9 Tipuri de investiții imobiliare în comparație
Orice investiție nouă este intimidantă la început atunci când încă te chinui să înveți vocabularul, provocările, riscurile și recompensele. Dar imobiliare oferă câteva avantaje convingătoare pentru investitorii dispuși să învețe frânghiile, de la diversificarea activelor la venitul pasiv la beneficiile fiscale care investesc imobiliare.
Și aveți o mulțime de opțiuni de investiții imobiliare din care să alegeți. De la o plată rapidă unică la venitul continuu, munca practică până la pasivitatea completă, puteți alege opțiunea de investiție potrivită pe baza obiectivelor personale.
Iată nouă opțiuni populare care vă ajută să începeți să vă construiți imperiul imobiliar - sau cel puțin să adăugați imobiliare în portofoliul dvs..
1. Case flipping
Emisiile TV de tip Reality, precum „Flip This House”, casă popularizată care se întoarce la mijlocul anilor 2000, iar apelul de la Flipping a reușit să supraviețuiască crizei de locuințe și a Marii Recesiuni.
Nu este greu să vezi de ce. Când sunt făcute corect, investitorii pot obține profituri în intervalul de câteva sute la sută în doar câteva luni.
Desigur, mulți investitori noi nu o fac corect și sfârșesc prin a pierde bani. Chiar și cei care obțin un randament puternic sunt deseori surprinși de cantitatea de muncă necesară pentru realizarea acestuia. Flipping cases implică o investiție de timp și forță de muncă, nu doar de bani.
Dacă nu vă place să vă încurcați cu un împrumut de bani greu și o renovare grăbită, o altă opțiune este să faceți un flip live. Vă mutați într-o casă care are nevoie de actualizare, o îmbunătățiți pe parcursul unui an sau doi, apoi o vindeți și plătiți doar impozitul pe câștigurile de capital pe profit. Sau puteți evita câștigurile de capital în întregime dacă vă calificați pentru o excludere a secțiunii 121.
Nu există multe strategii de investiții care vă permit să vă îndepărtați de zeci de mii de dolari după doar câteva luni. Flipping cases este unul dintre ele, dar are riscuri proprii. Așadar, asigurați-vă că veți obține corect numerele, în special costurile de reparație, costurile de transport și valoarea de după reparare. De asemenea, asigurați-vă că sunteți confortabil să gestionați și să negociați cu contractanții înainte de a încerca mâna la prima ta.
2. Proprietăți de închiriere pe termen lung
Nu toată lumea este tăiată pentru a fi proprietar și face față tuturor provocărilor neașteptate cu care se confruntă proprietarii. Totuși, proprietățile de închiriere pot oferi un venit pasiv continuu și o mulțime de beneficii fiscale pentru investitorii întreprinzători care doresc să facă față durerilor de cap.
Există trei căi de cumpărare a primei dvs. proprietăți de închiriere.
Strategia BRRRR
O opțiune este cumpărarea unei proprietăți care are nevoie de renovare, dar în loc să o vindeți la finalizare, o păstrați ca închiriere. BRRRR este o ofertă de cumpărare, renovare, închiriere, refinanțare, repetare și este o modalitate excelentă de a finanța 100% din achizițiile de proprietăți..
Funcționează astfel: Puneți 20% sau mai puțin cu un împrumut de reabilitare, faceți renovările pentru a crea capitaluri proprii în casă, apoi îl închiriați. Cu toate acele acțiuni, puteți extrage numerar atunci când refinanțați pentru o ipotecă pe termen lung. Suficient de numerar pentru a rambursa plata inițială inițială dacă ați creat suficient capitaluri proprii.
Acest lucru funcționează deoarece valoarea creditului de refinanțare se bazează pe valoarea post-reparație a proprietății, mai degrabă decât prețul inițial de achiziție și costurile de reparație..
Acest lucru te eliberează pentru a repeta procesul la nesfârșit folosind aceeași numerar. Și cu fiecare proprietate, adăugați mai multe venituri pasive fără numerar din buzunar.
La fel ca casele de flipping, investitorii noi adesea au probleme subestimând costurile, în special renovările și costurile de transport. O mare parte din succesul lor se datorează capacității lor de a găsi antreprenori buni care nu vor ridica costurile pentru aceștia în perioada de renovare. HomeAdvisor este un loc minunat pentru a găsi contractori de renume în zona dvs. Aceștia au pus pe toți contractanții pe platforma lor printr-un proces de screening pentru a vă asigura că veți angaja cea mai bună companie pentru nevoile dvs..
Proprietăți de închiriere la cheie
Nu este atât de încântat de ideea de a angaja contractori și de a superviza proiecte de renovare?
O proprietate de închiriere la cheie este una care este deja închiriată sau este într-o formă gata de închiriere. Așteaptă-te să plătești mai mult, desigur, din moment ce nu cumperi un handyman special. Acestea fiind spuse, evitați și durerile de cap asociate cu renovarea unei proprietăți.
În ultimii ani, a devenit mult mai ușor să cumpărați proprietăți de închiriere la cheie oriunde în țară. Nu numai că tehnologia turistică virtuală a devenit mai bună, dar platforme de vânzare peer-to-peer ca Roofstock au apărut pentru a adăuga transparență procesului.
Roofstock include o multitudine de date, atât despre proprietate, cât și despre vecinătate. Acestea includ rapoarte de inspecție la domiciliu, rapoarte despre istoricul titlului, rata de plafonare și analize de retur de numerar, vechime și istoric de apreciere la nivel de proprietate, date școlare locale și multe altele. Cel mai impresionant, acestea oferă două garanții pentru cumpărători, inclusiv o garanție de returnare de 30 de zile și o garanție de închiriere de 45 de zile pentru proprietățile vacante.
Hacking-ul casei
Deși există multe moduri de a găzdui hack-ul, strategia clasică presupune achiziționarea unei mici proprietăți multifamiliale, mutarea într-o unitate și închirierea celeilalte unități sau unități. Ideea este simplă: vecinii îți plătesc ipoteca pentru tine.
Este o modalitate excelentă de a vă ușura drumul către investiții de închiriere, nu în ultimul rând pentru că puteți obține o ipotecă cu dobândă mică cu o sumă mică. Proprietățile cu două, trei sau patru unități sunt încă clasificate drept rezidențiale de către industria ipotecară, astfel încât să puteți scoate o ipotecă standard pentru un cumpărător. Aceasta ar putea însemna o scădere de până la 3,5% pentru un împrumut FHA, 3% pentru un împrumut Fannie Mae HomeReady sau 0% pentru un împrumut VA.
Contrastă față de standardul de 20% pentru un împrumut de investiții, plus o rată a dobânzii mai mare de pornit și poți vedea de ce hackingul în casă se dovedește atât de atrăgător - să nu zic nimic din întregul „vecinii mei îmi plătesc ipoteca”..
3. Închirieri pe termen scurt
Nimeni nu spune că trebuie să închiriați proprietățile de închiriere chiriașilor pe termen lung. Site-uri ca Airbnb și Departe de casa vă permite să le închiriați pe termen scurt pentru vacanți sau chiar pe termen mediu pentru oaspeți corporativi.
Închirierile de vacanță vin cu propriile compensații, desigur. Da, puteți încasa mai multe pe noapte, dar gradul de ocupare este mai mic. Și în timp ce nu veți avea aceleași dureri de cap cu chiriașii și evacuările neplătitoare, veți avea și alte dureri de cap, cum ar fi curățarea unității între oaspeți, mobilarea unității și plata utilităților..
Înainte de a investi într-o proprietate de închiriere de vacanță sau de a decide să folosești o închiriere existentă pentru a găzdui turiștii, asigură-te că aduni numere precise pentru cheltuieli precum rata vacanței, taxa de administrare, costurile de curățare și chirii sezoniere și ratele de ocupare. Includeți costurile de utilitate și fiți conservatori în toate estimările.
Poate fi un model de afaceri eficient dacă îl abordați ca afacere și nu o investiție pasivă.
4. Comerț cu ridicata
Adesea, investitorii imobiliari aspiranți încep prin vânzarea cu ridicata a proprietăților, mai degrabă decât prin cumpărarea de proprietăți în sine. În comerțul cu ridicata, găsiți o sumă mare pe o proprietate și o puneți sub contract pentru, să zicem, 100.000 USD. Proprietatea are o valoare de 120.000 USD în starea actuală, dar în loc să o cumpărați, vindeți contractului unui alt investitor pentru 110.000 USD.
Vei obține un profit fără să fii nevoit să iei titlul în proprietate, iar cumpărătorul primește proprietatea pentru o reducere sub valoarea sa de piață. Este un câștig-câștig.
Dacă sună a bani ușori, nu este. Găsirea unor oferte remarcabile pentru proprietăți necesită multă muncă și, de asemenea, este nevoie de muncă pentru a construi o rețea de cumpărători de investitori. Angrosiștii trebuie să accepte, de asemenea, un grad de risc de a nu găsi un cumpărător, lăsându-i blocați cu un contract pe care nu au intenționat să îl închidă niciodată.
Dar, pentru toate acestea, este o modalitate excelentă de a învăța cum să găsiți oferte și să câștigați bani înainte de a fi gata financiar să cumpărați proprietăți singuri.
5. Trusturi de investiții imobiliare publice
Un trust de investiții imobiliare sau REIT este un tip de garanție tranzacționat pe piețele bursiere publice. Fondul REIT își folosește capitalul pentru a investi în imobiliare, fie direct cumpărând proprietăți, fie indirect, împrumutând credite ipotecare împotriva proprietăților imobiliare - acestea sunt cunoscute sub numele de REIT-uri ipotecare sau mREIT-uri.
Un avantaj comun pentru REIT-uri în comparație cu fondurile de acțiuni tradiționale este randamentul ridicat al dividendelor. Prin lege, REIT-urile trebuie să acorde acționarilor cel puțin 90% din profitul lor sub formă de dividende, făcând investiții cu randament ridicat.
Dezavantajul acestui randament ridicat al dividendelor este faptul că REIT-urile au adesea probleme în a strânge capital pentru a-și crește portofoliul, deoarece acestea trebuie să plătească imediat o parte din profitul lor către acționari. Dar dacă sunteți în căutarea unui mod complet pasiv de a vă diversifica portofoliul de acțiuni pentru a include imobiliare, nu există nicio opțiune mai ușoară decât să cumpărați REIT-uri în contul de brokeraj, IRA sau 401 (k).
Sfat Pro: Dacă nu aveți un cont de brokeraj sau IRA configurat, puteți deschideți un cont cu You Invest de J.P. Morgan. Acestea oferă până la 625 USD când deschideți și finanțați noul dvs. cont.
6. Fonduri de acțiuni imobiliare
Anumite industrii includ o expunere ridicată la imobiliare, cum ar fi companiile comerciale de construcții, constructorii de case, comercianții cu amănuntul și chiar industria hotelieră. Asta înseamnă că poți investi indirect în imobiliare cumpărând acțiuni la companii care își trăiesc viața din sectorul imobiliar.
Puteți investi investind alegând acțiuni individuale sau cumpărând fonduri mutuale specifice industriei sau fonduri tranzacționate la schimb. Doar fiți conștienți că stocurile acestor companii nu sunt conduse doar de piețele imobiliare și ar putea să crească sau să scadă pe baza unor motive atât de variate precum gestionarea deficitară, costurile ridicate ale materialelor de construcție sau chiar un scandal sexual al CEO..
Deși este cel mai puțin mod direct de a te diversifica în investiții imobiliare, este complet pasiv și o poți face cu un singur buton.
7. Site-uri de Crowdfunding și REIT-uri private
Nu toate site-urile web de crowdfunding imobiliar funcționează pe același model.
Într-un model, site-ul de crowdfunding oferă finanțare pentru împrumuturi de reabilitare pe termen scurt de achiziție - tipul de împrumuturi de tip flippers și investitorii BRRRR. Pentru a veni cu numerar pentru a finanța acele împrumuturi, site-ul web de crowdfunding furnizează bani de la public. În calitate de investitor de capital, puteți analiza împrumuturile finanțate în prezent, puteți evalua proprietatea și împrumutatul și puteți investi bani către împrumut. Un exemplu al acestui model este GroundFloor, care permite participarea investitorilor neacreditați.
Celălalt model comun pentru site-urile de crowdfunding funcționează ca un REIT, dar unul care nu este tranzacționat public la bursele. În aceste cazuri, site-ul web de crowdfunding cumpără și administrează în mod privat proprietăți care produc venituri folosind banii strânși de la investitori individuali ca tine. Un exemplu bun include DiversyFund, care are un randament mediu anualizat de 17,6% de la înființare. Acest site de crowdfunding acceptă bani de la investitori neacreditați și investiții de până la 500 USD.
Rețineți că multe site-uri web de crowdfunding acceptă doar fonduri de la investitori acreditați, stabilesc sume de investiții minime mari sau ambele.
8. Fonduri de capitaluri private și fonduri din zona de oportunitate
Investitorii acreditați, cu destui bani pentru a investi, au mai multe opțiuni decât ceilalți dintre noi. Printre aceste opțiuni se numără fondurile de capital privat.
Aceste fonduri permit investitorilor înstăriți să își strângă banii pentru investiții la scară mai mare, cum ar fi clădiri comerciale. Un administrator de fond supraveghează operațiunile de zi cu zi - pentru o taxă grea, desigur - lăsând investitorii fondului să stea în spate, să se relaxeze și să se bucure de profituri.
Un tip specific de fonduri de capital privat, deosebit de relevant pentru imobiliare, este un fond de zonă de oportunitate. Aceste fonduri cumpără și îmbunătățesc imobiliare în zonele de oportunități calificate desemnate de stat și certificate de Departamentul Trezoreriei.
Zonele de oportunitate calificate sunt de obicei zone cu venituri mici, unde statul își propune să impulsioneze creșterea economică și investițiile. Morcovul pentru investitori: impozite amânate și reduse pe profit. Consultați acest rezumat IRS pentru detalii.
Aceste beneficii fiscale fac o ofertă ispititoare pentru investitorii înstăriți acreditați care caută modalități creative de a-și tăia factura fiscală. Dar fiți pregătiți pentru un risc mai mare atunci când investiți în cartiere aflate în dificultate.
9. Note private
O modalitate de a investi în imobiliare în mod indirect și pasiv este prin împrumutarea de bani direct investitorilor imobiliari pentru achiziționarea unei proprietăți.
Cel mai adesea, asta înseamnă împrumuturi prietenilor, membrilor familiei și altor persoane pe care le cunoști personal și ai încredere în banii tăi. Această încredere este esențială, pentru că, dacă sunt implicit în cazul dvs., nu aveți prea mult recurs decât să-i dați în judecată. Majoritatea creditorilor de note private nu obțin un titlu împotriva proprietății și, chiar și atunci când fac acest lucru, nu este nicio chestiune banală să se închidă asupra unei proprietăți.
Însă, de regulă, investitorii de note private percep rate ale dobânzii ridicate. Și atunci când cunosc personal investitorul imobiliar și palmaresul lor (sperăm excelent), asta se traduce adesea cu un randament ridicat, cu risc scăzut. Doar fii atent când îți amesteci viața personală și investițiile financiare. Îți riști relațiile personale, nu doar banii.
Cuvânt final
Nu aveți lipsă de opțiuni atunci când sunteți gata să adăugați imobiliare în portofoliul dvs. de investiții.
Înainte de a decide ce strategie de investiții imobiliare trebuie să ia, clarificați-vă obiectivele personale. Flipping este excelent pentru a genera numerar cu o schimbare rapidă, dar este o plată unică care este impozitată ca venit obișnuit și este departe de a fi pasivă. În schimb, împrumutul de bani sub formă de notă privată prietenului tău investitor imobiliar este complet pasiv, dar nu îți lasă niciun control sau alte asigurări decât încrederea personală în împrumutat.
Proprietățile imobiliare sunt o investiție nelegiuită, deci asigurați-vă că înțelegeți angajamentul de timp pentru fondurile dvs. înainte de a investi. Planificați-vă strategia ideală de ieșire, apoi creați un plan de contingență în cazul în care trebuie să treceți la Planul B.
Ca sursă de rentabilitate ridicată, venit continuu și beneficii fiscale, bunurile imobiliare constituie un caz câștigător pentru includerea în portofoliul dvs. Dar, ca în cazul oricărei investiții, faceți temele și înțelegeți riscurile înainte de a vă despăgubi banii câștigați cu greu.
Cum ai investit în imobiliare în trecut? Care sunt preocupările și provocările dvs. pentru a merge mai departe?
