Închiderea unei case - proces, documente și proceduri ipotecare

Cu toate acestea, procesul de închidere începe imediat după ce vânzătorul acceptă oferta dvs. de cumpărare. Aceasta este, de obicei, cu 30 până la 60 de zile înainte de data de închidere reală - presupunerea unui împrumut de subscriere a împrumutului, o evaluare scăzută sau un defect major descoperit în timpul unei inspecții de rutină la domiciliu nu întârzie afacerea. În această perioadă, se spune că vânzarea casei dvs. este „în așteptare”. Dacă se obișnuiește pe piața dvs. să efectuați un depozit substanțial (până la 10% din prețul de achiziție convenit, în unele cazuri) într-un cont escrow odată ce oferta dvs. este acceptată, vă puteți referi, de asemenea, la procesul de închidere ca perioadă de depunere a cererii - ca în, „casa pe care o cumpărăm este în escrow până în ziua noastră de închidere.”

Indiferent cum îl numiți, trebuie să se întâmple multe între ziua în care vânzătorul acceptă oferta dvs. de cumpărare și ziua în care vă așezați pentru a face tranzacția oficială. Iată o privire asupra secvenței generale a evenimentelor care au loc în timpul procesului de închidere a imobilelor rezidențiale, ce și cât de mult te poți aștepta să plătești înainte și în ziua de închidere și documentele și informațiile pe care trebuie să le înțelegi și să le semnezi pentru a-ți realiza realitatea funcționar de tranzacții imobiliare.

Repere cheie ale procesului de închidere

Este important să ne amintim că cerințele vamale și legale care reglementează tranzacțiile imobiliare variază substanțial de la loc la loc. În timp ce următorul este o cronologie generală și o descriere a ceea ce vă puteți aștepta (și când) între ziua în care trimiteți oferta dvs. de cumpărare și ziua în care închideți proprietatea, experiența dvs. reală poate varia. Pentru a afla mai multe despre cum funcționează procesul pe piața dvs. specială, consultați un profesionist imobiliar imparțial cu experiență în zonă.

1. Ofertă de cumpărare acceptată

Procesul de închidere începe oficial după ce vânzătorul acceptă, semnează și returnează oferta dvs. de cumpărare (cunoscută și sub denumirea de contract de achiziție). În cele mai multe cazuri, vânzătorul depune apoi cecul de bani câștigător al cumpărătorului - de obicei între 0,5% și 2% din prețul de achiziție - într-un cont escrow.

În mod obișnuit, acordul de cumpărare poate fi modificat pentru a reflecta negocierile sau situațiile de ultimă oră, cum ar fi o problemă descoperită în timpul inspecției la domiciliu, fără a sabota afacerea. Cu toate acestea, toate părțile implicate în tranzacție - cumpărătorul și vânzătorul, agenții lor, creditorul, mandatarul sau mandatarul și, eventual, avocații cumpărătorului și vânzătorului - încep procesul de închidere cu presupunerea că acordul de cumpărare este final..

În unele state și piețe, vi se solicită să efectuați un depozit de plată de la 5% la 10% (spre costurile de plată și / sau de închidere) la scurt timp după ce vânzătorul vă acceptă oferta. Cumpărătorii care lucrează cu reprezentanți legali pot aștepta, de regulă, după ce avocații lor examinează acordul de cumpărare pentru a-și depune depozitele.

Dacă nu sunteți sigur dacă este necesară o depunere de plată pe piața dvs., solicitați agentului imobiliar suficient de mult pentru a vă asigura că aveți suficiente fonduri lichide pentru a șterge depozitul.

2. Inspecția de acasă comandată de cumpărător

În câteva zile de la acceptarea de către vânzător a ofertei dvs. de cumpărare, trebuie să programați o inspecție la domiciliu cu un inspector profesionist. Scopul unei inspecții la domiciliu este de a căuta defecte minore și majore, cum ar fi probleme structurale, aparate care nu lucrează și elemente care pot încălca codurile de construcție locale.

Mulți creditori necesită acest lucru ca o condiție de subscriere a împrumutului dvs. ipotecar. Chiar dacă al tău nu are, există mici dezavantaje pentru a arunca o privire minuțioasă asupra casei pe care urmează să o cumperi. Dacă inspecția descoperă o problemă majoră care trebuie rezolvată înainte de închidere (sau duce la o reducere a prețului de achiziție convenit), taxa de inspecție standard între 300 și 500 USD va părea o afacere.

3. Originea împrumutului și subscrierea

După ce vânzătorul acceptă oferta dvs., trimiteți-o creditorului. În acest moment, creditorul dvs. începe procesul consumator de timp (și costisitor) de origine și subscriere a împrumutului.

Dacă nu cumpărați o casă mai veche, cu o mulțime de defecte fizice, aceasta este partea procesului de închidere, cel mai probabil, să producă întârzieri sau erori fatale care anulează afacerea în întregime - în special dacă aveți un profil de credit neuniform sau un flux de venit volatil..

Obținerea și subscrierea unui împrumut implică multă muncă în numele creditorului. Cu toate acestea, din perspectiva dvs., se rezumă la o singură întrebare: Voi, în opinia experților creditorului, veți face bine promisiunii dvs. de a rambursa multe mii de dolari pe care i-i cereți să vă împrumute?

Cerere ipotecară
Deși fiecare creditor este diferit, majoritatea solicită solicitanții de ipotecă la un control intens. Creditorul este probabil să vă trimită o cerere ipotecară în valoare totală de 30 sau 40 de pagini și care include formulare precum o solicitare de eliberare a raportului dvs. de credit de la unul sau mai multe birouri de raportare a creditului, cereri de transcrieri fiscale pentru anul anterior și informații despre locurile anterioare ale şedere.

Împreună cu cererea, creditorul dvs. poate solicita dovada veniturilor și a activelor, cum ar fi următoarele:

Cele mai recente declarații fiscale (unul sau doi ani)
Cele mai recente buline de plată (cel puțin ultimele două)
Cele mai recente declarații W-2 (unul sau doi ani)
Cele mai recente declarații bancare (între una și trei luni)

Rate Lock
Dacă ați primit o preaprobare pentru împrumutul dvs. ipotecar, care necesită de obicei un control de credit, creditorul este probabil să stabilească (sau să „blocheze”) rata împrumutului dvs. în momentul în care trimite materialele de cerere. Dacă solicitați o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) sau un alt tip de împrumut fără o rată fixă pentru întregul termen, blocarea se poate aplica numai la rata inițială.

Ratele sunt de obicei blocate la un nivel care determină ratele dobânzilor prevalente la acel moment, plus riscul de credit al debitorului. Cu cât este mai mic riscul dvs. de credit, cu atât rata de blocare este mai mică.

Dacă nu sunteți aprobat, creditorul este probabil să aștepte rezultatele atragerii de credit a aplicației dvs. pentru a vă bloca rata. Acest lucru poate apărea în orice moment între data solicitării și cu o săptămână înainte de închidere. În orice caz, rata de blocare este bună doar pentru o durată fixă de timp - 30 până la 60 de zile este tipic.

Estimarea împrumutului
Folosind rata blocată (sau, dacă nu este blocată, creditorul este cel mai bun ghicitor al ratei inițiale), creditorul creează o estimare a împrumutului pentru a putea revizui, semna și returna. Estimarea împrumutului este un document în limbaj simplu, care rezumă ceea ce vă puteți aștepta să plătiți pentru ipoteca și închiderea dvs. și când.

Acesta include următoarele informații:

Identificarea împrumutului. Aceasta include numărul de identificare unic al împrumutului, tipul (rata fixă, rata ajustabilă), durata termenului (15 ani, 30 de ani, 5/1), scopul (achiziția, refinanțarea) și durata de blocare a ratei.
Condiții de împrumut. Prezintă principalul împrumutului, rata dobânzii sau intervalul ratei, principalul lunar și plățile dobânzilor, penalitatea de plată în avans (dacă este cazul) și plata balonului (dacă este cazul).
Plăți proiectate. Adăugă componentele plății dvs. lunare totale, inclusiv asigurarea estimată, impozitele și plățile principale și dobânzi. De asemenea, poate specifica modul în care impozitele și asigurarea trebuie plătite - de exemplu, dintr-un cont escrow.
Costuri de închidere. Include o contabilitate detaliată a costurilor de închidere estimate și a numerarului total de închis (care include plata în avans). Indică, de asemenea, costurile de închidere pentru care poți cumpăra, cum ar fi asigurarea de titlu și pentru care nu ai voie să faci cumpărături, precum evaluatorul creditorului tău.
comparaţii. Conține o imagine a cât de mult vă puteți aștepta să plătiți în principal și dobândă în următorii cinci ani, APR-ul împrumutului dvs. și procentul total al dobânzii - raportul dintre plata totală a dobânzii și suma totală a împrumutului. Aceste informații sunt utile pentru compararea împrumutului dvs. cu cel al altor împrumutați.
Alte considerente. Include informații importante și informații, cum ar fi dacă împrumutul poate fi asumat (transferat unui viitor cumpărător fără a schimba condițiile), dacă creditorul intenționează să transfere împrumutul dvs. către o companie de servicii și penalități pentru întârzierea plății.

Înainte de octombrie 2015, majoritatea creditorilor foloseau documente de estimare de bună credință (GFE) pentru a oferi estimări ale costurilor de împrumut și închidere. GFE și estimările împrumuturilor conțin informații similare, dar GFE sunt formatate diferit și au mai puține explicații în limbaj simplu. Odată ce estimarea împrumutului va fi în mâinile dvs., creditorul dvs. poate stabili o dată preliminară de închidere - depinde de o subscriere, origine și căutare a titlurilor.

4. Evaluarea creditorilor

Creditorii își protejează investițiile sau măcar reduc probabilitatea de pierderi, comandând o evaluare la un moment dat în timpul procesului de subscriere. De obicei, cumpărătorii plătesc taxa de evaluare, fie înainte sau înainte de data evaluării, fie la data de închidere. Taxa de evaluare este de obicei aproximativ aceeași cu taxa de inspecție la domiciliu.

Dacă evaluatorul dvs. stabilește că casa dvs. valorează cel puțin cât ați acceptat să o plătiți, nu este nevoie să vă faceți griji. Cu toate acestea, dacă evaluarea este scăzută - sub prețul de achiziție acceptat - creditorul va fi de acord doar să finanțeze o sumă egală cu valoarea evaluată. O evaluare scăzută necesită, de obicei, cumpărătorul și vânzătorul să renegocieze prețul de achiziție și să modifice acordul de achiziție, ceea ce poate întârzia acordul.

5. Obținerea proprietarilor de case și asigurarea titlului

Majoritatea creditorilor solicită cumpărătorilor să furnizeze dovada asigurării proprietarilor de case ca condiție a aprobării împrumutului sau cel puțin înainte de închidere. Pentru a vă asigura că beneficiați de o politică la un preț destul de satisfăcător care să răspundă nevoilor dvs. și creditorului dvs., începeți să faceți cumpărături pentru acoperirea proprietarilor de case încă din procesul de închidere. Nu trebuie neapărat să plătiți imediat primul an, deși aceasta este cu siguranță o opțiune - majoritatea companiilor de asigurări vă permit să încorporați prima de anul cu costurile de închidere care trebuie plătite la data de închidere..

Chiar dacă creditorul dvs. nu necesită acest lucru, este de asemenea prudent să achiziționați polița de asigurare a titlului de cumpărător. Asigurarea pentru titlu acoperă costul rezolvării oricăror defecte din titlul proprietății, cum ar fi impozitele neplătite sau drepturile contractante și vă protejează capitalul social împotriva creanțelor care pot apărea în viitor.

Dacă sunteți dispus să utilizați aceeași companie pe care îl utilizează creditorul dvs. pentru politica de titlu, spuneți pur și simplu procesatorului dvs. de împrumut că doriți politica cumpărătorului și ambele politici pot fi incluse în costurile de închidere. Dacă doriți să faceți cumpărături pentru o politică mai bună a cumpărătorului, asigurătorul vă poate solicita să plătiți polița în avans. Indiferent dacă plătiți pentru ambele polițe la închidere sau să plătiți politica în avans a cumpărătorului și politica creditorului la închidere, vă puteți aștepta să efectuați un total total de 1.000 USD (în medie), în funcție de piața și valoarea de acasă..

6. Aprobarea împrumutului

Deoarece subscrierea poate dura o lună sau mai mult, aprobarea dvs. de împrumut ajunge de obicei până la sfârșitul procesului de închidere. Aceasta este ultima piesă majoră care trebuie să cadă la loc pentru ca închiderea dvs. să funcționeze așa cum este programat.

7. Anunțuri și dezvăluiri

Aviz de închidere
Odată ce toate piesele sunt pe loc pentru închiderea dvs., titlul sau mandatarul (sau avocatul) trebuie să vă trimită o notificare de închidere oficială cu ora, data, agenții imobiliari participanți (cumpărătorul și vânzătorul) și locația închiderii, care este în mod obișnuit, biroul de agent al titlului sau escrow, sau biroul unui avocat implicat în tranzacție. De asemenea, notificarea explică ce trebuie să aduceți la eveniment, incluzând de obicei următoarele:

Atât cumpărătorii (dacă sunt un cuplu căsătorit), fie o notificare de avocatură notarială care permite actualului cumpărător să semneze pentru cea care nu este prezentă
ID foto (pașaport sau cod emis de stat)
Lista reședințelor din ultimii 10 ani
Plată suficientă pentru a acoperi costurile de închidere (de obicei, un cec bancar sau un transfer bancar)

Încheierea dezvăluirii
Titlul sau mandatarul dvs. este de asemenea obligat să trimită o divulgare oficială de închidere cu cel puțin trei zile lucrătoare înainte de data de închidere. Înainte de octombrie 2015, HUD-1 sau „declarația de soluționare” îndeplinea același scop ca și divulgarea finală.

La fel ca estimarea împrumutului, prezentarea de date de închidere este un document în limbaj simplu care prezintă toate obligațiile financiare reale aferente tranzacției - costurile dvs. reale de închidere, obligațiile fiscale și de asigurare în curs și o defalcare a creditului dvs. ipotecar. Urmează aproximativ șablonul estimării împrumutului, deși este în general mai detaliat și conține adesea elemente de contabilitate sau dezvăluiri și informații care nu erau prezente în estimare.

Examinați cu atenție divulgarea finalizării
După ce primiți dezvăluirea de închidere, revizuiți-o cu atenție pentru a vă asigura că obligațiile prezentate sunt în conformitate cu cele descrise în estimarea împrumutului dumneavoastră. De asemenea, asigurați-vă că termenii creditului dvs. ipotecar sunt așa cum este de așteptat - de exemplu, rata dvs. sau structura ratei nu s-au modificat față de estimarea împrumutului.

Dacă costurile dvs. de închidere diferă semnificativ de estimări sau dacă împrumutul dvs. ipotecar este diferit de cel descris inițial, creditorul, titlul sau agentul de plată ar putea încălca legea. Acesta este motivul pentru care este o idee bună - și de multe ori merită financiar - să păstrați un avocat pe toată durata procesului de închidere.

Costuri de închidere comune

Deși cumpărătorii sunt așteptați să plătească toate costurile de închidere în absența altor aranjamente, cumpărătorii și vânzătorii acceptă deseori împărțirea costurilor de închidere - în special pe piețele cumpărătorului. Acordul este de obicei conturat în acordul de achiziție acceptat și poate fi modificat în orice moment înainte de închidere. În multe cazuri, părțile nu intră în specificul cine plătește care costuri de închidere - pur și simplu sunt de acord asupra unui raport, cum ar fi „vânzătorul plătește 40% și cumpărătorul plătește 60%” sau sunt de acord că o parte plătește o sumă fixă spre închidere, iar celălalt ridică restul.

În multe cazuri, costurile de închidere sunt plătite prin cec bancar sau prin transfer bancar. Un cec bancar este, în general, o afacere mai bună, deoarece rareori costă mai mult de 1 $ sau 2 $, în timp ce băncile adesea percep 10 USD sau mai mult pentru un transfer bancar în aceeași zi. Dacă titlul sau agentul de plată necesită absolut un transfer bancar, asigurați-vă că vă trimit instrucțiuni complete (inclusiv primirea numărului de cont și numărul de rutare bancară) cu avizul de închidere.

Indiferent cum negociați și executați plata, vă puteți aștepta să plătiți următoarele costuri la închidere. Unele pot solicita acțiuni din partea dvs., cum ar fi instituirea unei polițe de asigurare pentru proprietarii de locuințe, înainte de ziua de închidere. Alții apar pur și simplu ca elemente rând din divulgarea dvs. de închidere și nu necesită acțiuni directe.

Inspecție și evaluare la domiciliu. Dacă acestea nu au fost plătite în avans, li se adaugă costurile de închidere. Între cele două servicii, așteptați-vă să plătiți între 600 și 1.000 USD.
Taxe de origine și subscriere a împrumutului. Aceste taxe acoperă costul serviciilor de origine și subscriere a împrumutului dvs. ipotecar, incluzând rapoarte de credit și alte taxe. Majoritatea taxelor de origine sunt calculate ca procent din prețul total de achiziție, de obicei cuprins între 0,5% și 1,5%. Aceste procente sunt uneori denumite „puncte” - de exemplu, o taxă de origine de 1% ar fi un punct. Taxele de subscriere pot fi percepute ca procent din prețul de achiziție sau o taxă forfetară. În ambele cazuri, subscrierea costă de obicei sub 1% din prețul de achiziție al casei. Rețineți că unele împrumuturi ipotecare, cunoscute sub numele de împrumuturi „fără cost” sau „fără taxe”, nu au comisioane de origine sau de subscriere. Cu toate acestea, împrumuturile „fără cost” au, în general, rate de dobândă mai mari decât împrumuturile tradiționale comparabile.
Raport de credit. În general, cumpărătorii trebuie să plătească pentru cecurile și rapoartele de credit ale creditorului - oriunde între 20 și 60 USD, în funcție de numărul de credite care rulează și de care birourile de raportare.
Certificarea inundațiilor. Aceasta este o taxă mică - de obicei în jur de 20 USD - care acoperă costul verificării locației casei dvs. în raport cu hărțile locale de pericol de inundații. Certificarea la inundații este esențială dacă ajungeți să aveți nevoie de asigurare împotriva inundațiilor. În unele zone, s-ar putea să vi se solicite să plătiți o taxă de monitorizare a inundațiilor o singură dată (adesea între 25 și 50 USD).
Interesul primei luni. Mulți creditori necesită plata în avans a dobânzii ipotecare stabilite pentru data de închidere și data primei plăți. Rețineți că, dacă închideți la mijlocul lunii, probabil că nu va trebui să efectuați o plată principală până la începutul lunii după data următoare, presupunând că plățile dvs. vor fi scăzute la prima lună. De exemplu, eu și soția mea am închis la o casă la începutul lunii august și nu am făcut prima plată principală până la prima octombrie - dar la închidere, noi făcut trebuie să plătească dobânzile stabilite pentru a acumula în august.
Depozit inițial pentru escrow. Creditorii necesită un depozit în avans, într-un cont sigur, pentru a acoperi obligațiile fiscale și de asigurare stabilite între data de închidere și scadențele de plată respective. În practică, aceasta înseamnă că trebuie să depuneți aproximativ un an în valoare de primele de asigurare ale proprietarilor de case - cu excepția cazului în care ați plătit în avans - și oriunde de la 1 la 12 luni de prime de impozit pe proprietate. Deși impozitele pe proprietate sunt de obicei plătite la fiecare șase luni, creditorii sunt reticenți să înceapă un nou cont de credite, cu un sold abia suficient pentru a goli prima plată a impozitului. Sotia mea si cu mine am ajuns sa depunem suficient pentru a acoperi impozitele pe proprietate in valoare de sapte luni, de exemplu.
Escrow Buffer. Mulți creditori solicită cumpărătorilor să depună un tampon suplimentar pentru a acoperi ajustările ascendente ale impozitelor și primelor de asigurare pe termen scurt și pentru a reduce probabilitatea unei întârzieri la plată care să provoace un sold negativ. Mărimea tamponului este de obicei o funcție a obligațiilor fiscale și de asigurare lunare - a noastră a fost de aproximativ două ori mai mare decât obligațiile noastre lunare.
Asociația proprietarilor de case. Dacă locuiți într-o comunitate deservită de o asociație de proprietari de locuințe (comună cu apartamente), trebuie să plătiți cotizații HOA lunar, anual sau bianual. Unii creditori își împletesc datoriile în contul dvs. de plată și le plătesc în numele dvs., la fel ca în cazul impozitelor și primelor de asigurare. Dacă acesta este cazul HOA, este probabil să vă plătiți taxele de HOA până la sfârșitul primei perioade de plată (posibil până la un an de la închidere). În alte cazuri, fie ca urmare a creditului sau a politicii HOA, taxele HOA nu sunt incluse în garanție și trebuie plătite separat.
Titlul / Serviciile de escrow și Asigurare. Costul asigurării de titlu a creditorului și a cumpărătorului (dacă a fost achiziționat) este inclus în această categorie - în medie 1.000 USD acoperă ambele polițe, dar este foarte variabil în funcție de locație și valoarea proprietății. Această categorie include, de asemenea, costul lucrărilor suplimentare de titlu executate de compania dvs. de titlu, agent de escrow sau avocat (în funcție de jurisdicția dvs.) - un alt cost extrem de variabil, care probabil va fi mai mare dacă utilizați un avocat autorizat. În cele din urmă, această categorie include, de obicei, o taxă de decontare, care practic plătește pentru titlul sau ora agentului tău în ziua închiderii și, de obicei, variază între 200 $ și 400 $.
Taxa de înregistrare. Biroul orașului sau județean responsabil pentru înregistrarea transferurilor imobiliare în zona dvs. percepe o taxă pentru munca implicată. Taxele variază foarte mult de la un loc la altul și pot depinde de valoarea sau dimensiunea proprietății dvs..
Impozite de transfer. Guvernele locale și de stat ar percepe probabil și impozite de transfer pentru tranzacțiile imobiliare, în funcție de valoarea proprietății și, eventual, de desemnarea zonării coletului. Impozitele totale de transfer local și de stat pe proprietățile imobiliare rezidențiale variază, de regulă, de la trei cifre înalte până la mijlocul celor patru cifre.
Taxa de broker. Agenții cumpărătorilor își iau comisionul din veniturile vânzătorului, ceea ce înseamnă că cumpărătorii nu le plătesc direct. Cu toate acestea, angajatorii agenților - grupuri imobiliare sau brokeraj - percep deseori comisioane relativ mici sau de serviciu sau de trimitere direct cumpărătorului. Acestea pot varia de la sume nominale (100 USD sau mai puțin) la 500 $ sau mai mult.

În funcție de locul în care are loc tranzacția dvs., taxele de închidere ar putea varia semnificativ față de cele descrise aici. Pentru a citi și mai bine despre ce să vă așteptați, discutați cu un profesionist imobiliar de încredere, imparțial sau cu un avocat din zona dvs..

La ce să vă așteptați în ziua de închidere

În ziua de închidere, casa pe care ați acceptat să o cumpărați devine casa pe care o dețineți cu mândrie. Cu toate acestea, există o mulțime de lucruri înainte de a putea sashay prin ușa din față și a face cu adevărat casa ta.

Plimbare finală

Ultima ocazie este ultima ta oportunitate de a vă asigura că casa rămâne în stare bună - sau, dacă cumpărați un dispozitiv de fixare, în condiția în care ați acceptat să o achiziționați. În majoritatea tranzacțiilor, pasajul final poate apărea în orice moment în termen de 24 de ore de la ora de închidere programată.

În timpul parcurgerii finale, asigurați-vă că:

Au fost făcute toate reparațiile solicitate
Toate corpurile de iluminat și prizele funcționează
Mecanicile de acasă (încălzire, aer condiționat, încălzitor de apă) funcționează
Robinetele și corpurile sanitare sunt funcționale
Aparatele de bucătărie și rufe sunt conectate și funcționale
De la inspecția de la domiciliu, nu a existat nicio deteriorare sau uzură nouă (cum ar fi găuri în perete, plăci de pardoseală lipsite, șindrilă deteriorată de acoperiș și așa mai departe).
Locuința este curată și ordonată în interior și în exterior
Bunurile personale ale vânzătorului au dispărut sau sunt în proces de mutare

Dacă întâmpinați probleme neașteptate în timpul parcurgerii, nu este prea târziu ca lucrurile să fie bine. Contactați agentul imobiliar sau agentul de închidere pentru a discuta despre opțiunile dvs. În cele mai multe cazuri, vânzătorul va fi de acord să plătească pentru reparațiile sau sarcinile necesare curățării, chiar dacă aceasta înseamnă întârzierea cu câteva zile a închiderii.

La închidere - Semnarea documentelor de închidere cu cheie

La ora de închidere stabilită, vă așezați și semnați numeroase documente cu titlul sau agentul de plată, agentul imobiliar și eventual avocatul. Vânzătorii își aduc și omologii, deși vânzătorii nu au la fel de multă hârtie de semnat și, de aceea, adesea nu apar până când nu sunteți bine în odiseea dvs. de semnare..

Având în vedere gravitatea tranzacției și suma de bani implicată, durează cât ai nevoie pentru a citi și a înțelege tot ceea ce semnezi. Unele documente de închidere sunt redactate în avocatură densă, așa că întrebați avocatul sau agentul imobiliar dacă nu sunteți clar despre nimic. Nu lăsați ca titlul sau agentul ascultător să vă grăbească - au făcut sute de închideri în trecut și sunt mult mai preocupați să își facă următoarea programare sau să plece din birou la timp decât să vă asigurați că sunteți 100% pe în sus și în sus.

Ceea ce urmează sunt cele mai importante documente de citit și semnat în timpul închiderii:

Promitentul Notă. Aceasta reprezintă angajamentul dvs. obligatoriu de rambursare a creditului dvs. ipotecar. Acesta include suma totală pe care o datorați împrumutului dvs., rata dobânzii împrumutului dvs., datele de plată lunare, durata (termenul) împrumutului dvs. și metodele de plată acceptabile (cu o adresă fizică pentru a trimite cecuri personale). Dacă aveți o ipotecă ARM sau cu rată variabilă, biletul la ordin va avea, de asemenea, o explicație detaliată despre cum, când și cât pot modifica rata și plățile dvs..
Ipoteca / fapta de încredere. Cunoscut și sub denumirea de instrument de garanție, ipoteca (sau fapta de încredere) este un contract care oferă creditorului dvs. dreptul de a confiscă proprietatea prin excludere în cazul în care nu reușiți să vă plătiți ipoteca. Ipoteca reiterează informațiile conținute în biletul la ordin, dar, de asemenea, se aprofundează mai mult despre drepturile și responsabilitățile dvs. în calitate de proprietar și împrumutat - de exemplu, descriind modul în care trebuie să ocupați proprietatea (ca reședință primară, proprietate de închiriere etc. în continuare) și să evidențiez cum și când creditorul vă poate declara în culpă.
Dezvăluirea inițială a escrow. Acest lucru descrie modul în care creditorul intenționează să distribuie banii în contul tău. Acesta include o despăgubire a plăților de capital-plus-dobânzi și escrow, plus 12 luni de solduri lunare preconizate. Dezvăluirea escrow arată, de asemenea, când și cât de mult trebuie plătit fiecare articol încasat (impozite pe proprietate, asigurare și, eventual, contribuții PMI și HOA)..

Documente suplimentare de închidere pentru citire și semnare

Procesul de închidere implică citirea și semnarea unei multitudini de documente suplimentare. Din nou, ia-ți tot timpul necesar pentru a citi și a înțelege fiecare articol, punând întrebări dacă este necesar. La urma urmei, un lucru pe care procesul de închidere nu îl include este șansa unui over-over.

Aceste documente sunt obișnuite la închidere, dar tranzacția dvs. poate implica un amestec oarecum diferit pe baza regulilor din zona dvs. și a tipului de casă pe care o cumpărați..

Semnătură / Denumire Recomandată. Aceasta este practic dovada semnăturii pe care creditorul, prestatorul de credite, entitățile guvernamentale și orice alte părți relevante o folosesc pentru a determina legitimitatea semnăturii dvs. cu privire la toate celelalte documente de închidere. Este deosebit de util în timpul investigațiilor privind fraudele ipotecare.
Certificat de Ocupație / Declarație de Ocupație. Dacă cumpărați o casă de construcție nouă, trebuie să semnați un certificat de ocupare care să indice că locuința este pregătită și în siguranță pentru ocupanți. Tehnic, un certificat de ocupație lipsă poate întârzia procesul de închidere. Dacă cumpărați o casă existentă, trebuie să semnați o declarație de ocupare care să descrie scopul casei, cât de curând vi se cere să vă mutați și ce se poate întâmpla dacă utilizați casa într-o manieră incompatibilă cu scopul declarat (pentru instanță, excludere).
Prima notificare de plată. Aceasta restabilește suma (cu o creștere, principalul și defalcarea dobânzii) și data primei plăți ipotecare. De asemenea, include informații despre modalitatea de efectuare a plății, inclusiv adresa fizică și web a prestatorului.
Concesiuni ale vânzătorului / creditorului. Acest document prezintă care sunt costurile de închidere, dacă există, pe care le plătesc vânzătorul și creditorul.
Dezvăluirea serviciilor. Aceasta identifică prestatorul împrumutului dvs. - fie creditorul originar, fie o companie care achiziționează ulterior ipoteca - și vă confirmă înțelegerea că împrumutul poate fi transferat în viitor.
Dezvăluirea asigurărilor ipotecare private. Dacă raportul dintre împrumut și valoare (LTV) este mai mare de 80%, creditorul dvs. necesită probabil o asigurare de ipotecă privată (PMI). Această dezvăluire definește PMI și descrie drepturile și responsabilitățile dvs. relevante, cum și când este plătită (de obicei lunar, în escrow) și când puteți solicita renunțarea la aceasta (de obicei după trecerea pragului de 80% LTV).
Declarație de pericol de inundații. Acest lucru confirmă faptul că casa dvs. se află sau nu se află într-o zonă specială cu pericol de inundații. Dacă locuința dvs. se află într-o zonă inundabilă, probabil că este nevoie de o asigurare împotriva inundațiilor.
Apreciere de apreciere. Acest lucru confirmă faptul că aveți dreptul de a primi o copie a evaluării de acasă. Este adesea inclus și în cererea de credit ipotecar.
Divulgarea legii privind oportunitatea egală de credit. Acest formular mandatat federal reiterează faptul că împrumutul dvs. nu poate fi refuzat pe baza unui statut protejat, cum ar fi rasa sau crezul. Adesea este inclus în cererea de credit ipotecar.
Dezvăluirea adevărului în împrumut. Acesta este un alt document mandatat federal care prezintă caracteristicile împrumutului dvs. ipotecar, plățile dvs. lunare și suma totală (inclusiv principalul și dobânda) pe care vă puteți aștepta să o plătiți pe toată durata împrumutului dvs..
Declarații de fraudă ipotecară. Acest document definește diferitele forme de fraudă ipotecară, enumeră potențialele sancțiuni pentru cei găsiți vinovați de fraudă ipotecară și prezintă măsurile luate de guvernul Statelor Unite pentru investigarea și urmărirea penală a persoanelor suspectate de fraudă.
Asociații și acorduri ale Asociației proprietarilor de case. Contractele care se aplică calității de membru la o asociație de proprietari de case apar uneori la închidere, deși adesea sunt tratate înainte de ziua de închidere.
Dezvăluirea riscurilor. Deși contractul de cumpărare include de obicei toate divulgările de pericol necesare pentru casa dvs., nu vă mirați să vedeți aceleași, sau altele, în pachetul dvs. de închidere. Dezvăluirile obișnuite acoperă vopseaua cu plumb (pentru casele construite înainte de 1978), radonul și puțurile subterane.

Cuvânt final

Soția mea și cu mine ne-am închis în prima casă în vara anului 2015. Ziua noastră de închidere a fost un vârtej: o plimbare finală agitată; un vehicul aflat în trafic către sediul îndepărtat al companiei titulare; o procesiune interminabilă de formulare și dezvăluiri care trebuie semnate și parafate; confuzia de chei, note de explicații scrise de mână și sfaturi de ultimă oră din partea vânzătorului - a fost mult de procesat.

Și totuși, ziua de închidere a fost doar începutul unei perioade îndelungate de mișcare și decontare. Tot ceea ce putem spera este să canalizăm aceeași sârguință, organizare și energie brută care ne-a dus până la închiderea zilei în munca grea, adesea obositoare necesară pentru a transforma o casă obișnuită într-o casă extraordinară. Dacă doriți să cumpărați o casă, nu uitați că este perfect sărbătoriți în ziua de închidere - atât timp cât veți reveni imediat la muncă..

Aveți sfaturi despre procesul de închidere?