Ce este asigurarea de ipotecă privată (PMI) - Cum să evitați plata acesteia

Dar de ce o plătiți? În esență, creditorul dvs. vă solicită să plătiți primele pentru o poliță de asigurare care le rambursează parțial în cazul în care sunteți neplătit ipoteca. Vom discuta când vi se va cere să aveți PMI, ce protejează această asigurare, cine trebuie să o transporte și modalități de a evita să o plătiți.

Raportul împrumut la valoare (LTV)

Raportul împrumut la valoare (LTV) este ceea ce privește creditorul pentru a determina dacă trebuie sau nu să plătiți PMI și când puteți înceta să îl plătiți. Pentru a calcula acest raport, luați valoarea împrumutului și comparați-o cu valoarea curentă a casei dvs. De exemplu, dacă ipoteca dvs. este de 150.000 USD și casa dvs. valorează în prezent 200.000 USD, raportul dvs. împrumut / valoare este de 75%.

Când cumpărați o casă nouă, creditorul dvs. va analiza valoarea plății în avans în comparație cu prețul de vânzare pentru a determina raportul dintre împrumut și valoare. Așadar, dacă cumpărați o casă pentru 200.000 de dolari și dați 20.000 de dolari în jos, raportul dvs. de împrumut la valoare este de 90%. În mod obișnuit, dacă raportul dvs. între raport și valoare este mai mare de 80%, vi se va cere să plătiți PMI.

Ce este asigurarea ipotecară privată?

Când solicitați o ipotecă, creditorul dorește să se asigure că casa dvs. va avea suficient capital pentru a achita soldul împrumutului în cazul în care sunteți implicit și intrați în excludere. Dar, întrucât vânzările închise sunt adesea vândute cu „reducere”, creditorii doresc un tampon de cel puțin 20%. Cu alte cuvinte, aceștia vor să fie sigur că pot recupera banii pe care ți-au împrumutat-o ​​dacă locuința trebuie să fie vândută la un preț mai mic decât prețul inițial de vânzare.

Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă că creditorii nu doresc să scrie împrumuturi atunci când scade mai puțin de 20%. Pur și simplu vă taxează mai mult pentru privilegiu prin PMI. În acest fel, obțineți un credit ipotecar și reduc la minimum riscul lor de a vă oferi un împrumut. Asigurarea ipotecară privată este o poliță de asigurare reală emisă de o companie de asigurare care beneficiază creditorul tău. Dacă casa dvs. intră în închidere și creditorul nu este capabil să recupereze soldul restant prin vânzarea casei, compania de asigurare care a emis PMI vă va plăti creditorului diferența.

PMI este numit „privat”, deoarece este oferit numai companiilor private și nu agențiilor guvernamentale sau creditorilor ipotecari publici. Programele publice, cum ar fi programele de credit ipotecar FHA și VA, au propria lor asigurare ipotecară, dar sunt administrate diferit și gestionate intern. Cu toate acestea, o diferență notabilă între PMI și asigurarea ipotecară atașată la multe împrumuturi FHA și VA este că aceasta din urmă nu expiră niciodată. Cu alte cuvinte, veți continua să plătiți asigurări ipotecare pentru împrumuturi FHA și VA chiar și după ce raportul dvs. credit / valoare a scăzut sub 80%.

Cine are nevoie de asigurare ipotecară privată?

În general, dacă raportul dvs. LTV este mai mic de 80%, sunteți clar. Cu toate acestea, dacă aveți un credit slab sau sunteți altfel considerat un risc ridicat pentru creditor, vi se poate solicita împrumutul PMI chiar dacă aveți un raport de valoare de 70%, 60% sau chiar 50%..

Puteți fi considerat „cu risc ridicat” dacă ați vândut mai multe locuințe recent, ați fost excluse sau dacă aveți un venit nesigur sau fără documente. Cu toate acestea, acest lucru ar trebui să fie clar prezentat în documentele dvs. de împrumut și, dacă nu sunteți sigur cum funcționează, obțineți un răspuns clar de la ofițerul dvs. de împrumut înainte de a semna.

Cum să evitați plata asigurărilor ipotecare private

Cel mai bun mod de a evita să plătiți PMI este să nu îl aveți pe împrumut pentru a începe! Dacă achiziționați o casă nouă, dar nu veți avea o plată semnificativă, cereți ofițerului dvs. de împrumut sugestii cu privire la evitarea PMI.

În trecut, o opțiune populară a fost ipoteca 80-10-10 sau piggyback, care a folosit o combinație de un al doilea credit ipotecar sau de capitaluri proprii și plata anticipată pentru a reduce raportul dintre valoarea creditului și valoarea ipotecară primară. Acest lucru poate fi disponibil astăzi și prin intermediul unor creditori.

Dar dacă sunteți deja într-o ipotecă care are PMI, aveți două opțiuni pentru a o elimina:

1. Întâlniți raportul Împrumut la valoare

Dacă împrumutul dvs. este aproape de pragul de 80% sau oricare ar fi pragul dvs. prevăzut în documentele inițiale de credit ipotecar, PMI va fi eliminat automat de către creditor. În practică, majoritatea creditorilor așteaptă până la 78%, dar dacă sună și întreabă, îl vor elimina mai repede.

Deoarece creditorul dvs. va calcula LTV în raport cu prețul inițial de achiziție, va trebui să țineți cont de valoarea actuală de piață a casei dvs. Cu alte cuvinte, dacă casa dvs. a crescut în valoare, puteți obține o evaluare profesională și prezentați acest lucru creditorului ca dovadă că valoarea a crescut.

În timp ce evaluările profesionale costă, de obicei, câteva sute de dolari, acest lucru poate fi bani bine cheltuiți dacă te scapă de a plăti PMI cu câteva luni sau ani mai devreme decât ai avea altfel.

2. Refinanțează ipoteca

Înainte de a refinanța o ipotecă, cântărește cheltuielile cu economiile lunare. De asemenea, asigurați-vă că comparați merele cu merele. Cu alte cuvinte, dacă mai aveți 25 de ani pentru împrumutul dvs. curent, solicitați credite pentru creditor pentru o ipotecă de 25 de ani la valoarea soldului dvs. actual și vedeți cum se adaugă numerele.

Dacă împrumutul dvs. curent necesită PMI și un alt contract nu ar face acest lucru, iar dacă veți beneficia de o rată a dobânzii mai mică, probabil că o refinanțare va avea sens. De exemplu, să presupunem că împrumutul dvs. curent necesită un raport raportat la valoare de 70% înainte de a putea opri plata PMI, iar raportul dvs. actual pentru credit este de 75%..

Dacă creditul dvs. s-a îmbunătățit de când ați solicitat creditul ipotecar inițial, este posibil să puteți refinanța într-o nouă ipotecă, unde pragul pentru PMI este de 80%. Aceasta înseamnă că nu ar trebui să plătiți PMI cu noua ipotecă.

Dar pentru a stabili dacă această refinanțare vă economisește de fapt bani, uitați-vă la cât timp este nevoie pentru a recupera costurile de închidere prin economiile lunare și asigurați-vă că veți fi în casă atât de mult timp. Din nou, iar acest lucru nu poate fi supraevaluat, asigurați-vă că comparați merele cu mere atunci când examinați ofertele creditorului: noul termen și soldul creditului trebuie să fie la fel ca în cazul creditului ipotecar curent..

Cuvânt final

Plata asigurării ipotecare private este adesea un cost necesar dacă doriți să achiziționați o casă fără o plată semnificativă. Cu toate acestea, trebuie să înțelegeți termenii contractului de credit ipotecar curent și să calculați raportul împrumutului cu valoarea, pentru a evita să îl plătiți mai mult decât este absolut necesar.

Mai mult decât atât, știind când și cum să eliminați PMI va scădea factura ipotecară lunară. Urmați sfaturile de mai sus și data viitoare când solicitați o ipotecă, asigurați-vă că înțelegeți regulile PMI și cereți clarificări inainte de semnare.

Plătești o asigurare ipotecară privată? Care sunt câțiva dintre pașii pe care îi faceți pentru a-l scoate din creditul dvs. ipotecar?