Cum să opriți și să evitați excluderea din casa dvs.

Proprietarii de case pot ajunge în această situație din mai multe motive. Unii își pierd locul de muncă și nu mai pot face capăt. Pentru alții, o criză de sănătate îi lasă cu facturi medicale grele care consumă fondurile disponibile. Și unii fac pur și simplu greșeala de a cumpăra mai multă casă decât își pot permite, astfel încât chiar și o mică schimbare a finanțelor lor este suficientă pentru a pune plățile la îndemâna lor.

Indiferent de ce se întâmplă, excluderea este o experiență teribilă. Pierderea casei dvs. este întotdeauna înfricoșătoare și deprimantă, dar atunci când o pierdeți pentru că nu ați reușit să faceți plăți, puteți simți că este vina ta. Acest lucru acumulează sentimente de rușine și vinovăție pe deasupra tuturor celorlalte stresuri. Și pentru a înrăutăți, o excludere rănește serios scorul dvs. de credit, îngreunându-vă mult mai mult să cumpărați o altă casă în viitor.

Dacă vă confruntați cu această problemă, are sens să faceți tot ce puteți pentru a o evita. Există mai multe modalități prin care proprietarii de case cu legătură cu numerar pentru a preveni o excludere sau cel puțin să se protejeze de unele dintre cele mai grave efecte ale închiderii.

Ridicarea numerarului suplimentar

Dacă nu ați rămas în urmă cu plățile ipotecare cu mai mult de o lună sau două, mai aveți șansa de a vă întoarce pe drum. Dacă puteți reuși să strângeți suficient numerar în plus, puteți compensa plățile ratate și vă puteți salva casa de la excludere.

Iată câteva modalități de a strânge bani în grabă.

Reduceți-vă cheltuielile

Începeți prin a reduce toate suplimentele din buget, dacă nu ați făcut-o deja. Anulați-vă televizorul prin cablu, scalați-vă la un plan de telefon mobil cel mai ieftin, renunțați-vă la membru la sală, încetați să beți apă îmbuteliată și renunțați să ieșiți să mâncați, chiar dacă este doar pentru cafea dimineața.

Dacă acest lucru nu este suficient pentru a reduce decalajul din bugetul dvs., este timpul să treceți la strategii mai extreme. Căutați modalități de a vă reduce facturile alimentare, de a găsi asistență medicală la prețuri accesibile și, posibil, chiar de a renunța la mașină. Strângerea centurii este foarte dureroasă, dar este mai bine decât să-ți pierzi casa.

Utilizați programe de ajutor

Dacă vă calificați pentru orice formă de ajutor guvernamental - cum ar fi Medicaid, SNAP (timbre alimentare) sau asistență pentru încălzire - luați-o. Banii în plus pe care îi eliberează în bugetul dvs. v-ar putea permite să vă țineți la curent cu ipoteca. Căutătorul de beneficii de la Benefits.gov vă poate ajuta să găsiți și să aplicați pentru programe în statul dvs..

Vinde lucruri

Căutați casa dvs. pentru orice valoare pe care o puteți vinde pentru a strânge bani. Obiectele de mare valoare includ bijuterii, electronice, obiecte de colecție, instrumente, instrumente muzicale și chiar niște mobilier sau o a doua mașină, dacă puteți înțelege fără ele. Vă puteți vinde bunurile pe eBay, le puteți posta pe Craigslist sau le puteți duce într-un magazin de amanet.

Îmbunătățește-ți veniturile

Căutați modalități de a câștiga un venit suplimentar pentru a face capătul. Vedeți dacă șeful dvs. este dispus să vă ofere câteva schimburi suplimentare sau ore suplimentare la serviciu. Dacă acest lucru nu funcționează, căutați să obțineți un al doilea loc de muncă sau un concert secundar precum conducerea pentru Uber. Închirierea unei camere de rezervă în casa ta, dacă ai una, este o altă modalitate de a aduce niște bani în plus.

Atingeți Fondul dvs. de pensionare

Dacă aveți bani alocați într-un fond de pensionare, luați în considerare luarea unei retrageri anticipate. Dacă aveți un Roth IRA, puteți retrage bani din acesta fără a fi nevoiți să plătiți taxe sau penalități suplimentare. Dacă faceți acest lucru, vă va pune în continuare economiile de pensie, dar vă puteți îngrijora să vă confruntați mai târziu, odată ce a trecut criza financiară.

Dacă aveți un IRA tradițional sau 401k, va trebui să plătiți impozite și penalități pentru orice retrageri anticipate, dar costul ar putea merita să vă salvați casa.

Refinantarea

Unii oameni se confruntă cu probleme din cauza creditelor ipotecare reglabile, care au o plată scăzută și ușor de gestionat pentru primii ani, apoi se ridică brusc la un nivel care nu este la îndemână. Unii dintre cei mai răi infractori sunt împrumuturi numai din dobândă, care devin mult mai scumpe atunci când trebuie să începeți să plătiți principalul, precum și dobânda. Alți oameni au ipoteci cu rată fixă, dar rata dobânzii este foarte mare - poate pentru că aveau un credit slab, sau poate pentru că ratele tocmai s-au întâmplat la acel moment.

Dacă vă aflați în oricare dintre aceste situații, refinanțarea creditului ipotecar ar putea fi suficientă pentru a vă achita plata lunară până la un nivel pe care îl puteți gestiona. Aceasta poate fi o opțiune chiar dacă sunteți cu capul în jos pentru împrumutul dvs. În mod obișnuit, băncile nu doresc să refinanțeze o ipotecă decât dacă aveți o sumă echitabilă de capitaluri proprii, dar dacă alternativa este o excludere a împrumutului, banca poate câștiga mai mulți bani permițându-vă să refinați decât prin parcurgerea procesului de închidere.

Refinanțare vs. excludere

Refinanțarea împrumutului pentru locuințe, dacă puteți, este de obicei cea mai bună alternativă la excluderea. Oferă mai multe avantaje:

Cel mai mic impact asupra creditului. Solicitarea unui nou împrumut reduce întotdeauna un pic scorul de credit, dar scăderea este doar temporară. În comparație cu alte opțiuni - cum ar fi vânzarea pe termen scurt, modificarea împrumutului sau fapta în locul excluderii - o refinanțare ar trebui să facă cel mai mic prejudiciu ratingului dvs. pe termen lung.
Un împrumut mai accesibil. Refinanțarea casei înlocuiește un împrumut nepermis cu unul accesibil. Veți avea plăți lunare care se încadrează mai confortabil în bugetul dvs., mai degrabă decât să îl întindeți până la limita sau dincolo.
Îți păstrezi casa. Cel mai important, refinanțarea vă permite să vă păstrați casa. Va trebui să parcurgeți unele probleme care completează documentele, dar asta este mult mai puțin de probleme decât să vă mutați într-o casă nouă.

Moduri de a-l refina

Dacă ai construit o mulțime de capitaluri proprii în casa ta, banca ar trebui să fie fericită să refinanțeze ipoteca pentru tine. Chiar dacă nu puteți obține o dobândă mai mică, ar trebui să puteți reduce plățile lunare prin prelungirea termenului de împrumut.

De exemplu, dacă ai avut un împrumut de 200.000 de dolari și ai plătit deja 50.000 de dolari, poți să iei un nou împrumut de 30 de ani pentru 150.000 de dolari. Vă va lua mai mult să vă plătiți casa în acest fel, dar asta este mai bine decât să vă pierdeți casa complet.

Dacă nu aveți prea multă echitate, există șansa să puteți refinanța cu ajutorul unor programe speciale. Acestea includ:

HARPĂ. Programul de refinanțare la prețuri de acasă (HARP) îi ajută pe proprietarii de case ale căror locuințe și-au pierdut valoarea să-și refinanțeze ipotecile, chiar dacă acum sunt cu susul în jos. Acest program este disponibil numai pentru creditele ipotecare care au fost create până în mai 2009 de programele sponsorizate de guvern de Fannie Mae sau Freddie Mac. Site-ul HARP vă poate spune dacă vă calificați și vă ajuta să aplicați. HARP urmează să expire la sfârșitul anului 2018, așa că va trebui să acționați rapid pentru a utiliza acest program.
Programe FHA. Dacă ipoteca dvs. este susținută de Autoritatea Federală pentru Locuințe (FHA), puteți profita de unele programe FHA speciale pentru refinanțare. O refinanțare simplă FHA este o opțiune bună pentru a obține cea mai mică rată de dobândă posibilă și pentru a vă menține costurile din buzunar scăzute, în timp ce o refinanțare simplificată FHA vă ajută să refinați rapid și să evitați documentele.
IRRRL. Proprietarii de case cu o ipotecă finanțată de Departamentul Afacerilor Veteranilor sau VA, pot beneficia de un împrumut de refinanțare a reducerii ratei dobânzii (IRRRL). Uneori, denumit împrumut VA simplificat sau VA-to-VA, acest împrumut te ajută să refinanțezi la o rată a dobânzii mai mică. Orice creditor poate furniza acest tip de împrumut, dar nu este necesar să se facă împrumut, astfel încât este posibil să fiți nevoit să faceți cumpărături pentru a găsi o bancă care vă va oferi acest împrumut.

Antrenament ipotecar

Dacă nu vă puteți refinanța împrumutul la domiciliu, puteți încerca să-l determinați pe împrumutatul dvs. să accepte un „antrenament ipotecar”. Acest lucru sună ca un plan de exerciții pentru casa ta, dar este de fapt un plan care te ajută să „îți îndeplinești” o modalitate de a-ți face ipoteca mai gestionabilă. Există mai multe tipuri de antrenamente ipotecare, inclusiv modificări ale împrumuturilor, planuri de toleranță și planuri de rambursare.

Modificarea împrumutului

Cu o modificare a împrumutului, creditorul dvs. este de acord să modifice condițiile ipotecare pentru a face plățile mai accesibile. De exemplu, creditorul ar putea reduce rata dobânzii, schimba împrumutul dvs. de la rata reglabilă la rata fixă sau poate prelungi durata împrumutului. Un avantaj al modificărilor împrumutului este că solicitarea unei opriri temporare a procesului de închidere, oferindu-vă mai mult timp pentru a vă salva casa.

Pentru a fi eligibil pentru o modificare a împrumutului, trebuie să arătați că ați suferit o dificultate financiară și nu mai puteți îndeplini plățile curente ale împrumutului. Pentru a demonstra acest lucru, trebuie să furnizați documente cum ar fi cecuri de plată, declarații fiscale și extrase bancare. De asemenea, trebuie să parcurgeți o perioadă de încercare pentru a arăta că vă puteți permite să faceți noile plăți mai mici.

Există multe programe diferite de modificare a împrumuturilor. The Hardest Hit Fund (HHF), care oferă modificări de împrumuturi la domiciliu și alte ajutoare pentru proprietarii de locuințe în dificultate, este disponibil în 18 state și districtul Columbia până la sfârșitul anului 2020. Există programe speciale de modificare a împrumuturilor pentru împrumuturile VA și FHA, precum precum și programe derulate de bănci.

Pentru a solicita o modificare a împrumutului, contactați departamentul de atenuare a pierderilor creditorului (cunoscut și sub numele de departamentul de menținere a locuinței). Ar trebui să puteți găsi informații de contact pentru acest departament în declarația dvs. de credit ipotecar sau pe site-ul web al creditorului. Site-ul „Making Home Affordable” (MHA) are mai multe informații despre ceea ce veți avea nevoie să aplicați.

Toleranţă

În unele cazuri, criza financiară care îți scoate plata ipotecară este la îndemâna ta doar temporar. De exemplu, poate că ți-ai pierdut locul de muncă, dar știi că vei începe unul nou în câteva luni. Sau poate aveți probleme de sănătate care v-au lăsat temporar incapabil să lucrați.

Într-o situație de genul acesta, un acord de toleranță te poate ajuta până când te întorci pe picioare. În conformitate cu aceste planuri, creditorul ipotecar este de acord să reducă sau chiar să suspende plata dvs. ipotecară pentru o perioadă determinată de timp. De asemenea, ei promit să nu excludă proprietatea în această perioadă. În schimb, sunteți de acord să reîncepeți să vă plătiți ipoteca în totalitate odată ce trece perioada, precum și să plătiți un plus pentru a fi la curent cu plățile ratate.

Procesul de solicitare a unei garanții de împrumut începe la fel ca obținerea unei modificări a împrumutului: contactați-vă creditorul și rugați-i să vă ajute să stabiliți un plan. Amintiți-vă doar că toleranța este doar o soluție temporară. Nu vă va ajuta să rămâneți într-o casă pe care nu vă puteți permite.

Planul de rambursare

Poate că riscați să se excludă din cauza faptului că ați ratat mai multe plăți ipotecare în timpul unei crize pe termen scurt, dar acum sunteți din nou în picioare și veți reveni la plăți. În acest caz, un plan de rambursare vă oferă o modalitate de a vă prinde și de a evita excluderea.

Într-un plan de rambursare, creditorul dvs. adaugă toate plățile pe care le-ați ratat, apoi împarte totalul în mici bucăți care se adaugă plății dvs. ipotecare obișnuite într-o perioadă determinată. De exemplu, dacă sunteți în urmă cu 3.000 de dolari, puteți adăuga un plus de 500 USD la fiecare plată ipotecară pentru următoarele șase luni. Durata perioadei de rambursare variază, dar este tipic trei - șase luni.

Vânzare scurtă

Dacă pur și simplu nu îți mai poți permite casa, cea mai bună opțiune ar putea fi vânzarea ei. Problema este că, în cazul în care prețurile locuințelor au scăzut, suma pe care o veți obține casa dvs. pe piață ar putea fi mai mică decât suma pe care o datorați pentru ipoteca dvs., lăsându-vă în continuare în roșu. Într-un caz ca acesta, o vânzare pe termen scurt - vânzarea casei dvs. cu mai puțin decât suma pe care ați lăsat-o pe ipotecă - ar putea fi soluția. Dacă creditorul dvs. este de acord cu acesta, puteți să vă vindeți casa, să vă deplasați și să începeți.

De exemplu, să presupunem că în prezent datorezi 100.000 USD pentru ipoteca ta. Pentru a achita această sumă și pentru a vă acoperi și costurile de închidere la vânzare, ar trebui să listați casa cu suma de 105.000 USD. Cu toate acestea, piața locuințelor din zona dvs. este atât de rece încât nu primiți oferte la acest preț.

Cu o vânzare scurtă, puteți scădea prețul cerut pentru casă la 95.000 USD. Cu 5.000 de dolari pentru cheltuieli de închidere, aceasta lasă doar 90.000 de dolari pentru a vă plăti ipoteca veche. Cu toate acestea, creditorul este de acord să accepte această sumă mai mică ca plată integrală pentru împrumutul dvs., mai degrabă decât să parcurgă procesul costisitor și consumator de timp de excludere a acasă. Unii creditori necesită de fapt să încercați o vânzare scurtă înainte de a lua în considerare orice alte alternative la excluderea, cum ar fi o modificare a împrumutului.

Vânzarea scurtă vs. excluderea

O vânzare scurtă are mai multe avantaje față de o excludere, dar are și unele dezavantaje. Iată cum se compară:

Mai puțin așteptați să cumpărați o casă nouă. Dacă casa dvs. trece prin excludere, va trebui să așteptați cinci până la șapte ani înainte ca o bancă să vă ofere din nou o ipotecă. Această perioadă de așteptare poate fi redusă la trei ani, dacă puteți arăta excluderea din cauza unor circumstanțe care nu sunt sub controlul dvs. După o vânzare scurtă, totuși, puteți să vă calificați pentru un împrumut pentru locuințe în cel puțin doi ani.
Controlul vânzării. Cu o vânzare scurtă, controlați procesul de vânzare a casei. Puteți decide cât să îl solicitați și veți ști cine este cumpărătorul final. Într-o execuție judiciară, banca pur și simplu preia casa ta și nu ai de unde să știi ce se va întâmpla cu ea.
Mai puțin Stigma socială. Pentru mulți proprietari de case, o vânzare pe termen scurt este mult mai puțin stânjenitoare decât o exclusiune. Pentru vecini, arată la fel ca orice altă vânzare de locuințe; numai banca știe că primiți mai puțin pentru proprietate decât aveți.
Continuarea plăților. În timp ce vă vindeți casa în scurt timp, sunteți în continuare în cârlig pentru a continua să efectuați plăți ipotecare până la finalizarea vânzării. Dacă casa dvs. este în excludere, în schimb, puteți înceta să mai plătiți și să continuați să locuiți în casă până când banca vă scoate.
Același efect asupra scorului de credit. Ambele vânzări scurte și o excludere din cauză afectează ratingul dvs. de credit cu aproximativ aceeași sumă. Oricare dintre opțiuni poate determina scorul dvs. de credit să scadă cu 105 până la 160 de puncte. Ambele lasă o marcă negativă care se va înscrie în raportul dvs. de credit până la șapte ani, dar scorul dvs. poate începe să se recupereze după primii doi ani.

Cum se face o vânzare scurtă

Pentru a obține aprobarea pentru o vânzare scurtă, contactați departamentul de atenuare a pierderilor băncii, la fel cum ați face pentru o modificare a împrumutului la domiciliu. Va trebui să completați o cerere și să o faceți backup cu o mulțime de documente care prezintă toate detaliile finanțelor. Banca va folosi aceste informații pentru a afla dacă vânzarea pe termen scurt este într-adevăr singura sa alternativă la excludere.

Majoritatea băncilor necesită, de asemenea, să aveți o ofertă de la un cumpărător înainte de a accepta o vânzare scurtă. Așadar, trebuie să enumerați casa la un preț mai mic, să primiți oferta, să o duceți la bancă, apoi așteptați să aflați dacă vânzarea scurtă a fost aprobată înainte de a decide dacă va accepta oferta. Toate acestea înainte și înapoi între vânzător, cumpărător și creditor fac din vânzările scurte un proces foarte complicat, care poate dura până la un an întreg.

Este important să vă asigurați că, dacă creditorul aprobă vânzarea, de asemenea, este de acord să nu vă dea în judecată pentru suma suplimentară pe care încă nu ați plătit-o pentru ipotecă. Uneori, creditorul este de acord să-și elibereze drepturile de proprietate sau deținerea legală asupra proprietății, astfel încât să îl poți vinde, dar nu este de acord să accepte încasările ca plată integrală a împrumutului tău. În schimb, poate solicita o „judecată de deficiență” împotriva ta pentru a colecta banii în plus prin intermediul mijloacelor cum ar fi câștigarea salariilor.

În câteva state - și anume, Arizona, California, Nevada și Oregon - hotărârile de deficiență după o vânzare scurtă sunt ilegale. Cu excepția cazului în care trăiești într-una din aceste patru state, trebuie să obții un acord scris de la creditorul tău care să spună că nu vor căuta una. În caz contrar, ai putea să îți vinzi casa cu mai puțin decât merită și să fii încă în gaură.

Fapta în Lieu of Foreclosure

Dacă totul altceva eșuează, mai poți face un ultim lucru pentru a evita procesul lung și dureros de excludere. Se numește faptă în locul excluderii și este o tranzacție în care, practic, îți predai casa către creditorul tău ipotecar. În schimb, creditorul este de acord să vă elibereze de datoria dvs., chiar dacă a fost mai mult decât ceea ce valorează acum locuința.

Fapta în Lieu vs. excluderea

O faptă în schimb este, de fapt, încă o excludere, dar este una mai rapidă și mai ușoară. De îndată ce vă predați casa, datoria dvs. este anulată imediat. De asemenea, evitați stânjenirea foarte publică de a trece printr-o procedură de închidere.

O faptă în schimb vă va răni probabil scorul de credit la fel ca o excludere normală. Cu toate acestea, nu va trebui să aștepți cât mai mult înainte de a putea cumpăra o casă din nou. Alegerea unei fapte în schimb ar putea reduce timpul de așteptare de la minim cinci ani la patru - sau chiar doi, dacă puteți arăta circumstanțe atenuante.

Cum să obțineți o faptă în legătură cu excluderea

Procesul faptei în schimb începe cu contactarea departamentului de atenuare a pierderilor băncii. Va trebui să completați același tip de hârtie ca și în cazul unei modificări a împrumutului sau a unei vânzări scurte, arătând că ați suferit o dificultate financiară și nu vă mai puteți satisface plățile.

La fel ca tine, cel mai probabil banca ta privește o faptă în locul ei ca ultimă soluție. Este mai puțin costisitor și consumă mult timp decât o excludere, dar nu este la fel de bun ca o refinanțare sau chiar o vânzare scurtă. Unele bănci vor solicita să încercați să vindeți proprietatea înainte de a accepta o faptă în schimb și vor cere documente pentru a demonstra că ați introdus-o pe piață.

Dacă banca dvs. acceptă o faptă în schimb, va trebui să semnați două documente. Prima înmânează casa dvs. către creditor, iar cea de-a doua, numită declarație de răspundere estoppelă, explică dacă banca acceptă fapta ca plată integrală pentru datoria dvs. ipotecară. În cele mai multe cazuri, banca te va elibera de datoria ta după o faptă în schimb, dar în cazuri rare, aceasta ar putea să-și rezerve dreptul de a solicita o hotărâre privind deficiența împotriva ta. Pentru a evita această problemă, asigurați-vă că înainte de a semna documentele că acesta precizează în mod special fapta dvs. în schimb vă decontează datoria.

Ce nu funcționează: escrocherii de excludere

V-ar putea să vă întrebați de ce acest articol nu a menționat niciunul dintre serviciile „ajutor de închidere” care fac reclamă prin hârtii locale, pliere și anunțuri online. Aceste servicii susțin că, în schimbul unei taxe, vă pot salva casa de la excludere. Acestea se pot oferi:

Negociază cu creditorul pentru a-ți refinanța împrumutul
Preiați-vă împrumutul astfel încât să vă plătiți ipoteca către ei, nu la bancă
Efectuați un audit de credit criminalistic pentru a vedea dacă împrumutătorul dvs. încalcă legile
Vă ajută să găsiți programe de ajutor pentru proprietarii de case aflate în dificultate
Vă ajută să vă depuneți pentru faliment

Din păcate, aceste așa-numite servicii sunt cu adevărat escrocherii financiare care pradă persoanelor vulnerabile, care sunt disperate să-și salveze locuințele. În cel mai bun caz, te vor conecta doar cu programe reale, precum HARP, pe care le-ai putea folosi gratuit. În cel mai rău caz, vor fura plățile ipotecare care ar trebui să meargă la bancă, săpându-vă și mai adânc în datorii.

În general, puteți asuma în siguranță orice program care vă oferă să vă ajutați să evitați excluderea unei taxe - spre deosebire de programele reale din partea guvernului, care sunt gratuite - este o înșelătorie.

Cuvânt final

Uneori, nu există nicio modalitate de a-ți salva casa din excludere sau una dintre alternativele sale precum vânzarea pe termen scurt. Vestea bună este că este posibil să vă reconstruiți creditul ulterior, astfel încât să puteți deține o zi din nou o casă. Concentrați-vă să plătiți imediat toate facturile și să plătiți orice alte datorii, cum ar fi soldurile cardului de credit. După aproximativ doi ani, ar trebui să vezi că scorul dvs. de credit începe să se recupereze.

Când în sfârșit sunteți gata să cumpărați din nou o casă, aflați din greșeala dvs., astfel încât să nu ajungeți la o altă ipotecă pe care nu o puteți permite. Înainte de a licita pe o casă, faceți matematica și asigurați-vă că plata lunară nu consumă mai mult de 28% din venitul dvs. Cu cât puteți obține plata mai mică, cu atât sunt mai mari șansele de a putea păstra casa dacă vă confruntați cu un alt regres financiar.

Ce sfaturi le-ați oferi cuiva care se confruntă cu posibilitatea de a fi exclusă?