7 sfaturi de urmat la cumpărarea primei dvs. proprietăți de investiții imobiliare
Ca sursă de venit pasiv, nu se usucă niciodată sau nu scade la maturitate, ci oferă în schimb venituri continue fără pierderi de active. De fapt, activul de bază se apreciază de-a lungul timpului, chiar dacă plătiți ipoteca împotriva acesteia. Acest lucru face ca investițiile imobiliare să fie o sursă excelentă de venit pentru pensionare. Vă diversifică alocarea activelor și vă protejează împotriva succesiunii riscului de rentabilitate, deoarece nu este necesar să vindeți active pentru a produce venitul.
Apoi, există beneficiile fiscale. Investitorii pot deduce pentru toate cheltuielile imaginabile, de la dobânzile ipotecare la costurile de întreținere până la comisioanele de administrare a proprietății. Ele pot chiar deduce unele cheltuieli cu hârtia în care nu au suportat niciodată, cum ar fi amortizarea.
Dar pentru toate aceste avantaje, vine și cu partea sa de dezavantaje și riscuri. Fiecare proprietate necesită o investiție ridicată în numerar sub forma unei plăți în avans și a costurilor de închidere. Proprietățile imobiliare sunt în mod notoriu nelichid, ceea ce face ca acesta să fie scump și lent de vânzare. De asemenea, este nevoie atât de abilitate, cât și de muncă pentru a investi în, spre deosebire de acțiuni, pe care le puteți cumpăra instantaneu printr-un fond index fără cunoștințe de specialitate.
Totuși, cunoștințele și priceperea de care aveți nevoie pentru a cumpăra prima proprietate nu sunt știința rachetelor. Oricine poate învăța cum să investească în imobiliare. Iată șapte sfaturi de urmat atunci când cumpărați prima dvs. investiție pentru a evita capcanele și pentru a obține un profit puternic încă de la început.
1. Obțineți corect numerele
Cea mai frecventă greșeală pe care o văd noi investitori imobiliari este calcularea costurilor, valorilor și chiriilor.
Dacă nu luați nimic altceva din acest articol, luați în minte această lecție: Aflați cum să calculați cu exactitate fluxul de numerar și profiturile de casă, deoarece nu este intuitiv. Este modul în care investitorii pierd bani.
Reparatii si costuri de transport
Când renunțați la case sau cumpărați proprietăți de închiriere pentru renovare, trebuie să știți exact cât vor costa reparațiile. Sună ușor la suprafață; la urma urmei, contractanții vă oferă un preț scris, corect?
Problema este că antreprenorii sunt dificil de lucrat, iar renovările merg rar la fel de bine cum a fost planificat. Adesea, contractanții promit prea mult și sub-livrează, atât din punct de vedere al costurilor, cât și al calendarului.
Pentru prima dvs. proprietate de investiții, rămâneți cu reparații cosmetice relativ minore. Apoi, bugetează o rezerve enorme de depășire a costurilor pentru a face față inevitabilului sughiț. Pur și simplu nu spuneți contractantului despre asta sau vor găsi o scuză pentru a-l cheltui.
Obțineți cel puțin trei citate de la antreprenori autorizați și fiți extrem de clari cu privire la reparațiile pe care le doriți. Când lăsați loc pentru interpretare, lăsați loc contractorilor care să vă încaseze suplimentar mai târziu.
Și nu uitați că ele însele costurile de renovare sunt doar începutul. De asemenea, costă bani pentru a deține proprietatea în timp ce stă vacant în curs de reparații. Aceste costuri de transport sau „costuri reduse” includ ipoteca, utilitățile, impozitele, asigurările și permisele.
Pentru prima dvs. ofertă, bugetează 50% suplimentar ca rezervă pentru costurile de renovare, plus o pernă de 50% pentru costurile dvs. de transport estimate. Administrându-vă cu atenție antreprenorii, puteți evita să cheltuiți vreunul din ei, dar, în calitate de investitor nou, ar trebui să vă faceți buget pentru greșeli atunci când lucrați cu contractanți.
Sfat Pro: Înainte de a începe procesul de găsire a unui contractant, consultați HomeAdvisor. Au efectuat verificări de fond și au găsit cei mai buni contractori din zona dvs. din care să alegeți. Alegeți câteva din lista lor și puneți fiecare să vă ofere un citat pentru lucrările care urmează să fie efectuate.
Valoarea după reparare (ARV)
La fel cum noii investitori de obicei subestimează costurile, aceștia deseori supraestimează valoarea post-reparație (ARV) a proprietății lor.
Efectuați propriile cercetări cu privire la Trulia sau Zillow pentru a înțelege valorile proprietății renovate comparabile. Apoi, vizitați câteva case comparabile care sunt în prezent de vânzare. Parcurgeți-le și veți înțelege cât de preț sunt proprietățile finalizate în cartier.
În calitate de investitor începător, singurul tău aviz nu îl va reduce, astfel încât să primești și trei opinii de specialitate cu privire la gama ARV pentru o proprietate dată înainte de a o cumpăra. În primul rând, adresați-vă părerea agentului imobiliar și cereți-le să fie conservatori în gama lor de valori. Apoi, găsiți un investitor cu experiență care operează pe piața dvs. și cereți-i părerea. În cele din urmă, consultați evaluatorul creditorului pentru părerea acestora.
Când aveți cele trei opinii ale gamei ARV, luați capătul inferior al intervalului ca ARV de lucru. Acesta nu este momentul sau locul pentru optimism; trebuie să vă cunoașteți profitul minim obținut prin faptul că veți rula proprietatea și asigurați-vă că acesta nu este negativ.
Chirie după reparații
Dacă păstrați proprietatea ca închiriere, aveți nevoie de o estimare exactă a chirii după reparație. Parcurgeți același proces ca estimarea ARV, dar de data aceasta pentru chirie.
Dacă sunteți local, nu săriți pe jos prin proprietățile din cartier listate în prezent pentru închiriere. Nu există niciun înlocuitor pentru a vedea cum arată computerele locale cu propriii ochi. Vrei să dezvolți un sens pentru piața locală de închirieri, precum și la ce nivel de finisaj și de facilități se așteaptă chiriașii.
Cheltuieli de închiriere în curs
Repetați după mine: Fluxul dvs. de numerar nu este chiria minus ipoteca.
Un alt set de numere pe care noii investitori îl greșesc sunt cheltuielile de închiriere în curs. Ca regulă generală, așteptați-vă ca cheltuielile dvs. care nu sunt ipotecare să ajungă la aproximativ 50% din chirie. De exemplu, în conformitate cu regula de 50%, dacă chiria este de 1.200 USD, cheltuielile dvs. în curs de nehipotecare vor fi de 600 $. Dacă ipoteca dvs. este de 500 de dolari, asta vă lasă cu un flux mediu lunar de 100 USD - o strigare de la 700 USD pe care mulți investitori începători o așteaptă.
Cheltuielile care nu sunt ipotecare includ:
- Taxe de proprietate
- Asigurare de proprietate
- Rata vacantă
- Reparații majore și cheltuieli de capital (CapEx)
- întreținere
- Costuri de administrare a proprietății
- Contabilitate, contabilitate și costuri legale
Nu excludeți costurile de administrare a proprietății, deoarece intenționați să gestionați proprietatea singură. Nu toată lumea are timpul sau temperamentul necesar pentru a gestiona bine chiriile. Chiar dacă îl ai astăzi, asta nu înseamnă că îl vei avea anul viitor. În plus, administrarea chiriilor este o cheltuială a forței de muncă, indiferent dacă lucrezi sau altcineva este. Fiți pregătit financiar să angajați un administrator de proprietăți, incluzând acum aceste costuri în calculele fluxurilor de numerar.
Cu toate acestea, nu vă bazați exclusiv pe regula de 50% pentru calculul dvs. real. Este o regulă generală și trebuie să calculați fiecare cheltuială pentru orice proprietate dată înainte de a cumpăra.
2. Luați în considerare o proprietate la cheie
Nu toată lumea dorește să se încurce cu contractorii, autorizațiile și refinanțarea pentru o ipotecă pe termen lung. Nu e nimic în neregulă cu asta.
Dacă ideea de a supraveghea o renovare vă umple de stres, cumpărați o proprietate la cheie. Puteți cumpăra proprietăți care sunt deja închiriate la chiriași stabili și fiabili sau să cumpărați proprietăți în condiții de închiriere.
În lumea din ce în ce mai conectată azi, puteți cumpăra chiar și proprietăți la cheie oriunde în țară folosind platforme precum Roofstock. Imaginați-vă o versiune MLS de acces public la nivel național doar pentru proprietățile de închiriere la cheie și aveți un bun simț al puterii și comodității acestei platforme.
Roofstock include, de asemenea, o sumedenie de date pentru fiecare proprietate listată, de la datele de pe piața locală la tendințele istorice și prognozate ale valorii de origine până la detalii despre starea proprietății. Cel mai bine, ele includ două garanții: una care vă permite să „returnați” proprietatea fără costuri în termen de 30 de zile și alta care vă garantează că veți închiria proprietatea unui chiriaș în termen de 45 de zile de la cumpărare. Consultați recenzia noastră completă Roofstock pentru mai multe detalii.
3. Rămâi detașat și fii răbdător
Așa cum am menționat mai sus, cumpărarea de bunuri imobiliare are nevoie de muncă. Această muncă se înmulțește de zece ori dacă doriți să găsiți o afacere bună - ceea ce este mai bun ca investitor sau altfel care este rostul?
Mulți investitori novici se atașează emoțional de prima proprietate care le atrage interesul. Adoră locația și se gândesc: „Mi-ar plăcea să mă retrag aici” sau le place bucătăria sau faianța de mozaic din a doua baie de la etaj..
Emoția nu are unde să investească de niciun fel. Aceasta conduce la decizii luate din motive greșite și la „investiții intuitive”, cum ar fi încercarea de timp a pieței.
Niciodată, nu vă lăsați vreodată să formați un atașament emoțional de o proprietate investițională potențială. După toate probabilitățile, va trebui să revizuiți zeci - poate sute - de proprietăți înainte de a găsi oferta potrivită. Dacă faceți oferte pe 15 proprietăți, există șanse mari ca cinci dintre vânzători să negocieze cu dvs., iar dintre ei, trei vor ajunge la un acord cu dvs. Dintre aceste trei, două vor cădea înainte de soluționare, lăsându-ți un singur contract închis pentru toate eforturile tale.
Puțini oameni au răbdarea și capacitatea de a rămâne detașați de la fiecare dintre aceste oferte. Investiția directă în domeniul imobiliar este un joc de numere în două sensuri: este vorba despre numerele de profit și cheltuieli și doar un procent mic din ofertele dvs. potențiale se închid de fapt. Îmbrățișați aceste realități acum înainte de a pierde sume mari de timp și bani într-o încercare eșuată de investiții.
4. Negociază (și nu-ți fie frică să mergi departe)
Vânzătorii se așteaptă să negociezi. Dacă nu, începe să-și ghicească prețurile și să se întrebe dacă ar fi trebuit să ceară mai multe.
Negocierea imobilelor începe cu cercetarea vânzătorilor. Aflați tot ce puteți în legătură cu vânzătorii, cum ar fi cât de urgent vor să vândă, de ce se vând și când se mută dacă proprietatea este ocupată de proprietar. Dacă utilizați un agent imobiliar, faceți-i să se simtă în afara agentului. Ați fi surprins cât de des sunt agenții de listare.
Veniți cu cea mai mică ofertă pe care o considerați că vânzătorul va lua suficient de serios pentru a contracara. Cu cât vânzătorul vrea să se închidă mai urgent, cu atât acest număr poate fi mai mic.
Pentru a reduce banii cuvenite la decontare, nu ezitați să construiți o concesiune de vânzători în cadrul negocierii.
Cel mai important, setați un preț plafon înainte de a face chiar oferta dvs. de deschidere. Angajați-vă în scris și spuneți cuiva ce este să îl blocați în loc. Dacă, după ce negociază înainte și înapoi, vânzătorul nu va accepta un număr sub acest plafon, pleacă. Un număr surprinzător de vânzători vă sună înapoi după câteva zile pentru a spune: „Ei bine, poate pot face ca aceste numere să funcționeze până la urmă”. Vânzătorii înclină și postură, dar când rămâi detașat emoțional, poți să te îndepărtezi de oferte nu atât de stelare, care te poziționează să nu cumperi altceva decât oferte bune.
Urmați aceste tactici de negociere pentru a vă menține ferm de negocieri și pentru a fi întotdeauna pregătiți să mergeți.
5. Aranjați finanțarea înainte de a face oferte
Când faceți o ofertă, vânzătorii se așteaptă să furnizați detalii despre modul în care intenționați să plătiți efectiv pentru proprietatea lor. Ceea ce înseamnă că trebuie să aliniați finanțarea înainte de a începe să aruncați ofertele. Opțiunile dvs. variază în funcție de faptul că sunteți în căutarea unui împrumut de achiziție-reabilitare pe termen scurt sau a unei ipoteci imobiliare de închiriere pe termen lung.
Pentru împrumuturi de achiziție-reabilitare pe termen scurt, mergeți cu un creditor de bani greu. Sunt rapide și flexibile, dacă sunt scumpe. În mod alternativ, puteți găsi noroc cu o bancă comunitară locală, dar acestea operează individual și fiecare are o politică de creditare diferită.
Pentru ipotecile de închiriere pe termen lung, puteți încerca creditorii ipotecari convenționali atunci când începeți să investești. Dar băncile și creditorii conformi nu pot fi scalabili dincolo de primele două proprietăți, deoarece acestea limitează numărul de credite ipotecare pe care le puteți raporta la creditul dvs..
Consideră creditorii de portofoliu drept finanțare „la nivelul următor”. Acești creditori nu vă vând împrumutul către un împrumutător mare și corporatist, ci îl păstrează mai degrabă în casă. Băncile comunitare locale oferă uneori aceste împrumuturi, la fel ca și unii creditori online.
În cele din urmă, după ce ați dovedit un succes al succesului, puteți împrumuta bani în privat de la prieteni și familie pentru a vă finanța tranzacțiile. Dar asta vine la ani după prima ta afacere.
Sfat Pro: Când căutați un creditor ipotecar pentru a vă finanța prima proprietate, începeți cu LendingTree. În câteva minute, puteți avea mai multe cotații de împrumut pe care le puteți compara cot la cot.
6. Nu faceți banii la apreciere
Imobiliarele nu cresc întotdeauna în valoare. De obicei, casele cresc ca valoare, dar dacă te bazezi pe „de obicei”, atunci speculezi, nu investești.
Dacă sunteți un flipper, rotiți pe baza prețurilor de astăzi. Dacă sunteți un investitor de închiriere pe termen lung, cumpărați pe baza fluxului de numerar de astăzi. În timp ce valorile locuinței se pot prăbuși, chiriile rămân surprinzător de rezistente. Chiar și în Marea Recesiune, când valorile locuinței au scăzut cu 27,42%, chiriile au continuat să crească, potrivit Biroului de recensământ din S.U.A..
Aceasta este frumusețea investițiilor de închiriere. Când aflați cum să previzionați fluxul de numerar, puteți calcula cu exactitate randamentul pe orice proprietate de investiții și puteți opta să investiți doar în proprietăți cu randament ridicat. Iar când investiți în proprietăți de închiriere bazate pe fluxul de numerar curent, atunci orice apreciere este gravă.
7. Fiți pregătiți pentru aplicarea și evacuarea
La fel cum nu toată lumea are temperamentul de a fi un investitor imobiliar, același lucru este valabil și pentru a fi un proprietar eficient. Necesită atenție la detalii, autodisciplină și disponibilitatea de a aplica normele contractului dvs. de închiriere.
Ființele umane se imping împotriva granițelor lor. Ca proprietar, asta înseamnă că unii dintre chiriașii tăi vor încerca să îți împingă limitele. Este treaba ta să apere aceste granițe. Nu toată lumea are disciplina de a pune în aplicare regulile închirierii lor în fața unui chiriaș plictisitor. Dar aplicarea regulilor este una dintre provocările de a fi un proprietar cu care trebuie să fiți confortabil dacă doriți să aveți succes.
Creditorul dvs. ipotecar nu va fi influențat dacă le sunați plângând și le cereți să nu vă perceapă o taxă de întârziere sau să începeți procesul de închidere. Dacă chiria nu se încheie până la sfârșitul perioadei de grație, notificați un avertisment de evacuare, care îi oferă chiriașului o a doua perioadă de grație înainte de a depune pentru evacuare. Dacă nu plătesc până la sfârșitul celei de-a doua perioade de grație, depuneți la instanța locală. Acesta va începe un alt proces îndelungat, cu o eventuală dată de audiere și de închidere, care durează luni întregi.
Desigur, se ajunge foarte rar la asta. Atunci când difuzați imediat o notificare de avertizare pentru evacuare și depuneți în instanță, chiriașii încep adesea să acorde prioritate chirii asupra facturilor de pe cardul de credit, cheltuielilor discreționare și altor cheltuieli.
Dacă nu îți place sunetul din toate astea, nu ești singur. Dar înseamnă că nu sunteți potrivit pentru temperament. Ar trebui să îl externalizați unui manager de proprietate sau să găsiți alte modalități de a investi în imobiliare.
Cuvânt final
Investiția directă în imobiliare nu este o potrivire pentru mulți, sau chiar pentru majoritatea oamenilor. Pur și simplu nu au răbdare și disciplină.
Din fericire, nu trebuie să investești direct pentru a obține expunere imobiliară în portofoliul tău. Modalitățile indirecte de a investi în imobiliare includ REIT-uri, pe care le puteți cumpăra instantaneu prin contul de brokeraj sau IRA. De asemenea, puteți investi în site-uri web de crowdfunding imobiliar. În timp ce acestea au permis odată să participe doar investitorii acreditați, câțiva, de exemplu Fundrise, acum permite oricui să investească.
Dacă aveți interesul, răbdarea și temperamentul de a investi direct în imobiliare, disciplina dvs. va fi răsplătită cu rentabilități previzibile, beneficii fiscale puternice și venituri pasive cu randament ridicat. O modalitate ușoară de a-ți cumpăra prima proprietate de investiții este să trăiești în ea prin hackingul casei. Spre deosebire de credința populară, nu trebuie să cumpărați o proprietate multifamilială pentru a accepta hack. Puteți găzdui hack-uri cu colegi de cameră, cu o unitate de locuință accesorie, prin închirierea de camere pe Airbnb sau chiar prin aducerea unui student la schimb valutar.
Aveți o mulțime de opțiuni pentru investiții imobiliare, indiferent dacă alegeți proprietatea directă sau o abordare mai practică. În orice caz, asigurați-vă că vă faceți temele și faceți fiecare investiție cu atenție, acordând o atenție deosebită numerelor.
Aveți în vedere să cumpărați o proprietate de investiții? Care este planul tău pe termen lung?
