Ar trebui să cumperi o casă cu un prieten? - Ce să ia în considerare

Amicul meu era mai plin de resurse decât media ta de 20 de ani, dar povestea lui nu era atipică de atunci. Nu a fost practica coproprietății, în care doi sau mai mulți parteneri non-romantici, cum ar fi prietenii sau colegii de cameră, achiziționează împreună o reședință primară. Într-adevăr, dacă colegele de cameră ale prietenului meu ar fi fost mai pline de resurse, ar fi putut fi convinși să aducă o parte din capitaluri la cumpărare.

De atunci, ambele practici - coproprietatea și închirierea de camere de rezervă în locuințe ocupate de proprietari - au crescut în popularitate. Iată o privire mai atentă de ce acesta este cazul, beneficiile și dezavantajele coproprietății și ce ar trebui să ia în considerare coproprietarii aspiranți înainte de a se apuca.

De ce coproprietatea este din ce în ce mai populară

Americanii își pun căsătoria mai mult ca niciodată. Potrivit Biroului de recensământ al SUA, vârsta medie a primei căsătorii a crescut cu aproximativ șapte ani, din 1960 până în 2016.

În același timp, relatează Yardeni Research, formăm noi gospodării într-un ritm care nu a fost observat în mod constant din anii '80. Un raport din 2015 al Deloitte Insights a constatat că proporția gospodăriilor cu o singură persoană s-a dublat mai mult între 1960 și 2014. Deoarece americanii așteaptă și mai mult să lege nodul sau să renunțe la parteneriate interne pe termen lung, ponderea gospodăriilor cu o singură persoană pare fixată. să crească pentru anii următori.

De la începutul anilor 2010, aceste condiții au fost combinate cu o economie în expansiune și cu ratele dobânzilor scăzute pentru a provoca un boom al apartamentelor în orașe precum San Francisco, Denver și Washington, DC Millennials și Gen Zers dezinfectate pentru a achiziționa locuințe proprii în comunități de apartamente nou construite. și locuințe de închiriere mai vechi în centre urbane bogate în amenajări.

Piața locuințelor ocupate de proprietari a explodat și ea. Prețul mediu de vânzare a locuinței a crescut de la 222.900 USD în primul trimestru al anului 2010 la 331.800 dolari în primul trimestru al anului 2018, potrivit Federal Reserve Bank of St. Louis. Aprecierea a fost și mai accentuată în orașele în plină expansiune. Potrivit Trulia, prețul median de vânzare a locuinței din San Francisco a fost mai mult decât dublat de la 655.000 USD în ianuarie 2010 la 1,35 milioane dolari în ianuarie 2018.

Pentru milioane de milenii neatacate și Gen Zers, care se ocupă de gospodării urbane, cu venituri unice, proprietatea de locuințe nu a părut niciodată mai îndepărtată - cu atât mai mult pentru cei care se confruntă cu niveluri neplăcute ale datoriei studenților. Pe piețele de locuințe scumpe, mulți chiriași din necesitate locuiesc cu colegi de cameră până în anii 20 și 30, care așteaptă cu nerăbdare ziua în care își pot permite un loc propriu.

Dar nu toată lumea este atât de rapidă pentru a merge solo. Chiar și după ce finanțele lor se îmbunătățesc, mulți chiriași rămân cu tovarășii lor de locuință sau găsesc altele noi. Unii chiar aleg să cumpere împreună proprietatea ocupată de proprietari. Când pur și simplu nu îți poți permite casa pe care ți-o dorești din veniturile tale curente, cumpărarea uneia cu un prieten sau cunoștință este o perspectivă convingătoare.

Este, de asemenea, potențial plin de pericol. Oricât de mult ai trăit odată cu viitorul tău coleg de cameră, achiziționarea unei case cu cineva cu care nu ești într-un parteneriat legal legal nu este ceva care să te decizi ușor.

Avantajele cumpărării proprietății cu un prieten

De ce să cumperi proprietate cu un prieten (sau doi)? Acestea sunt printre cele mai evidente beneficii:

1. Două venituri sunt mai bune decât unul

Pe piețele de locuințe scumpe, cumpărătorii singuri cu un singur venit - chiar unul relativ confortabil - pot avea câteva opțiuni. Cu două (sau mai multe) venituri, sunteți mult mai probabil să derulați o reducere de 20% și să vă permiteți plăți ipotecare potențial grave pentru anii următori..

2. Deținerea unei proprietăți cu venit devine mai realistă

Dacă intenționați să achiziționați o casă duplex sau mai mare cu o singură unitate cu spațiu pentru chiriași, este posibil să plătiți o primă, punând proprietatea de locuințe chiar mai departe de a ajunge pe un singur venit.

3. Calificarea ipotecară poate fi mai ușoară

Creditorii subscriu tuturor celor al căror nume va apărea pe titlul proprietății - cu alte cuvinte, consideră veniturile cumulate ale grupului de cumpărători. Presupunând că scorul mediu de credit al grupului dvs. este bun, aproape sigur veți avea o perioadă mai ușoară de calificare.

4. Oferta dvs. poate fi mai atractivă pentru vânzători

Cu resurse combinate, veți avea mai puține probleme în a crea un avans mai mare sau a plăti toată numerarul, dacă resursele permit acest lucru. Ofertele cu bani mari sunt de obicei mai atractive pentru vânzători.

5. Oportunitatea de a construi echitate

Proprietarii de case construiesc capitaluri proprii cu fiecare plată principală. Dacă să trăiești viața de proprietar unic nu este realistă pentru tine, cumpărarea cu un prieten (sau prieteni) este singura cale de a construi echitate într-o proprietate proprie.

6. Cheltuielile de proprietate continuă sunt mai gestionabile

O regulă generală susține că proprietarii de case ar trebui să se aștepte să pună aproximativ 1% din valoarea casei lor pe an pentru întreținere. Această cotă poate fi mai mică pe piețele de locuințe scumpe, unde cumpărătorii plătesc mai mult pe pătrat. Indiferent, orice partajare a costurilor este utilă.

Dezavantaje de a cumpăra proprietăți cu un prieten

Ar trebui să te gândești de două ori să intri într-o casă cu un prieten sau un partener non-romantic? Aceste dezavantaje vă pot oferi pauză:

1. Imobiliarele sunt ilicite

Chiar și cu proceduri minime de ieșire înscrise în contractul dvs., reducerea interesului dvs. pentru o casă deținută în comun nu este un lucru pe care îl puteți face peste noapte, iar vânzarea întregii case sau unități este probabil să dureze luni.

2. Ipoteca dvs. poate afecta abilitatea dvs. de a vă califica pentru alte împrumuturi

Împrumutarea unui credit ipotecar mare pe bilanțul personal poate duce la creșterea raportului datorii / venituri mai mare decât ar dori creditorii. Dacă intenționați să solicitați alte forme de credit - cum ar fi un împrumut auto, un card de credit sau un împrumut personal - în curând, întrebați-vă dacă este momentul potrivit pentru a cumpăra o casă.

3. Finanțele cutremurătoare ale unui partener v-ar putea afecta

Acesta este printre cele mai mari riscuri de a cumpăra o casă cu un prieten. Chiar și cu diligență minuțioasă, nu puteți controla situația financiară a prietenilor. În cazul în care se încadrează în partea lor din plăți, creditul dvs. ar putea fi afectat.

4. Proprietatea egală poate crea impasuri

Într-un parteneriat format din două persoane, dreptul de proprietate 50-50 poate fi o rețetă pentru tensiune sau impas. De aceea este atât de important să vă asigurați că vedeți ochiul în ochi cu coproprietarul înainte de a cumpăra o casă cu ei. Ultimul lucru pe care doriți să îl faceți este să puneți în pericol o prietenie de lungă durată.

5. Proprietatea inegală poate crea un dezechilibru al puterii

Proprietatea inegală nu garantează neapărat armonia. În calitate de proprietar minoritar, s-ar putea să vă simțiți ignorați sau intimidați de către proprietarul sau proprietarii majoritari.

6. Titrarea necorespunzătoare îți poate pune în pericol miza

Dacă numele dvs. nu este pe titlul casei sau nu sunteți proprietarul legal al unei acțiuni la entitatea de afaceri care deține activul, nu sunteți proprietar legal - chiar dacă plătiți o parte din ipotecă și ocupați casa. Cu alte cuvinte, chiar dacă sunteți prieteni buni cu co-cumpărătorul dvs., este imperativ să formalizați acordul și să asigurați o cerere legală asupra proprietății.

Ce trebuie să includeți într-un acord de coproprietate sau de operare

Oricât de bine îți cunoști partenerii, trebuie să-ți protejezi interesul printr-un acord de coproprietate, care explică în detaliu activitatea acordului tău de proprietate. Este similar unui acord de conviețuire pe care l-ați semna cu partenerul dvs. intern, deși mai puțin expansiv. Dacă alegeți să creați o entitate comercială formală, cum ar fi un LLC cu mai mulți membri care să dețină activul, acordul de funcționare al entității are același efect.

Puteți găsi online acorduri de coproprietate generice la prețuri accesibile. NOLO are un ghid legal pentru cuplurile necăsătorite, care costă sub 25 de dolari și o compilare de forme juridice pentru întreprinderile mici pentru sub 30 de dolari. Asigurați-vă că acordul dvs. se conformează legilor statului aplicabile.

Întrucât proprietatea imobiliară este complicată, iar universul posibilelor probleme care pot apărea este vast, veți fi chiar mai bine deservit de un acord de coproprietate personalizat sau de un acord de operare întocmit de un avocat imobiliar. Așteptați să plătiți câteva sute de dolari sau mai mult pentru un acord personalizat întocmit de un profesionist autorizat, dar este un preț mic de plătit pentru a proteja un astfel de activ valoros.

Acordul de coproprietate sau contractul de funcționare LLC ar trebui să descrie mai toate sau toate următoarele.

1. Structura de proprietate

În primul rând, va trebui să stabiliți dacă dețineți casa coproprietară într-un SRL sau un acord de proprietate neîncorporată.

Ar trebui să te adresezi avocatului tău imobiliar și profesionistului fiscal pentru sfaturi acționabile. Acestea fiind spuse, rețineți că proprietatea LLC nu poate avea sens pentru proprietățile care nu produc venituri. Asigurarea obișnuită a proprietarilor de locuințe poate fi suficientă pentru a rezolva problemele de răspundere care apar în cursul obișnuit al proprietății de proprietate ocupate de proprietari, și deținerea unei reședințe primare într-un SRL poate împiedica o scutire de casă pe factura ta.

Dacă grupul tău intenționează să achiziționeze una sau mai multe proprietăți producătoare de venituri, un LLC structurat corespunzător te poate proteja de răspunderea personală și ar putea oferi beneficii financiare substanțiale prin deduceri de impozit pe cheltuieli de afaceri. Cu toate acestea, există o captură importantă pentru cumpărătorii care au rezerve de numerar limitate: creditorii rareori emit împrumuturi ipotecare către entități de afaceri cu puține sau deloc active și pot apela la împrumut - sau pot solicita rambursarea integrală - dacă transferați titlul către entitate după cumpărare.

Cea mai sigură modalitate de a evita acest lucru este de a face ca LLC să cumpere proprietatea în numerar. Este o întrebare dificilă pentru cumpărătorii care au economii personale limitate - chiar și pentru cei care au combinat forțe cu mai mulți parteneri - în special pe piețele scumpe. Acestea fiind spuse, creditorii necesită de obicei plăți mai mari pentru proprietățile care produc venituri; 25% sau mai mare este tipic.

2. Tipul de proprietate

Partenerii de proprietate neîncorporată folosesc în general unul dintre aceste două tipuri de proprietate:

Locuință comună

Chiriașii în comun dobândesc simultan acțiuni egale ale proprietății în aceeași faptă. Chiriașii comune au drepturi de supraviețuire, ceea ce înseamnă că o parte a chiriașului decedat trece la moartea celorlalți chiriași, în egală măsură, fără să treacă de probat.

Atunci când un chiriaș comun își transferă interesul către o altă parte, acordul se transformă în chiria în comun. Locuința comună este mai frecventă între partenerii casnici casatoriti și cei care nu sunt căsătoriți decât partenerii neafiliați.

Locuință în comun (TIC)

Locuința în comun este un aranjament mai flexibil care permite o proprietate inegală și achiziții eșalonate. De exemplu, o chiria de trei persoane în comun poate apărea după cum urmează:

Proprietarul A și B achiziționează 50% din proprietate în ianuarie a anului 1.
Proprietarul C achiziționează apoi jumătate din pachetul proprietarului B în ianuarie a anului 5, lăsând Proprietarul A cu 50% din dobândă, iar Proprietarii B și C cu 25% fiecare.

Chiriașii în comun nu au drepturi de supraviețuire în mod implicit; un chiriaș decedat din cota de proprietate comună se transferă la moșia lor și de aici către moștenitorii lor. Cu toate acestea, chiriașii în comun pot da parteneriatului prioritate asupra moștenitorilor membrilor săi prin scrierea unei clauze „dreptul de prim refuz” în acordul de proprietate.

3. Asigurare

Asigurarea standard pentru proprietarii de case oferă de obicei o protecție suficientă a răspunderii pentru proprietățile ocupate de proprietari care nu produc venituri. Dacă intenționați să închiriați chiriași neproprietari, totuși, veți avea nevoie de protecție suplimentară - în general, asigurare proprietar sau asigurare umbrelă, în funcție de natura aranjamentului dvs. de proprietate. Consultați primarul Allstate cu privire la asigurarea proprietarului pentru a afla mai multe.

Trebuie să acordați o asigurare umbrelă individual. Consultați-vă cu un agent de asigurare despre ceea ce este potrivit pentru situația dvs., apoi scrieți o clauză în acordul dvs. care să prevadă acoperiri minime pentru fiecare coproprietar.

4. Cota de proprietate

Acest lucru se aplică numai pentru locațiile din structurile comune și de proprietate corporativă. În parteneriate de două persoane, împărțirea proprietății 50-50 este ordonată, deși mulți coproprietari sunt de acord să desemneze un partener ca administrator de proprietate sau persoana responsabilă pentru luarea deciziilor executive cu privire la lucrări de întreținere de rutină, reparații și respectarea codului..

În SRL-uri și TIC-uri, proprietatea este, de obicei, proporțională cu contribuțiile de capital ale partenerilor sau cu acțiunile acestora la plata în avans (dacă sunt finanțate) sau în numerar (dacă au fost cumpărate direct). Dacă contribuiți cu 50% din prețul de achiziție, iar cei doi parteneri juniori contribuie fiecare cu 25%, veți deține jumătate din proprietate. Dacă împărțiți plata împrumutului proporțional cu acțiunile de proprietate ale partenerilor, asigurați-vă că toată lumea poate gestiona plata lunară necesară. (Mai multe despre asta mai jos.)

5. Responsabilitatea pentru reparații și întreținere

După cum s-a menționat, este indicat să desemnați o persoană responsabilă pentru luarea deciziilor - sperăm, în consultarea coproprietarilor - despre reparațiile și întreținerea de rutină. Acest lucru este dublu adevărat dacă intenționați să aveți chiriași neproprietari care locuiesc în proprietate. Ei trebuie să știe cu cine să contacteze atunci când apar probleme.

Veți dori, de asemenea, să identificați părți de încredere capabile să finalizeze această lucrare. Vă ajută să aveți un îndrumător în grupul dvs. de coproprietate. Dacă nu, căutați și obțineți referințe pentru furnizorii de servicii terți.

În cele din urmă, va trebui să determinați cum să plătiți pentru reparațiile și întreținerea necesare. Împărțirea costurilor în funcție de cota de proprietate a fiecărui partener este logică, cu excepția cazului în care puteți fi de acord cu un alt acord.

Nu uitați să efectuați o inspecție la domiciliu înainte de a închide. O inspecție profesională amănunțită ar trebui să identifice majoritatea problemelor majore care ar putea apărea în primii ani de proprietate a casei, cum ar fi un cuptor sau un încălzitor de apă aproape de sfârșitul vieții sale de serviciu..

6. Responsabilitatea pentru îmbunătățiri

Nu doriți să aveți încredere în persoana dvs. din punct de vedere al întreținerii pentru a comis unilateral proiecte majore de îmbunătățire a locuinței. La urma urmei, nu toate proiectele de îmbunătățire a casei cresc valoarea revânzării. În parteneriatele formate din două persoane, este de preferat un sistem bazat pe consens, cu excepția cazului în care cota de proprietate este inegală. În grupurile cu mai multe persoane, voturile ponderate prin cota de proprietate au sens.

În mod ideal, voturile controversate asupra proiectelor de îmbunătățire a locuinței nu vor fi necesare. În acordul dvs. de coproprietate sau de operare, identificați renovări realiste și proiecte de îmbunătățire a valorii și precizați calendarul pentru finalizarea acestora.

7. Responsabilitatea pentru utilități

Logistic, poate fi mai ușor să ai un nume de coproprietar în conturile de utilitate ale casei. În acordul dvs. de operare, precizați că este responsabilitatea acestei persoane să plătească facturile de utilități la timp și integral și că ceilalți coproprietari trebuie să despăgubească plătitorul înainte de fiecare dată scadentă a plății. Întrucât cota de proprietate nu se corelează cu consumul de apă sau energie, luați în considerare obligația fiecărui coproprietar să plătească o cotă egală.

8. Managementul fiscal

Stabiliți modul în care grupul dvs. de proprietate va trata deducerile de impozit pe venit aferente locuinței - cel mai semnificativ, dobânzile ipotecare și plățile impozitului pe proprietate.

În primul rând, va trebui să stabiliți ce coproprietari, dacă este cazul, intenționează să detalieze deducțiile lor; mulți contribuabili nu o fac. Cei care intenționează să detalieze vor trebui să decidă cum să le împartă, indiferent dacă este proporțional prin cota de proprietate sau cu un coproprietar care ia 100% din deducerile permise. Consultați-vă cu un profesionist din domeniul fiscal pentru a stabili ce este permis aici.

Dacă activul este deținut de o entitate comercială, va trebui să stipulați modul în care sunt împărțite cheltuielile legate de casă în scopul deducerii cheltuielilor de afaceri. În general, coproprietarii își deduc acțiunile din cheltuielile eligibile. Universul deducerilor de afaceri permise poate fi mai mare decât deducțiile personale legate de casă; de exemplu, este posibil să puteți deduce cota dvs. de asigurare de casă și plăți de utilitate. Cu toate acestea, pierderea scutirii de domiciliu ar putea compensa acest beneficiu. Vorbeste cu un profesionist din domeniul fiscal inainte de a intocmi aceasta sectiune a acordului tau.

9. Managementul chiriasului

Dacă proprietatea are camere sau unități suplimentare, stabiliți dacă veți închiria acele spații chiriașilor care nu sunt proprietari și, dacă da, precizați logistica de gestionare a chiriașilor în acordul dvs., inclusiv:

Configurarea unui cont bancar separat pentru colectarea și distribuirea plăților de chirii și gestionarea cheltuielilor legate de chiriași
Determinarea ponderii fiecărui proprietar din veniturile din închiriere
Desemnarea unei persoane de contact pentru chiriași
Stabilirea chiriilor (cu alocații pentru creșteri viitoare)
Elaborarea unui contract de închiriere standard pentru noii chiriași (din nou, cu alocații pentru modificare)
Cum să gestionați deciziile viitoare legate de chiriași (de exemplu, să încetați închirierea către non-proprietari)

10. Strategia de ieșire

Acordul dvs. de coproprietate sau de operare trebuie să includă prevederi clare și cuprinzătoare pentru ca proprietarii să intre și să iasă din aranjament. Aceste dispoziții trebuie să țină seama de scenarii precum:

Moartea unui coproprietar cu sau fără voință
Dorința unui coproprietar de a-și vinde pachetul în proprietate
Greutăți financiare neașteptate ale coproprietarului

Este comun ca coproprietarii independenți să includă clauze „dreptul de prim refuz” în acordurile de coproprietate. În cazul în care un coproprietar va trece sau se va muta pentru a-și vinde pachetul, dreptul de prim refuz oferă prioritatea restantă a coproprietarilor asupra moștenitorilor sau omologilor partenerilor. Ei pot alege să cumpere acea miză înainte de a o transmite unei rude, de exemplu.

Această parte a acordului dvs. ar trebui să spună, de asemenea, considerente pentru situații precum:

Când coproprietarii pot expulza un partener supărător din acord
Cât de multă notificare trebuie să dea un coproprietar care pleacă înainte de a-și vinde sau transfera pachetul
Evaluarea valorii juste de piață a locuinței pentru pregătirea transferului sau vânzării pachetului coproprietarului (sau vânzării întregii proprietăți)
Contribuția fiecărui coproprietar rămas în cazul unei achiziții (de exemplu, coproprietarii rămași cumpără proporțional cu mizele actuale de proprietate?)

Alte considerente pentru coproprietari

Este posibil ca aceste considerente să nu apară în acordul dvs. de coproprietate sau de operare, dar veți dori să vă gândiți cu atenție la ele înainte de a cumpăra bunuri imobiliare cu un prieten.

1. Ordonanțe locale

Unele municipalități au ordonanțe de ocupare care restricționează numărul de persoane care nu au legătură care locuiesc în aceeași unitate de locuit. De exemplu, înainte de a intra în vigoare o schimbare de zonare, orașul meu natal din Minneapolis a stabilit o limită de cinci persoane fără legătură pe unitate de locuință. Grupurile de coproprietate de două persoane ar trebui să fie bine peste tot, dar veți dori să confirmați că grupurile mai mari sunt conforme cu legislația locală.

2. Cronologie

Cât timp vrei să deții locul? Chiar și atunci când strategiile de ieșire sunt precizate într-o formă obligatorie, termene divergente ar putea cauza complicații pe drum. Dacă vă așteptați să ieșiți din aranjament după cinci ani, partenerul dvs. se așteaptă să țină locul pe loc timp de 20 de ani și niciunul dintre voi nu are mijloace pentru a cumpăra celălalt, parteneriatul dvs. este o bombă de timp.

3. Stil de viață

În experiența mea, „opozițiile opuse” nu se aplică relațiilor de coleg de cameră. Dacă sunteți dezinfectat pentru a suporta un contract de închiriere pe tot parcursul unui an cu o cameră dificilă, probabil că nu doriți să petreceți o parte mai bună a unui termen ipotecar cu unul singur. Înainte de a intra într-un aranjament de proprietate reciprocă, discutați cu parteneri potențiali despre lucruri precum:

Obiceiuri de fumat
Proprietatea animalelor de companie
Viața socială (în măsura în care afectează alți proprietari sau chiriași; de exemplu, oaspeți frecventi sau petreceri la casă)

4. Rata ipotecară

Atunci când evaluează cererile ipotecare cu mai mulți cumpărători, creditorii nu iau în considerare doar cel mai bun punctaj de credit al faptei. În condiții normale, acestea obțin o medie a scorurilor cumpărătorilor. Dacă scorul dvs. de credit este mai mare decât partenerii dvs., aceasta înseamnă că rata creditului dvs. este probabil mai mare decât dacă ați cumpărat casa singură.

5. Riscul de evaluare a creditului

Proprietatea comună înseamnă răspundere comună. Chiar dacă sunteți bun pentru partea dvs. din cheltuielile casei, s-ar putea ca partenerii dvs. să nu fie. În cazul în care unul dintre coproprietarii tăi se încadrează în perioadele grele și nu reușește să-și efectueze plățile și nu poți să-ți iei pasul cu restul coproprietarilor, delincvența poate apărea în raportul tău de credit și poate avea un impact negativ asupra ta scorul de credit. Dacă împrumutul devine grav delincvent, creditorul poate să se excludă asupra proprietății.

6. Raportul datorii / venituri

Chiar dacă împărțiți o ipotecă cu unul sau mai mulți parteneri, sunteți responsabil pentru întregul împrumut. Cu alte cuvinte, atunci când vă calculați raportul dintre datorii și venituri, birourile de credit utilizează soldul total rămas al împrumutului, nu doar partea pe care o plătiți direct. Împrumutatorii se tem de debitorii cu raporturi mari între datorii și venituri. Potrivit Biroului pentru protecția financiară a consumatorului, raportul maxim dintre datorii și venituri pentru a primi o ipotecă calificată - un împrumut cu anumite protecții încorporate pentru consumatori - este de obicei de 43%.

7. Capacitatea financiară

Înainte de a accepta să cumpărați o casă cu un prieten sau un grup de prieteni, purtați o conversație sinceră și completă despre pozițiile dvs. financiare respective. Nu doriți ca incapacitatea coproprietarului dvs. de a-și rambursa partea din ipotecă să vă afecteze creditul sau, în cel mai rău caz, să vă privați de casă. Partajați situații financiare, inclusiv activele și pasivele dvs. lichide și dovada venitului cu întregul grup de proprietate.

În mod separat, veți dori să efectuați un raport de credit și o verificare de fond - da, chiar și pe prietenul dvs. - pentru a identifica indicatoarele roșii potențiale care nu ar putea apărea din bilanțul personal.

O alternativă la coproprietate: închirierea prietenilor tăi

Dacă nu sunteți pasionat de cooperare - și de conviețuire - cu unul sau mai mulți prieteni co-proprietari, luați în considerare o alternativă: achiziționarea unei case în mod direct și închirierea de camere la casă prietenilor. Încărcarea unei chirii pe piața echitabilă către unul sau mai mulți prieteni de casă care nu sunt proprietari este o modalitate excelentă de a subvenționa impozitele dvs. ipotecare, de asigurare și proprietate, compensând costul proprietății de locuință și făcând o locuință la prețuri accesibile, care altfel ar putea rămâne dincolo de acoperirea financiară..

Iată o imagine de ansamblu asupra procesului și legalităților de închiriere de camere sau unități de rezervă în locuința dvs. ocupată de proprietar prietenilor.

1. Ordonanțe locale

Asigurați-vă că casa sau unitatea dvs. și camera pe care intenționați să o închiriați se conformează tuturor ordonanțelor locale aplicabile. De exemplu, autoritatea locală de locuințe poate solicita dormitoarelor de la subsol pentru a avea ferestre de extragere suficient de mari pentru a se târui.

Restricțiile mai grave sunt mai puțin frecvente, dar sunt totuși importante de urmat. Unele localități interzic proprietarilor de case să închirieze camere cu persoane fără legătură, de exemplu. Alții solicită proprietarilor să obțină licențe de închiriere.

2. Asigurare

Asigurarea standard pentru proprietarii de case nu poate asigura o protecție adecvată a răspunderii pentru chiriașii tăi. O politică umbrelă poate fi opțiunea dvs. cea mai rentabilă. Potrivit Institutului de Informații despre Asigurări, vă puteți aștepta să cheltuiți între 150 și 300 de dolari pe an pentru o politică de 1 milion USD.

3. Veterinarul chiriașului

Da, sunt prietenii tăi, dar niciodată nu poți fi prea atent. Supune-le acelorași verificări de credit și de fond pe care le-ai efectua pe chiriași necunoscuți. Aceste rapoarte nu ar trebui să coste mai mult de 50 USD fiecare și puteți mânca costul dacă vă simțiți generos.

4. Redactarea unui contract de închiriere

Din nou, nu poți fi niciodată prea atent. Redactați un contract de închiriere formală care conține drepturile și obligațiile respective. Contractul dvs. de închiriere ar trebui să acopere, de asemenea, detalii despre amenajarea dumneavoastră, cum ar fi:

Dacă animalele de companie sunt permise (și regulile care le reglementează)
Responsabilitatea pentru utilități
Accesul și taxele la zonele comune
Reguli care reglementează vizitatorii peste noapte
Reguli care reglementează spațiul personal (de exemplu, în ce circumstanțe poți intra în camera chiriașului tău și cât de multă notificare trebuie să dai?)
Colectarea, returnarea și confiscarea depozitelor de garanție

5. Colectarea unui depozit de securitate

Oricât de responsabil ar crede că prietenul tău ar fi, se pot întâmpla accidente. Așadar, colectați depozitul respectiv.

Normele exacte variază în funcție de stat, dar proprietarii pot în general să colecteze depozite de garanție egale cu o lună sau jumătate de chirie. În contractul dvs. de închiriere, precizați modul în care se deține depozitul - de obicei în depozit - și circumstanțele care pot reduce restituirea depozitului de garanție..

Beneficiile închirierii camerelor prietenilor tăi

De ce să închiriezi o cameră de rezervă sau o unitate prietenilor tăi? Dincolo de avantajul evident al subvenționării propriilor locuințe, acestea sunt cele mai mari avantaje.

Prietenii tăi sunt o cantitate cunoscută. Cei mai mulți dintre noi avem povești inducătoare despre colega de cameră rău. Prietenii pot fi și colegi de cameră răi, dar faptul că îi cunoașteți din punct de vedere social ar trebui să ofere cel puțin o indicație asupra modului în care pot acționa în sferturile apropiate.
Nu trebuie să anunțați locul. Odată ce prietenul tău este de acord să închirieze locul, puteți săriți direct la semnarea contractului de închiriere - nu este necesar să vă deschideți spațiul personal pentru spectacole..
Prietenii pot simți presiune socială pentru a vă respecta spațiul. Indiferent de înclinațiile lor naturale, prietenii tăi ar putea simți presiunea socială pentru a fi chiriași model, ca nu cumva să arde poduri.
Prietenii pot fi mai înclinați să ajute în jurul casei. De asemenea, prietenii tăi ar putea fi înclinați să meargă deasupra și dincolo de casă - curățarea zonelor comune, cosirea gazonului, lopata zăpadă și așa mai departe - mai ales dacă le tai o pauză la chirie sau la utilități..
Plățile din chiria prietenilor tăi îți cresc venitul raportat. În timp ce venitul din închiriere este impozabil, banii sunt bani. Pe termen scurt, fondurile suplimentare îți pot reduce raportul datorii / venituri, o avantajă pentru scorul tău de credit. De-a lungul timpului, veniturile dvs. din închiriere ar putea finanța cheltuielile de întreținere a locuinței, îmbunătățiri și non-locuințe sau s-ar putea ca contul dvs. de pensionare avantajat de taxe.

Contra închirierii camerelor prietenilor tăi

Acestea sunt printre cele mai mari dezavantaje ale închirierii spațiului prietenilor tăi.

Poate trebuie să fii cel rău. Sperăm că nu trebuie să solicitați niciodată chirie din partea prietenilor sau să amenințați cu evacuarea. Însă ar trebui să te pregătești pentru posibilități. Dacă vi se pare ideea de a juca „tipul rău” cu prietenii, luați în considerare închirierea către persoane pe care nu le cunoașteți deja.
O putere inegală dinamică ar putea deteriora relația. Chiar dacă relația dvs. de proprietar-chiriaș nu vine niciodată în cap, simplul fapt al unei dinamici inegale a puterii ar putea să-ți erodeze relația în timp. La urma urmei, prietenul tău chiriaș este în esență un oaspete plătitor în casa ta.
Decizia dvs. de a nu formaliza relația s-ar putea întoarce. S-ar putea să fiți tentat să închiriați unui prieten de multă vreme, în mod strâns. În cazul nefericitului - dar nu neauzit - că prietenul tău cauzează daune grave proprietății sau să sară cu chiria cuvenită, te-ai putea descoperi de mii de dolari și ai rămas în căutarea unui nou chiriaș în termen scurt.
Puteți simți presiune pentru a reduce o pauză din chirie sau utilități. Chiar dacă faceți pasul prudent de a întocmi un contract de închiriere obligatoriu legal și de a accepta un depozit de garanție, s-ar putea să vă simțiți obligați să arătați voia bună, reducându-vă prietenului o pauză de închiriere sau acoperind costurile de utilitate din buzunarul propriu. Dacă nu doriți să vă simțiți rău cu privire la perceperea unei chirii pe piața echitabilă cu cineva pe care îl cunoașteți de ani buni, poate doriți să închiriați unui chiriaș pe care nu îl cunoașteți bine.
Trebuie să fii capabil să acorzi casa în primul rând. Dacă în primul rând nu puteți scurge fonduri pentru o plată în avans, acest exercițiu este înrădăcinat și reveniți să căutați prieteni dispuși să încheie un acord de proprietate comună.

Cuvânt final

În orice condiții, cumpărarea unei case este o decizie care poate schimba viața. Cumpărarea unei case cu un prieten sau mai mulți prieteni prezintă o mulțime de considerente pe care cumpărătorii de case singure sau căsătorite nu trebuie să le țină cont.

Acestea fiind spuse, cumpărarea unei case cu una sau mai multe persoane care nu sunt rude ar putea fi singurul tău film realist de a deține o casă înainte de a începe să vină firele cenușii. Dacă asta nu este suficient de motivație pentru a explora acordurile de proprietate netradiționale, poate ești gata de închiriat pe viață.

Te gândești să cumperi o casă cu un prieten sau să îți cumperi o casă pe cont propriu și să închiriezi persoane pe care le cunoști?