Împrumuturi bănești greu pentru renovări în imobiliare - Ar trebui să obțineți unul?
Cine are dreptate?
Împrumuturile pe bani grei nu sunt nici în mod bun nici rău; sunt doar un instrument de finanțare printre mulți dintr-un set de instrumente al investitorilor imobiliari. Iată ce trebuie să știe investitorii imobiliari aspiranți despre împrumuturile cu bani grei, inclusiv avantajele lor, contra, costurile și momentele corecte și greșite pentru a le utiliza.
Ce este un împrumut greu de bani?
Un împrumut cu bani grei este un împrumut orientat pe garanții garantat împotriva bunurilor imobiliare. Împrumutatorii cu bani grei se concentrează de obicei mai puțin pe împrumutat decât creditorii ipotecari convenționali și mai mult pe proprietatea și calitatea tranzacției în sine. În loc să împrumute 90% până la 95% din valoarea proprietății, cum ar fi creditorii ipotecari convenționali, creditorii cu bani duri urmează, în mod obișnuit, un raport împrumut-valoare între 60% și 80% (LTV).
În timp ce creditorii de bani grei evaluează și împrumutatul, accentul lor principal este să se asigure că există suficientă echitate în proprietate pentru a-și recupera fondurile, chiar dacă debitorul implicit. Aceștia examinează afacerea pentru a se asigura că împrumutatul cumpără sub valoarea de piață și va putea crea și mai multă echitate prin renovarea profitului.
Creditorii greu de bani nu sunt bănci sau corporații majore. În schimb, acestea tind să fie companii mici, agile, care operează la nivel local, de stat sau regional. Există acum o mână de companii aproape la nivel național care oferă împrumuturi cu bani greu, dar niciuna care operează în toate cele 50 de state. Spre deosebire de bănci, care încearcă să servească o piață de masă, creditorii de bani grei sunt creditorii de nișă specializați în împrumuturi de renovare rapidă pentru investitori imobiliari cu experiență.
Împrumuturile cu bani grei tind să fie pe termen scurt (6 până la 24 de luni), numai pentru dobândă și disponibile numai pentru proprietățile care nu sunt ocupate de proprietari. În schimb, o ipotecă tinde să fie orientată către împrumutat și pe termen lung (15-30 de ani). Creditorii ipotecari convenționali examinează calificările debitorului, cum ar fi istoricul creditului, veniturile, datoriile și raporturile precum raportul datorie-venit. Garanția - proprietatea - trebuie doar să evalueze cel puțin prețul de achiziție pentru a satisface creditorii ipotecari convenționali.
Avantajele împrumuturilor cu bani grei
Împrumuturile cu bani grei sunt în jur de multă vreme și sunt în continuare opțiunea de finanțare la alegere pentru mulți investitori imobiliari, în ciuda intrării recente a „disruptoarelor” în domeniu precum site-urile de crowdfunding. Iată de ce rămân atât de populare printre investitori.
1. Viteză și flexibilitate
Împrumuturile din bani grei sunt rapide și flexibile, două calități apreciate de investitorii imobiliari. Am văzut împrumuturi pe bani grei aproape de trei zile de la început până la sfârșit. Adesea, această viteză este necesară pentru investitorii imobiliari să asigure oferte excepționale, oferind un acord rapid și practic garantat unui vânzător anxios.
2. Ideal pentru finanțarea renovării
În cazul în care împrumuturile pe bani grei sunt finanțare pentru renovare. Majoritatea creditorilor de bani greu acoperă 100% din costurile de renovare și eliberează fondurile într-o serie de remize, pe baza unui program de tragere convenit de comun acord (mai multe despre acest lucru mai târziu).
3. Creditul necorespunzător nu este un distribuitor
Deoarece creditorii de bani tari se concentrează mai mult pe proprietatea colaterală decât pe împrumutat, ei nu se îndepărtează de debitori cu credite neperformante; ele percep doar ratele dobânzilor și taxele mai mari și acordă împrumuturi cu un LTV mai mic, debitorilor cu risc mai mare.
4. Flexibil despre plata anticipată
Un alt avantaj al împrumuturilor pe bani grei este că de multe ori creditorii nu le pasă de unde vine plata anticipată. Îl poți împrumuta de la marea tău Sue, să tragi un avans în numerar de pe cardul tău de credit sau să-ți vând rinichiul pe eBay sau Amazon; majoritatea creditorilor de bani grei nu le pasă, deoarece accentul lor se află în garanție. De obicei, creditorii convenționali nu permit împrumutarea niciunei părți a plății, chiar și de la membrii familiei.
5. Tipul de proprietate nu contează
Împrumutatorii cu bani duri sunt, de asemenea, dispuși să ia în considerare proprietățile unice care fac ca creditorii convenționali să strice. Am cunoscut odată o femeie care operează o pensiune cu utilizare mixtă și care încarcă imigranți fără documente pentru camere până la săptămână, fără întrebări. Niciun creditor convențional nu ar atinge-o, dar creditorul de bani greu pe care l-a găsit nu i-a aruncat un ochi odată ce a văzut valoarea ridicată și echitatea din proprietate.
6. Fără PMI
Ca o notă finală, creditorii de bani greu nu percep o asigurare de ipotecă privată (PMI), ceea ce elimină o parte din costurile ridicate..
Dezavantajele împrumuturilor cu bani grei
Aceste împrumuturi prezintă anumite riscuri considerabile pe care debitorii potențiali trebuie să le înțeleagă.
1. Cost ridicat de împrumut
Viteza și flexibilitatea nu sunt ieftine. Cel mai mare dezavantaj al împrumuturilor cu bani grei, de departe, este costul lor mai mare.
Împrumutații se pot aștepta să plătească între 8% și 18% din dobânzi și între 2 și 6 puncte. (Un „punct” în împrumutul lingo, este o taxă percepută în avans la decontare, egală cu 1% din valoarea împrumutului.) Aceste rate și taxe variază nu numai în funcție de creditor, dar și în funcție de scorul de credit al împrumutatului, veniturile, și experiență. Dacă ați căutat un motiv pentru a vă îmbunătăți creditul, scorurile de credit mai bune scad, de obicei, costurile împrumutului cu bani grei.
Ca și mai mulți creditori ipotecari tradiționali, creditorii cu bani greu își cresc ratele alături de creșterea ratelor dobânzii. La urma urmei, ei împrumută bani înșiși pentru a se întoarce și a vă împrumuta, iar aceștia împrumută împrumuturile lor costuri de dobândă mai mari.
Pe lângă ratele și punctele mari ale dobânzii, creditorii cu bani grei percep și „comisioane neplăcute” precum majoritatea creditorilor ipotecari: comisioane de procesare, taxe administrative, taxe de evaluare și orice altceva pot inventa pentru a separa debitorii de mai mulți bani. Și vorbind despre aprecieri, majoritatea creditorilor de bani greu vor cere să utilizați evaluatorul aprobat, care poate percepe rate mai mari decât media. Acestea fiind spuse, acest lucru este tipic pentru majoritatea creditorilor ipotecari, nu doar creditorilor de bani grei.
Majoritatea creditorilor de bani grei percep și taxe de inspecție pentru fiecare tragere la sorți. Aceștia trimit un inspector la proprietate la fiecare fază a renovării pentru a verifica dacă lucrarea specificată este completă înainte de eliberarea extragerii.
2. Termenii sunt de obicei scurti
În primul rând, creditorii de bani greu împrumută aproape întotdeauna pentru condiții de împrumut scurt, de obicei durează între 6 și 24 de luni. Și nu au un simț al umorului în acest sens dacă nu reușiți să le ramburseze în acea perioadă. Așteptați-vă la o altă rundă de puncte și taxe dacă trebuie să vă acorde un alt împrumut.
Acestea fiind spuse, deoarece împrumuturile sunt pe termen scurt, ele sunt în mod normal doar dobândă. Nu plătiți nicio sumă principală, doar dobânda, care menține plățile lunare în intervalul suportabil, în ciuda ratelor mari ale dobânzii.
3. Plățile târzii au sancțiuni dure
Împrumutatorii de bani greu nu au, de asemenea, un simț al umorului cu privire la plățile întârziate. Dacă vă lipsește o plată, nu așteptați un apel telefonic prietenos de la un reprezentant periculos dintr-un centru de apel care vă va ajuta să elaborați un plan de plată. În schimb, așteptarea este o notificare de excludere imediată.
La urma urmei, întregul model de afaceri al creditorilor de bani greu este bazat pe garanții; Protecția lor împotriva pierderilor nu se bazează pe modelarea statistică a probabilității dvs. de neplată, ci pe calculul mai simplu al „Putem să ne recuperăm împrumutul dacă închidem?”
4. Potențial de a depăși bugetul
Un risc final, care este inerent oricărui proiect de renovare, depășește bugetul. Nu vă așteptați ca împrumutatul dvs. de bani greu să fie simpatic dacă contractantul dvs. vă lovește cu 5.000 de dolari în plus; va fi de așteptat să tusezi orice băutură din propriul buzunar. Asigurați-vă că primiți o inspecție la domiciliu înainte de a cumpăra pentru a reduce riscul de surprize.
Toate aceste riscuri pot fi rezumate într-o singură frază: Respectă condițiile împrumutului sau se închide rapid. Împrumutatorii cu bani greu sunt flexibili înainte de a împrumuta în timp ce structură împrumutul. Odată ce cerneala este pe hârtie, așteptați-vă la o flexibilitate zero.
Când are sens să obții un împrumut greu de bani
Împrumuturile din bani grei sunt incredibil de eficiente pentru un tip specific de tranzacții imobiliare: afacerea de cumpărare-reabilitare.
Cu alte cuvinte, sunt perfecte pentru investitorii imobiliari care găsesc case aflate în dificultate sau dărăpănate, le cumpără cu reducere, le renovă și apoi le vând sau le refinanțează pentru a păstra proprietăți de închiriere pe termen lung. Împrumuturile cu bani grei sunt minunate pentru plutirea caselor sau renovarea închirierilor. Cu toate acestea, din cauza condițiilor de împrumut scurt, investitorii trebuie să vândă sau să refinanțeze rapid odată ce renovările sunt terminate.
Asta înseamnă că aveți nevoie de o strategie de ieșire înainte de a lua un împrumut cu bani greu. De fapt, una dintre primele întrebări care îi pun pe creditorii cu bani greu atunci când solicitați un împrumut este dacă aveți o astfel de strategie. Împrumutatorii de bani greu nu speculează despre cartierele viitoare sau despre posibile aprecieri viitoare sau creșteri ale chirii. Împrumutează pe baza valorii as-is și a valorii ulterioare reparației (ARV) pe piața de astăzi.
Într-un anumit sens, există un confort în faptul că un set de ochi obiectiv, condimentat, îți revizuiește numărul și oferta. Dacă creditorul găsește vreun motiv de îngrijorare, vor fi repede să-ți indice și să te oblige să justifice logica din spatele contractului tău.
În sfârșit, merită menționat faptul că majoritatea creditorilor de bani grei nu mai împrumută proprietarilor de locuințe pentru reședința lor principală. Împrumuturile cu bani grei nu sunt concepute pentru consumatori și nu vin cu protecțiile normale pe care le așteaptă consumatorii. Sunt concepute pentru investitorii imobiliari care doresc să se deplaseze rapid și să obțină profit.
Desenați Planificări și finanțare pentru renovare într-un împrumut cu bani greu
Odată ce un împrumutător de bani greu verifică afacerea dvs. și o aprobă, amândoi vă așezați pentru a stabili un program de extragere a renovărilor pe baza reparațiilor necesare.
O „remiză” reprezintă o rambursare pentru un set specific de lucrări de reparații sau renovări. De exemplu, prima tragere poate include înlocuirea anumitor conducte și cablaj electric. Odată ce această lucrare este finalizată, creditorul trimite un inspector în proprietate pentru a confirma că lucrarea a fost finalizată la o calitate acceptabilă și apoi eliberează extragerea pentru a vă rambursa munca.
Acest ultim punct merită reiterat: plătiți pentru orice forță de muncă și materiale, iar creditorul vă rambursează pentru asta.
Odată lansat un desen, veți trece la lucrarea la următoarea remiză. Pentru a continua exemplul de mai sus, a doua tragere poate include înlocuirea conductei și a cuptorului și a unității de climatizare și conectarea acestora. Apoi, ciclul se repetă: Sunați creditorul pentru a le informa a doua remiză este completă, ei trimit un inspector pentru a-l confirma, vă eliberează tragerea la sorți și așa mai departe până la finalizarea renovărilor.
Dacă sunteți la îndemână și doriți să faceți singur o parte din lucrările de îmbunătățire a casei, este posibil să nu aveți noroc. Majoritatea creditorilor de bani grei vor finanța doar reparațiile făcute de antreprenorii autorizați - cu excepția cazului în care aveți o evidență dovedită cu aceștia de muncă la timp de înaltă calitate.
Alte opțiuni pentru finanțarea renovării
Creditorii greu de bani nu sunt singurul joc din oraș, desigur. Iată câteva alte opțiuni pe care le puteți lua în considerare pentru a vă finanța următoarea afacere imobiliară.
1. Site-uri web de crowdfunding
Există o linie încețoșată între site-urile de crowdfunding și creditorii cu bani greu, întrucât multe site-uri web de crowdfunding se facturează ca creditori de bani greu.
Așa cum am menționat mai sus, creditorii cu bani tari împrumută bani de la alții, apoi se întorc și îi împrumută investitorilor imobiliari. În cazul site-urilor web de crowdfunding, ei împrumută bani publicului. Acestea tind să ofere profituri puternice investitorilor financiari, deoarece acordă împrumuturi cu risc mai mare și cu costuri mai mari. Dar majoritatea site-urilor de crowdfunding acceptă doar bani de la investitori acreditați și necesită investiții minime mari.
Indiferent dacă clasificați site-urile de crowdfunding drept creditorii de bani duri sau concurenți pentru acestea, acestea sunt comparabile din perspectiva împrumutatului.
2. Băncile comunitare
Băncile locale ale comunității servesc drept adevărate alternative și concurenți pentru creditorii de bani greu. Dar, pentru că sunt bănci mici, locale, de multe ori este necesar să le identificați și condițiile lor de creditare. În trecut, când am vrut să împrumut de la o bancă comunitară locală, a trebuit să execut o căutare, să fac o listă a fiecărei bănci comunitare în decurs de 50 de mile și apoi să le sun pe fiecare în parte pentru a întreba despre prețurile și termenii lor pentru împrumuturi de renovare.
Dacă acest lucru vă lasă să vă întrebați de ce ați trece prin dificultăți, considerați că prețul acestor bănci este uneori mai ieftin decât creditorii de bani greu. Chiar și mai bine pentru investitorii de închiriere, unele bănci mici oferă încă împrumuturi „permise de renovare”, care implică o fază inițială de renovare care trece la o ipotecă permanentă pe termen lung la finalizare - nu este necesară o refinanțare costisitoare și consumatoare de timp.
Dacă strategia dvs. de ieșire este să refinanțați o ipotecă pe termen lung și să păstrați proprietatea ca închiriere, merită să faceți zeci de apeluri telefonice pentru a încerca să găsiți un creditor de portofoliu care oferă acest program de împrumut evaziv..
3. Creditorii de bani privați
Investitorii imobiliari noi confundă adesea „banii privați” cu „banii grei”. Un împrumut cu bani privați este de la o persoană fizică, cum ar fi un prieten, membru al familiei, cunoștință sau orice altcineva care nu face o afacere de a împrumuta bani.
Uneori investesc bani cu investitori imobiliari pe care îi cunosc personal sub formă de a le împrumuta note private. Dar nu mă ocup de împrumutul de bani; Uneori servesc ca creditor privat de bani, dar nu sunt un împrumutat de bani greu.
După cum s-a arătat mai sus, creditorii de bani duri sunt companii - chiar dacă sunt credite individuale de la un singur proprietar LLC - care se ocupă de a împrumuta bani investitorilor imobiliari.
4. HELOC sau împrumut pentru acțiuni la domiciliu
Dacă aveți o casă cu o mulțime de capitaluri proprii, puteți împrumuta contra reședinței dvs. principale pentru a vă finanța acordul de investiții imobiliare, mai degrabă decât pentru a împrumuta contra noii proprietăți.
Avantajul pentru dvs. ca împrumutat este că împrumuturile garantate de reședința dvs. primară sunt aproape întotdeauna mai ieftine decât împrumuturile garantate de proprietățile de investiții. Acest lucru se datorează faptului că investitorii vor întotdeauna să împlinească împrumuturile de proprietate pentru investiții înainte de a-și împrumuta împrumutul de acasă, făcând din împrumuturile proprietarilor un risc mai mic pentru creditorii.
O opțiune este o linie de credit a capitalului propriu (HELOC) din Lending Tree. Acestea sunt linii de credit rotative pe care le puteți extrage după cum este necesar, apoi plătiți înapoi la timp liber - cel puțin pentru perioada inițială de tragere, care este de obicei între 10 și 15 ani. După aceea, HELOC-urile trec de obicei la o perioadă de rambursare, în care trebuie să plătiți soldul principal pe o perioadă de 10 până la 20 de ani.
Mulți investitori folosesc un HELOC pentru a-și finanța achizițiile și renovările inițiale de proprietăți, apoi vând sau refinanțează proprietatea la finalizare, achitând soldul HELOC. Clătește și repetă ad infinitum - dacă ai acasă suficient pentru a acoperi aceste costuri grele.
O altă opțiune este un împrumut de capitaluri proprii sau oa doua ipotecă. În loc de o linie de credit rotativă, aceasta este o altă ipotecă pentru casa ta. Aceste împrumuturi sunt mult mai puțin flexibile și, prin urmare, mai puțin utile pentru investitorii imobiliari care caută finanțare temporară.
5. Împrumuturi FHA 203K
Aceste împrumuturi se aplică numai proprietarilor de case care doresc să finanțeze reparațiile din reședința lor principală.
Dacă sunteți proprietar de locuințe, uitați cu totul de creditorii greu de bani și vorbiți cu un ofițer de împrumuturi de la banca locală despre un împrumut FHA 203K. Acestea sunt semnificativ mai ieftine decât împrumuturile cu bani duri și permit atât achiziții, cât și refinanțări. Totuși, ceea ce nu le permit, sunt modernizări pentru locuințe de lux, așa că dacă ai inima pusă pe o piscină cu o bară de înot, începe să-ți salvezi banii.
6. Numerar
Bine, deci nu este o formă de finanțare. Dar dacă puteți pune la dispoziție suficient numerar pentru a cumpăra și renova o proprietate de investiții, vă poate economisi o sumă masivă de bani pe dobânzi și taxe.
Dacă aveți suficienți bani, iată câteva sfaturi care vă pot ajuta să decideți dacă ar trebui să investiți banii într-un proiect imobiliar sau dacă ar fi de folos mai bine în altă parte.
Cuvânt final
Împrumuturile cu bani grei sunt un mod rapid, flexibil și convenabil de a finanța proprietățile de investiții care au nevoie de renovare.
De asemenea, sunt scumpe, iar creditorii nu ezită să excludă dacă nu reușești să fii la curent cu sfârșitul negocierii. În niciun caz nu trebuie să utilizați un împrumut cu bani greu pentru a finanța o reședință primară, dacă puteți găsi chiar și un împrumutator de bani greu care încă împrumută proprietarilor de case; Nu știu de nimeni. Chiar și investitorii imobiliari ar trebui să ia în considerare toate opțiunile lor, mai degrabă decât să se implice pur și simplu la un creditor de bani greu.
Linia de jos: cunoașteți opțiunile dvs. de finanțare a ofertelor imobiliare cu mult înainte de a face prima ofertă.
Care a fost experiența dvs. în finanțarea proprietăților de investiții imobiliare? Ați folosit vreodată un împrumut cu bani grei?
