Cum să refinați un credit ipotecar pe casa dvs.

Înainte de a aplica, înțelegeți ce vă va solicita creditorul ipotecar să furnizați, ce tip de credit ipotecar căutați (și nu sunteți) și dacă are sens să refinanțați acum sau să așteptați.

Dacă sunteți gata să refinanțați, urmați acești pași pentru a obține cea mai bună ofertă posibilă pentru noua dvs. ipotecă.

5 pași pentru a-ți refinanța ipoteca

1. Pregătiți-vă analiza financiară

Creditorii au nevoie de imaginea financiară completă pentru a stabili dacă îți poți permite noua plată ipotecară. Cu toate acestea, înainte de a oferi acest lucru, este mai bine să vă revizuiți singur finanțele.

În primul rând, consultați-vă raportul de credit. Dacă găsiți inexactități, cereți birourilor de credit să le corecteze. Nu doriți inexactități materiale care să-ți deterioreze scorul de credit sau să crească rata dobânzii oferite.

În continuare, redați documentația împreună. Orice agent bancar sau de credit ipotecar cu care lucrezi va solicita anumite elemente. De asemenea, este mai bine să revizuiți aceste articole mai întâi, astfel încât să nu vă confruntați cu surprize:

• Dovada venitului, inclusiv declarații fiscale, buline de plată sau extrase bancare
• O evaluare recentă a casei dvs. (mai ales dacă nu aveți multă echitate)
• Scorurile de credit curente și rapoartele de credit
• Facturi de impozit pe proprietate

2. Determinați ipoteca dorită

Refinanțarea creditului ipotecar vă oferă o șansă pentru un „over-over”. Dacă nu ați obținut ceea ce ați dorit pentru prima dată, profitați de ocazie pentru a vă adapta mai noua ipotecă la nevoile dvs..

De asemenea, s-ar putea că scorul dvs. de credit s-a îmbunătățit după câțiva ani de plăți ipotecare în timp util, iar acum vă puteți califica pentru o rată mai bună decât ați făcut anterior. Dar înainte de a începe să faceți cumpărături, decideți ce doriți din refinanțarea dvs..

Cât timp doriți un împrumut?
Poate doriți să vă structurați ipoteca refinanțată pentru a fi achitată în același program ca și ipoteca inițială. De exemplu, dacă inițial ai avea o ipotecă de 30 de ani și ai refinanțat la anul șase, termenul noii tale ipotecare ar fi de 24 de ani.

Puteți obține, de asemenea, un termen mai lung sau mai scurt decât ați avut inițial. Dacă rata dobânzii și taxele sunt aceleași, un termen mai lung va obține o plată mai mică. Cu toate acestea, deoarece va dura mai mult pentru a plăti, în cele din urmă veți plăti mai mult din dobânzi. Dacă doriți să vă plătiți casa mai repede și să plătiți mai puțin dobândă, un termen de împrumut mai scurt, cum ar fi 15 sau 20 de ani, va fi mai adecvat, atât timp cât vă puteți permite plățile mai mari.

Vrei o ipotecă cu o rată fixă ​​permanentă?
O ipotecă cu rată ajustabilă, sau ARM, a fost practic nevăzută acum cincisprezece ani. Însă acum sunt disponibile pe scară largă și sunt adesea una dintre primele opțiuni pe care un agent de împrumut le prezintă.

Majoritatea creditelor ipotecare reglabile au o rată a dobânzii fixă ​​de la câteva luni până la mai mult de cinci ani. După acest punct, rata dobânzii se va ajusta în funcție de un indice al ratelor dobânzii, cum ar fi LIBOR. Avantajul unui ARM este că rata dobânzii pentru primii ani este foarte mică în raport cu o rată fixă ​​de 30 de ani. De asemenea, aceste credite ipotecare tind să fie mai ușor de calificat.

Dacă sunteți sigur că nu veți rămâne în casa dvs. mai mult decât perioada inițială a ratei fixe, un ARM poate fi o opțiune bună. Dar dacă păstrați ipoteca peste acest punct, rata dobânzii dvs. va crește probabil și poate chiar face ca plățile dvs. să fie inacordabile.

Mai mult, riscați ca rata să crească în continuare. De fapt, multe persoane care refinanțează acum ies din ARM și în ipoteci cu o rată fixă ​​permanent. Din păcate, acest lucru este în parte, deoarece ofițerii de împrumut au prezentat greșit aceste împrumuturi în trecut.

De exemplu, dacă agentul dvs. de împrumut vă spune că rata este fixată, întrebați-l pentru cât timp este stabilit. Întrucât mulți oameni solicită un credit ipotecar „cu rată fixă ​​de 30 de ani”, unii creditori fără scrupule vor prezenta un împrumut de 30 de ani cu o rată fixă, dar nu menționează că rata este stabilită doar pentru doi ani. Acesta este un motiv pentru care este crucial să verificați de două ori toate documentele de împrumut înainte de a vă semna.

Ce merită acasă acum?
Deoarece prețurile la casă cresc și coboară, este posibil să nu știți câtă echitate aveți în casa dvs. Valoarea capitalurilor proprii este pur și simplu suma în care locuința dvs. valorează minus cât datorați pentru ipoteca dvs. și pentru orice linii de capitaluri proprii, împrumuturi de capitaluri proprii sau ipoteci secundare și a treia.

Acest lucru este important, deoarece de obicei aveți nevoie de o anumită sumă de capitaluri proprii pentru a vă califica pentru a refinanța. Acestea fiind spuse, chiar dacă aveți capitaluri reduse sau sunteți cu capul în jos pentru creditul dvs. ipotecar, este posibil să vă calificați în continuare pentru a refinanța prin intermediul programului „Făcând acasă” susținut de guvern. Prin mijloace tradiționale, obținerea unei credite ipotecare pe o casă cu un capital mai mic de 10% poate fi dificilă sau imposibilă, sau este posibil să nu vă calificați pentru o rată suficient de mică pentru a face ca cheltuielile de refinanțare să merite.

Îți transmiți alte datorii în ipoteca ta?
În unele cazuri, poate fi inteligent să combini o linie de credit de capitaluri proprii, împrumuturi de capital propriu sau oa doua ipotecă cu ipoteca principală în refinanțare. Acest lucru vă permite să obțineți o rată mai bună asupra datoriei și, eventual, să o plătiți mai repede.

Cu toate acestea, dacă te gândești să îndrepți datoriile cu carduri de credit cu dobândă mare într-o nouă ipotecă, luați în considerare mai întâi cu atenție potențialele consecințe. De exemplu, ceea ce a fost odată o datorie pe cardul de credit negarantat și eligibil pentru a fi externat într-un faliment, va deveni garantat de casa dvs. Cu alte cuvinte, îți pui casa în pericol dacă nu poți achita suma pe care ai rulat-o în ipoteca ta.

De asemenea, dacă utilizați capitaluri proprii existente pentru a achita orice datorie, veți reduce în mod necesar valoarea capitalului propriu în casa dvs. și s-ar putea să vi se solicite plata unei asigurări de ipotecă privată sau PMI. Din cauza PMI, uneori poate costa mai puțin să vă păstrați separat datoria HELOC sau cardul de credit, chiar dacă acestea sunt la un ritm mai mare. PMI este, în general, necesar atunci când aveți mai puțin de 20% capital propriu în casa dvs. și costurile variază ușor în funcție de creditor.

Cât de bun este creditul tău?
Un bun broker de credit ipotecar vă poate oferi o cifră de bilet pe baza ratelor la care vă veți califica în funcție de scorul dvs. de credit. Dacă nu puteți beneficia de o rată mai mică, este mai puțin probabil să vă avantajeze refinanțatul. Asigurați-vă că știți ce rată trebuie să obțineți pe termenul de împrumut pe care îl doriți pentru a face refinanțarea în valoare de cost.

După ce ați răspuns la aceste întrebări, conectați informațiile la un calculator ipotecar pentru a estima plățile, astfel încât să puteți compara mai bine ofertele creditorului și să identificați care sunt cu adevărat „prea bune pentru a fi adevărate”.

Vei suporta o penalitate de plată în avans?
Întrucât creditorii profită din dobânda pe care o plătiți, profitul lor scade dacă vă plătiți ipoteca mai devreme decât se aștepta prin refinanțarea sau vânzarea casei. Prin urmare, au introdus un pic de securitate (pentru ei înșiși) în ecuație prin penalitatea de plată anticipată ipotecară.

O ipotecă cu o penalitate de plată anticipată te taxează în plus dacă refinanțezi sau îți vinzi casa în primii ani de la scoaterea ipotecii. Această perioadă de pedepse este adesea cuprinsă între trei și cinci ani, deși poate fi de până la zece ani sau mai mult. În plus, penalitatea percepută este adesea abruptă, cum ar fi dobânda de șase luni, dacă plătiți creditul mai devreme.

Așadar, de ce pe pământ ai dori o penalitate de plată în avans pentru noul tău împrumut? Ei bine, mulți oameni nu. Dar partea flip este că vă poate oferi o rată mai mică. A lua o penalitate de plată anticipată este riscant, deoarece nu știți niciodată ce vă va arunca viața și când va trebui să vă mutați. Acestea fiind spuse, dacă sunteți siguri că veți fi în aceiași ani de acasă de acum încolo, investigați avantajul adăugării unei penalități de plată anticipată împrumutului dvs. și căutați una care vă sancționează doar dacă refinanțați și nu dacă vindeți.

3. Determinați cel mai bun moment de refinanțare

Dacă doriți să refinanțați un ARM, puteți pierde potențialele economii dacă faceți acest lucru înainte de expirarea ratei scăzute inițiale. Cu toate acestea, există și alți factori de luat în considerare, cum ar fi orientarea ratelor dobânzilor și a pieței locuințelor.

De exemplu, dacă mai rămâne doi ani înainte ca rata ARM să se ajusteze, dar capitalul de acasă se ridică în jurul valorii de 20%, este posibil să alegeți să refinați acum, astfel încât nu va trebui să plătiți PMI dacă valoarea casei dvs. scade. Aflați de la distribuitorul dvs. ipotecar când tarifele dvs. vor începe să se modifice și comparați riscurile și beneficiile potențiale ale rămânerii în ARM un pic mai mult față de refinanțare acum.

Pe de altă parte, este posibil să doriți să vă refinanțați în funcție de alte evenimente, cum ar fi să așteptați până când aveți doi ani la locul de muncă curent, să plătiți datoriile sau să economisiți bani pentru costurile de refinanțare. Fiecare dintre acești factori poate facilita procesul de calificare a împrumutului sau poate reduce plata. Deoarece solicitarea unei refinanțări vă va afecta scorul de credit, este mai bine să așteptați până când vă veți angaja înainte de a depune cererea. În caz contrar, poate fi mai greu să vă calificați dacă opriți procesul și îl reporniți, să zicem, șase luni mai târziu.

O altă considerație este cât timp plănuiești să rămâi în casa ta. Deoarece refinanțarea costă, de obicei, între 2.000 și 4.000 de dolari, în funcție de dimensiunea creditului ipotecar și de unde locuiți, asigurați-vă că veți recupera costurile înainte de a vă muta. Regula generală este că, dacă nu intenționați să locuiți în casa dvs. cel puțin încă doi ani, refinanțarea vă va costa mai mulți bani decât economisiți.

4. Solicitați consultații de împrumut

Refinanțarea unei ipoteci este, în general, mai ușoară și mai rapidă decât obținerea creditului dvs. ipotecar inițial, astfel încât nu există lipsuri de bănci și brokeri dornici să vă ajute.

• Consolidatori de cotare de împrumut. Un loc bun pentru a începe este cu un site web precum Lending Tree, care vă permite să obțineți cotații de rată de la mai mulți creditori diferiți. Pur și simplu completați un formular și oferă informațiile dvs. mai multor creditori care vor concura pentru a vă oferi tarife mici. Rețineți, însă, că cele mai mici tarife și costuri mici de închidere nu merg de obicei mână în mână.
• Broker ipotecar sau agent de împrumut. Puteți contacta, de asemenea, brokerii de credite ipotecare sau ofițerii de împrumut care v-au ajutat cu ipoteca inițială dacă ați avut o experiență bună cu aceștia. De asemenea, pot furniza informații despre tipurile de rate pe care le puteți califica și cum arată piața înainte de a depune cererea.
• Uniunea de credit sau banca. Uniunile de credit nu oferă întotdeauna cele mai competitive rate, în special la împrumuturi mai mari, precum o ipotecă. Dar dacă aveți o relație de lungă durată cu uniunea de credit sau banca, este posibil să puteți obține o afacere bună.

Indiferent dacă decideți să lucrați cu o bancă locală sau uniune de credit, o bancă majoră sau un broker, loialitatea dvs. ar trebui să fie în portofelul dumneavoastră. Luați în considerare ofertele din toate părțile pentru a determina cel mai bine care este o potrivire pentru dvs. Analizați costul total al refinanțării (inclusiv punctele de origine, punctele de reducere, asigurarea de titlu și alte taxe) și nu vă concentrați doar pe costurile din buzunar sau plata dvs. Creditorii au devenit foarte creativi în ceea ce privește împrumuturile care sunt de fapt „costuri ridicate” par a fi „low-cost”.

Asigurați-vă că comparați mere cu mere atunci când examinați și alte citate. Cu alte cuvinte, confirmați că fiecare ofertă primită este pentru același tip de împrumut - cel pe care l-ați solicitat. Din păcate, unii creditori lipsiți de scrupule vă vor arăta „oferte” uimitoare pentru a vă bobina. Totuși, mai târziu, veți afla că „acordul” a fost pentru un tip de împrumut cu totul diferit, precum un ARM de 6 luni. De fapt, dacă solicitați un împrumut cu rată permanentă de 30 de ani și ofițerul de împrumut vă arată o ipotecă cu rată ajustabilă de 30 de ani cu o perioadă fixă ​​de 6 luni, ridicați-vă și plecați!

5. Costuri din buzunar

Trebuie să luați în considerare dacă să plătiți costul pentru a refinanța din buzunar sau pentru a-l îngloba în împrumut. Deși creditorii vor oferi rafinanțe mici sau fără costuri, realizează că mulți dintre ei pur și simplu acoperă costurile în cadrul împrumutului care urmează să fie plătit ulterior.

Examinați ofertele pe care le primiți pentru a stabili cum vor fi plătite costurile de închidere și modul în care condițiile împrumutului vor fi afectate prin încorporarea acelor costuri versus plata pentru acestea din buzunar. Rețineți că, dacă vă finanțați costurile de închidere, vă va lua mai mult timp să le recuperați. Cu toate acestea, acoperirea costurilor de închidere în cadrul împrumutului vă poate permite să refinanțați chiar și atunci când nu aveți suficient banii la îndemână pentru a acoperi costurile.

Cuvânt final

Cel mai important lucru la cumpărături pentru o refinanțare este să veniți la masa pregătită și să verificați de două ori tot ceea ce vi s-a spus sau „garantat”. Acest teritoriu este în continuare cumpărător. Nu te lăsa să iei calea cea mai ușoară și să „ai încredere” în nimeni.

S-ar putea să aflați mai târziu, de exemplu, că tranzacția pe care ați crezut-o prea bună pentru a fi adevărată a venit de fapt cu o penalitate de plată anticipată care vă împiedică să vă vindeți casa. Fa-ti o favoare si fa-ti temele. De asemenea, rețineți că o ipotecă este o ipotecă indiferent de locul în care o obțineți, iar majoritatea vor fi vândute imediat unui alt furnizor de servicii după ce semnați.