Ce este o ipotecă inversă (HECM) - Cum funcționează, Pro și contra

Un raport al Fundației pentru Familie Henry J. Kaiser afirmă că mai mult de trei din patru persoane în vârstă cu vârsta peste 65 de ani au capitaluri proprii în casele lor cuprinse între 67.700 $ și 325.200 $. Unul din 20 are capitaluri proprii mai mari de 398.500 dolari, iar 1% au peste 799.850 dolari.

Și totuși, aproape jumătate dintre americanii în vârstă depind de securitatea socială pentru cel puțin o jumătate sau mai mult din veniturile lor, în timp ce unul din opt depinde exclusiv de securitatea socială. Dar mulți dintre acești seniori au capitaluri proprii la domiciliu care ar putea fi transformate în venituri în numerar.

Dacă dumneavoastră sau părinții dvs. sunteți „bogați în casă”, dar săraci în numerar, este timpul să ne gândim dacă o ipotecă inversă asupra casei familiei este o alternativă mai bună la căile tradiționale de conversie a capitalurilor proprii în casă.

Metode tradiționale de conversie a capitalurilor proprii în numerar

Pentru persoanele în vârstă care anticipează și doresc să locuiască în reședința lor actuală pentru viitorul prevăzut, există câteva moduri tradiționale (fără a include ipoteca inversă) de a converti capitalurile proprii în casă:

Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu. Un împrumut de capitaluri proprii este în esență un împrumut acordat proprietarului de case garantat prin primirea creditorului a unui al doilea credit ipotecar pe proprietatea imobiliară. Împrumutul de bază poate fi la un nivel de 100% din capitalul propriu al proprietarului, în funcție de criteriile creditorului, de ratingul creditului și de condițiile de rambursare negociate. De exemplu, un proprietar de case cu capitaluri proprii poate împrumuta de obicei o sumă forfetară egală cu o sumă cuprinsă între 80% și 100% din capitaluri proprii.
Linia de credit pentru acțiuni la domiciliu. O linie de credit de capital propriu (HELOC) este o linie de credit rotativ într-o sumă până la valoarea capitalului propriu, de obicei cu o rată de dobândă ajustabilă, astfel încât sumele de plată variază de la lună la lună. Ca și alte împrumuturi personale, condițiile împrumutului și suma creditului care poate fi disponibilă sunt supuse negocierii dintre împrumutat și creditor.
Cash Out Refinanțare ipotecară. Pe măsură ce ratele dobânzilor se micșorează și / sau capitalul lor crește, mulți proprietari de casă refinanțează astfel încât pot reduce rata dobânzii la împrumutul de bază și, ulterior, își pot reduce plățile lunare sau pot converti o parte din capitalurile lor în numerar. De exemplu, să spunem că un proprietar a cumpărat o casă nouă în 2000, pentru 312.000 de dolari. Împrumutul cu 30%, cu rată fixă, de 30 de ani, necesită o plată lunară de 1.824,40 USD. Astăzi, locuința are o valoare evaluată de 350.000 USD, iar ratele dobânzilor au scăzut la 3,5%. Proprietarul refinanțează ulterior casa cu o rată de 3,5% timp de 30 de ani cu o plată lunară de 1.582,85 USD. Ca urmare a refinanțării, proprietarul de casă achită ipoteca inițială, și-a redus plata cu peste 240 de dolari, și este capabil să extragă 30.000 USD de numerar din capitaluri proprii.

Deși aceste metode sunt un mijloc de a accesa capitaluri proprii blocate, toate au o serie de dezavantaje:

Expunerea continuă la scăderi imobiliare. Întrucât creditorul are „recurs integral” la proprietarul proprietății dacă nu se rambursează împrumutul ipotecar, proprietarul de locuințe este răspunzător în cazul în care veniturile din vânzarea proprietății sunt mai mici decât ipoteca restantă. Imobiliare cu o valoare mai mică decât ipoteca sunt considerate a fi „subacvatice”, condiție în care mulți proprietari s-au regăsit în urma crizei valorilor mobiliare ipotecare din 2008-2009.
Plăți necesare pentru termenul de credit ipotecar nou. Proprietarul de casă care și-a refinanțat casa în exemplul nostru a făcut aproape 14 ani din cei 30 de ani de plăți. Refinanțarea - cu un nou împrumut - repornește ceasul pentru un alt termen de 30 de ani, adăugând, în esență, 14 ani de plăți la vechea scadență. Vârstnicii pensionari pot lipsi de venituri suficiente pentru a efectua plăți confortabil după pensionare.
Plăți ipotecare delincvente Declanșarea excluderii de către creditor. Obligația legală de a efectua plăți către creditor există pentru termenul de împrumut. Neefectuarea plății poate duce la excluderea și vânzarea proprietății. Dacă ipoteca este subacvatică, persoanele în vârstă nu numai că își pierd casa, ci trebuie să compună diferența dintre veniturile de vânzare și creditul ipotecar restant..

Ce este un împrumut ipotecar invers?

Un credit ipotecar invers acasă - denumit uneori ipotecă de conversie a capitalurilor proprii (HECM) - este aprobat de FHA doar pentru persoanele în vârstă și este o metodă din ce în ce mai populară pentru proprietarii de case mai mari (62 de ani și mai mari) de a converti excesul de capital propriu într-o sumă forfetară. de numerar, o linie de credit sau o serie de plăți lunare periodice asemănătoare unei rente.

Cum functioneaza

Creditorul care realizează ipoteca inversă are o primă garanție ipotecară asupra proprietății, dar nu primește plăți la împrumut ca într-o ipotecă tradițională și nici proprietarul de acasă nu este responsabil pentru vreo deficiență de valoare atunci când creditorul primește imobilul la deces. sau mutarea proprietarului casei. Frumusețea acestui tip de împrumut este că împrumutatul primește bani de la creditor, a cărui sumă se bazează pe cantitatea de capitaluri proprii în casă, alături de alți factori, precum vârsta și rata dobânzii. Cu toate acestea, din moment ce casa este folosită ca garanție pentru împrumut, creditorul primește proprietatea la moartea sau mutarea proprietarului de locuință. (Acestea fiind spuse, proprietarul sau moștenitorii pot plăti împrumutul în orice moment și, prin urmare, să păstreze casa.)

De exemplu, un creditor ipotecar invers este de acord să creeze o primă garanție ipotecară de 150.000 USD pe casa proprietarului care are o valoare evaluată curentă de 300.000 USD. Cu toate acestea, proprietarul de acasă are un credit ipotecar anterior în loc de 100.000 USD. Folosind veniturile noului împrumut (150.000 USD), proprietarul de acasă plătește ipoteca existentă de 100.000 USD, lăsând încasări în exces de 50.000 USD. (Dacă locuința nu ar avea o ipotecă existentă, veniturile proprietarului ar fi egale cu suma totală de 150.000 USD). Proprietarul de acasă poate alege să primească plata într-unul din următoarele moduri:

Luați suma de 50.000 USD în numerar - ceea ce se numește „plată forfetară” - imediat la închidere și cheltuiți sau economisiți-o după dorință. Nu există consecințe fiscale.
Iați 50.000 de dolari într-o serie de plăți lunare de la creditorul ipotecar invers. Plățile se pot baza pe un număr fix de plăți sau pe un calcul actuarial pentru speranța de viață a proprietarului.
Preiați 50.000 USD sub forma unei linii de credit care poate fi obținută oricând de către proprietarul casei. În cazul în care proprietarul de locuințe întârzie să tragă de la linie, compania ipotecară va reduce dobânda percepută pentru ipoteca inversă de bază.
Ia 50.000 de dolari într-o combinație de plăți și o linie de credit.

Proprietarul de locuință nu este obligat să efectueze plăți de capital sau de dobândă pentru un credit ipotecar invers. Aceste caracteristici - plata de bani de la un creditor către proprietarul de locuință, care nu este impozabil și nu afectează prestațiile de securitate socială sau Medicare - pot beneficia în special de persoanele în vârstă restrânse în numerar.

Eligibilitate

Există mai multe cerințe clare de eligibilitate pentru debitori pentru a obține o ipotecă inversă.

Împrumutații trebuie să aibă vârsta de 62 de ani sau mai mult.
Casa cumpărată trebuie să fie reședința principală a debitorilor.
Proprietatea trebuie să fie unifamiliară sau un condominiu aprobat de FHA.
Împrumutații trebuie să finalizeze o sesiune de consiliere aprobată de HUD pentru a se asigura că înțeleg costurile financiare și cerințele legale ale HECM.
Împrumutații trebuie să aibă capacitatea financiară de a plăti cheltuieli obligatorii, cum ar fi impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarilor de case și întreținerea normală.

Rata și costurile

Rata dobânzii la creditele ipotecare, convenționale sau invers, poate fi la o rată fixă sau variabilă și se bazează pe ratele dobânzii existente pe piață și deciziile de afaceri ale fiecărei companii ipotecare de a se diferenția de concurenți. În consecință, ratele variază de obicei oarecum de la creditor la creditor, la fel cum ratele variază pentru ipotecile convenționale.

Pe lângă taxele de închidere tradiționale, se percepe o primă de asigurare ipotecară în avans (MIP). Taxa este egală cu 0,5% dacă raportul credit / valoare (LTV) este de 60% sau mai puțin sau 2,5% dacă LTV este mai mare de 60%. În fiecare an se percepe un PIB de 1,5% suplimentar. Aceasta oferă protecție creditorului în cazul în care valoarea locuinței scade în perioada ipotecii invers. De remarcat faptul că ipotecile convenționale imobiliare nu necesită, de obicei, asigurare ipotecară dacă plata în avans a locuinței este de 20% sau mai mult.

Cerințe de împrumut

La fel ca în ipotecile tradiționale, creditorii cer ca proprietarii de case să cumpere și să mențină o asigurare de proprietate, să plătească impozite pe proprietate la termen și să mențină proprietatea în condiții rezonabile. Întrucât creditele ipotecare inversă diferă de cele ipotecare tradiționale, întrucât nu există niciodată obligația de a efectua plăți către creditorul ipotecar, împrumutul se maturizează (sau poate fi numit doar de către creditor) în condiții specifice denumite „evenimente de scadență”, cum ar fi următoarele: :

Toți debitorii au murit.
Toți debitorii au vândut sau convertit titlul proprietății către un terț.
Proprietatea nu mai este reședința principală a niciunui împrumutat din cauza decesului sau a unei condiții fizice sau psihice care durează mai mult de 12 luni.
Împrumutații refuză să plătească impozite pe proprietate sau să întrețină o asigurare de proprietate și li sa oferit posibilitatea de a remedia deficiențele.
Împrumutații refuză sau nu sunt în măsură să mențină proprietatea în reparații bune după un proces de notificare formală și de judecare.

În orice astfel de cazuri, proprietarul de locuință (dacă este în viață) sau moșia are opțiunea de a păstra casa prin achitarea creditului ipotecar invers. Dacă casa este evaluată mai puțin decât împrumutul ipotecar la momentul scaderii împrumutului, proprietarul sau executorul imobilului nu ia nicio măsură decât pentru a facilita excluderea casei de către creditor. Împrumutatul vinde apoi proprietatea cât mai mult posibil, aplicând încasările împrumutului restant.

Este important să rețineți că, în cazul în care rămân numerar după rambursarea împrumutului, excesul este restituit proprietății. În cazul în care împrumutul este mai mare decât veniturile din vânzări, pierderea este suportată exclusiv de compania de credit ipotecar invers.

Cât diferă ipotecile invers de creditele ipotecare tradiționale

Există mai multe caracteristici neobișnuite ale ipotecilor inversă care diferă de cele ipotecare tradiționale.

Garanția unică a creditorului pentru o ipotecă inversă este proprietatea casei. Întrucât proprietarul de locuință nu este obligat să efectueze plăți ipotecare, sursa de rambursare către creditorul ipotecar este vânzarea proprietății la moartea proprietarului sau mutarea din proprietate. Prin contract, proprietarul este permis să rămână în proprietate atât timp cât locuiește, cât și locuința este reședința principală.
Istoricul sau istoricul de credit al proprietarului de acasă este imaterial. Întrucât proprietarul nu este obligat să efectueze plăți, starea sa financiară trecută sau actuală nu este un factor în subscriere și nici în stabilirea ratei creditului extins pe ipotecă..
Rapoartele de împrumut la valoare (LTV) sunt mai mici decât se găsesc în creditele ipotecare tradiționale. Creditorii tradiționali sunt asigurați atât de valoarea de piață a proprietății, cât și de răspunderea financiară a debitorilor. În consecință, unii creditori vor împrumuta până la 100% din valoarea de piață a proprietății. Raporturile LTV ipotecare inversă variază de obicei între 50% și 65%.
Cu cât este mai în vârstă cel mai tânăr împrumutat, cu atât este mai mare raportul dintre împrumut și valoare pentru creditele ipotecare inversă. Speranța de viață actuarială a celui mai tânăr debitor este baza pentru calcularea termenului probabil al împrumutului. Cu toate acestea, împrumutul nu se maturizează până când ultimul proprietar viu moare sau se îndepărtează de locuință. În cazul în care proprietarul moare mai devreme decât se aștepta, creditorul devine scadent în acel moment; dacă proprietarul trăiește mai mult decât proiectul tabelelor actuariale, împrumutul este prelungit până la moartea ulterioară. De exemplu, o femeie în vârstă de 80 de ani are 9,61 ani de speranță de viață rămasă, în timp ce o femeie în vârstă de 70 de ani ar fi 16,33 ani. În exemplul nostru, suma maximă a împrumutului pentru vârsta de 80 de ani ar fi de 187.712 dolari. Cel mai vechi împrumutat de la aceeași proprietate de 300.000 de dolari ar primi mai mult de 50.000 de dolari decât împrumutul pentru tânărul de 70 de ani. Cu alte cuvinte, raportul LTV este mai mare pentru seniorii superiori.

Redimensionarea și ipoteza inversă

După ce și-au crescut familiile până la împlinirea vârstei de pensionare, mulți vârstnici caută o amprentă de locuințe mai mică, cu întreținere mai mică și costuri mai mici. Înainte de dezvoltarea HECM pentru împrumutul de cumpărare - de asemenea, un împrumut asigurat de FHA - persoanele în vârstă care erau în scădere și doreau să utilizeze o ipotecă inversă trebuiau să suporte două închideri scumpe: prima pe o ipotecă tradițională pentru a achiziționa locuința mai mică, urmată de o a doua refinanțare (și închidere) folosind ipoteca inversă încasează plata ipotecei tradiționale.

Realizarea HECM este un vehicul ideal pentru a finanța o casă nouă, pentru a maximiza veniturile în numerar în beneficiul persoanelor în vârstă și pentru a elimina plățile pentru casă până la moarte sau o mutare ulterioară, FHA a aprobat HECM pentru împrumutul de achiziție, eliminând astfel dificultatea și costul închiderea ipotecară tradițională. Pe lângă cerințele standard de eligibilitate, acesta include următoarele mandate:

Orice diferență între prețul de achiziție al casei noi și veniturile împrumutului HECM trebuie plătită în numerar de către împrumutat la închidere. De exemplu, dacă prețul de achiziție a casei este de 300.000 USD și valoarea netă a împrumutului după costurile de decontare este de 140.000 USD, debitorii trebuie să aibă 160.000 USD în numerar pentru a închide.
Împrumutații trebuie să finalizeze o sesiune de consiliere aprobată de HUD pentru a se asigura că înțeleg costurile financiare și cerințele legale ale HECM.

În timp ce o ipotecă convențională pentru noua proprietate ar putea necesita mai puțini numerar pentru închiderea împrumutului decât HECM, aceasta necesită, de asemenea, efectuarea de plăți lunare către compania ipotecară. De exemplu, costurile de închidere a achiziției de locuințe de 300.000 USD cu o împrumut la valoare de 80% ar fi de aproximativ 70.000 USD (60.000 dolari de plată + costuri de închidere de 10.000 USD). Finanțarea cu o ipotecă HECM ar costa 90.000 USD în plus (160.000 dolari - 70.000 dolari), dar va elimina orice plăți ipotecare viitoare (estimată la 1.200 dolari pe lună la dobânzile curente) și pierderi dacă valoarea de piață viitoare a casei va scădea. Împrumutații potențiali trebuie să „execute numerele” pentru a determina cea mai bună abordare pentru situația lor.

Determinarea dacă este potrivit pentru tine

Persoanele în vârstă care au în vedere o ipotecă inversă ar trebui să recunoască faptul că acesta prezintă avantaje și dezavantaje, în funcție de situația lor personală, starea financiară și dorințele de proprietate..

avantaje

Nu sunt necesare niciodată plăți de împrumuturi ipotecare, în timp ce un proprietar este în viață și locuiește pe proprietate.
Împrumuturile ipotecare inversă nu au o durată determinată, dar se datorează numai odată cu apariția unor evenimente specifice definite, cum ar fi decesul debitorilor.
Nici împrumutatul ipotecar invers, nici moșia sa nu prezintă un risc financiar dacă valoarea de acasă scade sub sau este mai mică decât soldul creditului ipotecar în orice moment..
Împrumutatul ipotecar invers sau proprietatea sa are în orice moment opțiunea de a rambursa împrumutul ipotecar invers și de a păstra proprietatea casei, la fel ca în cazul altor împrumuturi ipotecare.
Evaluarea creditului împrumutatului nu este luată în considerare în criteriile de acordare a unui credit ipotecar invers. Un faliment personal al unui împrumutat nu va afecta statutul de ipotecă inversă dacă sunt îndeplinite alte cerințe.
Excesul de capital poate fi luat sub forma unei sume forfetare, lunar pentru un termen sau o sumă stabilite, ca linie de credit sau o combinație a tuturor celor trei.

Dezavantaje

Pentru a beneficia de o ipotecă inversă, proprietatea trebuie să fie reședința principală a debitorilor.
O ipotecă inversă este limitată la raporturile dintre valoarea creditului și piața mai mică (50% la 65%) decât creditele ipotecare tradiționale, care pot ajunge la 100% din valoarea de piață.
Împrumutatul și soțul trebuie să aibă 62 de ani sau mai mult. Creditele ipotecare inversă nu sunt disponibile pentru debitorii mai tineri.
Dobânda pentru ipoteca inversă nu este deductibilă în scopuri de impozit pe venit până când creditul este achitat.
Se percepe o primă ipotecară în avans - între 0,5% și 2,5%, în funcție de raportul credit / valoare - precum și o primă anuală de ipotecă de 1,5%.
Împrumutații necesită consiliere financiară prealabilă înainte de aprobare.
Cu excepția cazului în care moștenitorii ipotecei inversă aleg să plătească ipoteca inversă, titlul casei revine creditorului și va fi vândut.

Cuvânt final

Ca un stoc care nu plătește un dividend sau o obligațiune cu cupon zero, capitalul propriu într-o casă nu oferă nicio numerar proprietarului său; orice creștere a valorii de capital este latentă până când activul este vândut sau casa este refinanțată cu o sumă mai mare de împrumut. În multe cazuri, aceste fonduri le-ar putea servi mai bine sub formă de numerar disponibil.

Dacă dumneavoastră sau părinții dumneavoastră aveți 62 de ani și mai mult, HECM poate fi un instrument valoros pentru a vă ajuta să obțineți securitatea financiară și liniștea sufletească. Amintiți-vă că ipoteca inversă nu este pentru toată lumea. Asigurați-vă că înțelegeți obligațiile și drepturile asociate cu o ipotecă inversă înainte de a încheia un acord.

Dvs. sau vreun membru al familiei ați luat un credit ipotecar invers?