6 Opțiuni Dacă trebuie să vă mutați și nu vă puteți vinde casa

În ciuda faptului că ne-am plasat casa pe piață după primăvară - sezonul imobiliar principal - și faptul că Creditul fiscal pentru prima dată a fost expirat cu două luni înainte de mutarea noastră, eram siguri că vom vinde casa în termen de câteva luni.

Băiete, am greșit.

A fost nevoie de aproape un an întreg - până în mai 2011 - înainte să reușim să ne vindem casa și cu un preț cu aproape 20.000 USD mai puțin decât ceea ce așteptam să obținem.

Aceasta este o situație prea comună pentru familiile care trebuie să se mute. După accidentul locativ, vânzarea casei dvs. nu mai este o parte relativ ușoară a unei relocări. Din fericire, există mai multe opțiuni pentru proprietarii care încearcă să vândă.

Opțiuni pentru cei care nu își pot vinde casa

1. Vindeți la prețul corect

Pe parcursul celor cinci ani în casa noastră din Columb, soțul meu și cu mine am adus multe mii de dolari în îmbunătățiri la domiciliu, precum și în nenumărate ore de muncă proprie. Deși știam că îmbunătățirea locuinței este ceva care ar trebui întreprins pentru că am dorit rezultatele (și nu doar valoarea crescută a revânzării), tot nu am putut să nu obținem semne de dolari în ochii noștri atunci când am început să ne planificăm mutarea. Inițial, ne-am listat casa cu aproximativ 25.000 de dolari mai mult decât am plătit pentru ea - preț care ar fi fost potrivit pentru casa noastră înainte de prăbușirea locuinței, dar nu unul pe care l-am putea obține în 2010.

În momentul în care am vândut, ne-am simțit norocoși să vindem cu doar 6.000 de dolari mai mult decât prețul nostru inițial de achiziție. Deși este puțin probabil ca listarea inițială a casei noastre la acel preț să fi accelerat vânzarea - cumpărătorii au fost primii indivizi care au arătat interesul serios al casei cu orice preț - este important să ne amintim că banii (și timpul) au fost puși într-un de multe ori casa nu crește prețul de achiziție, în special pe o piață în scădere.

Colaborează cu Agenția ta pentru a oferi un număr realist care nu te scoate din piață și îți permite să vinzi rapid. O modalitate de a face acest lucru este să analizăm prețurile la locuințele comparabile care s-au vândut recent. Dacă, pe de altă parte, vedeți listă prețuri ale locuințelor similare cu ale dvs., s-ar putea să nu obțineți un sens precis al pieței, deoarece acestea ar putea avea un preț cu mult peste ceea ce un vânzător este dispus să plătească.

Cel mai important, atunci când piața de locuințe se confruntă cu o glumă, trebuie să vă dați seama că punctul de preț unde vă puteți vinde casa este probabil să fie mai mic decât v-ați dori, și posibil chiar mai puțin decât ați plătit pentru casă. Dar nu uitați, dacă nu vă puteți permite să vă vindeți casa cu mai puțin decât ați plătit, nu sunteți fără opțiuni.

2. Așteptați-l afară

Planificarea pentru cel mai rău este ceea ce trebuie să facă toți vânzătorii de acasă, iar a nu face acest lucru a fost cea mai mare greșeală pe care am făcut-o soțul meu și cu mine. Am presupus că accidentul de locuință nu a afectat cartierul nostru. Dar, cu două clădiri în câteva blocuri dintre noi și unele case din cartier care se vând cu mai puțin decât valorau, noi (și Agenția noastră) ar fi trebuit să vedem scrisul pe perete. În schimb, am cumpărat, în mod cert, o casă nouă imediat în Indiana, crezând că vom avea doar câteva luni de ipotecă dublă.

Un plan mai bun ar fi fost pentru noi să închiriem un apartament pentru un an sau doi, în timp ce așteptam să se vândă prima noastră casă. Nu numai că asta ne-ar fi luat presiunea financiară, dar și ne-ar fi oferit ocazia să aflăm mai multe despre diferitele cartiere din noul nostru oraș.

O altă opțiune în timpul unei piețe de locuințe grele este ca o parte a familiei să rămână pusă, în timp ce noul angajat se mută de unul singur sau pentru a lua noul loc de muncă. Deși acest lucru poate fi dificil din punct de vedere emoțional, ușurează menținerea casei în formă de vârf pentru prezentări și vă permite să evitați costurile crescute ale asigurării unei case goale.

În cele din urmă, cel mai bine este să presupunem că nu vă veți vinde casa rapid și faceți-vă locuințele și planurile de mutare bazate pe asta.

3. Deveniți un proprietar

În unele moduri, închirierea casei dvs. poate fi o soluție fericită pentru problemele de vânzare. Cu toate acestea, trebuie să știi despre a fi un proprietar înainte de a intra.

Cheltuieli

• Asigurarea proprietarului de locuințe. Închirierea casei dvs. are mai multe costuri asociate pe care nu le puteți anticipa. De exemplu, asigurarea pentru proprietarii de case trebuie să se transforme într-o poliță care acoperă în mod specific proprietarii / proprietățile de închiriere. Potrivit Institutului de Informații despre Asigurări, „Politicile proprietarilor costă, în general, cu aproximativ 25% mai mult decât o politică standard de proprietari, deoarece proprietarii au nevoie de mai multă protecție decât un proprietar tipic de locuințe.”
• Managementul proprietatii. În plus, costul administrării proprietății - în special dacă sunteți proprietar de la distanță - ar putea consuma o mare parte din venitul din chirie. Dacă vă aflați într-o altă parte a țării, va trebui să aveți pe cineva la îndemână pentru a avea grijă de orice problemă, de la drenurile înfundate, la întreținerea de rutină, la chiriașii de la moarte. În cele mai multe cazuri, trebuie să angajați un manager de proprietate, care în general vă va costa aproximativ 10% din chiria lunară.
• Castiguri capitale. În cele din urmă, probabil că sarcina ta fiscală se va modifica atunci când vei deveni proprietar. De exemplu, o potențială îngrijorare fiscală este posibila dvs. pierdere de scutire de impozit pe câștigurile de capital. Atâta timp cât locuiești în locuința ta pentru doi din cei cinci ani înainte de vânzarea casei tale, nu trebuie să plătești impozite pe un profit de până la 250.000 USD (500.000 USD pentru cuplurile căsătorite) din vânzarea casei tale. Cu toate acestea, dacă sfârșești să îți închiriezi casa mai mult de trei ani după mutarea ta și apoi vindeți pentru un profit, veți datora bani guvernului federal pentru acest profit.

Beneficii fiscale potențiale

• Revendicarea unei pierderi de capital. Un aspect față de îngrijorările cu privire la pierderea scutirii de impozit pe câștigurile de capital (în special pe o piață în jos) este că închirierea locuinței dvs. și apoi vânzarea ei în pierdere înseamnă că puteți solicita pierderea de capital împotriva veniturilor. Aceasta poate fi o scutire imensă și din acest motiv este deseori o idee grozavă pentru vânzătorii de pe o piață în jos să își închirieze locuința înainte de a vinde, deoarece pot recupera efectiv o parte din pierderea lor prin taxe..
• Scutiri fiscale. Pe lângă faptul că vă solicitați pierderea de capital împotriva veniturilor dvs., există și alte reduceri de impozite disponibile proprietarilor de case care își închiriază locuințele în timp ce sunt proprietari. Proprietarii pot deduce practic orice cheltuială legată de întreținerea și comercializarea casei lor de închiriere, cum ar fi primele de asigurare, reparații, costuri de publicitate, servicii de amenajare, servicii de administrare a proprietății, dobândă ipotecară și chiar cheltuieli de călătorie aferente închirierii..

Setarea ratelor
Poate fi dificil să știi o sumă adecvată pentru a percepe o chirie. Regula generală pentru proprietățile de investiții sugerează că trebuie să percepeți cel puțin 1% din valoarea ipotecii pentru a genera un flux de numerar pozitiv. Cu toate acestea, această regulă este puțin mai complicată atunci când închiriați casa existentă.

În primul rând, trebuie să determinați cât este chiria tipică pentru cartierul dvs. Chiar dacă există puține proprietăți de închiriere în care locuiți, puteți totuși determina un tarif rezonabil. Vorbeste cu agentiile de administrare a proprietatilor pentru a afla mai multe despre tarife si cauta online inchirieri similare. Craigslist, Rentometer și Rent.com sunt, de asemenea, resurse bune pentru a verifica.

De asemenea, trebuie să luați în considerare ratele vacante pentru a vă face o idee despre câți bani trebuie să vă așteptați peste un an de închiriere. Cele mai multe sfaturi privind investițiile imobiliare sugerează că planificați doar 10 luni și jumătate de ocupare pe an - ceea ce înseamnă că vă puteți aștepta 10% vacant pe o perioadă anume pe care o închiriați.

Chiar dacă descoperiți că suma de chirie pe care o puteți percepe (minus costurile de transport asociate și rata de angajare) nu ar fi suficientă pentru a acoperi factura de credit ipotecar lunară, totuși ar putea avea sens să vă închiriați casa, în loc să încercați să duceți ipotecare de unul singur.

Găsirea chiriașilor
Unul dintre cele mai dificile aspecte ale închirierii casei dvs. este găsirea unor chiriași de încredere. Trebuie să vă asigurați că faceți publicitate în locații extrem de vizibile: online, atât pe site-uri de închiriere cum ar fi Rent.com și Craigslist, cât și pe site-uri de rețele sociale precum Facebook; prin firme de relocare locale și departamente de resurse umane; la orice universități locale; și cu un semn de modă veche în curtea ta.

După ce ai solicitanți, este imperativ să îi treci printr-un proces de screening. Puteți găsi cereri de plăci pentru cazane și contracte de închiriere online, dar trebuie să vă asigurați că întrebați potențialii dvs. chiriași despre veniturile lor, istoricul locurilor de muncă și istoricul închirierii - și să apelați la toate referințele lor.

În plus, nu uitați că puteți solicita numere de securitate socială pentru verificări de fond și de credit printr-un site web precum E-Renter. Aceste verificări de fond și de credit costă o taxă nominală (în jur de 25 USD), dar v-ar putea scuti o serie de dureri de cap.

4. Transformați casa într-o închiriere de vacanță

Chiar dacă devenirea unui proprietar pe termen lung nu este posibilă sau vă atrage atenția, puteți totuși compensa o parte din costuri prin închirierea casei călătorilor. Înscrierea casei dvs. ca fiind o închiriere de vacanță pe Vrbo sau pe site-ul de închiriere de cazare peer-to-peer Airbnb vă poate ajuta să ieșiți din încetinirea pieței până când veți putea vinde.

În plus, dacă utilizați casa dvs. ca închiriere de vacanță suficient de des încât să se califice ca proprietate producătoare de venit și ajungeți să vindeți proprietatea înainte de recuperarea pieței, puteți solicita această pierdere din impozitele dvs..

5. Pune-ți casa pentru o vânzare scurtă

Dacă trebuie neapărat să vă mutați și sunteți sub apă în casa dvs., o vânzare scurtă este o opțiune pentru ultimul șanț care vă va scoate cel puțin din casă. În acest caz, dvs. și creditorul dvs. ați fi de acord să vă vindeți casa la un preț mult redus, doar pentru a o vinde. Creditorul tău iartă atunci deficiența dintre ceea ce poți plăti pentru ipotecă și suma integrală. Cu toate acestea, este important de reținut că, în unele cazuri, deficiența este nu iertat, iar vânzătorul este în continuare responsabil de plata acestuia creditorului.

Din păcate, chiar și atunci când deficiența este iertată, o vânzare scurtă poate avea consecințe financiare de lungă durată. Îți poate deteriora scorul de credit, deși nu la fel de mult ca o excludere, ceea ce este adesea ceea ce încearcă să evite o vânzare scurtă. De asemenea, creditorii sunt de acord cu o vânzare pe termen scurt numai dacă proprietarul este deja în urmă cu privire la plăți și a primit o notificare prealabilă.

Este suficient să spunem, vânzarea pe termen scurt este o soluție doar dacă problema dvs. ipotecară este altfel insurmontabilă.

6. Intrați în excludere

În unele cazuri, poate părea ca și dacă a permite băncii să se închidă asupra casei dvs. este singura opțiune. Chiar dacă excluderea te scoate din mizeria locativă, aceasta este o alternativă pe care trebuie să muncești din greu pentru a o evita. Cei mai mulți oameni înțeleg că excluderea are consecințe majore asupra creditului - dar nu mulți își dau seama că succesul la creditul dvs. v-ar putea costa cărțile. După o excludere, fostul proprietar poate găsi cardurile de credit anulate sau limitele reduse. În plus, este nevoie de ani (în general de la trei la șapte) până când băncile sunt dispuși să aibă o șansă la o ipotecă pentru un proprietar care a renunțat la o fostă casă.

De asemenea, excluderea nu înseamnă neapărat că un proprietar de locuințe poate pleca fără a cheltui bani. În majoritatea statelor, băncile pot merge legal după proprietarii de case pentru deficiența, care este diferența dintre ceea ce banca a fost în măsură să obțină pentru locuință și ceea ce era încă dator pentru ipotecă. Chiar și acei proprietari de locuințe care locuiesc într-un stat cu legi anti-deficiență încă trebuie să răspundă băncii dacă au mai acordat vreun al doilea împrumut sau și-au refinanțat ipoteca pentru a încasa o parte din capitaluri proprii. Legile anti-deficiență nu protejează proprietarii de case în aceste cazuri.

Orice lucru pe care un proprietar îl poate face pentru a evita închiderea de la forță este în cele din urmă cea mai bună decizie financiară, întrucât excluderea poate continua să afecteze negativ finanțele în anii următori..

Cuvânt final

Este posibil să nu fie posibil să vă vindeți casa în intervalul de timp dorit sau la prețul dorit, dar acceptarea acestui fapt și luarea deciziilor în consecință vă pot ajuta să atingeți cel mai bun rezultat financiar pentru situația dvs. A presupune că cel mai rău în legătură cu piața locuințelor este cel mai probabil cursul de acțiune cel mai sigur pentru linia de jos.

Ați încercat recent să vă vindeți casa? Ce alte sfaturi le sugerați celor care se luptă să vândă?