Implicații fiscale și consecințele unei vânzări sau excluderi scurte

În mod normal, dacă sunteți neplătit la un împrumut sau ajungeți la o sumă mai mică decât suma integrală datorată, creditorul dvs. va emite un formular de impozit de 1099 pentru anul în care s-a produs neplata, obligându-vă să includeți partea neplătită - sau „iertată” - a datoriei ca venit din declarațiile dvs. fiscale. Dacă se întâmplă asta, ar trebui să plătiți impozit pe „venitul” care nu a trecut niciodată cu adevărat prin mâinile voastre. Acest lucru poate fi extrem de frustrant, ca să nu mai vorbim de dur pentru bugetul dumneavoastră. În funcție de mărimea datoriei iertate, venitul suplimentar - și impozitul rezultat pe aceasta - pot fi substanțiale.

Din fericire, impozitele nu vor anula neapărat efectele vindecătoare ale împrumutului tău iertat. La sfârșitul anului 2007, Congresul a adoptat Legea privind scutirea de datorii pentru iertarea creditelor ipotecare, oferind scutiri fiscale milioanelor care au fost nevoite să-și deconteze împrumuturile ipotecare cu mai puțin decât suma datorată. Conform IRS:

Legea din 2007 privind scutirea creanțelor ipotecare în general le permite contribuabililor să excludă venitul de la descărcarea de datorie în reședința principală. Pentru această scutire, datoriile reduse prin restructurarea creditelor ipotecare, precum și datoria ipotecară iertată în legătură cu o excludere legală sunt calificate. Această prevedere se aplică datoriei iertate în anii calendaristici 2007 până în 2012. Până la 2 milioane de dolari iertate este eligibilă pentru această excludere (1 milion USD dacă se depune separat). [accentul adăugat]

Actul se referă nu numai la închirieri, ci și la vânzări scurte sau la orice decontare a datoriilor pe reședința dvs. primară pentru mai puțin decât suma integrală datorată.

Cum funcționează Legea scutirii datoriilor de iertare ipotecară

În timp ce actul vă va ajuta să vă reduceți obligația fiscală, aceasta nu va reduce cantitatea de documente cu care veți face față. Pentru a obține scutirea de impozit, trebuie să înregistrați și să raportați venitul. Atunci când plătiți o datorie pentru mai puțin decât valorează, creditorul dvs. ar trebui să emită un formular 1099-C (Anularea datoriei). Acest formular raportează valoarea justă de piață a casei dvs. chiar înainte de excludere și valoarea datoriei iertate. Consecințele fiscale ale iertării datoriilor sunt raportate și calculate pe declarația ta din formularul 982.

Va trebui să raportați două consecințe fiscale potențiale:

1. Venit din anularea sau iertarea datoriei
2. Câștig posibil din dispoziția casei

Pentru a calcula anularea datoriei pe un formular 982, scădeați valoarea justă de piață a locuinței (așa cum este raportat la 1099-C, caseta 7) din valoarea totală a datoriei chiar înainte de excludere. Un număr mai mare de zero va reprezenta venituri de iertare a datoriilor și ar trebui transportat la linia 21 (alte venituri) din pagina 1 din formularul dvs. de impozitare 1040. Ca și în cazul celor mai multe elemente ale codului fiscal, există excluderi și excepții, despre care vom discuta.

Pentru a calcula câștigul din dispoziția locuinței, scădeați baza ajustată în locuință - ceea ce ați plătit pentru casă, precum și îmbunătățiri majore ale casei care cresc valoarea - din valoarea justă de piață a casei la închidere (din nou, din 1099-C, linia 7). Dacă valoarea casei la închidere este mai mare decât baza ajustată, veți avea un câștig raportabil pe formularul 1040, anexa D (câștiguri și pierderi de capital).

Ce nu este Acoperit

Rețineți utilizarea cuvântului „în general” în explicația IRS. Este posibil un singur cuvânt cel mai încărcat care apare în reglementările IRS. Iar această clauză ambiguă de evadare a unui cuvânt apare în regulamentul lor destul de frecvent. În acest caz, înseamnă că nu toate excluderile și vânzările scurte sunt acoperite, deci trebuie să știți dacă actul vă poate ajuta cu adevărat sau nu.

Există două excepții notabile și semnificative la act:

1. Locuințe secundare și proprietăți de investiții nu sunt acoperite de act. Dacă un creditor îți iartă datoriile pentru oricare dintre aceste tipuri de proprietăți, tu trebuie sa raportați-o ca venit. Prevederile actului se aplică numai dumneavoastră resedinta principala.
2. Poate mai semnificativ, actul susține că nu puteți exclude decât descărcarea de gestiune îndatorarea principală a reședinței. Aceasta este datoria folosită pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial reședința principală sau pentru a refinanța datoria suportată în aceste scopuri. Pur și simplu, dacă ați refinanțat ipoteca de domiciliu (doar o dată sau de mai multe ori) și ați scos numerar în exces din datoria dvs. inițială, nu puteți exclude nicio datorie iertată din partea de ieșire a numerarului dumneavoastră. Trebuie să îl raportați ca venit impozabil.

De exemplu, dacă anul trecut ați scos o ipotecă de 180.000 de dolari pe o casă de 200.000 de dolari și apoi valoarea a crescut la 250.000 de dolari, este posibil să fi refinanțat pentru a obține niște bani în plus pentru a plăti cărțile de credit. Diferența dintre ipoteca inițială și noua valoare, în acest caz 70.000 USD, este considerată venitul impozabil după o excludere sau o vânzare scurtă.

Dacă piața imobiliară se prăbușește și banca se închide asupra locuinței cu o valoare de 190.000 USD, atunci restul de 60.000 USD pe care creditorul tău l-a iertat este impozabil. Dacă casa se închide de mai jos valoarea sa inițială, să zicem la 160.000 USD, atunci în timp ce 70.000 USD este încă impozabil, 20.000 USD din datoria iertată (suma sub valoarea ipotecii inițiale) rămâne în continuare sub protecția actului.

În mod similar, liniile de credit și creditele ipotecare secundare pe care le puteți lua după achiziționarea casei dvs. vor fi, de asemenea, excluse. Dar dacă utilizați veniturile pentru a aduce îmbunătățiri majore pentru casa dvs., acești bani vor fi protejați.

Câteva vești bune: Chiar dacă vă aflați într-una dintre excepțiile de la act, puteți exclude până la 250.000 USD (500.000 USD dacă se căsătorește depunerea în comun) în baza o data excluderea unui câștig pe o reședință primară.

Dacă nu te califici

Dacă te încadrezi într-una din aceste excepții sau dacă IRS găsește un alt motiv pentru care clauza lor „în general” te blochează, poți totuși găsi ajutor în alte părți ale codului fiscal..

1. Faliment. Dacă casa și ipoteca dvs. sunt incluse și descărcate prin faliment, datoria iertată nu este, în general, impozabilă.
2. Împrumuturi fără recurs. În mai multe state, împrumuturile pentru locuințe sunt „nerecuperate”, ceea ce înseamnă că remedierea prestabilității creditorului dvs. este limitată la valoarea proprietății garantate de împrumutul dvs. Creditorul poate nu urmărește-ți celelalte active într-un efort de a satisface datoria. Iertarea unui împrumut nerecursiv nu reprezintă venituri impozabile împrumutatului. Creditele ipotecare sunt fără recurs în 12 state (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), dar verificați dacă aveți alte dispoziții în comunitatea dvs..
3. insolvabilitate. Dacă datoriile totale depășesc datoriile totale, atunci sunteți „insolvabil”, iar datoria iertată se poate califica în excluderea insolvenței. Dacă sunteți insolvabil, în mod normal, IRS nu vă va solicita să includeți datorii iertate în veniturile dvs. Dacă credeți că vă încadrați în această categorie, discutați cu avocatul dvs. fiscal. Cerințele de fundamentare pentru această excludere sunt considerabile și veți avea nevoie de un profesionist care să vă ajute să pregătiți documentele.

Cuvânt final

Sperăm, o excludere sau vânzarea pe termen scurt este o situație o dată în viață, dar dacă vă confruntați cu provocarea de a vă pierde locuința, trebuie să știți care sunt consecințele și implicațiile fiscale înainte de a vă strecura și a cauza. mai multe daune bugetului. Înțelegerea Legii privind scutirea creanțelor ipotecare ar putea ajuta la o ușurare a unei sarcini sau, cel puțin, să te împiedice să fii surprins de contabilul tău sau de IRS.

Cu siguranță nu vrei să te ocupi de documentele, calculele sau deciziile legale pe cont propriu. Nu încercați să abordați aceste probleme pe baza unei declarații de impunere auto-pregătite sau folosind un software online gratuit de pregătire a taxelor. Dacă aveți de-a face cu iertarea datoriei imobiliare, cu siguranță, ar trebui să solicitați îndrumarea unui CPA, în special dacă trebuie să utilizați una dintre metodele care nu sunt reglementate de act..

Informații complete privind anularea datoriilor ipotecare sunt disponibile în publicația IRS 4681, care nu este disponibilă în prezent pe site-ul IRS. Pentru a comanda o copie, contactați IRS direct la (800) 829-3676 sau vizitați un birou de teren IRS.