Cum să cumpărați o casă sau o proprietate exclusivă de la o bancă - 5 întrebări de pus

În acest articol, voi rezuma câteva dintre întrebările cheie la care să mă gândesc înainte de a decide să semnați un contract de achiziție pentru o excludere. De asemenea, voi adăuga câteva anecdote personale și voi împărtăși părți din experiența mea. Dacă sunteți interesat să cumpărați o casă exclusivistă, aceste puncte sunt importante de luat în considerare și vă pot ajuta să construiți un portofoliu financiar mai sănătos.

1. Cât timp a fost proprietatea pe piață?
Nu toate proprietățile excluse sunt create în mod egal. De exemplu, o proprietate bună într-un cartier în vigoare va fi achiziționată rapid - de obicei de un investitor imobiliar sau de o persoană dornică care caută o casă nouă. Nu vă așteptați ca aceste case să rămână pe piață mai mult de 30 de zile.

Cu toate acestea, dacă cumpărați o casă în condiții secundare sau într-o zonă care a fost afectată puternic de criza creditelor ipotecare, se așteaptă un timp de piață mai lung. În calitate de cumpărător, acest lucru poate duce la o mai mare flexibilitate a prețului: băncile urăsc să aibă o proprietate închisă pe mâini pentru mai mult de 90 de zile (un trimestru fiscal) și vor negocia cu un cumpărător bun.

Mi-am cumpărat casa din Arizona după ce a fost pe piață aproape trei luni. Am văzut că prețul casei a fost redus cu aproape 7% în fiecare lună și, prin urmare, nu am așteptat pentru luna următoare pentru a cumpăra casa. În schimb, m-am angajat cu banca pentru a reduce prețul cu încă 12% față de cel mai recent preț. Contraoferta bancară cu o reducere de 9%. Economiile mele finale au reprezentat aproape o reducere de 23% din prețul listat (adică 7% + 7% + 9%).

2. Cât de mult plătiți pe pătrat de reședință locuibilă?
Prețul pentru calcularea pătratului pătrat este o modalitate bună de a determina valoarea casei tale. Consultați prețurile medii pe metru pătrat ale caselor vândute în ultimele două luni în același cod poștal. Înmulțiți-l pe suprafața locuibilă a casei dvs. pentru a determina un preț „mediu” pentru casa dvs..

De exemplu, dacă o casă valorează 75 USD pe pătrat și există 1.500 de metri pătrați, atunci valoarea totală a casei este de 112.500 USD..

Desigur, dacă doriți să plătiți prețul mediu, există riscul să plătiți în exces. Cu excepția cazului în care casa dvs. este într-o stare excelentă și nu există prea multă muncă pentru ea (caz în care, plata medie este excelentă!), Uitați-vă la cele două treimi din partea inferioară a prețurilor. Având în vedere acest lucru, să recalculăm valoarea casei și să vedem ce obținem.

Deoarece presupunem că casa nu se află în vârful pieței din punct de vedere al valorii, vom presupune că aceasta valorează 65 USD pe pătrat. Înmulțit cu același 1.500 de metri pătrați ca înainte, casa valorează acum 97.500 de dolari. Voila! Ytocmai ați economisit 15.000 de dolari. Crezi că poți folosi asta mai bine? Categoric.

În calitate de negociator, am fost hotărât să plătesc pentru casa mea un preț foarte mic pe pătrat; Știam că piața din Arizona nu avea să se îmbunătățească. De fapt, am plătit cel de-al doilea preț-pe-pătrat-picior în codul meu zip la momentul achiziției în perioada de 90 de zile.

3. Plătești numerar sau credit ipotecar?
Dacă plătiți numerar, oferta dvs. merge direct în partea din față a teancului de oferte al băncii. Spuneți că oferiți 85.000 USD în numerar pentru o casă care este listată la 100.000 USD. Probabil aveți o șansă mai bună de a obține decât persoana care oferă 95.000 USD. Numerar înseamnă că sunteți un cumpărător de încredere, iar banca nu trebuie să aștepte două săptămâni pentru ca verificarea dvs. să vină. Folosiți acest lucru în avantajul dvs..

Dacă îți cumperi casa cu un credit ipotecar, ai mai multă flexibilitate în ceea ce privește prețul, deoarece plata inițială inițială va fi de aproximativ 20% din casă. Dacă iubiți cu adevărat casa, nu vă faceți griji să plătiți un pic mai mult pentru a o obține.

În calitate de cumpărător de numerar, știam că am efect de pârghie pe multe fronturi. Agentul meu imobiliar, care face comision pe baza achiziției mele, a vrut să ofer o sumă foarte apropiată de prețul cerut, astfel încât să aibă o vânzare certă. Desigur, el nu era cel care plătea, așa că opinia lui a fost pusă în așteptare.

4. Există multe case închise în aceeași zonă?
Dacă există o mulțime de case închise în apropierea celei pe care o cumpărați, probabil că va apărea o scădere a valorii. Acest scenariu trimite multe mesaje negative potențialilor cumpărători despre cartier, oraș și piață. În economia noastră actuală, aceasta este o scenă omniprezentă, dar nu vă lăsați să vă derapeze de la luarea unei decizii înțelepte. Până când toate casele de pe bloc sunt vândute, va exista o singură casă închisă care va reduce valoarea proprietății. Rulați o scanare rapidă a codului zip pe un site web de încredere, cum ar fi Redfin sau Zillow, pentru a vedea cum se desfășoară zona.

Întrucât casa pe care am cumpărat-o va fi cu mine cel puțin o jumătate de deceniu, nu eram prea îngrijorată să văd încă patru case pe bloc în excludere. Cred că cinci ani este suficient pentru ca prețurile să scadă și să revină din nou, garantând că investiția mea este în siguranță.

5. Câți bani veți avea după achiziție?
Fiți pregătit să cheltuiți o mulțime de bani după achiziția inițială pentru a repara casa în conformitate cu standardele dvs. Aveți cel puțin încă 20% din valoarea casei în caz de urgență. Chiar și după o inspecție la domiciliu, veți găsi lucruri care vă deranjează și care trebuie schimbate. Nu uitați de aparate, mobilier, amenajare și impozit pe proprietate. Dacă este posibil, cereți băncii să acopere taxele de plată (sau oricare dintre celelalte taxe imobiliare sau taxe ipotecare), astfel încât să aveți mai mulți bani la îndemână. Chiar și cei 1.000 de dolari pe care îi plătesc sunt încă 1.000 de dolari în buzunar, ceea ce este suficient pentru un ecran mare LCD sau TV cu plasmă!

Personal, am cheltuit mii pentru diverse îmbunătățiri la domiciliu. Am fost destul de surprins de cât de rapid se adaugă aceste costuri. Achiziții mici, cum ar fi depozite de securitate pentru un cont de energie electrică și uși noi pentru casă au fost lucruri la care pur și simplu nu mă gândeam până acum.

Există multe alte întrebări de luat în considerare înainte de a decide să vă stabiliți, mai ales atunci când cumpărați o proprietate exclusivă. Aveți vreo experiență în ceea ce privește excluderile? Cum a fost experiența ta și ce cauți în mod obișnuit?