Cum se calculează raportul dintre datorii și venituri pentru o ipotecă sau un împrumut

Deși nu aveți nevoie de cunoștințe enciclopedice despre toate componentele unui punctaj de credit bun sau de considerentele implicate în deciziile de subscriere a împrumuturilor, nu strică să știți ce sunt plăcute creditorilor - și ce le dezactivează.

Pe lângă scorul de credit în sine, singura valoare demnă de investigare ulterioară este raportul dintre datorii și venituri.

Este greu să exagerezi centralitatea datoriei către venituri în procesul de subscriere. Dacă raportul dvs. este prea mare, veți găsi foarte dificil să vă asigurați împrumuturi personale și alte tipuri de credit la rate rezonabile. Acest lucru poate avea ramificări grave pentru stilul dvs. de viață și sănătatea financiară personală, despre care vom discuta mai detaliat mai jos.

Iată ce trebuie să știți despre raportul datorii / venituri: cum este calculat, de ce contează, limitările sale ca indicator al sănătății financiare și ce puteți face pentru a vă îmbunătăți raportul personal sau gospodăresc.

Care este raportul dintre datorii și venituri?

Este un concept destul de simplu.

Raportul dintre datorii și venituri se compară ceea ce datorezi împotriva ce câștigi. În termeni matematici, acesta este coeficientul obligațiilor lunare împărțite la venitul brut lunar: R  = D/eu, unde D este datoria ta totală, I este venitul tău total, iar R este raportul dintre datorii și venituri.

Cum să vă calculați raportul dintre datorii și venituri

Puteți calcula raportul dintre datorii și venituri în patru pași simpli:

1. Adăugați-vă datoriile. În primul rând, adăugați toate datoriile. Obligațiile utilizate în mod obișnuit pentru a calcula raportul dintre datorii și venituri includ creditul ipotecar (inclusiv impozitele garantate și asigurarea) sau plățile pentru chirii, plățile cu mașinile, plățile pentru împrumuturi ale studenților, plățile cu împrumuturi personale (și altele), plățile pentru împrumuturi la orice împrumuturi pe care le co- semnat (o linie importantă pentru părinții cu copii adulți împovărați cu datorii), pensie alimentară, asistență pentru copii, plăți de împrumuturi pe acțiuni la domiciliu și plăți minime cu card de credit (chiar dacă percepeți mai mult) Aceasta nu este o listă completă a datoriilor care poate influența raportul dintre datorii și venituri. Dacă nu sunteți sigur despre ce caută creditorul dvs., adresați-vă direct ofițerului dvs. de credite.
2. Excludeți cheltuielile care nu sunt considerate datorii. Numerotatorul raportului dvs. datorie-venit include numai cheltuielile considerate datorii. Nu este o contabilitate totală a datoriilor dvs. lunare. Cheltuielile neconcordate includ în mod obișnuit plățile de utilități (cum ar fi apa și energia electrică), majoritatea tipurilor de asigurări (inclusiv asigurările auto și de sănătate), cheltuielile de transport (cu excepția împrumuturilor auto), facturile pentru telefonul mobil și alte cheltuieli de telecomunicații, alimente și alimente, majoritatea impozitelor. (excluzând impozitele pe proprietatea încasată) și cheltuielile discreționare (cum ar fi divertismentul).
3. Adăugați-vă venitul brut. Adăugați toate sursele de venit, înainte de impozite. Dacă aveți un job W-2 cu normă întreagă, acest lucru este la fel de ușor ca să vă uitați la cel mai recent salariu. Dacă aveți mai multe locuri de muncă cu fracțiune de normă, lucrați ca antreprenor independent pentru mai mulți clienți sau dețineți o întreprindere mică, este probabil cel mai ușor să vă referiți la declarația fiscală din anul precedent (presupunând că veniturile dvs. nu s-au schimbat semnificativ) sau adăugați încasările manual folosind cele mai recente declarații ale contului dvs. bancar.
4. Împărțiți pasul 1 la pasul 3. Împărțiți datoriile lunare totale, așa cum sunt definite la Pasul 1 la venitul brut, așa cum este definit la Pasul 3. Acesta este raportul dvs. datoria-venit curent!

Iată un exemplu simplu. Spune-ți total datorii lunare agregate, excluzând cheltuielile fără datorii $ 1.500 de. Ta venitul brut lunar, înaintea impozitelor și cheltuielilor gospodăriei, este $ 4.500 de. Ta raport datorie-venit este de 1.500 $ / 4.500 $ sau 33,3%.

De ce contează raportul dvs. cu venitul pe venit

Datoria-la-venit este printre cei mai importanți factori pe care creditorii îi utilizează pentru a evalua solicitanții de împrumut.

În ceea ce privește creditorii, raportul dintre datorii și venituri este un indicator fiabil al capacității dvs. de a rambursa un nou împrumut în timp util. Statistic, cu cât este mai mare încărcarea existentă a datoriilor în raport cu veniturile curente, cu atât este mai probabil să rămâi în urmă cu serviciul datoriei.

Creditorii ipotecari sunt în special conștienți de raporturile dintre datorii și venituri ale solicitanților. Asigurătorii ipotecari și companiile de servicii care achiziționează majoritatea creditelor ipotecare după ce au fost emise, nu prea au încurajare să emită împrumuturi riscante solicitanților care ar putea lupta să își îndeplinească obligațiile existente.

Creditorii care emit credite ipotecare cu risc mai mare - cunoscute sub denumirea de credite ipotecare subprime - compensează riscul adăugat prin solicitarea unor plăți anticipate mai mari și alocarea unor rate mai mari ale dobânzii. Împrumuturile ipotecare subprime necesită adesea plăți în jos la nord de 20% și percep dobândă mai mare de 8% APR, comparativ cu 3% la 5% pentru creditele ipotecare prime.

Care este un raport bun dintre datorii și venituri pentru creditori?

Fiecare creditor este diferit, dar 36% reprezintă reducerea generală acceptată a datoriilor la venituri pentru împrumuturile ipotecare prime. Acesta este raportul maxim dintre datorii și venituri permis în conformitate cu regulile Fannie Mae pentru împrumuturile subscrise manual.

Fannie Mae face excepții de la regula de 36%. Conform Matricii de eligibilitate a Fannie Mae, Fannie Mae permite raporturi datorie-venit până la 45% la împrumuturile acordate debitorilor cu scoruri de credit și rezerve de numerar mai mari..

Împrumuturile acordate debitorilor al căror raport datorie-venit depășește 43% pot lipsi de protecții importante ale împrumutatilor, cum ar fi limitele privind taxele în avans și perioadele cu dobândă. Pentru mai multe detalii despre ceea ce este și nu este permis, consultați literatura Biroului pentru protecția financiară a consumatorilor.

Creditorii mai mici sunt scutiți de regulile care reglementează creditele ipotecare calificate și, prin urmare, pot emite împrumuturi favorabile ipotecare debitorilor cu un raport datorie-venit mai mare de 43%. Creditorii mici sunt definiți drept creditorii cu sub 2 miliarde de dolari în active și 500 sau mai puține credite ipotecare emise în anul precedent. Rețineți că creditorii au discreția finală în ceea ce privește deciziile de subscriere - și că, oricât de îngăduitor este creditorul dvs., este posibil să vă confruntați cu rate de dobândă mai mari și cerințe de plată în jos dacă raportul dvs. datorie-venit depășește 36%.

Raportul datorie-venit este un bun indicator al sănătății financiare?

Probabil acum este clar că raportul datorie-venit nu este un indicator pentru fluxul de numerar al gospodăriei. Prin excluderea unor categorii mari de cheltuieli, cum ar fi utilitățile, asigurările și produsele alimentare, datoria către venit este, în cel mai bun caz, o imagine incompletă a stării tale generale de sănătate. Deși este mai ușor să cheltuiești mai mult decât câștigi cu un portofel plin cu carduri de credit sau cu un portofoliu vast de împrumuturi personale, levierul excesiv nu este singurul factor care îți poate compromite rezistența financiară..

Datoria-la-venit este un bun indicator al bonității dvs. personale, numai dacă se datorează gradului în care creditorii se bazează pe aceasta în deciziile de subscriere. Însă raportul dvs. datorie-venit „din cutie”, definit în cele patru etape de mai sus, nu este suficient pentru a produce o imagine holistică a bunăstării dvs. financiare.

Pentru a obține asta, trebuie să redefiniți „datorii”.

Cum se calculează un raport personalizat datorie-venit

Raportul dvs. personalizat datorie-venit ar trebui să țină seama de cheltuielile recurente, inevitabile personale sau familiale care nu sunt incluse în definiția pasului 2 a „datoriilor”. Aceste cheltuieli pot include:

• Asigurare de sanatate
• Asigurare auto
• Asigurare la domiciliu, dacă nu este inclusă în escrow
• Costurile pentru îngrijirea copilului, dacă aveți copii mici într-o gospodărie monoparentală sau cu doi salariați
• Impozitele pe venit, dacă nu sunt în întregime reținute din chipul dvs. de plată
• Cheltuieli de utilitate și comunicații
• băcănie

Evident, cu cât incluzi mai multe cheltuieli, cu atât vei ajunge mai aproape de a reîncărca bugetul gospodăriei tale. (Dacă nu aveți deja un buget pentru gospodărie, citiți cum să faceți un buget personal pentru prima dată.)

Puteți evita acest lucru concentrându-vă pe cele mai mari obligații: în majoritatea cazurilor, asigurarea de sănătate și îngrijirea copiilor. Înainte de a calcula raportul personalizat datorie-venit, scădeați cheltuielile de asigurări de sănătate și îngrijirea copiilor (dacă este cazul) din venitul brut.

Dacă vă calificați pentru credite fiscale sau deducții aferente fiecărei cheltuieli, adăugați-le înapoi. În funcție de venitul dvs., puteți beneficia de un credit fiscal egal cu 20% până la 35% din îngrijirea de zi sau alte cheltuieli de supraveghere pentru copiii și persoanele dependente sub vârstă 13, plafonat la 3.000 dolari cheltuieli pentru un copil și 6.000 dolari cheltuieli pentru doi sau mai mulți copii. Creditul complet este disponibil numai pentru părinții cu venituri mai mici. Dacă câștigați mai mult de 43.000 USD pe an, creditul dvs. este plafonat la 20%. (Acest prag poate fi modificat în fiecare an fiscal, așa că consultați declarația dvs. fiscală cea mai recentă și publicațiile IRS actuale înainte de a face presupuneri cu privire la eligibilitatea dvs.)

Calcularea raportului datoriilor pe venit: un exemplu

Să parcurgem un exemplu. Spuneți partea dvs. din dvs. Planul de asigurări de sănătate vă costă 2.500 USD pe an, cheltuielile dvs. cu îngrijirea copilului total 11.000 USD pe an pentru doi copii, si al tau Venitul brut anual este de 70.000 USD. Presupunând că copiii dvs. se califică pentru creditul pentru impozit pentru copii și îngrijirea dependentă, veți putea solicita $ 2.200 de.

Pentru a găsi baza dvs. de venit „adevărată” pentru un calcul personalizat datorie-venit, scădeați $ 13,500 din $ 70.000 de, apoi adăugați înapoi $ 2.200 de: Venit anual de 58.700 USD, sau aproximativ 4.892 USD pe lună.

Vă puteți folosi apoi baza de venit pentru a determina sarcina maximă recomandată a datoriilor, pe baza pragului datoriilor către venituri. Dacă solicitați un credit ipotecar și doriți să vă asigurați că vă calificați pentru cele mai bune tarife și condiții posibile pentru profilul dvs. de credit, nu fotografiați mai mult decât 36% datorii la venituri. La un venit lunar de $ 4.892, fără a contabiliza cheltuieli suplimentare, vă puteți permite să cheltuiți nu mai mult de 1.761 USD pe lună la serviciul datoriei.

Sfaturi pentru îmbunătățirea raportului dintre datorii și venituri

Reducerea raportului dintre datorii și venituri poate părea auto-explicativ, dar plata datoriilor este adesea mai ușor spus decât făcut. Urmați aceste sfaturi pentru a avea un impact semnificativ, în timp util, asupra raportului datoria-venit inainte de solicitați un credit ipotecar sau un alt împrumut major:

1. Accizați o cheltuială discreționară din bugetul dvs. în fiecare lună. Ar putea fi un latte de dimineață, un pachet de internet prin cablu-telefon pe care abia îl folosești, un abonament la livrarea mesei pe care nu ai timp să gătești. Identificați o astfel de slăbiciune financiară pe lună, faceți un plan pentru a trăi fără ea și acceptați-o de la buget.
2. Accelerarea plăților din datorii în rate. Împrumuturile în rate includ împrumuturi auto, credite ipotecare, împrumuturi personale și alte împrumuturi cu plăți lunare fixe. (Spre deosebire, cărțile de credit și liniile de credit de la domiciliu pentru îngrijirea creditului sunt cunoscute ca datorii „rotative”, deoarece puteți să le trageți liber, iar soldul restant poate crește sau scade în consecință.) Dacă plățile lunare ridicate pe împrumuturile în rate determină valoarea ridicată. raport datorie-venit, încercați să adăugați un pic la fiecare plată pentru a reduce numărul de luni necesare pentru a achita soldul. Pentru debitorii preocupați în principal de reducerea datoriilor la venituri pe termen scurt sau mediu, această strategie funcționează cel mai bine cu împrumuturile care se apropie de rambursare: să spunem, un credit auto cu 24 de plăți lunare rămase. Nu este la fel de eficient pentru împrumuturile pe termen mai lung emise recent: să zicem, o ipotecă de 30 de ani, cu 280 de luni rămase. Plătește mai mult către directorii creditelor pe termen mai lung în fiecare lună poate sa reduce costul total al dobânzii împrumutului. Acest lucru este bun pentru sănătatea dvs. financiară pe termen lung, dar nu este direct relevant pentru situația dvs. pe termen scurt datoria către venit.
3. Plătiți carduri de credit integral în fiecare lună. Cu excepția cazului în care profitați de o promoție APR cu 0% de timp limitată pentru a finanța o achiziție mare sau pentru a plăti o datorie cu card de credit cu dobândă mai mare prin transfer de sold, nu transportați soldurile cardului de credit lunar. Dacă faceți acest lucru, vă ridicați plata minimă lunară - și, odată cu aceasta, raportul dvs. datorie-venit.
4. Profitați de ofertele de transfer de sold. Dacă creditul dvs. este într-o formă bună, puteți beneficia de carduri de credit APR scăzute, cum ar fi Chase Slate sau Citi Simplicity. Aceste carduri vin adesea cu oferte lungi de transfer de sold 0%, care îngheață în mod esențial acumularea dobânzii la datoriile cu carduri de credit cu dobândă mare transferate, reducând costurile pentru achitarea acestora. Profită de ele!
5. Alegeți câteva ore de lucru independent în fiecare săptămână. Creșterea veniturilor cuiva este adesea mai ușoară decât micșorarea datoriei. Dacă aveți abilități sau talente comercializabile care se traduc bine pe piața independentă de contractare sau consultanță, închideți un sindrila digitală. Căutați locuri de muncă pe site-uri web de muncă independente de renume.
6. Amânați achizițiile mari. Planificați un proiect major de îmbunătățiri pentru locuințe? Căutați pentru o mașină nouă? Luați în considerare eliminarea acestor achiziții până când datoriile dvs. existente sunt sub control. Dacă aveți nevoie să finanțați o parte din aceste achiziții, vă veți mări raportul datorie-venit, anulând o parte sau toată munca grea pe care ați depus-o.
7. Evitați să solicitați împrumuturi noi sau carduri de credit. Ofertele de carduri de credit „aprobate” sunt ispititor, dar nu sunt bune pentru raportul dintre datorii și venituri. Evitați să vă asumați datorii noi, în special împrumuturi cu dobândă mare și linii de credit, până când raportul dintre datorii și venituri va fi sub control. Evitați în întregime împrumuturile pradă, cum ar fi împrumuturile cu plata.

Cuvânt final

Raportul datorii / venituri este ușor de înțeles în rezumat. Acolo unde cauciucul lovește drumul, lucrurile nu sunt întotdeauna atât de clare.

Dacă scoateți o concluzie de la această postare, sper că raportul dvs. datorie-venit nu este arbitrul final al sănătății dvs. financiare. Da, este o considerație critică de subscriere pentru creditori, iar un raport ridicat datorii / venituri este probabil să crească costurile împrumutului sau să vă excludă din contestație. Dar pur și simplu nu este posibil să obțineți o imagine completă și măsurată a situației dvs. financiare numai de la acest singur număr.

Ți-ai calculat raportul dintre datorii și venituri în ultima perioadă? Este într-o formă bună sau este nevoie de mai multe lucrări?