Costuri reale de cumpărare și deținerea unei locuințe - puteți să o acceptați?

Chiar dacă nu este un beneficiu tangibil, sentimentul de proprietate este unul dintre cele mai bune aspecte ale achiziționării unei case. Anume, ești șeful - nu trebuie să răspunzi unui proprietar care nu te va lăsa să-ți vopsești pereții, să instalezi un frigider nou sau să remodelezi. Când dețineți o casă, este de a face cu ceea ce doriți.

2. Beneficii fiscale

Impozitele cu siguranță nu reprezintă cea mai interesantă parte a proprietății, dar ar putea economisi bani. Când dețineți o reședință, dobânda pe care o plătiți pentru ipoteca dvs. este deductibilă din impozit. De asemenea, puteți lua o deducere fiscală federală pentru impozitele imobiliare plătite în cursul anului.

De asemenea, s-ar putea să profitați de o scutire de impozit pe câștigurile de capital dacă reședința dvs. crește în valoare și în cele din urmă o vindeți pentru un câștig. Rețineți că puteți solicita doar un câștig de 250.000 USD pentru un singur contribuabil sau până la 500.000 USD pentru contribuabilii căsătoriți care depun în comun. Și trebuie să fi păstrat proprietatea ca reședință principală timp de cel puțin doi ani înainte de vânzare.

3. Returnarea potențială a investiției

Proprietatea locuinței nu este strategia de investiții nepricepută pe care o avea. Oricine a achiziționat o proprietate la începutul anilor 2000 și a sfârșit să vândă pentru o pierdere majoră - sau, mai rău, a fost exclusă - poate atesta că.

Cu toate acestea, cealaltă opțiune - cheltuirea banilor pentru chirie - nu are deloc potențial de investiții. Proprietatea, în ciuda riscului său, are cel puțin posibilitatea de a returna investiția.

O mulțime de lucruri vă pot ajuta să vă îmbunătățiți șansele de a obține un randament la achiziția casei dvs., inclusiv să profitați de ratele dobânzilor din punct de vedere istoric și să cumpărați într-o locație viitoare. Desigur, unul dintre cele mai importante lucruri de reținut este faptul că trebuie să cumpărați o casă pe care o puteți permite în primul rând.

Capcana „săracilor”

Viziunile asupra blaturilor din granit și a tuburilor cu gheare-picior îți dansează în cap? În funcție de locul în care sunteți în viață, caracteristicile casei ideale ar putea însemna orice, de la raioane școlare excelente până la proximitatea geografică până la un bar cu speciale pentru orele fericite.

Desigur, dulapurile mari, podelele din lemn de esenta tare si spatiile de garaj sunt toate grozave, dar ele nu inseamna absolut nimic daca plata pentru ele iti lasa apartamentul spart la sfarsitul fiecarei luni. Oamenii care sunt „săraci în casă” cheltuiesc un procent disproporționat de mare din veniturile lor pe cheltuieli ipotecare și legate de casă, lăsându-le cu un venit discreționar relativ mic. Imaginează-ți că stai în superba ta casă de 3.000 de metri pătrați, mâncând taitei ramen în fiecare seară și vei obține imaginea.

Indiferent dacă ați urmărit prea multe episoade de „Real Housewives” sau pur și simplu că încercați să vă țineți la curent cu prietenii, există o mulțime de motive pe care oamenii le previn când cumpără o casă. În primul rând și în primul rând, există o tendință comună de a combate cumpărarea unei case cu cumpărarea casei tale de vis. Adevărul este, totuși, cămin - indiferent dacă este primul, al doilea sau al treilea - nu trebuie să fie perfect. Trebuie doar să se potrivească scopurilor tale astăzi.

Costuri reale ale achiziționării unei case

Mulți oameni subestimează în mod grosier costul real al achiziției unei case. Iată o listă de cheltuieli de care trebuie să țineți cont.

1. Plata anticipată

Standardul de aur pentru o plată este 20% din prețul de achiziție. Pe o casă de 250.000 de dolari, asta înseamnă că încercați peste 50.000 USD.

Înainte de recesiune, mulți creditori te-ar permite să scapi cu o sumă mult mai mică sau să-ți permită să îndrepți plata în contul plăților ipotecare lunare. Cu toate acestea, astăzi, deși există excepții, aproape toți creditorii necesită o asigurare de ipotecă privată (PMI) dacă plătiți o plată mai mică de 20% din prețul de achiziție.

Un lucru bun despre o scădere mai mare este că reduce cantitatea de datorii pe care o luați la achiziționarea unei case. Asta înseamnă mai puțin dobândă și un raport mai bun dintre datorii și venituri.

2. Costuri de închidere

Dacă îți ștergi contul bancar pentru o plată neplăcută, păstrează-ți respirația - pentru că există mai multe. De asemenea, trebuie să vă prezentați la închidere cu o sumă suplimentară de numerar pentru a acoperi anumite costuri plătitoare creditorului și altor părți. Aceste „costuri de închidere”, asociate cu logistica achiziționării unei case, includ de obicei asigurarea de titlu, taxele pentru căutarea titlurilor, evaluarea, subscrierea, sondajul și originea creditului..

În general, cumpărătorii pot aștepta să plătească între 2% și 5% din prețul de achiziție al unei locuințe în costurile de închidere. Pentru casa noastră ipotetică de 250.000 USD, aceasta se traduce între 5.000 și 12.500 USD. Uneori, cumpărătorii pot negocia pentru ca vânzătorii să acopere aceste costuri, dar nu este un lucru pe care ar trebui să contezi.

3. Plata creditului ipotecar

Cu excepția cazului în care ați reușit să vă cumpărați casa cu numerar, trebuie să faceți o plată ipotecară în fiecare lună - și la mai multe factori contribuie.

• Principal. Aceasta este suma de bani pe care ai împrumutat-o ​​pentru a-ți finanța casa. Cu o casă de 250.000 de dolari, presupunând că ați făcut o plată de 50.000 de dolari, veți datora 200.000 de dolari în capital.
• Interes. Dobânda este în esență taxa pe care creditorii o percep în schimbul împrumuturilor pe care le acordă proprietarilor de case. Ratele dobânzilor ipotecare variază în mod sălbatic, dar la momentul scrierii acestea se ridicau în jurul valorii de 3,7% pentru un împrumut fix convențional de 30 de ani, presupunând din nou o plată de 20%.
• Impozitul pe proprietate. Administrația locală percepe impozite pe proprietatea dvs. pentru a acoperi plugurile de zăpadă, întreținerea străzilor, întreținerea copacilor, administrația guvernamentală, poliția, secția de pompieri și alte servicii orașe. Impozitele pe proprietate finanțează de asemenea școlile publice, bibliotecile și parcurile. În aceste zile, creditorii cer, în general, debitorilor să-și plătească impozitele într-un cont escrow. Mai degrabă decât să-și ceară în întregime factura de impozit pe proprietăți în vrac o dată pe an, aceasta este defalcată în sume lunare care sunt înregistrate în plata creditului ipotecar și depuse într-un cont separat menținut de creditor. Când impozitul dvs. pe proprietate scad, creditorul îl plătește pentru utilizarea acestor fonduri. Impozitul pe proprietate este calculat ca procent din valoarea casei dvs., iar tarifele variază semnificativ în funcție de locație. Deși 1,2% este o estimare obișnuită (când se rotunjește pentru casa noastră de probe, este echivalent cu 3.000 de dolari pe an), merită menționat că puteți plăti cât mai puțin de 0,18% în Louisiana, dar de peste 10 ori mai mult decât trecerea frontierei în vecina Texas.
• Asigurare. Plata dvs. ipotecară poate include, de asemenea, o asigurare a proprietarilor de locuințe care, cum ar fi plățile cu impozitul pe proprietate, sunt depuse într-un cont de escrow. După ce scoateți polița de asigurare a unui proprietar, creditorul dvs. poate efectua plățile în numele dvs. Cu toate acestea, politicile de creditare variază, deci asigurați-vă că acest lucru se aplică situației dvs. Spre deosebire de asigurarea ipotecară privată menționată mai sus, polițele de asigurare ale proprietarilor de case acoperă adesea furt, vandalism, incendiu și daune meteorologice. Inundațiile și cutremurele tind să fie excluse din politicile standard. Pentru o casă de 250.000 USD, 1.500 USD este o estimare solidă pentru asigurarea anuală a proprietarilor de case.
• Asigurare ipotecară privată (PMI). După cum am menționat anterior, banca dvs. este probabil să solicite o asigurare ipotecară privată dacă efectuați o plată mai mică de 20%. În cazul în care încetați să efectuați plăți ipotecare sau neplătiți complet, asigurarea ipotecară privată ajută la protejarea creditorului prin acoperirea obligației dumneavoastră. De asemenea, PMI este adesea introdus în piulița dvs. ipotecară, deși unii creditori permit o plată forfetară. PMI costă între 0,5% și 1% din suma împrumutului anual.

Pentru a rezuma, următoarele reprezintă o plată ipotecară lunară pe casa de probă de 250.000 USD:

• Principal și interes: 931,31 USD
• Impozitul pe proprietate: 250,00 USD
• Asigurare de proprietate: 125,00 USD
• Total: 1.306,91 USD

Aceste cifre presupun că ați făcut o reducere de 20%. În caz contrar, costurile PMI trebuie să fie luate în considerare, care ar fi între 1.250 și 2.500 USD pe an în acest scenariu.

30 de ani mai târziu, după ce în cele din urmă plătiți împrumutul dvs. de 200.000 de dolari, iată ce veți cheltui în total:

• Principal: 200.000 USD
• Interes: 135 489,29 USD
• Taxe de proprietate: 90.000 USD
• Asigurare: 45.000 USD
• Total: 470 489,29 USD

Adăugați costurile de închidere și de închidere de 50.000 USD și ați cheltuit semnificativ mai mult decât dublul prețului inițial de achiziție al casei dvs. și asta numai dacă ați reușit să blocați o rată a dobânzii bună.

Costurile deținere a unei locuințe

Desigur, achiziția propriu-zisă este doar începutul. Deținerea și întreținerea unei locuințe aduce o mulțime de cheltuieli odată cu aceasta.

1. Utilități

Dacă ai închiriat vreodată, ești obișnuit cu facturile de utilități. Cu toate acestea, șansele sunt că unele dintre ele au fost încorporate în chiria dvs. lunară. Ca proprietar de locuințe, trebuie să plătiți pentru toate următoarele:

• Căldură
• Electricitate
• Gaz
• Canal
• Apă
• Coșul de gunoi și reciclarea
• Alegeri precum cablu și internet

2. Întreținere

Multe lucruri pot merge greșit cu o casă. Cuptorul poate exploda, încălzitorul de apă s-ar putea descompune, conductele pot izbucni, un sistem HVAC poate merge fără fir și este posibil ca sistemul dvs. electric să nu fie corect. În plus, acoperișul tău s-ar putea scurge, coșul de fum s-ar putea crăpa, izolația ar putea fi insuficientă și copilul tău ar putea atrage peste pereți într-un marcaj permanent.

Ca locatar, sunteți pur și simplu proprietarul dvs. când ceva se destramă sau se deranjează. Dar când deții, buck-ul se oprește cu tine.

Asigurarea proprietarilor de case este o soluție la aceste potențiale probleme, dar nu acoperă întreținerea de rutină, mucegaiul, backup-urile de canalizare sau termite, de exemplu. În plus, chiar dacă aveți o asigurare, veți ajunge să plătiți o deductibilă atunci când faceți o creanță, iar rezultatele dvs. pot crește ca urmare. Pentru a proteja orice dificultate, toată lumea ar trebui să păstreze o rezervă substanțială de numerar pentru a acoperi costurile suplimentare de întreținere, atât de rutină, cât și neașteptate.

Calcularea cât de mult vă puteți acorda

Aceste numere sunt descurajante, da, dar este important să absorbiți realitatea proprietății casei și să vă asigurați că achiziționați o casă care nu vă întinde bugetul prea subțire. Întrebarea pe care trebuie să o puneți este atunci cum să asigurați exact un preț de achiziție rezonabil pentru nivelul dvs. de venit?

Știm că eșantionul pentru casa de 250.000 de dolari costă puțin mai mult de 1.300 de dolari pe lună după plata inițială și costurile de închidere - fără a conta utilitățile și întreținerea. Majoritatea experților financiari recomandă - și mulți creditori necesită - ca cheltuielile dvs. pentru locuințe să nu depășească 28% din venitul dvs. brut lunar. Aceste costuri includ principalul și dobânda ipotecară, plus impozitele și asigurarea.

Pentru casa noastră de probe, ai avea nevoie de un venit anual de aproximativ 56.000 USD pentru a atinge acel 28%. Și, bineînțeles, 28% este un număr maxim recomandat pentru raportul datorii / venituri pentru locuințe (HDTI). Puteți fi mult mai confortabil - adică, mai puțin „sărac în casă” - dacă puteți gestiona 20% până la 25% HDTI. Ai avea nevoie de un venit anual de aproape 63.000 USD pentru a avea un HDT de 25% pentru o casă de 250.000 USD. La 20%, iar venitul dvs. ar trebui să fie de aproximativ 79.000 USD pentru un HDTI de 20% pe aceeași casă.

Privind-o dintr-o perspectivă diferită, tabelul următor arată aproximativ ce își poate permite un cumpărător la diferite niveluri de venituri anuale. Desigur, acestea sunt estimări brute - costurile variază în funcție de locație, iar ratele dobânzii se schimbă zilnic.

Venit anual: 30.000 USD

• 28% HDTI: preț de achiziție de 118.000 USD
• 25% HDTI: preț de achiziție de 104.000 USD
• 20% HDTI: preț de achiziție de 82.000 USD

Venit anual: 50.000 USD

• 28% HDTI: 220.000 USD preț de achiziție
• 25% HDTI: 193.000 USD preț de achiziție
• 20% HDTI: preț de achiziție de 150.000 USD

Venit anual: 70.000 USD

• 28% HDTI: preț de achiziție de 310.000 USD
• 25% HDTI: preț de achiziție de 281.000 USD
• 20% HDTI: preț de achiziție de 220.000 USD

Venit anual: 90.000 USD

• 28% HDTI: 414.000 USD preț de achiziție
• 25% HDTI: 368.000 USD preț de achiziție
• 20% HDTI: preț de achiziție de 291.000 USD

Dacă puteți scăpa cu un HDTI chiar mai mic de 20%, atunci faceți-o din toate punctele de vedere.

Pentru majoritatea oamenilor, costurile de locuire nu sunt singura datorie. De aceea, raporturile între datorii și venituri (DTI) iau în considerare toate obligațiile recurente ale datoriilor lunare. Acestea includ plăți cu mașina, împrumuturi pentru studenți, pensii pentru copii sau plăți cu pensii și plăți minime lunare cu cardul de credit. Nu doriți ca datoria dvs. totală să depășească 36% din venitul brut.

Dacă în prezent aveți datorii zero, puteți să vă îndepărtați mai confortabil cu stoarcerea capătului superior al procentului de datorie pentru locuințe recomandat. Cu toate acestea, dacă jucați un împrumut auto, un împrumut pentru studenți și plătiți carduri de credit, trebuie să mergeți departe, departe de raportul de locuințe de 28%.

Cuvânt final

Proprietatea locuinței este scumpă - chiar și în cele mai bune circumstanțe. Este esențial că ești realist în ceea ce îți poți permite confortabil și tu și familia ta. Asigurați-vă că puteți efectua cu ușurință plățile lunare și veți mai rămâne bani pentru călătorii, îmbrăcăminte și mese ocazionale care nu ies dintr-un cuptor cu microunde. Dacă abordați proprietatea casei cu precauție, nu impulsiv, vă puneți în situația de a lua o decizie înțeleaptă.

Te gândești să cumperi o casă?