Beneficiile fiscale ale proprietăților imobiliare de investiții - Reguli IRS explicate

Capitalurile proprii sunt fundamentul bogăției personale din Statele Unite, reprezentând aproximativ două treimi din valoarea netă pentru majoritatea gospodăriilor americane, pe Bloomberg. Extinderea proprietății casei a fost stimulată de programele guvernamentale și de avantajele fiscale pentru a stimula achiziționarea de case. Potrivit unui studiu realizat în Forțele Sociale, proprietatea locuinței duce la „o economie mai puternică, școli mai bune și o cetățenie investită, proactivă”. Proprietarii de case au rate de votare mai mari și sunt mai implicați în organizațiile civice.

Deținerea de bunuri imobiliare are unele avantaje financiare unice. De exemplu, proprietarii de case își pot deduce dobânzile ipotecare, primele de asigurare ipotecară și impozitele pe proprietate din veniturile obișnuite. De asemenea, veniturile din vânzarea unei case sunt considerate câștiguri de capital pentru impozite - până la 250.000 USD din câștig pot fi excluse din venit pentru un singur contribuabil sau 500.000 USD pentru un cuplu care depune o declarație comună.

Deținerea unei locuințe sau investiții imobiliare oferă avantaje uriașe atât pentru societate, cât și pentru dvs. în mod individual. Iată cum puteți profita la maxim de investiții.

Imobiliare ca investiție

Deținerea unei proprietăți de investiții este semnificativ diferită de a deține proprietatea în care trăiește. În timp ce investitorii au multe riscuri comune - iliciditatea, lipsa de transparență, incertitudinea politică și economică - fiecare proprietate de investiții este unică, variază în funcție de utilizare, locație, îmbunătățire și permanență. Fiecare investiție poate fi supusă unei colectări de norme impozante, toate afectând randamentul net al investițiilor.

Andy Heller, co-autor al „Cumpărați și mai jos: Ghidul obișnuit al oamenilor pentru bogățiile imobiliare”, notează că majoritatea oamenilor plătesc prea mult pentru proprietățile lor: „Profitul este blocat imediat după ce investitorul cumpără proprietatea. Din cauza greșelilor în analiză, investitorul plătește prea mult, apoi este surprins când nu face bani. ”

Heller recomandă că succesul în investițiile imobiliare necesită:

Planificare minuțioasă. Prea mulți oameni se îndrăgostesc de o proprietate fără o strategie de a face profituri.
Așteptări realiste. Cumpărarea, deținerea și vânzarea de bunuri imobiliare nu este o modalitate ușoară de a face bogății. Eric Tyson, co-autor al „Investițiilor imobiliare pentru manechine”, notează că trebuie să fii inteligent, dispus să lucrezi și să cunoști toleranța ta personală la risc.
Diligența detaliată. În eforturile de a încheia tranzacții înainte de concurenți, mulți cumpărători nu verifică în mod adecvat istoricul, condițiile și limitările unei achiziții potențiale de proprietăți, sfârșind cu costuri de reabilitare surprinzător de scumpe.
Consilieri competenți și cu experiență. Investitorii reali de succes au invariabil o echipă de consultanți care să îi ajute în găsirea, analizarea, achiziționarea, finanțarea, gestionarea și vânzarea proprietăților lor.

Tipuri de proprietăți imobiliare

Termenul „bunuri imobiliare” cuprinde diferite tipuri de proprietăți, inclusiv:

Imobiliare nedezvoltate. Investitorii achiziționează terenuri brute în diverse scopuri, inclusiv ferme și ferme, exploatarea resurselor naturale, cum ar fi recoltarea lemnului sau a cărbunelui minier, subdiviziune și vânzări de loturi sau dezvoltarea viitoare. Prețul terenului brut depinde de cea mai mare utilizare posibilă, indiferent dacă este agricol sau amplasarea unei clădiri de birouri. Apropierea de zonele urbane și zonele de zonare aprobate determină adesea valoarea proprietății.
Proprietăți rezidențiale. Proprietățile imobiliare sunt utilizate în mod obișnuit în scopuri rezidențiale, indiferent dacă sunt case unifamiliale sau proprietăți multifamiliale, inclusiv apartamente și condominii. Aceste proprietăți - de la un singur duplex la dezvoltări cu sute de unități de închiriere - necesită o întreținere constantă și un management activ pentru a menține gradul de ocupare și a crește valoarea.
Proprietăți comerciale. Acest segment include clădiri de birouri, proprietăți de vânzare cu amănuntul, cum ar fi magazine alimentare și magazine și proprietăți industriale, inclusiv depozite și fabrici. Imobiliare comerciale necesită un management activ datorită concurenței, întreținerii fizice, cifrei de afaceri constante a chiriașilor și varietății și complexității condițiilor de închiriere. Proprietarii de proprietăți se confruntă în mod regulat cu probleme legale, de zonare și de mediu.

Proprietățile imobiliare sunt, de asemenea, clasificate în:

neamenajat. Proprietățile neameliorate sunt terenuri brute care nu au fost modificate prin acțiunea omului, adică fără clădiri, structuri, drumuri, iazuri artificiale sau lacuri. Întrucât terenul are o viață utilă infinită, acesta nu poate fi depreciat în scopuri fiscale. Cu toate acestea, pot fi disponibile deduceri de epuizare dacă resurse naturale, cum ar fi cherestea, ulei și alte minerale sunt luate din proprietate.
Proprietate îmbunătățită. Proprietățile îmbunătățite sunt terenuri care au fost modificate prin adăugarea de clădiri și structuri create de om, rezidențiale sau comerciale. În timp ce terenul nu poate fi depreciat, costurile îmbunătățirilor pot fi redobândite pe parcursul vieții lor utile. În multe cazuri, este permisă o depreciere accelerată a activelor reale.

Reguli și reglementări fiscale imobiliare

Deținerea unei proprietăți de investiții imobiliare poate oferi beneficiarilor avantaje fiscale semnificative, dacă este organizată și administrată în mod corespunzător. Normele generale aplicabile tratării fiscale a investițiilor imobiliare sunt:

Costurile asociate cu achiziția proprietății (taxe de titlu, taxe de înregistrare) sunt adăugate la baza de cost a proprietății și amortizate
Costurile aferente finanțării unei proprietăți (comisioane pentru creditor, taxe pentru cererea de credit ipotecar) sunt amortizate pe toată durata împrumutului
Costurile suportate ca urmare a exploatării proprietății (impozite, asigurări, utilități) sunt deductibile ca cheltuieli curente

Cu toate acestea, regulile fiscale sunt complexe, iar aplicarea acestora depinde de tipul de proprietate, precum și de clasificarea fiscală a proprietarului său. Cu alte cuvinte, un investitor poate fi capabil să adăpostească alte venituri din impozite, în timp ce altul nu poate.

În consecință, proprietarii de proprietăți imobiliare sofisticate folosesc frecvent o combinație de persoane juridice - trusturi, corporații C, alegerile din subcapitolul S și societăți cu răspundere limitată (LLC) - pentru a cumpăra, gestiona și vinde activele lor imobiliare. De obicei, proprietarii se angajează în tranzacții complexe ulterioare între entități pentru a minimiza răspunderea legală și financiară sau a maximiza beneficiile fiscale personale.

Fiecare strategie este creată pentru a se adapta circumstanțelor particulare ale proprietarului, utilizării preconizate a proprietății, adăugarea de îmbunătățiri semnificative, perioada de deținere a activului și impactul final al strategiei asupra veniturilor și obligațiilor fiscale care nu au legătură.

Contribuabilului i se poate cere să justifice IRS o poziție fiscală. În consecință, obținerea de consultanță profesională și consiliere juridică este întotdeauna justificată, dacă nu este esențială, înainte de a continua cu punerea în aplicare a unei strategii de reducere a impozitelor.

În cele din urmă, potențialii investitori imobiliari ar trebui să fie conștienți de faptul că beneficiile oricăror stimulente fiscale pot fi restricționate pentru contribuabilii cu venituri mai mari din cauza eliminării și a impozitului alternativ minim (AMT).

Problema venitului pasiv

Potrivit IRS, venitul pasiv este venitul care este rezultatul unei activități de închiriere sau a unei afaceri la care contribuabilul nu participă material. Pierderile din venitul pasiv pot fi compensate numai cu câștigurile pasive - pierderea nu poate fi utilizată pentru a reduce venitul obișnuit al contribuabilului și sarcina fiscală ulterioară..

Deoarece majoritatea acțiunilor imobiliare îmbunătățite generează pierderi impozabile în primii ani de proprietate din cauza utilizării deprecierii accelerate, incapacitatea de a compensa aceste pierderi cu venitul obișnuit este un dezavantaj pentru mulți proprietari de proprietăți.

Definițiile investitorilor imobiliari

Dacă venitul din chirie este sau nu tratat ca un venit pasiv sau ne pasiv depinde de identitatea contribuabilului într-una din cele patru categorii IRS pentru investitorul imobiliar:

Investitor imobiliar. Un investitor imobiliar este o entitate (organizație individuală sau juridică) care achiziționează o proprietate cu intenția de a deține proprietatea și de a produce un câștig de capital. Veniturile și pierderile pentru un contribuabil clasificat ca investitor imobiliar sunt considerate „pasive” și nu pot fi utilizate pentru a compensa veniturile obișnuite din alte surse. Există o excepție: Investitorii cu un venit brut ajustat (MAGI) mai mic de 100.000 USD și care participă activ la activități de închiriere a unei proprietăți pot compensa venitul obișnuit cu o indemnizație specială de 25.000 USD conform Secțiunii IRC 469 (Formularul 8582). Pierderile pasive mai mult decât veniturile pasive și indemnizația specială pot fi reportate până la stingere. De asemenea, investitorii imobiliari au dreptul la tratamentul câștigurilor de capital la vânzarea proprietății lor.
Dealer imobiliar. Un investitor imobiliar este caracterizat ca un dealer dacă intenția sa este de a cumpăra bunuri imobiliare de vânzare, mai degrabă decât de investiții - cu alte cuvinte, de a cumpăra și de a vinde imobiliare în numeroase tranzacții frecvente sau continue (cum ar fi vânzarea de loturi în curs de dezvoltare). Avantajul major de a fi dealer este că veniturile și pierderile sunt considerate obișnuite și pot compensa alte venituri. În același timp, proprietățile clasificate ca fiind deținute de un dealer nu pot folosi tratament de câștiguri de capital, tratament de vânzare în rate (Publicația 537) sau schimburi de tip similar (Cod IRC Secțiunea 1031). De asemenea, veniturile primite în calitate de dealer imobiliar sunt supuse impozitului pe activități independente.
Profesionist imobiliar. Investitorii imobiliari pot fi calificați ca profesioniști în domeniul imobiliar dacă petrec cel puțin 750 de ore în fiecare an în activitatea imobiliară și mai mult de jumătate din orele lor de muncă sunt cheltuite pentru a efectua activități imobiliare specifice. O activitate imobiliară calificată este orice dezvoltare, reamenajare, construcție, reconstrucție, achiziție, conversie, închiriere, operare, administrare, leasing sau vânzare de bunuri imobiliare. Dacă aveți un loc de muncă cu normă întreagă fără legătură cu imobiliare, este puțin probabil să vă calificați pentru clasificare. De asemenea, păstrarea corectă a înregistrărilor, inclusiv un jurnal al orelor dvs., este esențială, deoarece IRS vă poate provoca utilizarea clasificării. Profesioniștii imobiliari sunt impozitați în mod similar investitorilor imobiliari, cu excepția faptului că pot deduce 100% din pierderile pasive din veniturile obișnuite. În timp ce veniturile din închirieri ale unui profesionist imobiliar sunt excluse în mod special din impozitele pe activități independente plătite de un dealer imobiliar, veniturile lor sunt supuse suprataxei de 3,8% din venitul net din investiții inclus în Legea de reconciliere a sănătății și educației din 2010.
Dezvoltator imobiliar. O persoană sau o entitate care remodelează sau construiește o proprietate este considerată dezvoltator imobiliar de către IRS. Un dezvoltator trebuie să valorifice toate costurile sau dezvoltarea proprietății. Inclusiv costurile directe, cum ar fi dobânzile la împrumuturi, impozitele și cheltuielile de construcție, precum și costurile indirecte precum administrarea, administrarea și costurile permanente de administrare a activității. Nu există deduceri disponibile în scopuri fiscale până când proprietatea este pusă în funcțiune sau vândută. Dezavantajul principal al clasificării dezvoltatorilor este incapacitatea de a compensa cheltuielile atunci când sunt suportate în conformitate cu regulile de capitalizare uniformă.

Atunci când determină clasificarea unui proprietar imobiliar, IRS analizează intenția sa inițială atunci când achiziționează proprietatea, precum și timpul petrecut în imobil și scopul său de afaceri declarat. În timp ce determinarea este adesea subiectivă, o clasificare are un impact fiscal semnificativ asupra contribuabilului.

Problema este în continuare complicată, deoarece desemnarea poate varia de la proprietate la proprietate. De fapt, un proprietar imobiliar ar putea fi considerat un investitor imobiliar pentru o proprietate și un dealer imobiliar pentru o alta. În consecință, proprietarii imobiliari folosesc adesea o varietate de persoane juridice pentru a achiziționa, dezvolta și deține proprietăți pentru a obține avantajul fiscal maxim.

Considerații suplimentare privind impozitul imobiliar

Investitorii care dețin proprietăți imobiliare îmbunătățite pot utiliza o varietate de tratamente fiscale pentru a-și reduce obligația de impozit pe venit, inclusiv:

Depreciere

Amortizarea este procesul de recuperare a costului unui activ de-a lungul vieții sale utile. În timp ce terenul, având o viață infinită, nu este depreciabil, clădirile imobiliare nerezidențiale și îmbunătățirile au o durată de viață utilă de 39 de ani, iar proprietățile de închiriere rezidențială au o viață de 27,5 ani, conform publicației IRS 946.

În funcție de clasa de proprietate, proprietarii imobiliari pot utiliza fie linie dreaptă, fie o metodă accelerată de depreciere. Prima metodă oferă o cantitate consistentă de deductibilă în fiecare an pe durata vieții proprietății (costul îmbunătățirilor împărțite la viața utilă în ani, adică, 3.500.000 USD cost / 39 ani = amortizare 89.744 USD în fiecare an). Deprecierea accelerată generează cele mai mari costuri de depreciere din primii ani și scade după aceea.

Investitorii separă adesea diversele componente ale unei structuri în scopuri fiscale, datorită vieții lor diferite. De exemplu, îmbunătățirile de închiriere - acele spații de cazare făcute pentru un anumit chiriaș - pot fi depreciate pe o perioadă de 15 ani sau mai puțin, în timp ce mobilierul și aparatele de birou au o durată de viață de 7 ani. Prin segregarea activelor, amortizarea este maximizată, generând o pierdere impozabilă sau „pe hârtie”.

Secțiunea 179 din Codul IRS permite achiziționarea anumitor echipamente calificate (cum ar fi aer condiționat sau unități de încălzire) până la o limită de 500.000 USD în anul achiziției. Echipamentele care se califică variază de la vehicule și mobilier de afaceri la hardware și software pentru computer necesare pentru desfășurarea activității. De asemenea, Congresul prevede deprecierea bonusului în câțiva ani peste limitele de 179, în prezent la 2 milioane USD.

Câștiguri și pierderi de capital

Atunci când sunt vândute, activele personale sau de investiții sunt supuse impozitului pe câștigurile de capital. Câștigul sau pierderea unui activ este determinată de diferența dintre prețul „de bază” - prețul de achiziție, inclusiv ajustările, cum ar fi deprecierea, astfel cum este definit în Publicația IRS 551 - și prețul net de vânzare. Profiturile sau pierderile sunt considerate pe termen scurt dacă sunt menținute mai puțin de un an sau pe termen lung, dacă perioada de deținere este mai mare de un an.

Proprietățile deținute de dezvoltatorii imobiliari trebuie să includă toate costurile - directe și indirecte - în calculul de bază până la punerea în funcțiune sau vânderea proprietății. Dezavantajul principal al clasificării dezvoltatorilor este incapacitatea de a compensa cheltuielile atunci când sunt suportate în conformitate cu regulile de capitalizare uniformă. Veniturile din vânzarea proprietăților deținute de dealerii imobiliari sunt considerate venituri obișnuite și nu sunt eligibile pentru tratamentul câștigurilor de capital.

Câștigurile de capital pe termen scurt compensează pierderile de capital pe termen scurt, în timp ce câștigurile de capital pe termen lung compensează pierderile de capital pe termen lung. Pierderea sau câștigul pe termen scurt rămas sunt corelate cu pierderea sau câștigul pe termen lung rămas. Dacă rezultatul net este un câștig de capital pe termen lung, jumătate din câștig este scutită de impozite și o jumătate este supusă cotei obișnuite a impozitului pe venit. Deoarece cota maximă de impozitare este de 39,60%, un câștig de capital pe termen lung va fi impozitat la maximum 19,8%. Câștigurile pe termen scurt sunt impozitate la cursul obișnuit al contribuabilului.

Se pot deduce din veniturile obișnuite un maxim de 3.000 USD din pierderi pe termen lung și pe termen scurt, cu pierderea rămasă reportată. Arhivatorii de taxe folosesc Anexa D din formularul 1040 pentru a raporta câștigurile și pierderile de capital.

Impozitele pe profitul obținut din vânzarea proprietăților deținute de investitori imobiliari pot fi amânate dacă sunt raportate ca vânzări în rate, în conformitate cu regulile Subiectului 705 - Vânzări de rate. Acest tratament este deosebit de avantajos pentru câștigurile de capital pe termen scurt, deoarece profitul și obligația fiscală sunt distribuite pe mai mulți ani. Fiecare plată constă în porțiuni de returnare fără capital de impozit, dobânzi și un câștig de capital.

Investitorii imobiliari pot utiliza, de asemenea, secțiunea 1031 IRS pentru a amâna impozitele pe orice câștig dacă își schimbă proprietățile pentru o proprietate similară într-un schimb similar. Baza din noua proprietate rămâne aceeași cu cea din vechea proprietate, păstrând astfel intact posibilul câștig viitor. Cu toate acestea, baza proprietății vechi este transferată și la noua proprietate pentru a calcula deprecierea.

Alte considerente

Agenții imobiliari sunt supuși impozitelor pe cont propriu și raportării, în timp ce profesioniștii imobiliari pot fi răspunzători pentru surtaxul pe venitul net din investiții. În consecință, profesionistul imobiliar și consilierii acestora utilizează o varietate de strategii pentru a amâna sau a scăpa de astfel de impozite. De exemplu, veniturile din chirii care trec la un investitor de la o societate S sunt excluse ca venituri din activități independente și nu sunt supuse impozitului pe activități independente.

Veniturile întreprinderilor care nu sunt supuse impozitului pe activități independente sunt supuse impozitului pe veniturile din investiții nete, cu o singură excepție: veniturile care sunt considerate ne pasive la codul secțiunea 469 nu sunt supuse impozitului pe venit net pe investiții. Potrivit Forbes, acest lucru înseamnă că veniturile din imobiliare din închiriere, inclusiv câștigul la dispoziție, ar putea fi scutite de impozitul de 3,8% în cazul profesioniștilor imobiliari.

Cuvânt final

Andrew Carnegie, un imigrant scoțian la mijlocul anilor 1800, a construit o avere în industria siderurgică și a devenit unul dintre cei mai mari filantropi ai țării. (El este creditat cu deschiderea a 2.800 de biblioteci publice în orașe din America.)

Chiar și cu succesul său ca industrial, Carnegie a recunoscut valoarea investițională a bunurilor imobiliare: „90% dintre milionarii devin astfel prin deținerea de bunuri imobiliare. S-au făcut mai mulți bani în imobiliare decât în toate investițiile industriale combinate. Tânărul înțelept sau salariatul de astăzi își investește banii în imobiliare. ”

De la observația lui Carnegie, atractivitatea imobiliara ca investiție rămâne de neegalat. Barbara Corcoran, o cunoscută femeie de afaceri americană și un participant frecvent la rezervorul de rechini ABC, afirmă: „Un lucru amuzant se întâmplă în imobiliare. Când se întoarce [după o recesiune], se întoarce ca gangbusters. "

În timp ce tratamentul fiscal al investițiilor imobiliare este adesea confuz, investitorii pot utiliza strategii fiscale pentru a reduce riscul și a îmbunătăți randamentul. Păstrarea consilierilor fiscali competenți și urmărirea modificărilor în norme și reglementări vor plăti dividende mult peste costurile lor.

Investiți în imobiliare? Ați utilizat reglementările fiscale în avantajul dvs.? Doriți să aveți o mai bună înțelegere a reglementărilor, astfel încât să le puteți exploata?