Care este titlul de asigurare Acasă - Costuri de poliță, acoperire și necesitate

Pentru asta este vorba despre asigurarea de titlu, o formă specială de indemnizație imobiliară. Când o anumită bucată de proprietate imobiliară rezidențială sau comercială își schimbă mâinile, o politică de titlu asigură că proprietatea nu este taxată de credite anterioare sau de alte probleme - cum ar fi un titlu falsificat și părți neeligibile sau incompetente ale unei fapte anterioare - care ar putea afecta legalitatea transferului sau rezultă în costuri financiare viitoare.

În majoritatea cazurilor, creditorii și cumpărătorii cumpără polițe de asigurare de titlu separate, fiecare protejându-și interesele respective în proprietate. În general, cumpărătorul plătește costul complet al ambelor politici, deși este posibil de multe ori să elaboreze un acord de distribuire a costurilor cu vânzătorul (sau să-l convingă pe vânzător să suporte întreaga povară financiară) pe piața cumpărătorului. Asigurarea de titlu este de obicei inclusă ca un cost de închidere într-o tranzacție imobiliară.

Indiferent dacă cumpărați o casă mai veche sau o casă pentru construcții noi, este posibil să solicitați o politică de titlu. Iată ce trebuie să știți despre această formă de asigurare neobișnuită, dar incredibil de comună.

Ce este titlul de asigurare?

Deși asigurarea de titlu există în majoritatea țărilor industrializate, este mult mai comună în Statele Unite decât în altele. Acest lucru se datorează în mare măsură faptului că guvernele locale joacă un rol mai mic în determinarea legalității transferurilor de proprietăți și a proprietății aici decât aproape oriunde altundeva din lume.

În majoritatea celorlalte țări, în special cele influențate de dreptul comun britanic, proprietarii de proprietăți noi înregistrează titlul transferat recent pe terenul lor la administrația locală aplicabilă, care apoi este arbitrul final al oricăror litigii care apar ca urmare a tranzacției. În schimb, majoritatea jurisdicțiilor din SUA înregistrează pur și simplu fiecare transfer de proprietate, fără a stabili în mod conștient dacă este valabil sau dacă proprietatea este lipsită de credite și alte obligații. Această determinare revine specialiștilor privați, inclusiv angajaților companiei de asigurări de titlu.

De ce există

Credeți sau nu, proprietarii de proprietăți nu au recurs la titluri de teren invalide sau frauduloase înainte de mijlocul secolului al XIX-lea. Pe atunci, a căpătat în mod evident cumpărătorii pentru a se asigura că titlul lor era valid. Acesta a fost un proces dificil, care consumă timp, practic imposibil în vaste state de frontieră, cu drumuri sărace și înregistrări funciare centralizate și uneori slab întreținute.

Această situație nefericită a fost contestată și confirmată în reperul cauzei Watson c. Muirhead, auzită de Curtea Supremă din Pennsylvania în 1868. Curtea a decis că Muirhead, un conveyancer din Pennsylvania (profesionist în domeniul transferului imobiliar), nu poate fi făcut responsabil pentru bazându-se pe opinia eronată a unui avocat potrivit căreia un anumit titlu era clar în privința obligațiilor. În realitate, titlul avea un aspect preexistent pe care avocatul examinator nu a reușit să-l descopere, ceea ce a dus la o primejdie financiară severă pentru cumpărător.

Indignati de decizie, proprietarii de terenuri au facut lobby asupra legislatiei statului Pennsylvania pentru a interveni. În 1874, organismul a adoptat o lege care permite asigurarea titlului. În 1876, prima companie de asigurare a titlului a fost încorporată în Philadelphia. Au urmat aceleași state, iar restul este istorie.

Tipuri de titlu de asigurare

Asigurarea titlului are două forme de bază: polițe de creditare (cunoscute și sub numele de „împrumut”) și polițe de cumpărător. Politicile creditorilor protejează interesul creditorului ipotecar pentru proprietate, care de obicei scade în timp. Politicile cumpărătorului protejează interesul cumpărătorului, care crește de obicei odată cu timpul.

Politicile de creditare rămân în vigoare pe toată durata de viață a creditului ipotecar sau până la refinanțarea ipotecii inițiale, moment în care se emite o nouă politică de creditare. Politicile cumpărătorului rămân în vigoare atâta timp cât cumpărătorul păstrează un interes pentru proprietate.

Ce titlu acoperă asigurarea

Majoritatea celorlalte forme de asigurare oferă protecție financiară împotriva pierderilor viitoare cauzate de daune, furt și alte pericole. În schimb, o mare parte din costul asigurării de titlu este rezervat pentru problemele anterioare cu potențial de a afecta negativ titularul actual de asigurare - și pentru munca profesională necesară pentru a descoperi și rectifica astfel de probleme înainte de a provoca pierderi financiare.

Căutare titlu

Deși polițele de asigurare pentru titluri variază de la stat la stat și de la furnizor la furnizor, acestea acoperă întotdeauna costurile efectuării unei căutări de titlu. O căutare a titlului este o examinare detaliată a înregistrărilor publice relevante pentru a determina dacă există probleme cu titlul. Aceste înregistrări sunt de obicei ținute cu orașul sau județul în care se află proprietatea.

În mod ideal, o căutare a titlurilor privește întreaga istorie a unei proprietăți, întinzându-se la placare sau subdiviziune inițială. Acest lucru se face, în general, examinând rezumatul proprietății - un document care conține lanțul complet de proprietate și drepturile istorice. Cu toate acestea, întrucât rezumările pot fi incomplete sau conțin informații eronate, o căutare completă a titlurilor se bazează, de obicei, pe alte surse de informații, cum ar fi documentele fiscale locale, testamentele proprietarilor precedenți și hotărârile judecătorești aplicabile..

Vindecarea sau rezolvarea problemelor

Polițele de asigurare pentru titluri acoperă, de asemenea, costul rezolvării (cunoscute și sub denumirea de întărire) a celor mai multe probleme de titlu (cunoscute și sub numele de defecte) descoperite în timpul căutării titlului. Defectele comune includ, dar nu sunt limitate la următoarele:

Drepturi fiscale (pentru impozitele neplătite)
Credite pentru construcții, cunoscute și sub numele de credite mecanice (pentru facturi neplătite pentru construcții sau renovări)
Credite credite (de exemplu, sold sold neplătit pentru o ipotecă preexistentă)
Hotărâri judecătorești (de exemplu, o hotărâre post-divorț care acordă o parte din proprietate unui fost soț)

Rețineți că, dacă căutarea titlului descoperă probleme necuvenite cu titlul - cum ar fi dovada că proprietatea este deținută în întregime de către o terță parte și, prin urmare, nu poate fi comercializată de către vânzătorul actual, s-a falsificat unul sau mai multe instrumente de transfer, că o parte incompetentă ( ca minor) a fost implicat într-un transfer anterior sau că nu există niciun drept de acces pe teren - creditorul poate refuza să emită o ipotecă asupra proprietății, iar cumpărătorul poate fi obligat să plece.

Costurile legale și compensarea pierderilor

În cele din urmă, polițele de asigurare pentru titluri acoperă costurile viitoare care decurg din litigiile de titlu. De exemplu, deținătorul unei polițe de asigurare de titlu valabil nu ar trebui să plătească din buzunar pentru a se apăra împotriva unui proces introdus de contractanți care pretind că societățile lor aveau credite asupra proprietății care decurg din factura de renovare neplătită a unui proprietar anterior..

În cazul relativ rar în care o instanță decide cel mai recent transfer al proprietății nu este valabil - de exemplu, dacă s-a descoperit că un proprietar anterior a dat proprietatea unui terț într-o testare până acum nedescoperită - politica compensează de asemenea asiguratul pentru orice pierdere de capitaluri proprii. Limita de acoperire a poliței de asigurare a titlului este de obicei egală cu valoarea evaluată a proprietății la momentul emiterii poliței, cu excepția cazului în care asiguratul cumpără acoperire suplimentară.

Modul în care sunt determinate titlurile Costurile poliței de asigurare

Spre deosebire de multe alte polițe de asigurare comune (inclusiv asigurarea auto, asigurarea de viață și asigurarea proprietarilor de case), polițele de asigurare pentru titlu necesită de obicei o singură plată unică la sau înainte de data de închidere a tranzacției. Cu excepția cazului în care asigurătorul vă oferă să împărțiți plata o singură dată în rate lunare mai ușor de gestionat, este foarte rar ca o politică de titlu să solicite plăți în curs..

Factorii care afectează titlul de costuri de asigurare

Costurile de asigurare a titlurilor sunt, de obicei, împărțite în două mari categorii: prime și taxe de serviciu. În cadrul fiecărei categorii, costurile pot fi împărțite suplimentar în funcție de cantitatea și tipul de muncă necesare pentru a subscrie și a îndeplini politica.

Prime

Prima efectivă plătită pentru o anumită poliță de asigurare de titlu depinde într-o oarecare măsură de valoarea proprietății de bază. Cu toate acestea, întrucât cea mai mare parte a costurilor poliței acoperă lucrările pre-transfer - căutarea titlurilor, examinarea și vindecarea defectelor - valoarea proprietății nu este cel mai important factor.

Iată câțiva alți factori care afectează primele:

Cantitatea de muncă necesară pentru a menține informații exacte, actualizate cu privire la proprietatea acoperită și proprietățile adiacente (cunoscută sub denumirea de plantă de titlu)
Cantitatea de muncă necesară pentru efectuarea unei căutări și examinări detaliate a titlurilor
Legwork necesare pentru a vindeca orice defecte sau interese adverse
Costul estimat al compensării părții asigurate pentru orice defecte la titlu

Polița de asigurare a titlului mediu are o primă unică de aproximativ 1.000 de dolari, care acoperă toate lucrările anterioare și acoperirea legală și pierderea continuă. Cu toate acestea, primele variază substanțial, variind de la câteva sute de dolari la mai mult de 2.000 USD.

Regulament premium

Reglementările privind asigurarea titlurilor variază substanțial de la stat la stat. În unele jurisdicții, autoritățile reglementează strans primele, limitând sever modul în care asiguratorii titulari își pot structura politicile - cât pot percepe, indiferent de factorii enunțați mai sus. În alte jurisdicții, reglementarea primelor este mai ușoară, iar asigurătorii au mai multă libertate pentru a stabili ratele.

Formele comune de reglementare a primelor includ următoarele:

Doar supraveghere. În acest sistem, autoritățile de reglementare monitorizează primele de asigurare de titlu de la an la an, dar nu iau nicio acțiune directă pentru a stabili rate sau valori acceptabile. Cu toate acestea, în cazul în care autoritățile stabilesc că un anumit asigurător percepe prime nejustificate mari, subcotează concurența sau exercită puterea de monopol asupra industriei locale, acestea își rezervă dreptul de a amenda asiguratorul sau autoritatea de a controla primele. Exemple de state includ Georgia și Illinois.
Promulgarea. Autoritățile de reglementare se reunesc în mod regulat pentru a evalua starea industriei locale de asigurări de titlu și stabilesc rate sau valori de primă care reflectă acest lucru. Exemple de state includ Texas și New Mexico.
Aprobarea prealabilă. Fiecare asigurător de titlu care operează în stat, sau o organizație comercială locală care reprezintă mai mulți asigurători, trebuie să propună noi tarife autorităților locale de reglementare. Aceste tarife nu pot fi percepute decât după aprobarea expresă a autorităților. Un standard aferent, cunoscut sub denumirea de „fișier și utilizare”, necesită asigurătorii să depună noi programe de rate la autoritățile de reglementare și apoi să aștepte să le implementeze până când sunt notificate că nu vor fi ajustate. Exemple de state includ New Jersey și New Hampshire.
File-and-utilizare. Acesta este un standard mai ușor, mai puțin obișnuit, care permite asiguratorilor să modifice ratele pe măsură ce consideră că sunt adecvate, atât timp cât depun simultan o notificare cu privire la schimbare la autoritățile de reglementare. Dacă autoritățile consideră că noile rate sunt inechitabile la revizuire, își rezervă dreptul de a le ajusta. La mijlocul anului 2015, singura stare de utilizare și fișier este Wisconsin.

Cine oferă titlu de asigurare și unde este disponibil

Asigurarea pentru titlu este un produs specializat care pare să nu apeleze la furnizorii diversificați de asigurări auto și proprietarii de case, cum ar fi Progressive and State Farm. De fapt, potrivit American Land Title Association (ALTA), o mână de asigurători subscriu marea majoritate a polițelor de asigurare a titlurilor din SUA. În 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company și Stewart Title Guaranty Company au reprezentat mai mult de 80% din piața totală a asigurărilor de titlu. Diferența de asigurători cu titlu regional mai mici a făcut diferența.

În majoritatea tranzacțiilor imobiliare, creditorul ipotecar al cumpărătorului, agentul de proprietate (compania titulară) și agentul imobiliar sau avocatul recomandă un asigurător de titlu pentru politica cumpărătorului, în cazul în care cumpărătorul este obligat sau alege să cumpere unul. Întrucât costurile asigurării de titlu și condițiile de poliță variază foarte rar între asigurătorii care operează în aceeași jurisdicție, de obicei, cumpărătorul acceptă și acționează la recomandare.

Cu toate acestea, este important de reținut că legea federală (Legea privind procedurile imobiliare de reglementare sau RESPA) interzice acestor entități să solicite cumpărătorului să folosească o anumită companie. În calitate de cumpărător imobiliar, aveți întotdeauna opțiunea de a face cumpărături pentru asigurarea titlului și de a alege furnizorul care se potrivește cel mai bine nevoilor dumneavoastră.

Titlu Disponibilitate asigurare

Asigurarea titlului este legală și disponibilă în 49 de state. O singură excepție este Iowa, care a scutit în afara asigurării de titlu în 1947, la scurt timp după o prăbușire imobiliară localizată care a falimentat mai mulți asigurători din Iowa și a dus la pierderi masive neasigurate pentru proprietarii de stat. În Iowa, avocații examinează titlurile de teren și produc opinii despre titlu care rezumă lanțul de proprietate și orice defecte aparente ale titlului. Politicile de asigurare de malpraxis ale avocaților din Iowa acoperă, de regulă, pierderi financiare atribuite opiniei de titlu inexacte sau incomplete.

Titlu Asigurare vs. Titlu Costuri de opinie

Pentru comparație, avizul tipic generat de avocat costă oriunde între 100 $ și 300 $ în Iowa, în funcție de tipul de proprietate, numărul de proprietari precedenți și numărul și complexitatea oricăror titluri care pot exista pe proprietate. În plus, costul transferului rezumatului proprietății este de obicei cuprins între 100 și 200 USD.

Acest lucru se ridică la un cost total de 200 $ la 500 USD, plătit exclusiv de cumpărător - în mod semnificativ mai puțin semnificativ, în multe cazuri, decât costul asigurării de titlu. Deși nici avizul asupra titlului și nici reducerea taxelor nu sunt reglementate de guvernul de stat din Iowa, concurența intensă între avocații statului și profesioniștii titulari îi menține la niveluri rezonabile.

Rețineți, însă, că opiniile despre titlu nu sunt obișnuite în majoritatea jurisdicțiilor. Chiar dacă puteți găsi avocați locali dispuși să scrie un aviz despre proprietatea achiziționată, politicile lor de malpraxis pot să nu acopere pierderile cauzate de o opinie eronată sau incompletă. Probabil că sunteți în contact cu acele pierderi - și, în cel mai rău caz, vă puteți pierde proprietatea ca urmare.

Cuvânt final

Închiderea unei case noi este un proces epuizant, în special pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată. Când eu și soția mea am închis acasă în 2015, lista noastră detaliată a costurilor de închidere era mai mare decât o pagină lungă - cu caractere minuscule.

Este tentant să vezi asigurarea de titlu ca doar un alt cost de închidere, care trebuie să fie plătit cu amărăciune de tine sau de vânzătorul tău. Cu toate acestea, este cu mult mai mult decât un articol rând. La fel cum asigurarea proprietarilor de case oferă protecție financiară împotriva unei multitudini de pericole fizice, asigurarea de titlu îți asigură interesul împotriva erorilor, omisiilor și actelor de fraudă din trecut. Chiar dacă creditorul dvs. nu necesită să aveți o asigurare de titlu, este greu să vă imaginați o situație în care nu este o investiție demnă.

Ați cumpărat vreodată asigurare de titlu pe o casă sau o proprietate de închiriere pe care o dețineți?