din împrumuturile deținute.

3. REIT-uri hibride

O combinație între REIT-uri și capitaluri ipotecare, REIT-urile hibride se diversifică între deținerea de proprietăți și acordarea de împrumuturi pentru investitorii imobiliari. Veniturile lor provin atât din venituri din chirii, cât și din dobânzi.

Avantajele și dezavantajele REIT-urilor

Ca toate investițiile, există avantaje și dezavantaje ale REIT-urilor care trebuie cântărite înainte de a investi:

avantaje

Investitorii sunt capabili să se diversifice pe piața imobiliară, deținând un interes pentru mai multe proprietăți cu un minim de dolari.
Riscul este reunit în rândul multor investitori comparativ cu un singur proprietar.
REIT-urile plătesc dividende în numerar ridicate.
Multe REIT-uri oferă o lichiditate ridicată, în raport cu proprietatea imobiliară totală, permițând investitorilor să vândă acțiuni rapid.
Investitorii împart proprietatea asupra unor proprietăți mari, cum ar fi clădiri de birouri sau hoteluri majore, pe care altfel ar fi dificil să le permită.
Proprietățile sunt gestionate profesional.
Persoanele străine, altfel restricționate de la deținerea proprietății, pot avea un interes pentru astfel de proprietăți printr-un REIT.
Cheltuielile cu amortizarea pot reduce la minimum impozitele acționarilor asupra dividendelor.

De obicei, dividendele sunt impozitate în anul în care sunt primite și ca venit obișnuit. Atunci când cheltuielile cu amortizarea sunt reportate de REIT, aceste cheltuieli sunt privite ca o rentabilitate a capitalului către acționar și compensează o parte egală a dividendelor acționarilor. Aceasta întârzie plata impozitelor pe acea porțiune de dividende până la vânzarea acțiunilor REIT.

Mai mult, atunci când se vând acțiuni, suma este impozitată ca un câștig de capital și nu ca un venit obișnuit. De exemplu, dacă unui acționar i s-a plătit un dividend de 100 USD, dar ar putea solicita 10 USD din aceasta ca cheltuieli de depreciere, acționarul ar plăti doar impozitul pe venit pe 90 USD în acel an. Cu toate acestea, cei 10 USD scăzuți vor fi impozitați ca un câștig de capital mai târziu, atunci când fondul este vândut.

Deoarece venitul obișnuit este impozitat cu o rată mult mai mare decât câștigurile de capital, acesta este un avantaj major față de tratamentul fiscal al dividendelor REIT normale..

Dezavantaje

REIT-urile prezintă, în general, o creștere scăzută, întrucât trebuie să plătească 90% din venituri înapoi investitorilor. Astfel, doar 10% din venituri pot fi reinvestite în afacere.
Dividendele REIT nu sunt tratate conform regulii de 15% din punct de vedere fiscal, la care intră majoritatea dividendelor. Acestea sunt impozitate ca venit obișnuit, la o rată mult mai mare.
Riscul de investiții poate fi semnificativ. Faceți-vă diligența cuvenită înainte de a investi și luați în considerare toți factorii de pe piața imobiliară (adică valorile proprietății, ratele dobânzilor, datoriile, geografia și modificarea legilor fiscale).
Investitorii REIT cedează controlul asupra tuturor deciziilor operaționale pe care le-ar lua un proprietar individual.
Unele REIT-uri vor suporta comisioane de administrare și tranzacții ridicate, ceea ce va duce la scăderea plăților pentru acționari.

REIT-uri tranzacționate public vs.

Acum că am explorat modul în care funcționează REIT-urile și cele trei tipuri principale, să aprofundăm diferența importantă între REIT-urile tranzacționate public și cele care nu sunt tranzacționate:

REIT-uri tranzacționate public

REIT-urile tranzacționate public sunt înregistrate la SEC și listate la o bursă națională.

Pro:

Pot fi cumpărate și vândute într-un cont de brokeraj.
Acestea oferă lichiditate aproape instantanee, deoarece fondul poate fi vândut oricând.
Piața reflectă instantaneu o creștere a valorii acțiunii.
Aceste fonduri tind să fie foarte mari și diversificate.

Contra:

Prețul acțiunii poate fi puternic influențat de condițiile pieței versus valoarea reală a proprietăților de bază. Drept urmare, investitorii pot experimenta volatilitatea într-un portofoliu REIT tranzacționat public.
Cheltuielile suplimentare pentru administrarea unui fond tranzacționat public pot scădea dividendele potențiale ale unui investitor.

REIT-uri fără tranzacționare

Deși un REIT care nu este tranzacționat este reglementat de SEC, acesta nu este listat pe un schimb. Investitorii trebuie să îndeplinească liniile directoare minime de valoare netă sau de lichiditate pentru a menține stabilitatea REIT și pentru a proteja interesele investitorilor.

În prezent, investitorii trebuie să aibă o valoare netă de 250.000 USD (exclusiv casele lor) sau venituri de 70.000 USD pe an și active de 70.000 USD. Acțiunile din REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt de obicei cumpărate la un preț stabilit de 10 USD pe acțiune. Acestea sunt concepute pentru a fi păstrate pentru o anumită perioadă de timp (de obicei, cinci până la șapte ani, în funcție de strategia REIT) și plătesc un dividend predeclarat.

Acest tip de REIT va strânge în mod obișnuit banii pentru primii ani și apoi își va închide porțile către noii investitori. Există 4 modalități comune pentru care fondul poate fi nefondat, înainte sau după încheierea perioadei de deținere:

REIT-ul ar putea fi achiziționat de un REIT mai mare tranzacționat public cu profiturile din vânzare transmise acționarilor.
REIT ar putea să devină public, caz în care investitorii ar primi noi acțiuni care ar fi vândute pe un schimb pentru, teoretic, un preț mult mai mare.
REIT-ul ar putea vinde proprietăți individuale și putea transmite acționarilor o porțiune prestabilită din profit.
Dacă economia dictează că niciuna dintre aceste opțiuni nu este profitabilă, REIT, prin votarea acționarilor, ar putea extinde operațiunile normale până la îmbunătățirea condițiilor de piață.

Pro:

Un preț de acțiune stabilit elimină fluctuațiile și volatilitatea zilnică a prețurilor asociate REIT-urilor tranzacționate public.
Dividendele tind să fie mai mari în REIT-urile care nu sunt tranzacționate și pot fi plătite lunar sau trimestrial. Aceste dividende mai mari sunt rezultatul unor cheltuieli mai mici și o modalitate de a compensa investitorul pentru lichidități reduse.
Există potențial de apreciere semnificativă la sfârșitul perioadei de deținere.
Investitorii pot deține proprietăți imobiliare străine pe care altfel li s-ar fi interzis să le dețină. Aceste proprietăți sunt relativ imune la volatilitatea piețelor bursiere străine.

Contra:

Prețul acțiunii și dividendele nu sunt garantate, chiar dacă sunt „stabilite”. De fapt, unele REIT-uri au trebuit să reducă dividendele și să reducă valorile acțiunilor din cauza crizei economice și a creșterii posturilor vacante în proprietățile lor.
Aceste produse nu sunt lichide. Datorită cerințelor minime de deținere, un investitor trebuie să rămână în investiție o perioadă lungă de timp. Spre deosebire de omologii lor tranzacționați public, investitorii nu pot vinde acțiuni cu scăderi majore ale valorii acțiunii. Aceasta crește substanțial riscul de a investi într-un REIT care nu este tranzacționat.
Există o mai mică transparență financiară a operațiunilor fondurilor. Deoarece REIT-urile care nu sunt tranzacționate nu sunt listate public, ele sunt supuse unei supravegheri mai mici.
Aprecierea majoră a prețului acțiunii nu se realizează până la sfârșitul perioadei de operare (deși dividendele pot fi majorate).

Sfaturi pentru investiții în REIT

REIT-urile pot oferi venituri și oportunități excelente de creștere pentru investitorul potrivit. Dacă aveți în vedere să faceți saltul, iată câteva sfaturi de luat în considerare înainte de a investi:

Înțelegeți tipurile de proprietăți în care investiți. Majoritatea REIT-urilor sunt specializate într-un anumit sector, care ar trebui să fie ușor de găsit în rezumatul fondului. Înțelegeți riscurile fiecărui sector. De exemplu, REIT-urile care dețin terenuri nedezvoltate sau centre comerciale cu amănuntul într-o economie proastă vor avea mai multe riscuri decât apartamentele de top într-o metropolă majoră.
Uită-te la numere. Este important să vedem dacă dividendele sunt plătite din operațiuni sau dacă fondul este obligat să utilizeze capital suplimentar. Un REIT bine gestionat ar trebui să se bazeze pe operațiunile sale pentru a plăti cheltuielile și dividendele. De asemenea, ferește-te de vânzările imobiliare mari, de o singură dată, care ar putea îngreuna finanțarea în sus.
Aflați când REIT a început să investească. Dacă investițiile ar fi fost efectuate înainte de o încetinire a pieței, REIT ar putea deține proprietăți care sunt slab performante sau care trebuie refinanțate. În astfel de cazuri, REIT-urile pot avea nevoie să scadă dividende sau să vândă acțiuni suplimentare pentru a strânge numerar în viitorul apropiat. Cu toate acestea, dacă fondul a fost creat după o recesiune a pieței de locuințe, acesta ar putea deține și cumpăra proprietăți valoroase la prețuri mici.
Cunoaște-ți orizontul de timp. În special într-un REIT care nu este tranzacționat, investitorii ar putea deține acțiuni cel puțin cinci ani înainte de a vedea o revenire a capitalului. Asigurați-vă că puteți gestiona această potențială lipsă de lichiditate.

Cuvânt final

Am observat o creștere semnificativă pe multe piețe, deoarece economia noastră își iese dintr-o recesiune profundă. Cu toate acestea, piața imobiliară a rămas în urmă.

Vestea bună este că există oportunități mari de investiții pe termen lung, în special sub formă de proprietăți imobiliare. REIT-urile sunt o modalitate de diversificare pe piața imobiliară și pot reprezenta un venit atractiv care produce investiții într-un mediu cu rată a dobânzii scăzută.

Dacă doriți să evitați volatilitatea pieței bursiere și respectați orientările minime, REIT-urile care nu sunt tranzacționate ar putea juca un rol important în portofoliul dvs. de investiții personale. Ca și în cazul tuturor investițiilor, este important să vă faceți temele și să înțelegeți unde vă puneți banii și de ce.