Pagina principala » Investiția » Ce este un credit de credit ipotecar (mREIT) - definiție, riscuri și adecvare

    Ce este un credit de credit ipotecar (mREIT) - definiție, riscuri și adecvare

    Recent, a existat un interes din ce în ce mai mare pentru o clasă de REIT-uri denumite mREIT, care plătesc și dividende mari, dar prezintă un set ușor diferit de riscuri.

    Ce este un MREIT?

    „M” reprezintă „ipotecă”, întrucât mREIT-urile reprezintă un grup special de REIT-uri care își bazează investițiile imobiliare pe piața ipotecară. În mare parte, acest lucru înseamnă că mREIT-urile cumpără credite ipotecare pe piața secundară a ipotecilor - cu alte cuvinte, cumpără datorii ipotecare..

    După ce o bancă împrumută bani unei persoane care cumpără o casă, banca vinde acea ipotecă unui cumpărător de ipotecă (cum ar fi un mREIT) și, deoarece ratele ipotecare sunt legate de piața obligațiunilor guvernamentale, mREIT-urile sunt strâns legate de acea piață..

    Tipuri de mREIT

    Atunci când se creează un MREIT, de obicei se specializează într-un singur tip de datorie ipotecară. Unele companii cumpără doar credite ipotecare care sunt susținute de o agenție federală precum Fannie Mae, Freddie Mac sau Ginnie Mae. Ei aleg aceste credite ipotecare, deoarece sunt susținute de o garanție federală și astfel există un risc mai scăzut de neplată, ceea ce înseamnă că sunt și mai puțin rentabile.

    Alte mREIT-uri, uneori numite mREIT-uri non-agenție, se specializează în credite ipotecare care nu sunt garantate de o agenție federală. Acestea tind să plătească dividende mai mari, în mare parte deoarece există un risc mai mare de a fi neplătite ipotecile.

    Deținerea de acțiuni

    Investitorii pot cumpăra în aceste mREIT-uri cumpărând acțiuni la companii, care sunt tranzacționate public la o bursă. În calitate de proprietar parțial al companiei, acționarii primesc dividende de la mREIT-uri - și de aici vin aceste randamente atractive ridicate.

    Ca și alte companii publice, un mREIT crește și scade în valoare pe măsură ce piața reevaluează valoarea companiei. Dacă investitorii consideră că un mREIT va deveni mai puțin profitabil, deoarece devine mai scump pentru ei să strângă bani sau pentru că creditele ipotecare se vor îndeplini, prețul acțiunii va scădea. Deoarece mulți investitori privesc mREIT-urile ca o sursă de venit pasiv datorită acestor dividende ridicate, acțiunile mREIT se vor deprecia și dacă investitorii cred că dividendele vor scădea.

    impunere

    Deși randamentele ridicate ale dividendelor pot fi atractive, dividendele mREIT nu ar trebui luate la valoarea nominală. Acest lucru se datorează faptului că societățile mREIT trebuie să plătească acționarilor cel puțin 90% din venitul lor, ceea ce înseamnă, la rândul său, că venitul nu este impozitat pe REIT, ci este impozitat ca venit obișnuit acționarului. Așadar, dividendele mREIT nu sunt considerate dividende calificate eligibile pentru tratamentul fiscal preferat, ci sunt considerate dividende obișnuite și sunt impozitate la cota de impozitare marginală a acționarului. Prin urmare, cu cât este mai mare cota ta de impozit, cu atât mai puțin ai de câștigat.

    Deoarece REIT-urile sunt impozitate la rata venitului obișnuit și nu la rata mai scăzută a dividendelor, acestea pot fi o modalitate foarte ineficientă de a obține venituri pasive din perspectiva fiscală. Pentru unii oameni, acest lucru este irelevant, dar dacă veniturile dintr-o investiție REIT îl mută pe investitor într-o categorie mai mare de impozit pe venit sau sunt deja într-una, probabil că ar fi mai înțelept ca investitorul să aleagă randamentele mai scăzute ale acțiunilor care obțin dividende. care sunt impozitate la rata mai mică a dividendelor.

    Există o modalitate de a evita penalitatea fiscală a dividendelor REIT: Țineți participațiile REIT într-un cont de pensionare amânat din impozit, pentru a evita ca aceste dividende REIT să fie adăugate în întregime venitului dvs. în timp ce lucrați în continuare..

    MREIT-uri și obligațiuni

    Unul dintre factorii majori care afectează rentabilitatea mREIT-urilor și randamentul dividendelor este schimbarea pe piața obligațiunilor. MREIT-urile nu cumpără numai credite ipotecare cu profit reinvestit din activitățile companiei. De fapt, din moment ce o mare parte din profiturile companiei se adresează investitorilor, compania trebuie să împrumute bani pentru a cumpăra credite ipotecare.

    Aici piața obligațiunilor devine crucială pentru operațiunile unui mREIT. Mai simplu spus, mREIT-urile împrumută bani la dobânzile obligațiunilor pe termen scurt și îl împrumută la rate apropiate de ratele mai mari ale obligațiunilor pe termen lung - atunci când cumpără credite ipotecare, aceștia împrumută în esență acești bani la cursurile ipotecare actuale. Întrucât ratele ipotecare sunt legate de ratele mai mari, pe termen lung ale obligațiunilor, profiturile mREIT sunt direct proporționale cu decalajul (sau „răspândirea”) dintre ratele obligațiunilor pe termen scurt și cele pe termen lung.

    Deoarece ratele ipotecare sunt legate de ratele obligațiunilor, un investitor în mREIT trebuie să se uite la piața obligațiunilor, precum și la piețele imobiliare și la cele ipotecare pentru a înțelege potențialul de profit. Cu cât este mai mare decalajul, între ratele obligațiunilor pe termen scurt și cele pe termen lung, cu atât devine mai profitabilă afacerea MREIT. Dacă Rezerva Federală își păstrează promisiunea de a menține ratele dobânzilor scăzute, diferențele de obligațiuni ar trebui să rămână mari și dividendele mREIT ar trebui să rămână ridicate.

    Cea mai mare amenințare la mREIT este o creștere a randamentului Trezoreriei pe termen scurt. Acesta este în parte motivul pentru care mREIT-urile au devenit populare pe tot parcursul anului 2012. În ianuarie, președintele Ben Bernanke a anunțat intenția Fed de a menține ratele scăzute până la sfârșitul anului 2014, garantând în esență marjele de profit ale mREIT-urilor timp de trei ani. Promisiunea de a continua injectarea de numerar ca parte a QE3 în septembrie a determinat, de asemenea, să crească prețurile acțiunilor MREIT, la fel ca și declarația lui Bernanke conform căreia Rezerva Federală intenționează să mențină ratele scăzute până în 2015.

    Riscuri și capcanele pentru investitorii mREIT

    Înainte de a te termina și de a completa portofoliul cu o mulțime de mREIT-uri, există mai multe puncte de luat în considerare. Deși potențialul de profit poate fi ridicat, investitorii mREIT riscă să piardă bani în prețul acțiunii de bază și, de asemenea, prin dividende reduse.

    1. Reduceri de dividende
    O serie de mREIT-uri și-au redus plata în dividende în ultimii ani. Există numeroase motive posibile pentru acest lucru: împrumuturi neperformante, administrare necorespunzătoare și posibilități de reducere a pieței ipotecare secundare. Și întrucât dividendele mREIT sunt foarte sensibile la fluctuațiile ratelor dobânzii la obligațiuni și la suma de numerar din economie, în cazul în care Rezerva Federală decide să crească ratele dobânzilor, mREIT-urile ar fi primele care pierd valoarea.

    2. Defecțiune și refinanțare ipotecară
    Un cost mai mare al împrumutului ar afecta toate mREIT-urile, dar mREIT-urile individuale pot fi, de asemenea, afectate de împrumuturile slabe. Dacă creditele ipotecare deținute de un mREIT sunt neplătite, mREIT-ul pierde bani. Deși mREIT-urile sunt, de obicei, foarte diversificate între ipoteci diferite, ele sunt totuși limitate la o singură piață și, astfel, lipsesc diversitatea pentru a rezista la o colaps a pieței ipotecare..

    Dacă o altă calamitate, cum ar fi criza ipotecară subprimate, îi determină pe deținătorii de credite ipotecare să-și piardă creditul ipotecar, ar putea devasta piața mREIT. Există o modalitate de a atenua acest risc, însă: Unele mREIT investesc doar în ipotecile acordate de agenții, cum ar fi împrumuturile Fannie Mae și Freddie Mac. Întrucât aceste împrumuturi ale agențiilor au o garanție guvernamentală din SUA, acestea sunt cu risc mai mic decât mREIT-urile non-agenție și, de obicei, oferă un randament mai mic de dividende ca urmare..

    Cealaltă extremă, totuși, este la fel de proastă: dacă o ipotecă este plătită din timp, tot mREIT-ul pierde bani, deoarece nu va mai primi dobânzi plătite din acea datorie și va trebui să cumpere o nouă datorie. Rata ridicată a refinanțărilor ipotecare din 2012 a afectat unele credite mREIT și, deși pot totuși să împrumute bani la tarife mici și să cumpere ipoteci, aceste ipoteci ar putea avea rate mai mici..

    3. Pierderi de exploatare
    În al treilea rând și cel mai îngrijorător, multe dintre cele mai mari mREIT operează cu un profit mic sau cu o pierdere. Dacă un mREIT continuă să funcționeze la un profit mai mic decât suma pe care trebuie să o elimine pentru dividende, dividendul respectiv va trebui să fie redus. Când sunt anunțate aceste reduceri de dividende, prețul acțiunii mREIT scade, de obicei, de asemenea. Desigur, dacă compania operează cu o pierdere pentru o perioadă suficient de lungă, aceasta va ieși din activitate, iar acțiunile vor fi inutile.

    În al doilea trimestru al anului 2012, unele dintre cele mai mari mREIT-uri prin capitalizare de piață au raportat pierderi de milioane de dolari și marje de exploatare de la -30% la -60%. Acest lucru se datorează faptului că ratele obligațiunilor pe termen lung au scăzut, reducând diferența dintre ratele de obligațiuni pe termen scurt și cele pe termen lung, deoarece investitorii au căutat o piață a obligațiunilor sigure.

    Întrucât nicio companie nu poate funcționa pentru totdeauna în pierdere, aceste rentabilități dezamăgitoare ridică întrebări incomode cu privire la durabilitatea aprecierii mREIT, dacă împrumuturile de obligațiuni continuă să se restrângă. De asemenea, se pune problema cât de multe speculații și riscuri există pe piața mREIT, deoarece aceste pierderi au lovit companii tocmai când prețurile acțiunilor au crescut..

    4. QE3 și riscul de plată anticipată
    Decizia recentă a Rezervației Federale de a iniția oa treia rundă de relaxare cantitativă (QE3) este o altă preocupare pentru mREIT-uri. QE3, spre deosebire de predecesorii săi, este vizat la titlurile garantate de credite ipotecare - Fed intenționează să cumpere lunar o sumă nelimitată de titluri până când economia arată mai bine.

    Aceste valori mobiliare sunt aceleași în care mREIT-urile investesc, astfel încât acest anunț le afectează direct. Cu Rezerva Federală, un jucător mai agresiv pe piață, pot exista mai multe oportunități pentru deținătorii de credite ipotecare să se refinanțeze. Acest lucru este rău pentru mREIT-uri, deoarece refinanțarea înseamnă că ipoteca pe care o dețin este plătită anticipat - iar veniturile pe care le-au obținut din plățile din dobânzi se opresc.

    Pe de altă parte, QE3 poate avea un impact mai pozitiv asupra pieței ipotecare secundare. Prin încurajarea mai multor refinanțări, creează o activitate ipotecară mai mare și astfel mai multe oportunități de afaceri pentru mREIT-uri. Întrucât menține ratele obligațiunilor pe termen scurt scăzute, ar trebui să rămână în vigoare o mare diferență între ratele obligațiunilor pe termen scurt și cele pe termen lung, permițându-le MREIT-urilor să împrumute bani cu o rată mult mai mică decât cea acordată..

    5. Capital limitat
    Întrucât aceste companii trebuie să restituie acționarilor 90% din venituri, acestea sunt foarte limitate în modul în care își pot gestiona și reinvesti profiturile, ceea ce face dificil să crească în perioadele bune și să rămână la plutire în perioadele proaste. Acest lucru face ca structura REIT să fie o afacere inerent riscantă. Compensarea acestui risc este un randament de dividende pe termen scurt mult mai ridicat, dar acest compromis nu este întotdeauna durabil.

    potrivire

    Deoarece mREIT-urile sunt volatile și ușor afectate de piața ipotecară, piața imobiliară și piața obligațiunilor guvernului federal, acestea sunt un pariu riscant. Cu toate acestea, randamentele lor ridicate și plata directă a profiturilor către investitori le fac o sursă excelentă de numerar pe termen scurt.

    Mai mult, acestea oferă o formă lichidă de investiții imobiliare și acces la management profesional. Prin achiziționarea de acțiuni într-un mREIT, investitorii individuali pot împrumuta indirect bani oamenilor de pe piața creditelor ipotecare. Dacă credeți că va fi o recuperare pe piețele imobiliare și ipotecare, mREIT-urile sunt o modalitate de a face acest pariu.

    Investitorii mai tineri, mai agresivi, care nu dețin ei înșiși niciun imobil, dar care sunt în vogă pe imobiliare, ar putea dori să ia în considerare mREIT-urile. Cu toate acestea, mREIT-urile pot avea, de asemenea, un loc în portofoliile mai mature, atât timp cât procentul pe care îl alcătuiesc nu este mai mult decât investitorul își poate permite să piardă.

    Cuvânt final

    Capcanele din mREIT-uri nu înseamnă că trebuie evitate întotdeauna. Profitând de spread-urile de obligațiuni care sunt destul de previzibile și care oferă lichiditate pieței imobiliare, mREITS oferă un serviciu valoros și o oportunitate pentru investitori să predea fondurile lor experților care pot juca atât pe piețele obligațiunilor, cât și pe cele imobiliare pentru a transforma un profit.

    Cu toate acestea, înainte de a investi, uită-te dincolo de randamentele cu două cifre din dividende, indiferent cât de tentante apar. Analizând bilanțul, situațiile fluxurilor de numerar și performanțele anterioare ale unui mREIT, investitorii pot înțelege dacă compania merită să investească și dacă pot risca riscul.

    Care sunt gândurile dvs. cu privire la investiția în mREITS?