Care este scutirea pentru domiciliu - definiție, tratament fiscal și juridic

Cunoscute în general sub numele de „scutiri de locuințe” (și proprietățile pe care le protejează cunoscute în general drept „case de casă” sau „proprietăți de casă”), aceste statuturi există pentru a proteja ocupanții proprietarilor de impozitarea excesivă, pentru a oferi adăpost pentru soții supraviețuitori după ce partenerii lor transmit, și proteja o parte sau toate capitalurile proprii de la anumite tipuri de creditori. Scutirea federală a locuinței se aplică în mod special proprietarilor de case care depun faliment. Scutirile de stat la domiciliu tind să fie mai largi, cu dispoziții care protejează proprietarii de locuințe împotriva unor impozite pe proprietate și, în urma morții, oferă soților supraviețuitori și persoanelor dependente protecții împotriva creditorilor negaranți și a altor solicitanți care încearcă să-și confere reședința primară..

Scutirile de la locuințe se aplică, în general, pentru locuințe detașate și unifamiliale, condominii și case fabricate pe terenuri deținute sau închiriate de proprietar. Acestea nu se aplică proprietăților de închiriere, caselor de vacanță și altor proprietăți rezidențiale care nu se califică drept reședințe primare.

Cu condiția să dețină proprietățile în cauză, persoanele care pot dovedi că acționează ca șefi de gospodărie pentru proprietățile ai căror rezidenți se califică ca și dependenți pot declara acele proprietăți ca fiind case de locuit, indiferent de locul în care locuiesc. De exemplu, dacă sunteți o persoană singură, necăsătorită, care își închiriază reședința principală, deține casa părinților vârstnici din oraș și își asumă întreaga responsabilitate financiară pentru aceștia (inclusiv plata ipotecei și efectuarea reparațiilor necesare), puteți revendica acest lucru ca gospodărie. Cu toate acestea, în toate cazurile, un singur șef de gospodărie sau un cuplu căsătorit poate avea o singură casă, chiar dacă dețin sau acționează ca șefi de gospodărie pentru mai multe reședințe.

Scutirea federală de domiciliu

În conformitate cu secțiunea 522 litera (d) (1) din Codul de faliment al SUA, proprietarii de case pot exonera o parte din dobânda de proprietate (capitaluri proprii) din reședințele lor principale de la creditori negaranți (cum ar fi emitenții de carduri de credit) ale căror împrumuturi nu sunt garantate de către debitori ” proprietate.

Începând cu 2016, valoarea dolarului dobânzii scutite de proprietate este plafonată la 23.675 dolari pentru persoanele singure și șefii de depozitare a falimentului și 47.350 dolari pentru cuplurile căsătorite care depun faliment în comun. Aceasta este suma care li se datorează dacă imobilul este confiscat și vândut pentru a satisface datoriile restante. Crește la fiecare trei ani pentru a ține pasul cu inflația.

Multe state au, de asemenea, scutiri de la locuințe care protejează proprietarii de case care se confruntă cu falimentul. Valorile acestor scutiri pot fi mai mari sau mai mici decât scutirea federală. Proprietarii de case au, în general, dreptul de stat să aleagă între scutirea de stat sau federală.

În statele în care scutirea de stat este mai generoasă, este logic ca proprietarii care se confruntă cu falimentul să o folosească. Următoarele stări sunt exemple:

California: Proprietarii de persoane singure, fără corporație (cu sau fără dependenți) pot scuti până la 75.000 USD; șefii de gospodărie care locuiesc cu un membru al familiei pot scuti până la 100.000 USD; iar proprietarii de persoane cu handicap și vârstnici pot scuti până la 175.000 USD. Aceste limite se aplică și cuplurilor căsătorite - nu există nicio dublare a scutirii conform legislației din California.
Georgia: Majoritatea proprietarilor de case singuri, cu sau fără dependenți, pot scuti până la 21.500 USD. Statul prevede 5.000 de dolari suplimentari care pot fi aplicați oricărei proprietăți, inclusiv proprietăților imobiliare. Scutirea este dublată (până la 43.000 USD) pentru cuplurile căsătorite.
Illinois: Proprietarii de case singuri, cu sau fără dependenți, pot scuti până la 15.000 USD. Cuplurile căsătorite pot scuti până la 30.000 USD.
Carolina de Nord: Majoritatea proprietarilor singuri, cu sau fără dependenți, pot scuti până la 35.000 USD. Proprietarii de case de peste 65 de ani ai căror soți sunt decedați pot scuti până la 65.000 USD. Cuplurile căsătorite pot scuti până la 70.000 USD.
Ohio: Proprietarii de case singuri, cu sau fără dependenți, pot scuti până la 132.900 USD. Cuplurile căsătorite pot scuti până la 265.800 USD.

Cum funcționează scutirea de la domiciliu în faliment

Dacă valoarea casei dvs. este mai mică decât valoarea scutirii pertinente de stat sau federale, nu poate fi vândută pentru a vă satisface creditorii în faliment..

În cazul cel mai probabil ca casa ta depășește valoarea scutirii de casă, poate fi vândută în faliment. Cu toate acestea, creditorii dvs. nu obțin veniturile complete. Voi (sau dumneavoastră și soțul dvs., dacă sunteți căsătoriți) ajungeți să păstrați o sumă forfetară egală cu valoarea scutirii individuale sau comune. Puteți utiliza această sumă după cum considerați de cuviință, inclusiv ca avans pentru o casă nouă sau ca depozit de garanție pentru un apartament.

Alte excepții de proprietate federală

Conform legii federale, scutirea de la domiciliu face parte dintr-un pachet mai mare de scutiri de la faliment care protejează bunurile fizice și drepturile de la creditori negaranți:

Autovehicule, cu valoare de până la 3.775 USD
Bijuterii, până la 1.600 de dolari
Articole de uz casnic, cum ar fi mobilă și aparate, până la 600 USD pe articol și valoare totală de 12.625 USD
Contracte de asigurare de viață, până la 12.625 USD
Plăți de asigurare de viață necesare pentru sprijinul dvs. (nu se specifică plafonul)
Asistență medicală necesară, prescrisă legal, cum ar fi mașinile portabile cu oxigen (fără capacitate specificată)
Prestații federale, cum ar fi securitatea socială și prestațiile de șomaj (nu se specifică plafonul)
Plăți din pensii și pensii necesare pentru asistența dvs. (nu se specifică plafonul)
Conturi de pensionare scutite de taxe, cu un plafon de 1.283.025 USD pentru IRA-uri tradiționale și IRA-uri Roth și fără o plafonă specificată pe alte tipuri de conturi

Este important să nu vă protejeze reședința primară împotriva excluderii. Dacă deveniți delincvenți cu privire la ipoteca dvs., nu puteți rămâne în casa dvs. doar pentru că este vorba de casa dvs..

De asemenea, scutirea de la domiciliu nu se poate aplica împotriva altor împrumuturi sau datorii garantate de interesul dvs. în casa dvs., cum ar fi credite mecanice și împrumuturi de renovare FHA. Dacă nu sunteți sigur dacă un anumit tip de datorie este acoperit, consultați un avocat imobiliar autorizat pentru a practica în zona dvs..

Excepții federale față de stat

Dacă statul tău nu are propria scutire de casă, poți profita de scutirea federală de casă în timpul depunerii unui faliment. Cu toate acestea, majoritatea statelor cu scutiri de locuințe (deși nu toate) sunt mai generoase decât scutirea federală.

Acesta este cazul în Massachusetts, unde scutirea de la domiciliu se ridică la 500.000 de dolari, pe Registrul de acte al județului Norfolk. În alte cazuri, scutirea de stat nu specifică o limită de dolar. În schimb, se aplică unei suprafețe specifice, deci generozitatea sa depinde de valoarea proprietății de bază. De exemplu, Iowa permite proprietarilor de case să-și protejeze întregul interes de gospodărie, sub rezerva unei limite de suprafață de 0,5 acre în orașele și orașele încorporate și 40 de acri în zonele rurale și în comunitățile neîncorporate..

Unele state cu scutiri de la casă renunță la sistemul federal. Dacă statul dvs. de origine este unul, trebuie să utilizați scutirea locală. Dacă statul de origine vă permite să alegeți între scutirea de stat și cea federală, puteți face acest lucru - probabil alegând mai generosul dintre cei doi.

Limite de scutire conform Legii din 2005 privind prevenirea abuzului de faliment și protecția consumatorilor
Legea federală pentru prevenirea abuzului în caz de faliment și protecția consumatorilor (BAPCPA), adoptată în 2005, impune anumite limitări importante asupra scutirilor de stat la faliment.

Cea mai importantă este închiderea așa-numitei „lacune de conac”, prin care persoanele puternic îndatorate au stabilit reședința în state cu legi favorabile proprietății, și-au parcat banii disponibili în proprietățile imobiliare și au declarat falimentul la scurt timp după aceea. Acest lucru s-a produs frecvent în Florida, care a avut o scutire clară, bazată pe acreage pe fond.

BAPCPA a aplicat scutirea de stat de la casă la aproximativ 155.000 dolari pentru persoane fizice și aproximativ 310.000 dolari pentru cuplurile căsătorite în următoarele cazuri:

Când proprietatea de la domiciliu a fost achiziționată printr-un transfer fraudulos în ultimii 10 ani
Atunci când persoana fizică sau cuplul a achiziționat proprietatea casei în termen de 40 de luni (1.215 zile) înainte de depunerea falimentului, cu excepția importantă care rezultă din vânzarea proprietății anterioare a debitorului - și ulterior folosită pentru achiziționarea casei curente - poate fi adăugat la scutirea de domiciliu
Când debitorul a fost condamnat pentru o infracțiune

Ca și scutirea federală standard de locuințe, scutirea BAPCPA crește periodic pentru a ține pasul cu inflația. Se aplică în toate cele 50 de state și înlocuiește legea statului ori de câte ori apare un conflict.

Caracteristici comune ale Statutului Statului de domiciliu

În timp ce scutirea federală a gospodăriilor este concepută special pentru a proteja proprietarii de case împotriva creditorilor negaranți în faliment, legile statului de proprietate asupra locuinței sunt mai largi. În general, acestea protejează șefii de familie, cuplurile căsătorite și uneori persoanele singure (inclusiv persoanele aflate în întreținere și non-dependenții).

Ele se concentrează pe trei domenii importante:

Adăpost pentru soții supraviețuitori. Statutele Homestead prevăd, în general, soții supraviețuitori și persoanele dependente, inclusiv copiii minori, cu protecție împotriva creanțelor creditorilor negaranți, cum ar fi emitenții de carduri de credit. De asemenea, aceștia asigură protecția împotriva soților supraviețuitori și a persoanelor dependente împotriva creanțelor venite din partea fostului soț al proprietarului de casă și alți copii sau alți copii, chiar dacă testamentul proprietarului nu specifică faptul că proprietatea urma să fie lăsată la noua familie. Pentru a rămâne eligibil pentru această protecție, soții supraviețuitori sau familiile lor trebuie să asigure (și să plătească) pentru întreținerea și întreținerea proprietăților acoperite, impozitele pe proprietate și plățile ipotecare, dacă este cazul. De asemenea, aceștia trebuie să mențină proprietatea ca reședințe primare și își pot pierde drepturile de proprietate după mutarea în altă parte, chiar dacă păstrează proprietățile moștenite.
Protejarea activelor în faliment. În general, un creditor negarantat nu poate forța vânzarea proprietăților de proprietate proprie atunci când interesele proprietarului sunt mai mici decât valorile în dolari ale scutirii de proprietate a statutului relevant, sau atunci când proprietatea este mai mică decât limitele acreage. Atunci când interesele proprietarului sunt mai mari decât valorile în dolari sau limitele de suprafață pertinente, un creditor poate fi permis să forțeze o vânzare, dar proprietarul este în drept să rețină sumele maxime permise de lege.
Limitarea expunerii la impozitele de proprietate. Multe (dar nu toate) statutele de proprietate a statului limitează expunerea proprietarilor de proprietăți la impozitele pe proprietatea locală, scutind o parte din valoarea lor din calculele de evaluare a impozitelor. De exemplu, într-un stat cu o scutire de impozit pe proprietatea de 50.000 USD, un proprietar care locuiește într-o casă cu o valoare evaluată de 200.000 USD plătește impozite pe proprietate ca și cum casa ar valora doar 150.000 USD. Scutirile de impozit pe proprietate nu afectează valorile de revânzare ale locuințelor, iar proprietarii de locuințe își păstrează dreptul de vot asupra impozitelor și creșterilor de impozite pe proprietăți în municipalitățile și raioanele școlare, chiar dacă locuințele lor sunt complet scutite de impozitare. În unele state, anumite grupuri demografice au dreptul la scutiri mai generoase de impozit pe proprietate. De exemplu, conform Controller-ului de conturi publice din Texas, fiecare proprietar texan are dreptul la o scutire de impozit pe proprietate de 25.000 USD pentru impozitele școlare, dar persoanele cu handicap și peste 65 de ani se bucură de o scutire suplimentară de 10.000 USD.

Legile de proprietate asupra statului protejează adesea asigurarea proprietarilor de case de la creditori pentru o perioadă determinată de timp (de obicei, unul până la doi ani, dar potențial mai lung) după un eveniment acoperit care dăunează sau distruge grav o proprietate casnică.

Excluderi cheie la statutul de domiciliu

Statutele de la Homestead nu oferă proprietarilor de case carte blanche creditorilor rigizi sau autorităților fiscale locale. Unele statuturi de stat sunt mai generoase decât altele, dar niciuna nu este absolută.

În plus față de creditele ipotecare și alte garanții garantate de interesul proprietății, proprietățile de proprietate nu tind să protejeze proprietarii de locuințe și moștenitorii lor de:

Vânzări forțate aferente impozitelor federale, de stat sau locale (garanții fiscale)
Executarea hotărârilor judecătorești referitoare la sprijin pentru soții actuali sau foștii soți sau copii minori
Satisfacția creditelor care sunt anterioare creării casei (asigurarea frecventă a titlului poate preveni această problemă)
Vânzări forțate legate de satisfacția chirii pentru teren delincvent (aceasta poate apărea atunci când proprietarul unei locuințe mobile cu domiciliu acumulează o datorie semnificativă către proprietarul lotului unde este parcat)

În plus, locuitorii trebuie să înțeleagă cerințele statelor lor privind întreținerea locuinței. De exemplu, în unele jurisdicții, chiar și închirierea temporară a unei proprietăți de casă constituie abandon și poate anula protecțiile oferite prin statutul statului..

Exemple de statuturi privind domiciliul de stat

Următorul este un eșantion reprezentativ de statutele de domiciliu de stat. Rețineți că conținutul acestora, în special valorile dolarului, pot fi modificate pe măsură ce se adoptă noi legi. Pentru informații actualizate despre legile privind locuințele din localitatea dvs., consultați legiuitorul de stat sau autoritatea de locuire.

Texas

Scutire de impozit pe proprietate: Toți proprietarii de case din Texas pot solicita o scutire de impozit școlar în valoare de 25.000 USD, reducând valoarea estimată a proprietăților lor cu 25.000 USD pentru scopuri fiscale locale. Persoanele cu handicap legal și cei peste 65 de ani pot cere o scutire suplimentară de impozit școlar de 10.000 USD. Județelor din Texas au voie să permită scutiri „opționale” de impozit pe locuință până la 20% (sau 5.000 USD, care este mai puțin) din valoarea evaluată în scopuri de impozit județean (separat de impozitele din raionul școlar). De exemplu, județul Harris, unde se află Houston, oferă o scutire de impozit pe județ cu 20%. Țările pot oferi scutiri opționale suplimentare de până la 3.000 USD pentru persoanele de peste 65 de ani și persoanele cu handicap. Anumite județe oferă derogări suplimentare pentru anumite grupuri sau clase demografice. De exemplu, proprietarii de locuințe din județul Harris, ale căror dizabilități legate de serviciul militar îi fac incapabili să lucreze, pot solicita o scutire de 100% din impozitele din județ.
creditor Scutire: Sub rezerva cerinței de rezidență BAPCPA de 40 de luni, legea din Texas permite locuitorilor proprietarilor de case să scutească o valoare nelimitată de dolari de la confiscarea de către creditorii negaranți. În orașele și orașele încorporate, o proprietate scutită nu poate fi mai mare de 10 acri. În zonele rurale, limita de mărime este de 100 de acri pentru proprietarii de terenuri individuale și de 200 de acri pentru familii.

Florida

Scutire de impozit pe proprietate: Legea din Florida le permite proprietarilor de acțiuni să exonereze „primii” 25.000 USD din valoarea evaluată de la toate impozitele, iar cei „al treilea” de 25.000 USD de la impozitele non-școlare. Practic, o casă în valoare de 75.000 de dolari este impozitată ca și cum ar fi în valoare de 25.000 de dolari pentru porțiunea non-școlară din factura de impozit a proprietarului de casă și ca și cum ar fi în valoare de 50.000 de dolari pentru porțiunea din școli a facturii..
creditor Scutire: Sub rezerva cerinței de rezidență BAPCPA, legea Florida permite o scutire nelimitată de valoare în dolari. În municipalitățile încorporate, o proprietate scutită nu poate fi mai mare de 0,5 acri. În zonele neincorporate, o proprietate scutită nu poate fi mai mare de 160 de acri.

Massachusetts

Scutire de impozit pe proprietate: Nu există nicio scutire de impozit pe proprietăți pentru casele din Massachusetts.
creditor Scutire: Massachusetts scutește în mod automat 125.000 USD din capitalurile proprii de la confiscarea creditorilor. Proprietarii de case care depun declarații de domiciliu în registrul local al faptelor (înregistrator județean) pot scuti până la 500.000 USD. Persoanele cu dizabilități de orice vârstă, precum și persoanele cu dizabilități în vârstă de 62 și mai mult, beneficiază de scutiri personale de până la 500.000 USD fiecare. Acest lucru înseamnă că un cuplu ai cărui membri se califică ca handicap sau au ambii peste 62 de ani pot scuti până la 1.000.000 de dolari.

Kansas

Scutire de impozit pe proprietate: Locuitorii din Kansas pot solicita anual rambursări parțiale ale impozitului pe proprietate. Restituirile se aplică numai impozitelor generale asupra proprietății și nu se aplică impozitului pe proprietăți evaluat la peste 350.000 USD. Valoarea maximă anuală a restituirii este de 700 $. Proprietarii de locuințe cu venituri mici (cei care câștigă un venit anual mai mic de 19.100 USD) în vârstă de 65 de ani și mai mari pot beneficia de rambursarea pentru impozitul pe proprietatea din Kansas, care returnează 75% din impozitele pe proprietate plătite în fiecare an.
creditor Scutire: Sub rezerva cerinței de rezidență BAPCPA, Kansas permite o scutire nelimitată de valoare în dolari. Gospodarii casnici din municipalitățile încorporate pot scuti până la o singură suprafață, în timp ce locuitorii din alte părți pot scuti până la 160 de acri.

Cum să-ți domiciliezi reședința primară

Procedura pentru obținerea unei reședințe primare variază în funcție de jurisdicție, dar nu este în general nici dificilă, nici costisitoare. În majoritatea statelor, o reședință obține statutul de casă pur și simplu în virtutea proprietarului care închide proprietatea și declară că este reședința principală.

În Nevada, Virginia și Vermont, este necesară o procedură formală de domiciliu. Chiar și în statele în care nu este necesară organizarea de domicilii formale, declarația oficială a unei case asigură protecții importante, cum ar fi continuarea desemnării casei și protecția veniturilor de vânzare de la creditori pentru o perioadă determinată (care variază în funcție de stat) după ce casa este vândut.

În general, procesul de casare urmărește această imagine. Pentru instrucțiuni specifice regiunii locale, consultați autoritățile de locuit ale statului sau orașului.

Evaluează eligibilitatea proprietății tale. Examinați statutele de locuințe ale statului dvs. și determinați dacă proprietatea pe care doriți să o protejați îndeplinește criteriile de eligibilitate aplicabile. Rețineți că, în conformitate cu BAPCPA, este posibil să nu puteți proteja întreaga valoare a casei dvs. dacă ați locuit acolo mai puțin de 40 de luni.
Stabiliți dacă statul dvs. necesită o declarație. Majoritatea statelor nu solicită proprietarilor să declare oficial casele de locuit. Pentru a stabili dacă statul dvs. face acest lucru, consultați autoritatea de stat pentru locuințe sau biroul de înregistrare local. În cazul în care este necesară o declarație oficială, autoritățile furnizează, în general, formulare standardizate sau de eșantion pe care le puteți completa online sau de mână. De exemplu, Oficiul Recorderului din Județul Clark (Nevada) furnizează un formular online standard, cu o singură pagină. După ce primiți formularul, aflați dacă vi se cere să depuneți declarația în mod repetat (de exemplu, Vermont necesită declarații anuale) sau doar o dată.
Adunați informațiile necesare. Informațiile necesare pentru declararea casei de locuit variază în funcție de stat, dar de obicei includ numărul de colet al evaluatorului (APN), adresa proprietății, o descriere legală a proprietății (cu dimensiuni și limite), interesul proprietarului pentru proprietate și rezidenții actuali ai proprietății. (inclusiv persoanele dependente). Majoritatea acestor informații pot fi găsite în fapta proprietății.
Completează și notează formularul. Folosind informațiile pe care le-ați adunat, completați formularul complet. În cazul în care înregistratorul dvs. local solicită notificarea declarațiilor de domiciliu, aduceți-o la un notar cu dovada acceptată de identitate și semnați-o în prezența notarului. În funcție de locul în care notificați formularul, acest pas poate necesita o taxă nominală, adesea în jur de 5 dolari.
Fișați formularul. Fișați formularul completat, notarizat, la biroul de înregistrare al județului. Cu toate că formularele de declarație de la domiciliu nu sunt documente extrem de complexe, este obligatoriu ca formularul dvs. să fie completat corect - iar personalul biroului dvs. de înregistrare nu poate oferi consultanță utilă în acest sens. Dacă sunteți deloc îngrijorat de capacitatea dvs. de a completa formularul de unul singur, consultați-vă cu un avocat - în cazul în care trebuie să vă invocați drepturile de proprietate, ora sau două din taxele de avocat vor plăti rapid singuri..
Obțineți confirmarea scrisă a depunerii. Biroul de înregistrare trebuie să furnizeze o copie a declarației depuse care poartă ștampila înregistratorului. Acest lucru indică faptul că a fost depus și este înregistrat.

Cuvânt final

Deși asigurarea proprietăților de locuințe și legislația privind gospodăriile casnice seamănă foarte puțin unul cu celălalt în sens juridic, ambele protejează împotriva pierderilor catastrofale care pot schimba viața unei familii peste noapte. Așa cum doriți să nu depuneți niciodată o cerere la asigurătorul dvs. de origine, preferați să nu testați niciodată limitele scutirii de către statul dumneavoastră pentru depunerea de faliment sau indemnizațiile pentru soții soți supraviețuitori. Dar, când toate acestea sunt spuse și făcute, este reconfortant să știi că cel puțin o parte din interesul tău pentru reședința ta primară este parțial protejat de nenorocire..

Locuiești pe o proprietate casnică?