FHA vs. VA vs. Împrumuturi ipotecare convenționale - în ce fel sunt acestea?

Indiferent dacă cumpărați o casă pentru construcții noi sau o casă superioară pentru fixatori, șansele sunt bune ca să nu aveți destui bani pentru a vă achiziționa direct casa. Va trebui să finanțați achiziția cu un credit ipotecar.

De asemenea, dacă ți-ai cumpărat locuința când ratele dobânzilor erau mai mari, dar nu ai suficient numerar pentru a-ți plăti ipoteca în întregime, este posibil să fii gata să refinanțezi împrumutul de cumpărare. Asta înseamnă să iei un împrumut nou pentru acasă pentru a-ți plăti creditul existent și pentru a bloca o rată a dobânzii mai scăzută care îți economisește mii - și poate zeci sau chiar sute de mii - în restul termenului tău de împrumut..

Tipuri de împrumuturi pentru locuințe: conforme și non-conforme

Împrumuturile de cumpărare și refinanțare au mai multe configurații diferite. Înainte de a face o ofertă pe o casă sau de a te angaja să refinanțezi ipoteca actuală, va trebui să evaluezi opțiunile și să o alegi pe cea care se potrivește cel mai bine nevoilor tale..

Împrumuturile pentru locuințe pot fi împărțite în două mari categorii: convenționale și neconvenționale. Uneori, este posibil să vedeți și referințe la împrumuturi „conforme” și „neconforme”. Acești termeni nu sunt sinonimi, dar sunt uneori folosiți în mod interschimbabil.

Împrumuturi convenționale și non-convenționale: diferențe cheie

Cea mai importantă distincție între împrumuturile convenționale și cele neconvenționale este că împrumuturile convenționale nu sunt emise sau susținute de o agenție guvernamentală federală.

În schimb, împrumuturile neconvenționale sunt emise sau susținute de departamente ale filialei executive, inclusiv Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA), Administrația Federală a Locuințelor (FHA, parte a Departamentului Locuinței și Dezvoltării Urbane) și Departamentul Agriculturii. (USDA).

Conform cerințelor împrumutului

Majoritatea împrumuturilor convenționale sunt conforme, ceea ce înseamnă că trebuie să se conformeze limitelor de împrumut stabilite de Federația Națională a Ipotecilor (Fannie Mae) și de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), două întreprinderi cvasi-guvernamentale care au o influență imensă asupra industriei americane a creditelor la domiciliu. Fannie Mae și Freddie Mac garantează împrumuturi care se conformează acestor limite, asigurând o piață secundară lichidă pentru datoria ipotecară rezidențială.

Limitele mărimii împrumutului

Pentru a se califica ca un împrumut conform, principalul împrumutului nu poate depăși un maxim dur ajustat în sus în fiecare an pentru a reflecta condițiile pieței. În 2017, limita a fost de aproximativ 424.000 de dolari pentru casele unifamiliale din Statele Unite continentale și de aproximativ 625.000 de dolari în zone cu costuri ridicate (inclusiv Alaska, Hawaii și orașe costiere scumpe, cum ar fi Seattle și San Francisco).

Împrumuturile neguvernamentale cu principalii mai mari sunt cunoscute sub numele de împrumuturi jumbo. Creditele Jumbo nu sunt garantate de Fannie și Freddie, astfel încât piața secundară pentru ei este mai mică și mai riscantă.

Tipuri de proprietăți eligibile

Tipurile de proprietăți eligibile includ locuințe detașate de la unu la patru familii, condominii, case de construcții noi în proiectele planificate, locuințe cooperatiste și case fabricate. Cu toate acestea, apartamente, case de cooperare și case fabricate sunt supuse unor restricții suplimentare.

Cerințe de credit și datorii

În cele mai multe cazuri, împrumuturile conforme sunt rezervate debitorilor cu credit bun până la excelent. Este rar ca debitorii cu scoruri FICO sub 680 să se califice pentru împrumuturi conforme, deși creditorii au o anumită discreție de a face excepții. Tarifele prime sunt rezervate proprietarilor de case cu credit excelent.

În plus, majoritatea creditorilor impun solicitanților de împrumuturi conforme să aibă raporturi datorie-venit (DTI) sub 43%. Unii creditori sunt mai stricți, necesitând raporturi sub 36%. Cu toate acestea, în unele cazuri, raporturile DTI pot crește peste 50%, deși ratele dobânzilor la împrumuturile DTI ridicate sunt probabil mai mari. Rata dvs. datorie-venit este definită ca proporția (procentul) din venitul dvs. lunar cheltuit în serviciul datoriei, inclusiv produse de credit negarantate, cum ar fi cărțile de credit și produsele de credit garantate, cum ar fi notele auto.

În secțiunile următoare, vom face o scufundare mai profundă în diferențele dintre împrumuturile ipotecare convenționale, împrumuturile ipotecare FHA și împrumuturile ipotecare VA.

Împrumuturi ipotecare convenționale: rate, termeni și parametri

Tipuri de împrumuturi convenționale

Împrumuturile convenționale pentru locuințe au mai multe configurații diferite. Dacă nu se menționează altfel, aceste tipuri de împrumut pot fi utilizate pentru cumpărare sau refinanțare:

Rata fixa. Ratele dobânzilor împrumuturilor cu rată fixă sunt fixate pe întregul termen al împrumutului. Condițiile de împrumut cu rată fixă variază între 10 și 40 de ani, deși termenii de 15 și 30 de ani sunt mai frecventi. În majoritatea cazurilor, împrumuturile pe termen mai lung au rate ale dobânzii mai mari - de exemplu, la începutul anului 2018, APR-urile la 30 de ani au fost cu aproape 1 punct procentual mai mari decât APR-urile de 10 ani pentru debitorii cu credit excelent. Cele mai bune tarife sunt rezervate debitorilor primi - cei cu scoruri FICO peste 740.
Reglabil-Rate. Ratele dobânzilor împrumuturilor cu rată ajustabilă (ARM) rămân fixe pentru o perioadă inițială definită. La sfârșitul acestei perioade, acestea se adaptează în sus, apoi se schimbă anual sau de două ori pe an cu dobânzile prevalente (cu LIBOR sau cu un alt standard larg acceptat ca etalon). Majoritatea ARM au plafon de creștere a ratei dobânzii periodice și pe viață - de obicei 1 la 2 puncte procentuale pe an și 5 până la 6 puncte procentuale pe durata de viață a împrumutului, ceea ce înseamnă că un ARM cu o rată inițială de 4% ar putea crește doar la 5% sau 6 % într-un singur an și de la 9% la 10% pe întregul său termen. Termenii inițiali pot avea o durată de 1 an și 10 ani. Toate celelalte lucruri fiind egale, APR-urile inițiale ARM sunt semnificativ mai mici decât APR-urile cu rată fixă, deși cresc invariabil peste APR-uri cu rată fixă. Unele ARM sunt convertibile, ceea ce înseamnă că pot fi convertite în împrumuturi cu rată fixă în anumite circumstanțe.
ARM numai pentru interese. ARM-urile cu dobândă sunt structurate ca ARM-uri tradiționale, cu o diferență importantă: într-o perioadă inițială, împrumutatul plătește doar dobândă la soldul împrumutului. Aceasta scade substanțial plățile din timp, dar împiedică formarea capitalurilor proprii și nu reduce capitalul împrumutului. După perioada inițială, împrumutul se amortizează, iar împrumutatul este responsabil de plata principalului și a dobânzii. Trecerea de la plățile doar la dobânzi la cele cu dobândă principală și dobândă poate fi dificilă, astfel încât împrumutatorii trebuie să confirme că își pot permite plățile viitoare de capital și de dobânzi înainte de a asigura ARM-uri numai din dobânzi. ARM-urile cu dobândă sunt deseori potrivite pentru cumpărătorii care se așteaptă să-și vândă locuințele pe termen scurt sau mediu, înainte ca plățile cu dobândă principală și dobânzile să înceapă și ratele să se ajusteze în sus. Cu toate acestea, unele ARM (inclusiv cu dobândă) au penalități de plată în avans care se aplică atunci când sunt plătite integral într-un interval de timp prestabilit.

Avans

Plata inițială este o considerație crucială pentru cumpărătorii care solicită împrumuturi de cumpărare. Împrumuturile de refinanțare nu necesită plăți în avans, deși costurile de închidere sunt importante.

Istoric, creditorii au necesitat cu cel puțin 20% reducere la împrumuturile convenționale, de exemplu, 40.000 USD la un împrumut de 200.000 USD. În ultimii ani, creditorii au devenit mai puțin stricți. Până în 2014, mulți au început să accepte plăți de până la 3%, de exemplu, 6.000 USD pe un împrumut de 200.000 USD.

Împrumuturile convenționale cu plată redusă (plăți scăzute sub 10% din prețul de achiziție) sunt cunoscute sub numele de 97 împrumuturi convenționale. Ratele dobânzilor pot fi mai mari la astfel de împrumuturi, la fel cum sunt mai mari pentru debitorii cu credit subprimate. Rețineți că mulți creditori evită împrumuturile convenționale 97, astfel încât acestea ar putea fi mai greu de găsit în zona dvs., mai ales dacă aveți credit sub-prime.

Asigurare ipotecară privată (PMI)

Împrumutații care au împrumutat mai puțin de 20% la un împrumut convențional trebuie să plătească o asigurare ipotecară privată sau PMI. Primele PMI sunt de obicei plătite lunar. În funcție de raportul împrumut-la-valoare (LTV), plățile anuale de PMI pentru împrumuturi convenționale pot însuma până la 1% din principalul creditului, raporturile mai mari ale LTV producând plăți PMI mai mari..

Costuri de închidere

Există o mulțime de taxe ipotecare de evitat, dar majoritatea împrumuturilor convenționale vin în continuare cu o mulțime de costuri de închidere. Unele dintre elementele mai comune includ:

Impozite preplătite pentru proprietăți. În general, cumpărătorii trebuie să plătească în prealabil impozitele pe proprietăți care se acumulează între data de închidere și data următoare de scadență a impozitului pe proprietate. Ratele de impozitare variază foarte mult în funcție de jurisdicție, dar cumpărătorii ar trebui să bugeteze cel puțin câteva sute de dolari pentru acest articol.
Asigurare anticipată pentru pericol. De asemenea, cumpărătorii trebuie să plătească în avans primele de asigurare ale proprietarilor de locuințe din primul an, care pot varia de la mai puțin de 0,25% la mai mult de 1% din valoarea evaluată a casei.
Studiul și evaluarea proprietății. În funcție de tipul și locația proprietății dvs., este posibil să fie nevoie să efectuați un sondaj. În cele mai multe cazuri, un sondaj ipotecar relativ perfecționat este suficient la un cost mai mic de 500 USD. De asemenea, va trebui să finanțați o evaluare a proprietății comandată de creditor, ceea ce confirmă că nu plătiți în exces pentru proprietate și, prin urmare, reduceți expunerea creditorului la pierderi financiare în excludere. De asemenea, evaluările costă mai puțin de 500 USD.
Determinări ale inundațiilor și evaluări de mediu. Chiar dacă proprietatea pare să nu fie vulnerabilă la inundații, este necesară o determinare a inundațiilor pentru a confirma acest lucru și a verifica dacă nu este necesară asigurarea împotriva inundațiilor. Determinările inundațiilor costă, de obicei, între 20 și 50 USD. În unele regiuni, pot fi necesare alte evaluări de mediu, cum ar fi evaluările pericolului de incendiu.
Inspecție la domiciliu. O inspecție la domiciliu este opțională, dar foarte recomandată, deoarece poate descoperi defecte potențiale și pericole de siguranță înainte ca tranzacția să devină oficială. Costurile inspecțiilor detaliate se apropie de 500 USD.
Cautare titlu si asigurare. O căutare de titlu verifică dacă vânzătorul are dreptul să vândă proprietatea dvs. - că nimeni altcineva nu are o cerere valabilă pentru titlul său. Asigurarea pentru titlu acoperă costul remedierii oricăror probleme descoperite în căutare, precum și orice probleme (inclusiv creanțe asupra proprietății) care pot apărea în viitor. Costurile de căutare a titlurilor sunt de obicei legate de costurile de asigurare a titlului și pachetul întreg depășește de obicei 1.000 USD (o singură dată, plătibil la închidere).
Înregistrare și transfer. Aceste taxe acoperă costul înregistrării vânzării la autoritățile corespunzătoare (de obicei, un oraș sau un departament județean) și formalizarea transferului cu instrumente cunoscute sub numele de „timbre”. Costurile de înregistrare și transfer variază de obicei de la 300 USD la peste 700 USD.
Taxa de origine. Acesta este un element rând care cuprinde costurile de închidere mai mici împreună. Costurile utilizate în mod obișnuit în taxa de inițiere includ taxele de curier, taxele de depunere, taxele de documente și taxele de avocat. Aceste taxe ar trebui să fie clar prevăzute în Estimarea Bună Credință pe care o primiți în timpul procesului de închidere. Taxele de origine pot varia semnificativ, dar 1% din prețul de achiziție este comun.
Puncte de reducere. Acesta este un mijloc opțional, deși obișnuit, pentru creditorii să crească randamentele împrumuturilor peste ratele dobânzilor menționate. Punctele de reducere sunt în principal plăți de dobândă, fiecare punct corespunzând cu 1% din valoarea totală a împrumutului și scăderea ratei împrumutului cu până la 0,25%. Cumpărătorii cu suficient numerar la închidere pot reduce plățile lunare în curs (și își pot îmbunătăți fluxul de numerar al gospodăriei) prin plata punctelor.

Împrumuturi ipotecare FHA: ideale pentru cumpărătorii de locuințe

Creditele ipotecare FHA sunt emise de creditorii privați și garantate de Administrația Federală a Locuințelor. Conceput pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată, cu active limitate și credit mai puțin decât perfect, împrumuturile de achiziție FHA au fost istoric un ajutor crucial pentru americanii cu venituri mai mici care caută beneficiile proprietății de locuințe. Cu o excepție de remarcat, casele achiziționate sau refinanțate cu împrumuturi FHA trebuie să fie ocupate de proprietar și utilizate ca reședință principală a împrumutatului.

Împrumuturile de achiziție FHA pot fi cu o rată fixă (împrumutul ipotecar 203b, care se aplică pentru locuințele detașate cu una sau cu patru familii, este cel mai frecvent) sau cu rată ajustabilă (împrumutul Secțiunea 251 se aplică caselor detașate de la una la patru familii ). Ambele configurații permit o varietate de termeni, termenii de 15 și 30 de ani fiind cele mai comune opțiuni cu tarif fix.

Împrumuturile de refinanțare FHA, precum produsul de rafinanțare FHA, permit proprietarilor de case dotate cu FHA să refinanțeze la un cost mai mic decât împrumuturile convenționale de refinanțare. De asemenea, sunt disponibile în configurații cu rată fixă și cu reglare. FHA simplifică împrumuturile de refinanțare nu au cerințe de asigurare ipotecară (PIB) - un ajutor financiar uriaș pentru proprietarii de case în bugetele strânse.

Diferențele dintre împrumuturile FHA și cele convenționale

Împrumuturile FHA și împrumuturile convenționale diferă în anumite moduri importante:

Limite maxime de împrumut. În majoritatea piețelor, împrumutul de achiziție FHA maxim admis este de 115% din prețul mediu de vânzare local (de obicei calculat la nivelul județului). În S.U.A. continentale, cel mai mic maxim este de 271.050 USD (pe piețele low-cost), iar cel mai mare maxim este de 625.000 USD (pe piețele cu costuri ridicate). În Alaska, Hawaii și protectoratele de peste mări precum Guam, suma maximă este de 938.250 USD. Aceste limite pot fi modificate în raport cu prețurile la casă. Pentru creditele ipotecare inversă (sau HECMs, un produs popular FHA), limita maximă de împrumut admisă este de 625.000 USD peste tot în SUA continentale și 938.250 USD în jurisdicțiile non-continentale. Folosiți calculatorul de împrumuturi ipotecare FHA de la HUD pentru a găsi limitele locale.
DTI și raportul locuințelor. Împrumuturile FHA permit raporturi DTI mai mari - în mod fiabil până la 43% și uneori mai mari. Rata locativă sau raportul dintre costurile locuinței și veniturile împrumutatului pot fi, de asemenea, mai mari decât standardul convențional de împrumut de 28% - până la 31%, în majoritatea cazurilor.
Avans. Pentru debitorii cu scoruri FICO la 580 sau mai bine, plățile din împrumuturile de achiziție FHA pot fi la fel de scăzute ca 3,5% din prețul de achiziție, de exemplu, 7 000 USD pe o casă de 200 000 USD. Aceasta este semnificativ mai mică decât cerința istorică de 20% din creditele convenționale, de exemplu, 40.000 USD pe o casă de 200.000 USD. De asemenea, este mai mică decât reducerea cu 10% a plăților între împrumuturile convenționale și convenționale 97, de exemplu, 20.000 USD pentru o casă de 200.000 USD.
Asigurare ipotecară. Asigurarea ipotecară este mult mai scumpă pentru împrumuturile de achiziție FHA și majoritatea împrumuturilor de refinanțare FHA (excluzând împrumuturile de refinanțare simplificate). În conformitate cu statutul, debitorii sunt taxați cu o taxă forfetară de 1,75% din valoarea împrumutului la închidere, indiferent de tipul, termenul sau rata împrumutului. Această taxă este în mod obișnuit înglobată în împrumut, crescând capitalul, deși poate fi plătită și fără buzunar. Pe viitor, debitorii care încep cu 90% LTV sau mai mult (cu 10% sau mai puțin) trebuie să plătească primele de asigurare ipotecare în curs până la achitarea întregului împrumut - până la 1,05% din valoarea împrumutului în fiecare an, în funcție de termenul împrumutului și suma finanțată. Împrumutații care încep mai puțin de 90% LTV trebuie să plătească prime de asigurare în curs pentru cel puțin 11 ani. În schimb, debitorii convenționali care încep cu 80% LTV sau mai puțin nu sunt obligați să asigure deloc o asigurare ipotecară. Singura modalitate prin care majoritatea debitorilor FHA își pot anula asigurarea ipotecară este prin intermediul programului de refinanțare a raționalizării FHA.
Ratele dobânzilor. Toate celelalte lucruri fiind egale, împrumuturile de achiziție și refinanțare FHA au aproape întotdeauna rate de dobândă mai mici decât împrumuturile convenționale comparabile. Cu toate acestea, economiile de rată a dobânzii pot fi compensate de primele de asigurare ipotecare mai mari.
Cerințe de credit. Împrumuturile FHA au cerințe de subscriere mai slabe decât împrumuturile convenționale. Puteți obține un împrumut de achiziție FHA cu 3,5% cu un scor FICO de 580 sau mai mare și un împrumut FHA cu 10% cu un scor FICO de 500 sau mai bine.
Costuri de închidere plătite de vânzător. Împrumuturile FHA permit vânzătorilor să plătească până la 6% din prețul de achiziție până la închidere, de exemplu, 12.000 USD pe o casă de 200.000 USD. Acesta este un beneficiu potențial imens pe piețele cumpărătorilor. Împrumuturile convenționale acoperă costurile de închidere plătite de vânzător la 3% din prețul de achiziție, de exemplu, 6.000 USD pe o casă de 200.000 USD.
Presupunere. Împrumuturile FHA sunt asumabile, ceea ce înseamnă că pot fi transferate de la vânzător la cumpărător, cu modificări minime ale ratelor și condițiilor. Deși ipotezele sunt supuse aprobării FHA și subscrierii creditorului, precum și capacității cumpărătorului de a acoperi diferența (fie în numerar sau printr-o a doua ipotecă) între soldul rămas al creditului și prețul evaluat al locuinței, acestea sunt foarte mari în timp și stres -prinderile pentru vânzătorii motivați. În general, împrumuturile convenționale nu sunt asumate.

Tipuri de împrumuturi FHA

Pe lângă împrumuturile 203b și secțiunea 251 pentru case detașate dintr-una-patru familii, împrumuturile FHA iau alte forme:

Împrumuturi pentru apartamente. Cunoscute sub denumirea de împrumuturi din secțiunea 234c, împrumuturile de tip condominium asigurate de FHA sunt în comun cu împrumuturile asigurate FHA cu rată fixă de 30 de ani pentru locuințe detașate. Cu toate acestea, 30 de ani fixat este singura opțiune de finanțare acordată de FHA pentru achizițiile de apartamente. Pentru a vă califica, un împrumut al secțiunii 234c trebuie aplicat pentru achiziționarea unei unități individuale de condominiu în cadrul unei dezvoltări cu cel puțin cinci unități. Cerințele de ocupare a proprietarilor sunt mai slabe pentru împrumuturile din secțiunea 234c, dar programul necesită ca cel puțin 80% din împrumuturile asigurate de FHA în orice dezvoltare să fie acordate ocupanților de proprietari.
Împrumut securizat de refinanțare. Împrumuturile de refinanțare securizate FHA convertesc împrumuturile ipotecare convenționale, inclusiv împrumuturile care au căzut în delincvență din cauza ajustărilor crescătoare ale ratei dobânzii la ARM-urile convenționale, în împrumuturi cu rată fixă garantate de FHA. Dacă optați pentru o refinanțare a cash-out-ului, limita superioară de împrumut este de 85% LTV. Pentru refinanțările fără numerar, limita superioară este de 97,75% LTV.
FHA Rafinanțare simplificată. Împrumuturile de refinanțare FHA sunt concepute pentru a refinanța împrumuturile FHA existente fără o evaluare la domiciliu și costuri de închidere relativ mici (de obicei mai puțin de 4% din capital). Cerințele programului sunt destul de îndelungate pe hârtie - de exemplu, puteți refinanța tehnic o casă profund subacvatică și nu există praguri oficiale de venit sau de angajare. Cu toate acestea, majoritatea creditorilor necesită un credit decent (FICO la 620 sau mai bine) și verificarea angajării. Împrumuturile, de asemenea, nu pot fi grav delincvente. Pentru a vă califica, noul dvs. împrumut trebuie să renunțe la plata lunară cu cel puțin 5% (de exemplu, de la 1.000 la 950 USD). Unii creditori oferă opțiunea de a încorpora costurile de închidere în principalul creditului, rezultând într-un împrumut „cost zero”, deși acest lucru duce la o plată lunară mai mare pe toată durata de viață a împrumutului..
Ipoteci de conversie a capitalurilor proprii (HECM sau ipotecă inversă). Cunoscute și sub denumirea de credite ipotecare inversă, împrumuturile HECM îi ajută pe persoanele în vârstă ocupate de proprietari (cei cu vârsta de 62 de ani sau mai mult) să își atingă capitalul propriu fără a-și vinde casele și a se muta. În mod neobișnuit pentru un produs ipotecar, HECM-urile nu necesită plăți lunare. În schimb, acestea sunt surse ideale de numerar fără taxe pentru debitorii cu venituri fixe și active limitate. Cu toate acestea, datorită consecințelor juridice și financiare semnificative, este mai bine să nu efectuați un HECM înainte de a consulta un avocat sau un consilier financiar.
Împrumut gradat de plată. Împrumuturile absolvite de plată sau împrumuturile din secțiunea 245 au inițial plăți lunare foarte mici. Pe parcursul primilor 5-10 ani din viața împrumutului, aceste plăți cresc treptat la rate între 2% și 7,5% anual. La sfârșitul perioadei de urgență, acestea sunt platoul și rămân constante pentru restul termenului. Împrumuturile gradate de plată sunt ideale pentru debitorii care se așteaptă ca veniturile lor să crească semnificativ în timp.
Împrumut în creștere a capitalurilor proprii. Cunoscute sub numele de împrumuturi din secțiunea 245a, împrumuturile din capitaluri în creștere sunt practic versiuni mai versatile și mai iertătoare din punct de vedere financiar ale împrumuturilor de plată absolvite. Sunt valabile pentru majoritatea tipurilor de locuințe, inclusiv pentru unitățile de cooperare și pentru locuințele existente prevăzute pentru renovare sau reabilitare. Creșterea anuală a plății este mai graduală decât opțiunea de plată absolvită - creșterile anuale sunt limitate la 5%. De asemenea, termenii sunt mai mici - 22 de ani este de maxim.

Avantajele împrumuturilor FHA față de împrumuturile convenționale

Iată o recapitulare a avantajelor cheie ale împrumuturilor FHA față de împrumuturile convenționale:

Cerințe de subscriere (scor credit)
Reduceți cerințele de plată (cu cel puțin 3,5% pentru debitorii cu FICO la 580 sau mai bine)
Asumabilitate (poate fi transferată de la vânzător la cumpărător cu frecare minimă)
Indemnizație de închidere mai mare plătită de vânzător
Ratele dobânzii mai mici
Cerințe DTI mai slabe și raport de locuință

Dezavantajele împrumuturilor FHA față de împrumuturile convenționale

Iar dezavantajele cruciale ale împrumuturilor FHA comparativ cu împrumuturile convenționale:

Plata de asigurare ipotecară în avans necesară prin statut privind împrumuturile de cumpărare și împrumuturile nefinanțate (1,75% din mărimea creditului)
Primele mai mari de asigurare ipotecară în curs (până la 1,05% din mărimea creditului anual)
Nu pot anula asigurarea ipotecară decât prin simplificarea rafinării
Limitele mai mici de împrumut garantate pe piețele low-cost (dezavantajate pentru cumpărătorii high-end din zonele respective)
Locuințele trebuie să fie reședințe primare ocupate de proprietari

Împrumuturi ipotecare VA: excelent pentru familiile militare

Autorizat de Actul de reajustare Servicemembers din 1944 (SRA), programul de împrumut pentru locuințe VA ajută membrii actuali și fostii să realizeze visul proprietății de locuință. La fel ca împrumuturile FHA, majoritatea împrumuturilor din VA sunt făcute de creditorii privați și susținute de Departamentul Afacerilor Veteranilor - nu sunt credite directe originate de VA. La fel ca împrumuturile FHA, împrumuturile VA pot fi utilizate doar pentru locuințele ocupate de proprietari care se califică drept reședințele primare ale debitorilor.

Împrumuturile VA pot finanța achizițiile și eforturile de refinanțare. Ca și FHA și împrumuturile convenționale, acestea sunt disponibile într-o mare varietate de configurații, incluzând rata fixă de 15 și 30 de ani și diferiți termeni ajustabili. Ratele dobânzilor sunt de obicei comparabile cu împrumuturile convenționale și mai mari decât împrumuturile FHA.

Cerinte de eligibilitate

Cerințele de eligibilitate pentru împrumuturi VA variază oarecum în funcție de ramură, dată și durata serviciului.

De regulă generală, serviciile de serviciu activ sunt eligibile după ce au servit după 180 de zile consecutive de serviciu și, uneori, doar 90 de zile consecutive de serviciu. Veteranii, inclusiv rezerviștii și membrii Gărzii Naționale, sunt eligibili după 90 până la 180 de zile consecutive de serviciu în orice moment al carierei. Rezerviștii și personalul Gărzii Naționale care nu văd o activitate activă sunt eligibili după șase ani consecutivi de serviciu. Descărcările dezonorante sunt descalificabile.

Consultați tabelul de eligibilitate al VA pentru mai multe informații despre calificare și detalii despre solicitarea unui certificat de eligibilitate (CoE).

Diferențele dintre împrumuturile VA și cele convenționale

Pe lângă cerințele de eligibilitate a serviciilor, împrumuturile VA și împrumuturile convenționale diferă în anumite moduri fundamentale:

Taxa de finanțare. Cea mai mare și cea mai costisitoare diferență între împrumuturile VA și împrumuturile convenționale este taxa de finanțare pentru VA. Taxa de finanțare VA este o taxă unică care nu se aplică împrumuturilor convenționale sau FHA. Acesta variază considerabil în funcție de sucursala de servicii, tipul de împrumut și mărimea plății scăzute, dar, în general, favorizează cumpărătorii sau refinanțatorii pentru prima dată cu experiență activă anterioară și raporturi sub-90% LTV. La împrumuturile de refinanțare la cumpărare și încasare, comisioanele de finanțare variază de obicei de la 1,25% la 3,3% din principalul împrumutului, de exemplu, de la 2,500 la 6,600 USD la un împrumut de 200 000 USD. În cazul împrumuturilor de refinanțare fără numerar, acestea pot fi sub 0,50% din capitalul creditului.
Dimensiunea maximă a împrumutului. Împrumuturile VA sunt garantate până la 424.100 USD în majoritatea piețelor, deși această plafonă poate fi modificată cu condițiile pieței. Dacă creditorul dvs. vă aprobă pentru un împrumut mai mare, sunteți liber să îl luați, dar VA nu își va asuma excesul de răspundere. Pe piețele cu costuri mai mari, VA poate garanta împrumuturi mai mari.
Avans. Unul dintre cele mai mari avantaje ale unui împrumut VA este lipsa unei cerințe de plată pentru împrumuturile mai mici. Dacă vă calificați pentru un împrumut VA, puteți finanța întregul preț de achiziție al casei dvs. Cu toate acestea, beneficiul de neplată are o limitare practică esențială: este de obicei plafonat de patru ori mai mare decât dreptul la VA standard de 36.000 USD pe cumpărător sau 144.000 USD. Împrumuturile mai mari necesită plăți în avans, deși nu neapărat cele cu 10% din sumele de plată cerute în mod obișnuit de către creditorii convenționali.
Asigurare ipotecară. Împrumuturile VA nu necesită asigurare ipotecară, chiar și atunci când LTV este mai mare de 80%.
Cerințe de credit. Standardele de subscriere ale programului de împrumut VA nu sunt la fel de libere decât programele FHA. Majoritatea creditorilor necesită un scor FICO minim de 620 pentru a se califica, deși se pot face excepții de la caz la caz (de exemplu, debitorii cu venituri mari).
Costuri de închidere. Conform legii, creditorii nu au voie să evalueze anumite tipuri de costuri de închidere pentru împrumuturile din VA. Acestea includ taxele de avocat, comisioane de plată, taxe de înscriere și taxe de procesare a documentelor. În loc de aceste taxe detaliate, creditorii pot evalua taxele de inițiere până la 1% din valoarea împrumutului.
Presupunere. La fel ca împrumuturile FHA, împrumuturile VA sunt asumate cu aprobarea VA și calificarea cumpărătorului.

Tipuri de împrumuturi VA

Împrumuturile VA au mai multe forme diferite:

Împrumut de achiziție. Împrumuturile de achiziție VA nu necesită nicio scădere de bani - cu alte cuvinte, LTV admisă se ridică la 100%. Cu unele restricții, acestea pot fi utilizate pentru locuințe detașate existente, case încorporate (noi de construcții), unități de condominiu, case fabricate și loturi și proiecte de achiziție și renovare (similar unui împrumut de reabilitare FHA 203k).
Împrumut de refinanțare în numerar. La fel ca împrumuturile de refinanțare convenționale și FHA, împrumuturile de refinanțare în numerar din VA înlocuiesc împrumutul inițial și oferă împrumutatului o sumă forfetară pe care o pot folosi așa cum consideră că este potrivit. Această sumă forfetară poate fi la fel de mare decât 100% din capitalul împrumutatului din casă - de exemplu, dacă împrumutatul datorează 100.000 USD unei case în valoare de 200.000 USD, poate lua în numerar până la 100.000 USD. Împrumuturile de refinanțare în numerar au de obicei rate de dobândă mai mici decât împrumuturile pe care le înlocuiesc. Împrumutul (refinanțat) inițial nu trebuie să fie neapărat un împrumut VA.
Împrumut de refinanțare a ratei dobânzii (IRRRL). Cunoscut și sub denumirea de Împrumut rafinanțat VA (sau, pur și simplu, simplificarea refinanțării), IRRRL-urile sunt concepute special pentru a refinanța împrumuturile de achiziție VA existente fără o a doua cerere de împrumut VA. Nu există nicio opțiune de scoatere a numerarului, economisiți pentru o despăgubire de 6.000 de dolari pentru proiecte de îmbunătățire a locuinței eficiente energetic.
Program național american de împrumut direct (NADL). Proiectate special pentru membrii serviciilor și veteranii de origine americană, împrumuturile NADL sunt făcute direct de către VA. Sunt întotdeauna configurate ca împrumuturi cu rată fixă, de 30 de ani. În funcție de VA, NADL-urile pot fi folosite doar pentru „finanțarea achiziției, construcției sau îmbunătățirii locuințelor pe fondul federal de confidențialitate (terenuri de rezervare) sau pentru a refinanța un NADL anterior pentru a reduce rata dobânzii.”

VA realizează, de asemenea, două tipuri diferite de subvenții pentru locuințe adaptate, care sunt plăți fără împrumut pentru veteranii cu dizabilități severe, legate de servicii permanente. Aceste subvenții sunt concepute pentru a finanța construcția, cumpărarea sau reamenajarea locuințelor adaptate persoanelor cu handicap pentru veteranii cu handicap și familiile acestora. Nu trebuie rambursate.

Avantajele împrumuturilor VA față de împrumuturile convenționale

Iată o recapitulare rapidă a avantajelor cheie ale împrumuturilor din VA față de creditele ipotecare convenționale:

Nu sunt necesare plăți în avans pentru anumite împrumuturi
Nu este necesară asigurarea ipotecară
Assumability
Limite ridicate de împrumut de refinanțare a numerarului (încasări de până la 100% din capitalurile proprii în casă)
Costuri reduse pentru simplificarea împrumuturilor de refinanțare
Restricții privind valorile și tipurile de costuri de închidere

Dezavantajele împrumuturilor VA față de împrumuturile convenționale

Și dezavantajele lor cheie:

Taxa de finanțare a VA necesară în avans
Restrâns la servicemembri activi, veterani și familiile lor
Limitele mărimii împrumutului care pot dezavantaja cumpărătorii pe piețele cu costuri ridicate
Locuințele trebuie să fie reședințe primare ocupate de proprietari

Cuvânt final

Dacă locuiți într-o zonă metropolitană definită de recensământ, probabil că sunteți eligibil pentru un împrumut convențional, VA sau FHA. Cu toate acestea, dacă sunteți parțial în spații deschise larg, cea mai bună opțiune de împrumut pentru locuințe ar putea fi una pe care am menționat-o doar aici în trecut: împrumutul USDA.

Susținute de Departamentul Agriculturii din SUA, împrumuturile USDA sunt concepute special pentru cumpărătorii care doresc să se stabilească în afara zonelor metropolitane definite de recensământ, unde locuiesc marea majoritate a americanilor. Pentru cei care se califică, programul de împrumut USDA este incredibil de generos - oferă o finanțare de 100% (fără bani în jos), dobânzi ultra-scăzute și PMI cu reducere. Înainte de a solicita un împrumut convențional sau una dintre cele mai obișnuite alternative neconvenționale, faceți-vă (și portofelul) o favoare și căutați acest produs evaziv, potențial profitabil pentru finanțarea imobiliară.

Dacă doriți să vă îmbunătățiți șansele de a fi aprobat pentru o ipotecă, consultați acest articol: 6 sfaturi pentru a fi aprobat pentru un împrumut ipotecar acasă.

Care dintre diferitele împrumuturi ipotecare - FHA, VA sau convenționale - este potrivit pentru dvs.?