8 lucruri de luat în considerare înainte de a investi în proprietăți imobiliare la cheie

Sigur, unii investitori imobiliari creează capitaluri proprii prin renovarea proprietăților. Dar angajarea, administrarea și negocierea cu contractorii vin cu propriile dureri de cap. Și unii investitori nu au stomacul pentru probleme cu permisele, programele de tragere a creditorilor și costurile de reparație surprinzătoare.

Din fericire, investitorii care doresc să-și diversifice activele și să cumpere proprietăți de închiriere pot sări complet renovările cu o proprietate la cheie printr-un site web cum ar fi Roofstock. Imobiliare la cheie sunt exact cum sună: o proprietate care este fie în stare de închiriere, fie deja închiriată unui chiriaș plătitor.

Pare un vis devenit realitate pentru un nou investitor imobiliar? Deși poate fi o modalitate de implicare scăzută pentru a începe investițiile în închiriere, nu este ca să faceți clic pe un buton pentru a cumpăra un trust sau un trust de investiții imobiliare. De la costuri investiționale inițiale ridicate până la lichidități scăzute, imobiliare - chiar sub forma proprietăților la cheie - vin cu interesele și provocările sale pentru investitori.

Considerații de top pentru proprietățile la cheie

Înainte de a merge la o cheie de cumpărare la cheie, trebuie să știi în ce te bagi. Cu fiecare proprietate care costă zeci de mii de dolari doar pentru închiderea și reducerea plăților, nu vă puteți permite să faceți multe greșeli.

Iată opt lucruri care trebuie luate în considerare pe măsură ce începeți să evaluați potențialele proprietăți la cheie ca investiții.

1. Rata de plafonare

Cel mai mare dezavantaj cu proprietățile la cheie este dificultatea de a găsi oferte bune.

Gandeste-te la asta. Altcineva a făcut deja toate lucrările pentru tine în actualizarea proprietății și în punerea ei în stare perfectă, pregătită pentru închiriere. Îți vând un produs finit, gata să înceapă să obțină venituri pasive.

Aceasta lasă puțină carne pe os pentru cumpărătorul la cheie, sub formă de valoare pentru bani. Vânzătorul, adesea un flipper, a forțat deja capitalurile proprii prin actualizarea proprietății și, eventual, chiar plasarea unui chiriaș în ea. Încasează acea acțiune atunci când vă vând.

Așadar, cumpărați la sau aproape de întreaga valoare de piață a proprietății.

În calitate de investitor în venit, accentul dvs. se bazează mai mult pe potențialul de câștig permanent al proprietății decât pe valoarea sa actuală de piață. Investitorii cu venituri măsoară adesea potențialul de câștig prin rata de capitalizare sau rata maximă.

Ratele plafoniere reprezintă o măsură a rentabilității investiției. Formula arată astfel:

Venit operațional net (NOI) ÷ Preț de achiziție

Venitul net de exploatare este venitul anual pe care proprietatea îl poate genera minus toate cheltuielile de exploatare, cum ar fi reparații, întreținere, taxe de administrare a proprietății, rata vacantelor, impozitele pe proprietate și asigurările.

Imaginați-vă că luați în considerare două proprietăți identice peste stradă una de alta. Ambele proprietăți aduc un venit anual operațional net de 20.000 USD. Dar un vânzător solicită 275.000 USD, în timp ce celălalt solicită 250.000 USD, pentru o rată plafonieră de 7,3%, respectiv 8%..

Rețineți că, în timp ce ratele plafonului oferă o modalitate de a compara proprietățile în mod obiectiv, ele nu țin cont de rentabilitatea investiției. Pentru asta, trebuie să calculați declarațiile pe bani.

2. Returnări în numerar

Când finanțați o proprietate la cheie, veți primi doar o anumită sumă din banii proprii din buzunar. Mai exact, vă puneți la dispoziție fonduri pentru costurile de plată și de închidere.

Investiți mai puțini numerar, dar veți vedea, de asemenea, un venit net mai mic în fiecare an, deoarece veți avea o plată ipotecară. Returnările cash-on-cash vă măsoară rentabilitatea cu banii pe care ați trebuit să îi acordați.

Spuneți că cumpărați proprietatea în exemplul de mai sus pentru 250.000 USD. Ați scăzut 20%, sau 50.000 USD, plus 10.000 USD în costuri de închidere pentru o cheltuială totală în numerar de 60.000 USD. Dar asta vă lasă cu o ipotecă de 200.000 de dolari, despre care vom spune că vă costă aproximativ 1.200 de dolari pe lună pentru un împrumut de 30 de ani cu o dobândă de 6%. Plata creditului ipotecar scade venitul net anual de la 20.000 USD la 5.600 USD.

Încasarea dvs. cash-on-cash pentru proprietate arată acum astfel: 5.600 USD în venitul anual împărțit la investiția dvs. de 60.000 USD, pentru un randament anual de 9,3%. Acest lucru vă arată puterea de pârghie în reducerea investițiilor în numerar, dar și accelerarea randamentelor.

3. Finanțare

După cum tocmai s-a demonstrat, finanțarea îți schimbă calculele - uneori în bine, dar nu întotdeauna. Trebuie să știți ce fel de termeni de finanțare să vă așteptați pentru orice proprietate dată înainte de a face o ofertă.

De exemplu, să zicem că aveți un creditor local în orașul de origine dispus să vă împrumute 80% din prețul de achiziție al unei proprietăți la 6%. Dar nu se împrumută de stat. Deci, atunci când priviți proprietățile la cheie mai departe, va trebui să căutați un împrumut diferit, care poate avea termeni de creditare diferiți.

Stabiliți relații cu mai mulți creditori pe fiecare piață în care intenționați să investiți în cazul în care creditorul dvs. la prima alegere nu permite o proprietate dată pentru orice motiv. Fiecare creditor are propriile sale linii directoare de subscriere și chiar și acestea nu se dovedesc întotdeauna previzibile. Uneori, creditorului nu îi va plăcea aspectul unei proprietăți și renunță la împrumut.

De asemenea, rețineți că pentru proprietățile la cheie, aveți nevoie de finanțare pe termen lung și nu de împrumut pe bani pe termen scurt. Căutați creditorii de portofoliu și băncile comunității locale, în special cele care nu raportează asupra creditului dvs. pentru împrumuturi imobiliare de investiții.

4. Managementul proprietății

Înainte de a cumpăra o proprietate de închiriere, ar trebui să aveți un plan pentru cine o va gestiona.

Asta ar putea fi tu, desigur. Gestionarea propriilor dvs. proprietăți de închiriere, în special atunci când începeți să investiți, este o modalitate excelentă de a învăța mai rapid industria. Te face un investitor mai bun, cu o mai bună înțelegere a modului în care cheltuielile și munca de management variază între diferite tipuri de proprietăți, cartiere și chiriași.

Dar nu este întotdeauna practic să vă gestionați propriile proprietăți de închiriere. Dacă locuiți într-o altă stare, dați naștere tripletelor, luați o nouă slujbă solicitantă sau adunați zeci de proprietăți, trebuie să vă pregătiți pentru ziua în care nu le puteți auto-gestiona. Din această cauză, mulți proprietari descoperă că administrarea chiriilor vine cu prea multe probleme și pur și simplu urăsc să le facă. Deci, chiar dacă intenționați să gestionați singur proprietatea, aveți un plan de urgență pentru gestionarea proprietății.

Și asigurați-vă că faceți buget pentru administrarea proprietății, chiar dacă nu intenționați să o utilizați la început. Gestionarea proprietății este o cheltuială a forței de muncă, indiferent dacă lucrezi sau altcineva este. Proprietățile de închiriere nu sunt o sursă de venit complet pasivă.

Dacă optați pentru a angaja un manager de proprietăți, asigurați-vă că cercetați și intervievați companii pe piață înainte de a cumpăra o proprietate acolo. Ca punct de plecare în căutarea managerului dvs. de proprietăți, consultați Roofstock, care menține o listă la nivel național de manageri de proprietăți certificate.

5. Chiriași existenți

Proprietatea are deja locatari? Dacă da, cât timp au stat acolo? Cum e creditul lor? Venitul lor? Au fost vreodată evacuați? Care este istoricul plăților?

Este convenabil să cumpărați o proprietate cu un chiriaș curat, de încredere pe termen lung. La fel de ușor, ați putea moșteni un chiriaș de coșmar care va fi implicit în prima lună de proprietate.

Dacă proprietatea are un locatar în poziție, ecranează-le la fel cum ai face un nou solicitant. Verificați istoricul plăților, toate cecurile de fond, cererea de închiriere și veniturile lor.

Nu uitați, calitatea locatarilor dvs. determină calitatea rentabilităților dvs..

6. Vârsta sistemelor mecanice

Ați găsit o proprietate în stare locuibilă, care este gata să facă publicitate pentru chiriași noi sau cu locatarii existenți în loc. Dar asta nu înseamnă că cuptorul nu va muri pe tine luna viitoare sau că cablarea nu este un infern care așteaptă să se întâmple.

„Livabil” nu este sinonim cu „nou”, „renovat” sau „modern”. Chiar și atunci când un vânzător comercializează proprietatea ca fiind „actualizat” sau „renovat”, asta nu înseamnă că a înlocuit fiecare componentă a proprietății.

Analizați fiecare sistem mecanic și componentă structurală a proprietății pentru a evalua vechimea și durata de viață rămasă. Adresați-vă contribuția agentului imobiliar și coroborați aceste opinii cu un inspector de origine.

Doar pentru că unul sau mai multe sisteme îmbătrânesc nu înseamnă că nu doriți să mergeți mai departe cu proprietatea. Dar trebuie să știi în ce te înscrii și să iei bugetul în consecință.

7. Calitatea renovărilor

În mod similar, doar pentru că o proprietate a fost recent renovată nu înseamnă că a fost renovată bine.

Flippers nu trebuie să locuiască în proprietate sau să o mențină pe termen lung; prioritatea lor este profitul. Ei urmăresc să cheltuiască cea mai mică sumă de bani pentru a crea un produs finit. Asta înseamnă uneori să cheltuiți mai puțin pentru contractanți sau materiale secundare.

Alegeți proprietatea cu un pieptene cu dinți fine și cereți inspectorului de acasă să facă același lucru. Adresați-vă inspectorului și agentului imobiliar părerile lor despre calitatea renovărilor.

Dacă celor trei nu vă place ce vedeți, săriți proprietatea și treceți la următoarea. Dovada vizibilă a muncii înfiorătoare este doar suprafața problemei - este ceea ce nu vezi că asta ar trebui să te sperie cu adevărat.

8. Sănătatea economică pe termen lung a pieței locale

Cumpărarea proprietăților de închiriere, spre deosebire de flipping cases, implică o investiție pe termen lung. Vrei să investești într-un oraș și cartier cu populație în creștere, locuri de muncă și cerere pentru locuințe. De asemenea, doriți un oraș cu scăderea ratelor de criminalitate, locurile de muncă vacante și probleme sociale.

Nu mai investesc în orașul în care am crescut pentru că nu am încredere în sănătatea sa economică și politică pe termen lung. Am învățat cu greu modul în care cartierele inferioare arată adesea bine pe hârtie, cu rate mari de capacitate, dar acele rate ale plafonului ascun costuri mai puțin vizibile, cum ar fi cifra de afaceri, infracțiunile și legile protecționiste.

Există o nișă de investitori care obțin profituri bune în orașele și cartierele care se luptă. Dar tocmai asta este: o nișă cu dinamică unică. Rezistați tentației prețurilor mici de achiziție și a rentabilităților mari pe hârtie. Este nevoie de expertiză specializată pentru a câștiga bani acolo.

Dacă nu sunteți sigur 100% că un oraș și un cartier se deplasează în direcția bună, nu investiți acolo.

De unde să cumpărați proprietăți la cheie

Sunteți gata să vă diversificați în proprietăți de închiriere la cheie, dar nu sunteți sigur unde să le găsiți? Diversificați-vă fără bătăi de cap utilizând opțiuni care nu necesită ani de experiență în investiții imobiliare.

Roofstock

In ultimii ani, Roofstock a apărut ca principala platformă la nivel național pentru proprietăți de închiriere la cheie. Este mai ieftin pentru vânzători decât angajarea unui agent imobiliar și oferă cumpărătorilor o cantitate masivă de date.

Aceste date includ detalii despre cartier, cum ar fi calitatea școlilor locale, valorile mediane ale casei și istoricul aprecierilor. Pentru proprietatea în sine, platforma include calculatoare reglabile și date privind ratele plafonului, rata internă de rentabilitate și aprecierea proiectată.

De asemenea, acoperișul include două garanții. Prima este o garanție de returnare a banilor. Cumpărătorii pot renunța la proprietatea de vânzare dacă nu sunt mulțumiți de aceasta în termen de 30 de zile de la achiziție, iar Roofstock garantează că își recuperează prețul de achiziție. A doua este o garanție de plasare a chiriașului. Dacă cumpărați o proprietate vacantă și nu plasați noi locatari în ea în 45 de zile, Roofstock plătește 90% din chiria pieței până când nu.

Păstrați un agent imobiliar

Puteți merge întotdeauna la școală veche și să angajați un agent imobiliar. Majoritatea caselor din SUA încă se vând pe MLS, până la urmă. De altfel, vânzătorul plătește cel mai mult - dacă nu chiar toți - din onorariul agentului. Te costă foarte puțin ca cumpărător să angajezi un agent imobiliar.

Doar asigurați-vă că angajați un agent imobiliar stelar cu experiență în colaborarea cu investitorii - și de preferință unul care este un investitor în sine.

Problema cu casele listate public pe MLS este că, prin definiție, se vând pentru prețul pieței. Dacă există o afacere care trebuie găsită, este fie prin negociere cu nasuri dure, fie prin noroc. Nu veți obține o ofertă despre care nimeni altcineva nu știa printre casele listate deschis spre vânzare.

Vânzători / flippers la cheie privați

Mulți investitori imobiliari își câștigă viața prin mutarea caselor către investitori pe termen lung. Aceștia găsesc o afacere bună pe o casă dărăpănată, o renovă și o vând ca proprietate la cheie. Unii plasează chiriași pentru a acoperi costurile de transport în timp ce îl comercializează.

În timp ce unii dintre acești vânzători își listează proprietățile pe MLS sau Roofstock, alții operează prin liste de contacte private. Le puteți găsi cu ajutorul unei căutări Google pentru vânzători la cheie pe piața dvs. la alegere sau în grupuri sau forumuri de investiții imobiliare Facebook.

Uneori, acești vânzători permit o oarecare spațiu de negociere fără costuri suplimentare pentru agentul imobiliar sau comisioane pentru acoperiș. Dar ca întotdeauna, ține cont de considerentele de mai sus înainte de a cumpăra la cheie de la un flipper.

Abordează proprietarii existenți

Oamenii adoră să urască proprietarii. Cert este însă că a fi proprietar vine cu o mulțime de dureri de cap, de la 3:00 apeluri telefonice de la chiriași urlați la chirii neplătite până la reclamații și cereri constante.

Mulți proprietari sunt atât de mizerabili, încât își vor descărca proprietățile către prima persoană care își exprimă interesul. Nu planifică neapărat să vândă chiar acum, dar sunt atât de nemulțumiți, încât renunță la ispita când vine o ofertă.

Poșta directă, mesageria de social media, chiar și apelurile telefonice pot funcționa ca tactici de informare către proprietarii existenți. Adesea, proprietățile oferă chiriași care plătesc deja în loc, făcându-i să fie nu numai la cheie, ci și deja închiriați.

Dar asta nu înseamnă că sunt chiriași buni, desigur. Alcătuiește-ți un plan pentru gestionarea acestor proprietăți mai bine decât predecesorii tăi și ia o mână fermă în colectarea chiriilor, inspectarea unității și executarea contractului de închiriere.

Cuvânt final

Dacă doriți să vă diversificați în imobiliare și nu doriți durerile de cap ale proprietății directe, aveți o mulțime de opțiuni pentru a investi în imobiliare indirect.

Dar pentru cei gata să devină proprietar, imobiliare la cheie oferă un mod relativ rapid și ușor de diversificare în proprietățile de închiriere - nu este necesară ciocan și cuie.

Dincolo de celelalte avantaje, există o mulțime de avantaje fiscale ale proprietăților investiționale. Și dacă vindeți o proprietate și nu doriți să plătiți impozitul pe câștigurile de capital pe încasări, puteți face întotdeauna un schimb de 1031 cumpărând o proprietate la cheie cu acestea.

Doar asigurați-vă că rulați numerele și verificați dublu proprietatea și chiriașii înainte de a investi zeci de mii de dolari câștigați cu greu.

Te gândești să cumperi o proprietate la cheie? Ce te împiedică să investești?