Pro și contra proprietății și gestionării proprietăților de închiriere
Din păcate, salariile asociate proprietăților de închiriere nu sunt chiar atât de ușor de parcurs. Deși proprietățile de închiriere pot genera cu siguranță venituri importante, este important să rețineți că deținerea și administrarea unei proprietăți este încă un loc de muncă. Înainte de a vă arunca în lumea proprietăților cu venituri, luați ceva timp pentru a lua în considerare avantajele și contra contra unui astfel de aranjament, astfel încât să vă asigurați că punctele tale forte și punctele slabe se potrivesc corespunzător cu beneficiile și dezavantajele jobului..
Avantajele administrării unei proprietăți de închiriere
1. O plată lunară
Salariile lunare pe care le puteți câștiga pentru deținerea și administrarea unei proprietăți de închiriere sunt una dintre puținele ocazii în care uneori puteți colecta venituri pentru că nu faceți aproape nimic. Când proprietatea este într-o formă bună, iar chiriașul este responsabil, puteți colecta cecuri de chirie pentru a ajuta la compensarea costurilor ipotecare și a altor cheltuieli pentru păstrarea proprietății. Dacă creditul ipotecar este mai mic decât ceea ce colectați pentru chirie, vă puteți găsi în situația fericită de a avea un excedent în fiecare lună.
Cu toate acestea, rețineți că trebuie să alocați bani pentru îmbunătățiri și reparații, vacanțe viitoare și taxe. Suma pe care o rezervați depinde de pachetul dvs. fiscal, de starea locuinței și de proiecțiile dvs. pentru posturile vacante și cifra de afaceri a chiriașului..
Dar chiar dacă luați o pierdere din proprietate (cheltuielile sunt mai mari decât veniturile) în fiecare lună, poate totuși merită investiția dvs. Acest lucru depinde de cât de mult așteptați ca proprietatea să aprecieze în perioada în care intenționați să o dețineți, cât de mult vă așteptați ca piața de închirieri să se îmbunătățească în acea perioadă și de impactul pe care îl va avea pierderea asupra impozitelor dvs..
Roofstock, care este o piață pentru proprietățile de investiții la cheie, are un raport foarte detaliat al fiecărei proprietăți financiare pentru a vă ajuta să înțelegeți fluxul de numerar potențial în fiecare lună..
2. Echitatea ca investiție
Ca orice investiție, deținerea și gestionarea proprietății de închiriere are riscuri. Dar pentru cei care își asumă riscul, există potențialul unei recompense semnificative.
Două lucruri grozave se pot întâmpla: în primul rând, proprietatea poate aprecia valoarea în timp și, în al doilea rând, investiția dvs. în capitaluri proprii este compensată și poate fi acoperită complet de suma de bani câștigați. În plus, puteți obține o scutire de impozit substanțială pentru investiția dvs., deoarece puteți anula plăți de dobândă pe ipoteca dvs., pe lângă toate cheltuielile dvs..
Dacă aceste două lucruri apar, atunci este posibil să puteți colecta un cec substanțial atunci când vindeți sau refinanțați proprietatea cu Figura.com. Doar asigurați-vă că rezervați o parte din acasă proiectată pentru impozitele pe câștigurile de capital atunci când vindeți, precum și bani pentru a acoperi taxele asociate fie refinanțării sau vânzării proprietății. Spre deosebire de o reședință primară, banii câștigați pentru vânzarea închirierii dvs. - mai puține cheltuieli - sunt impozabili.
3. O alternativă la vânzare
Proprietățile de închiriere pot oferi o alternativă plăcută de a vinde dacă piața este într-o încetinire. De exemplu, pentru potențialii cumpărători este din ce în ce mai dificil să găsească finanțare, astfel încât este posibil să nu existe o cerere suficientă pentru proprietatea dvs. pentru a genera valoarea de vânzare pe care o merită. Dacă acesta este cazul pentru o proprietate pe care o dețineți, poate fi înțelept să o închiriați până când piața se îmbunătățește. Prin închirierea proprietății înainte de a o vinde, puteți construi capitaluri proprii în timp ce mergeți pe o piață proastă.
În plus, un beneficiu uriaș al închirierii proprietății pe o piață în jos este că este posibil să fiți capabili să pierdeți o parte din pierderi pe locuință atunci când vine momentul să vindeți. Acest lucru se realizează cel mai bine dacă anticipați că proprietatea se va deprecia în continuare ca valoare odată ce începeți să o închiriați. Această mișcare inteligentă poate ușura durerea de a-ți vinde casa în pierdere, deoarece, în calitate de proprietate comercială, poți solicita o parte din acea pierdere ca o deducere din veniturile tale, ceea ce este deosebit de util dacă ești într-un nivel mai mare categorie de impozitare. Puteți anula pierderi de până la 25.000 USD.
4. Avantaje fiscale suplimentare
Ca proprietar, puteți să eliminați un număr imens de cheltuieli legate de deținerea și gestionarea proprietății. Proprietarii pot compensa dobânzile ipotecare, amortizarea, reparațiile, călătoriile și costurile de asigurare aferente proprietății. Și ca orice persoană fizică care lucrează pe cont propriu, un proprietar își poate compensa și cheltuielile de birou de casă, serviciile juridice și de contabilitate și alte cheltuieli legate de administrarea unei afaceri..
Aceste compensări se pot traduce în bani în buzunar la sfârșitul anului. Și, în multe cazuri, spre deosebire de un angajat independent, nu îți vei revendica veniturile din anexa C și nu vei fi obligat să plătești impozitul pe activități independente, pe lângă impozitul pe venit.
5. Independența
Deținând și gestionând o proprietate, puteți fi propriul dvs. șef. Acordat, este posibil să nu puteți face capăt veniturilor generate dintr-o singură proprietate, dar există mulți investitori experimentați care transformă veniturile din chirie în mijloacele de trai. Acești investitori dețin de obicei și gestionează un portofoliu de proprietăți, ceea ce înseamnă multă muncă. Desigur, compromisul este faptul că sunt capabili să investească, să mențină și să se angajeze în funcție de dorințele și programul lor.
Dezavantaje ale deținerii unei proprietăți de închiriere
Veniturile din chirii pentru proprietarii și administratorii de proprietăți pot fi o investiție minunată și o sursă de venit. Cu toate acestea, este mai complicat decât încasarea cecurilor chiriașilor.
1. Locatarii pot fi îngrozitori
Chiriașii au puține motive să aibă grijă minuțioasă de o proprietate. Adesea, în cel mai bun caz, un locatar va părăsi locul puțin murdar atunci când va ieși afară. Încă trebuie să repetați și să completați întreținerea de bază a proprietarului de locuințe.
Din nefericire, chiriașii care sunt fie slobozi, fie răzbunători în privința periculoaselor percepute, au fost cunoscuți pentru a răscumpăra complet o proprietate, știind bine că un depozit neplăcut de 500 de dolari merită slavă. În aceste cazuri, poate fi necesar să scoateți mii de dolari pentru a returna proprietatea într-o condiție acceptabilă pentru chiriașii succesivi.
În plus, chiriașii uneori nu mai plătesc chiria, știind că probabil pot scăpa de ea pentru ceva timp, din cauza costurilor pe care le-ați dus în instanță pentru evacuare. În orice caz, chiriașii îngrozitori vă pot stabili zeci de mii de dolari și pot provoca nenumărate dureri de cap.
2. Investiția necesită capital
Dincolo de capitalul necesar pentru o plată în avans pentru a cumpăra o proprietate, trebuie să aveți capital lichid pentru a vă gestiona proprietatea. De exemplu, este posibil să aveți nevoie de mii de dolari pentru a repara o proprietate care este demolată de un chiriaș îngrozitor. Este posibil să aveți nevoie de sute de dolari pentru a duce un chiriaș la judecarea evacuării. Și nu cumva să crezi că screeningul pentru un chiriaș decent reduce cantitatea de capital necesară, reparațiile neașteptate ale locuințelor sunt adesea costisitoare și sunteți obligat legal ca proprietar să se ocupe de problemele de proprietate rapid și suficient..
De exemplu, aveți nevoie de sute de dolari la îndemână pentru a înlocui un încălzitor cu apă, și mii de dolari, eventual, pentru a înlocui un acoperiș scurs. De asemenea, aveți nevoie de o acoperire suplimentară de asigurare dacă vă închiriați acasă, deoarece asigurarea proprietarilor de case se aplică numai proprietăților ocupate de proprietari.
3. Consecințe legale potențiale
Vorbind de probleme legale, legea este de partea chiriașului dacă nu reușiți să faceți reparațiile necesare din cauza restricțiilor de timp sau de bani. Potrivit Nolo, chiriașul tău poate să rețină chiria sau chiar să plece în arendă fără pedeapsă dacă nu te ocupi în mod corespunzător de afaceri. Mai mult, dacă chiriașul nu este închis, atunci aveți posibilitatea să nu aveți recurs, dacă chiriașul vă dăunează bunurilor sau nu plătește în mod satisfăcător chiria.
Asigurați-vă că aveți un avocat cu experiență în revizuirea imobiliara de închiriere a specificului contractului de închiriere. Și amintiți-vă că dacă nu verificați polițele de asigurare pentru acoperirea răspunderii adecvate, chiriașul vă poate duce în instanță dacă el sau ea sau oaspeții sunt răniți pe proprietate.
4. Eforturi care consumă timp
Evident, reparațiile neașteptate pot dura timp pentru rezolvarea problemelor. Totuși, întregul proces de proprietate și gestionare a proprietății de închiriere necesită timp.
Trebuie să țineți cont de timpul și energia necesară pentru a găsi un chiriaș de înaltă calitate prin aplicații, interviuri și rapoarte de credit. De asemenea, trebuie să rămâneți în vârful depozitelor chiriașului, a cecurilor de închiriere, a anchetelor și a nevoilor. Chiriașul vă plătește nu numai pentru un loc unde să stați, ci și pentru servicii pe proprietate. Toate acestea necesită timp și know-how.
Nu poți doar să presupui că veniturile tale se vor scăpa fără un număr substanțial de ore rezervate pentru gestionarea proprietății. Acest lucru este deosebit de problematic dacă încercați să mențineți și un job convențional cu normă întreagă. În acest caz, puteți externaliza activitatea de zi cu zi a administrării proprietății către o firmă specializată în administrarea proprietății, dar acest lucru reduce în continuare linia de jos cu 8% până la 10% sau mai mult, în funcție de cât câștigați. Înainte de a începe, este o idee bună să discutați cu câteva companii de administrare a proprietăților locale pentru a vă face o idee despre serviciile pe care le oferă și despre modul în care le taxează pentru ele.
5. Linia de jos poate mușca înapoi
Ca toate investițiile, există riscul asociat cu deținerea și administrarea unei proprietăți de închiriere. Uneori, piețele nu se comportă așa cum v-ați dori, cum ar fi atunci când o proprietate se depreciază, mai degrabă decât apreciază în valoare. În alte situații, problemele aparțin unei proprietăți, cum ar fi un șir de chiriași rău sau reparații costisitoare (ceea ce este în special devastator dacă nu ați pus deoparte suficient capital lichid pentru a face față problemelor). Este posibil să întâmpinați dificultăți în a completa posturile vacante sau a câștiga un profit care merită timpul pe care l-ați înscris. Vă puteți feri de neplăceri prin diversificarea portofoliului de proprietăți, astfel încât viitorul dvs. financiar să nu fie complet asociat într-o singură proprietate cu venituri.
În cele din urmă, nu uitați că guvernul va veni pentru a-și aduce partea corectă din venituri. Asigurați-vă că vă documentați cu atenție veniturile și cheltuielile, astfel încât guvernul să nu poată lua mai mult decât se cuvine. Dacă aveți întrebări legate de impozite cu privire la utilizarea proprietății, veniturile sau cheltuielile acesteia, consultați contabilul pentru a vă asigura că nu sunteți surprinși de nicio regulă ascunsă la sfârșitul anului.
6. Convertirea unei reședințe primare într-o închiriere cu normă parțială
Dacă nu sunteți atenți, amprenta mică pe ambițiile de proprietate de închiriere vă poate reveni să vă bântuie. Luați, de exemplu, închiriere din ce în ce mai populară pentru proprietăți de vacanță. Legile fiscale nu permit doar tu și familia dvs. să ieșiți din local timp de câteva săptămâni pe an pentru a obține un venit suplimentar și compensări. În acest scenariu, sunteți bineveniți să vă închiriați casa pentru venituri suplimentare, dar probabil că nu veți mai putea lua deduceri suplimentare.
Orice proprietate pe care o dețineți este considerată încă o reședință primară dacă dvs. și familia dvs. ocupați locuința mai mult de 14 zile sau mai mult de 10% din timpul ocupat de chiriași, oricare dintre acestea este mai mare. Dacă proprietatea este încă considerată drept reședință principală, chiar dacă ați transformat-o într-o proprietate de vacanță, nu puteți deduce cheltuielile din veniturile dvs. din închiriere când vine timpul pentru impozite. (Cu toate acestea, pentru că este reședința dvs. principală, puteți totuși să deduceți dobânzile ipotecare, în multe cazuri.) Dacă motivația dvs. este de a beneficia de deducerile asociate închirierii locuinței, discutați cu contabilul dvs. înainte de a face orice mișcare îndrăzneață cu transformarea proprietății. într-o închiriere pentru a nu fi șocat la impozit.
Cuvânt final
Dacă închirierea de proprietăți sună atrăgătoare pentru dvs., iar gestionarea în profunzime a proprietăților depășește setările de abilități, interesele sau limitările de programare, luați în considerare angajarea unei companii de administrare a proprietăților. În scenariul ideal, puteți genera venituri și / sau capitaluri proprii din chirie, dar altcineva rămâne responsabil cu menținerea proprietății de zi cu zi, colectări și chiar găsirea de noi locatari. Este o idee bună să intervievăm mai mulți administratori locali pentru a înțelege serviciile pe care compania le oferă și dacă cheltuielile lor merită.
Ați avut vreodată un dezavantaj major asociat proprietăților de închiriere?
