Cum să găsești un mare agent imobiliar (agent imobiliar) în care poți avea încredere

Cu toate acestea, această diligență scade adesea în calea angajării unui agent imobiliar. Totuși, cumpărarea sau vânzarea unei case este una dintre cele mai mari decizii financiare pe care le veți lua, iar găsirea persoanei potrivite pentru a vă reprezenta interesele este esențială pentru a obține cea mai bună ofertă sau cel mai bun randament al investiției dvs..

Dacă alegeți agentul imobiliar potrivit, procesul va merge relativ ușor. Cu toate acestea, agentul greșit poate provoca ravagii într-o tranzacție și poate chiar pierde vânzarea în întregime. Cu alte cuvinte, este o decizie mare.

Dar ce ar trebui să cauți atunci când angajezi un agent imobiliar? La ce steaguri roșii trebuie să aveți grijă? Iată ce trebuie să știți pentru a găsi un bun agent imobiliar.

Ce tip de agent aveți nevoie?

Primele lucruri în primul rând: Cumpărați o casă sau vindeți o casă? Acest răspuns este esențial pentru a afla tipul de agent de care aveți nevoie.

Agenții care lucrează cu proprietarii de case care vând o casă sunt numiți „agenți de vânzări” sau „agenți de listare”. Acești agenți reprezintă interesele proprietarului de locuință în timpul procesului de listare și negociere.

Agenții care lucrează cu cumpărătorii sunt numiți „agenți ai cumpărătorului” sau „agenți de vânzare”. Acești agenți reprezintă interesele cumpărătorului în timpul procesului de afișare și negociere. Unii agenți ai cumpărătorului lucrează exclusiv cu cumpărătorii, ceea ce înseamnă că nu listează case deloc.

Termenii de „agent al vânzătorului” și „agent de vânzare” adesea confundă oamenii în procesul de cumpărare și vânzare a locuinței, deoarece acestea par aproape identice. Cu toate acestea, ele reprezintă diferite părți cu interese diferite. Agenții vânzătorului reprezintă partea care vinde o casă, în timp ce agenții de vânzare reprezintă partea care cumpără casa; cu toate acestea, ei sunt numiți „agent de vânzare” doar după semnarea contractului final.

Agenți duali

Unii agenți sunt numiți „agenți duali”, ceea ce înseamnă că au fost de acord să reprezinte atât interesul cumpărătorului, cât și al vânzătorului în timpul procesului de cumpărare a casei.

Iată cum funcționează. Imaginează-ți că intri într-o casă deschisă și te îndrăgostești de loc. Este o proprietate fierbinte și știi că nu va dura. Tocmai ai început căutarea la domiciliu și nu ai propriul agent. Cu toate acestea, agentul de listare este pe site și i-ar plăcea să vă ajute să faceți o ofertă chiar acolo. Nu vrei să aștepți să-ți faci propriul agent, așa că ești de acord să lucrezi cu ea. În acest caz, tocmai ai intrat într-o relație de lucru cu un agent dual.

Agenția dublă este controversată, deoarece agenții sunt obligați să meargă pe o linie foarte fină și să rămână neutre pe tot parcursul procesului. La urma urmei, ei reprezintă un vânzător care dorește să obțină cel mai mare preț posibil pentru casa lor și un cumpărător care dorește să obțină cel mai mic preț posibil pentru aceeași casă.

Există, de asemenea, un potențial conflict de interese din cauza comisiei. Într-o vânzare obișnuită, agentul cumpărător și agentul de listare au împărțit comisionul de aproximativ 6%, obținând aproximativ 3% fiecare. Un agent dual păstrează 100% din comision, ceea ce înseamnă că este în interesul lor maxim să vândă o casă la cel mai mare preț posibil. Acest lucru este excelent pentru vânzător, dar nu este atât de grozav pentru cumpărător.

Mulți profesioniști din domeniul imobiliar se simt puternic în privința agenției duale, cu un motiv întemeiat. Agenților duali li se interzice legal să ia parte la tranzacție sau să partajeze informații confidențiale. Astfel, primesc dubla comisioane în timp ce oferă mai puține sfaturi și îndrumări pentru ambele părți. De cele mai multe ori, singura persoană care beneficiază cu adevărat este agentul.

Agenția dublă este legală doar în unele state, cum ar fi California și Texas. În statele în care este permis, agenții au obligația legală de a-și dezvălui agenția dublă înainte de semnarea unui contract. Pentru a afla dacă agenția duală este legală în statul tău, pur și simplu Google „Are o agenție dublă legală” împreună cu numele statului tău.

Cum să găsești un mare agent imobiliar

Nu orice agent de acolo va fi potrivit pentru tine. Chiar și agenții de mare succes au dezavantajele lor.

De exemplu, agentul cel mai vândut din zona dvs. ar putea avea un buget impresionant de publicitate și o echipă mare pentru a ajuta clienții. Cu toate acestea, acest lucru poate însemna că veți ajunge să lucrați cu mai multe persoane diferite pe parcursul procesului de cumpărare sau vânzare. Dacă sunteți în căutarea atenției personale, este posibil ca acest anumit agent să nu fie cel mai potrivit.

Pe de altă parte, s-ar putea să întâlniți un agent cu mult mai puțină experiență, dar a cărui personalitate se potrivește perfect cu a ta. Bănuiești că motivația lor de a te face fericit - și de a primi câteva recomandări și mărturii atât de necesare în schimb - ar putea fi mai importantă decât experiența.

Sunt multe de luat în considerare când vine vorba de a găsi cel mai bun agent pentru situația dvs. Iată cum să începeți.

1. Creați o listă scurtă de agenți

Datorită Google, puteți găsi cu ușurință zeci până la sute de agenți din zona dvs. cu câteva taste. Cu toate acestea, de obicei, veți găsi informații mai detaliate despre agenți printr-un site web imobiliar.

Unul dintre cele mai bune locuri pentru a începe căutarea este Căutătorul de agenți Zillow, care vă permite să vedeți o listă completă de agenți locali, cu mărturiile clientului și listările recente. Funcția de listare recentă este deosebit de utilă. În primul rând, îl puteți folosi pentru a găsi agenți care au lucrat recent cu vânzători sau cumpărători din zona pe care o luați în considerare. Dacă vă vindeți casa, vă permite, de asemenea, să analizați modul în care fiecare agent își fotografiază și își comercializează înregistrările. De exemplu, fiecare listă arată profesională și atrăgătoare? Există un turneu video?

Alte site-uri web utile includ Realtor.com și HomeLight.

Faceți o listă cu cel puțin trei agenți care vă interesează să intervievați.

2. Puneți multe întrebări

Acum că ai o listă scurtă de agenți, următorul tău pas este să le vorbești personal. Da, puteți face un interviu telefonic, dar întâlnirea în persoană este mai bună.

O întâlnire față în față vă permite să aveți cu adevărat o idee despre cine este această persoană, care sunt valorile ei și dacă personalitatea ei se va potrivi sau nu cu a ta. Aceasta este persoana care vă va ghida printr-un proces stresant și semnificativ din punct de vedere financiar; trebuie să te simți confortabil vorbind cu ei. De asemenea, trebuie să știi dacă îți vor spune adevărul în loc să acopere zahăr o veste proastă. Și trebuie să știți că împărtășiți aceleași valori de bază.

Începeți cu aceste întrebări generale:

Lucrezi în imobiliare cu normă întreagă?
Cât timp ai fost licențiat?
Sunteți membru al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (ANR)? (ANR necesită instruire suplimentară și respectarea unui cod strict de etică.)
Lucrezi cu o echipă? Dacă da, voi lucra în primul rând cu tine sau cu altcineva?
Cât din afacerea dvs. provine din sesizări?
Care este numărul tău mediu de clienți actuali?
Cum îți place să comunici? (De exemplu, agentul dvs. ar putea prefera ca textele rapide să transmită informații, în timp ce preferați să faceți un apel telefonic. Asigurați-vă că sunteți pe aceeași pagină aici, deoarece o bună comunicare este esențială pentru o relație de muncă de succes.)
Un client a depus vreodată o plângere împotriva ta sau a agenției tale? Dacă da, cum te-ai descurcat?
Ați câștigat premii profesionale?
Ce fel de contract oferiți? Ce se întâmplă dacă sunt nemulțumit de relația noastră de muncă?
Ce îți place cel mai mult să fii agent imobiliar? Ce îți place cel mai puțin?

Aceste întrebări sunt o modalitate excelentă de a începe conversația. Cu toate acestea, va trebui să puneți întrebări suplimentare în funcție de dacă cumpărați sau vindeți.

Dacă vindeți o casă

Dacă vindeți o casă, adresați-vă agenților potențiali următoarele întrebări:

Câte vânzări ai închis anul acesta?
Câte case ai vândut în zona mea? Au fost într-un interval de preț similar cu casa mea?
Câte dintre acele case vândute la sau lângă prețul de listă?
Înainte de a arăta locuințe, aveți nevoie de o precalificare sau o aprobare prealabilă de la o companie de credit ipotecar?
Care este taxa ta? De ce alte taxe imobiliare voi fi responsabil? (Rețineți că taxele imobiliare sunt negociabile.)
Care este strategia ta de marketing pentru o casă ca a mea?
Folosești un fotograf profesionist sau un jucător de pariuri?
Ce trebuie să fac pentru a-mi pregăti casa pentru vânzare sau pentru a-i crește calea de atac? (S-ar putea să aibă câteva sugestii pentru proiecte de remodelare pentru a crește valoarea casei tale.)
Găzduiești case deschise?
Cât timp crezi că va dura pentru a-mi vinde casa?
Cine este cumpărătorul meu vizat?

Dacă cumpărați o casă

Dacă cumpărați o casă, luați în considerare următoarele întrebări:

Cât de familiar sunteți cu zonele sau cartierele de care mă interesează?
Există ceva în această zonă sau cartier despre care ar trebui să știu? Dacă da, aceste modificări vor afecta prețurile la casă acum sau în viitor?
Ce ore aveți la dispoziție pentru afișarea caselor?
Cât de des îmi vei trimite liste noi care se potrivesc cu ceea ce caut?
Îmi puteți recomanda alți profesioniști de care am nevoie, cum ar fi un inspector de casă?
Cât durează procesul tipic de cumpărare cu tine?
Câte case arăți cumpărătorilor, în medie, înainte de a face o ofertă? (Aceasta este o statistică importantă, deoarece un agent imobiliar bun va ști ce vor clienții lor și va trebui să arate mai puține case înainte de a găsi potrivirea potrivită. Acest lucru economisește timp și energie pentru toți cei implicați.)
Participi la fiecare inspecție la domiciliu? (Agenții care participă la inspecții la domiciliu pot adresa direct inspectorilor de acasă întrebări detaliate; aceste informații îi pot ajuta să negocieze un preț mai mic.)
Care este raportul dvs. de vânzare pe listă pentru ultimele 10 tranzacții? (Diferența dintre prețul de vânzare și prețul de listă vă va oferi un indiciu important despre cât de bun este acest agent la negociere.)

3. Discutați cu clienții din trecut

După ce ați intervievat mai mulți agenți personal, este esențial să discutați cu unii dintre clienții lor din trecut. Cereți fiecărui agent să vă ofere informații de contact pentru cel puțin trei clienți cu care au lucrat în ultimul an.

Vă rugăm să adresați acestor clienți următoarele întrebări:

Cum a fost experiența dvs. cu acest agent în general?
Ce ți-a plăcut cel mai mult la acest agent? Ce ți-a plăcut cel puțin?
Dacă v-ați vândut casa, cum a vândut agentul proprietatea dvs.? Credeți că a fost eficient? Cât timp a fost casa ta pe piață?
Dacă ți-ai cumpărat casa, crezi că agentul este dispus să îți arate fiecare proprietate de care te-a interesat? Ai simțit că au înțeles ceea ce dorești cu adevărat într-o casă?
Au fost repede să răspundă la apeluri telefonice și e-mail?
Sunt un bun ascultător?
Care a fost prețul de listă al casei dvs. și prețul final de vânzare?
Credeți că acest agent v-a obținut cel mai bun preț posibil?

4. Verificați licența lor

Este greu de crezut că cineva ar minti despre faptul că este agent imobiliar autorizat, dar se întâmplă. Din fericire, există o modalitate ușoară pentru consumatori de a verifica dacă licența de agent este legitimă. Asociația Funcționarilor din Legea privind licențele imobiliare (ARELLO) are o bază de date care poate căuta consumatorilor să verifice orice licență sau înregistrare de agent.

Lucrul cu noi agenți: avantajele și contra

Dacă vă gândiți să lucrați cu un agent cu puțină sau fără experiență, atunci trebuie să aflați mai multe despre situația actuală și obiectivele viitoare.

De exemplu, mulți agenți își încep cariera să vândă case pe o parte, în timp ce își țin un loc de muncă cu normă întreagă. Cu toate că nu este nimic în neregulă, este important să aflăm dacă acest agent va avea timpul și flexibilitatea de care ai nevoie. Luați în considerare aceste întrebări:

Vei putea returna apeluri telefonice sau e-mailuri în timpul zilei sau doar seara?
Vă veți limita la afișarea caselor doar în weekend?
Aveți un mentor la care vă puteți orienta dacă procesul de negociere devine dificil sau necunoscut?
Ați participat la conferințe sau seminarii recente? Dacă da, care dintre ele?

Rețineți că noii agenți nu vor avea experiența profesioniștilor experimentați; Imobiliarele sunt cu siguranță o profesie „învață cum mergi”. Această lipsă de experiență poate fi un dezavantaj la masa de negocieri, în special în cazul tranzacțiilor complexe. Ești confortabil făcând parte din procesul de învățare al acestui agent?

Acestea fiind spuse, noii agenți au foame atât pentru clienți, cât și pentru experiență și, după cum spune vechea zicală, „Lupul flămând vânează cel mai bine”. Un agent neexperimentat se va apleca probabil înapoi pentru a vă satisface nevoile și vă va face fericit și probabil va avea mult timp pentru a vă oferi atenție unu la unu. Cântărește ceea ce îți dorești și cu ce te simți confortabil înainte de a semna un contract

Steagurile roșii pentru a avea grijă

Potrivit ARELLO, așa cum este citat de NAR, există aproximativ 2 milioane de agenți imobiliari activi în Statele Unite. Asta înseamnă că există o mulțime de agenți grozavi de avut. Înseamnă, de asemenea, că ai șanse să te apuci de niște mere rele.

Asigurați-vă că găsiți un agent care vă este potrivit, urmărind aceste steaguri roșii.

1. Vor să vă enumereze casa la un preț ridicat

Dacă vă vindeți casa, prețul inițial de listă este esențial pentru o vânzare reușită.

Sperăm că intenționați să intervievați cel puțin trei agenți de listare. Fiecare dintre acești agenți ar trebui să vă poată spune la ce ar dori să vă enumereze casa. Acest preț de listă se bazează pe o serie de factori, inclusiv locația dvs., metrajul pătrat, vânzările comparabile recente în zona dvs. (numite „calculatoare”) și vârsta și starea locuinței.

Toți agenții intervievați utilizează aceleași informații pentru a-ți preț casa, ceea ce înseamnă că toate ofertele ar trebui să fie destul de similare. Ferește-te de un agent care îți plătește locuința semnificativ mai mare decât alți agenți intervievați; acesta este un semn de inexperiență, lăcomie sau ambele.

Un preț prea mare înseamnă că mulți potențiali cumpărători nu se vor uita nici la casa ta, deoarece este în afara bugetului lor sau pur și simplu prea scump pentru ceea ce primeau. Casa ta va lăsa pe piață luni mai lungi decât o casă cu un preț mai competitiv și s-ar putea chiar să vândă cu mult mai puțin decât ar avea cu un preț de pornire precis.

2. Sunt un sărac comunicator

De prea multe ori, lipsa de comunicare este plângerea nr. 1 a persoanelor care lucrează cu agenții imobiliari.

O comunicare clară și la timp este esențială în procesul de cumpărare și vânzare de locuințe. Agenții imobiliari trebuie să fie mari comunicatori pentru a-și ajuta eficient clienții și pentru a se asigura că acest proces complicat se încheie cu succes. În unele cazuri, veți comunica zilnic cu această persoană.

Uită-te cu atenție la e-mailurile unui agent potențial către tine, materialele lor de marketing și site-ul sau blogul lor. Scrierea lor este clară și fără erori? Este ușor de înțeles despre ce vorbesc? Când le-ați contactat inițial, au returnat apelul sau e-mailul în timp util? În timpul interviului, își fac timp să asculte ce spui, sau te taie și încep să vorbească?

Abilitățile slabe de scriere și comunicare ar putea însemna că agentul nu va transmite informații importante rapid sau clar sau ar putea semnala că sunt prea ocupați pentru a lucra cu tine. Oricum, mergeți mai departe.

3. Nu pun întrebări

Agenții mari sunt ascultători mari. Ei știu că cheia unei relații de lucru de succes depinde de înțelegerea a ceea ce îți dorești și ai nevoie.

Un agent bun își va lua timp pentru a afla mai multe despre visele și obiectivele tale. De exemplu, dacă cumpărați o casă, un agent bun va dori să știe dacă sunteți investitor sau căutați o casă pe termen lung. Dacă vindeți, un agent bun ar putea întreba despre calendarul dvs., flexibilitatea prețurilor și ce căutați în relație.

Acestea sunt doar câteva exemple; ideea este că un agent bun va pune întrebări pentru a afla ce cauți. Dacă agentul păstrează mama, mergeți cu altcineva.

4. Comisia lor este scăzută

Vânzătorul plătește comisioane imobiliare, care sunt de obicei incluse în prețul de listă al locuinței. De obicei, comisioanele sunt de 6%, care sunt împărțite între agentul de listare și agentul cumpărătorului.

Dacă un agent vă citează o comisie mai mică de 5%, aveți grijă. S-ar putea să încerce să-ți câștige afacerea oferindu-ți o afacere, dar această comision ultra-scăzută va speria probabil alți agenți care nu vor să împartă o taxă atât de mică.

Cuvânt final

Cumpărarea și vânzarea unei case este emoțională și stresantă din mai multe motive. Sunt multe în joc și este una dintre cele mai mari decizii financiare pe care le vei lua în viața ta. Găsirea agentului potrivit pentru situația dvs. este esențială pentru a vă asigura că tranzacția se desfășoară fără probleme și toată lumea pleacă fericită.

Când mi-am vândut prima casă, nu m-am gândit cine va fi agentul meu de listare - o greșeală comună pentru cumpărătorii de locuințe. M-am dus cu agentul pe care îl folosisem când am cumpărat casa pentru că era prietenoasă și o știam.

În timp ce era un bun agent al cumpărătorului, era un agent teritorial de listare. Ne-a dat prețul de acasă prea mare pentru piață, a făcut marketing zero și, în consecință, a fost nevoie de doi ani pentru a vinde. În cele din urmă m-am înțeles și am găsit un agent uimitor care ne-a vândut casa în câteva luni de la preluarea listării.

Dacă mi-aș fi făcut temele de la început, probabil că casa noastră s-ar fi vândut rapid și la un preț competitiv. În schimb, a rămas pe piață și am pierdut aproape 40.000 de dolari. A fost o greșeală scumpă pe care nu o vom mai face niciodată. Ne pregătim să ne vindem casa actuală și puteți paria că vom intervieva mai mulți agenți pentru a găsi cea potrivită pentru situația noastră.

Faceți-vă cercetările. Da, este nevoie de timp și efort, dar alegerea agentului potrivit va plăti dividende uriașe pe termen lung.

Ați lucrat cu un agent grozav (sau nu atât de mare) când ați cumpărat sau vândut casa dvs.? Cum a fost experiența ta??