7 modalități de a investi în imobiliare indirect, fără a deține un titlu
Este greu să cumperi o proprietate de investiție dacă ai mai puțin de 1.000 USD pentru a investi, de exemplu. Chiar dacă sunteți aprobat pentru o ipotecă cu plată redusă, trebuie să strângeți mii de dolari pentru acea plată, plus costurile de închidere și rezervele de numerar.
Imobilul este, de asemenea, notoriu nelegiuit. Vânzarea costă mult timp și bani, ceea ce îi lasă pe mulți investitori inconfortabili.
Apoi există curba de învățare. Este nevoie de timp pentru a învăța abilitățile necesare pentru a răsfăța o casă sau a deveni un proprietar pentru a vă asigura că obțineți un profit mai degrabă decât să vă pierdeți tricoul.
Dar, pentru toate acestea, imobiliare oferă o clasă de active alternative, cu cele mai bune din ambele lumi: randamentul ridicat al acțiunilor, combinat cu volatilitatea scăzută a obligațiunilor. Un studiu comun realizat de Universitatea din California, Universitatea din Bonn și banca centrală germană a constatat că imobilele au oferit profituri mai bune decât stocurile și volatilitatea extrem de scăzută în ultimii 145 de ani.
Deci, cum pot investitorii să-și diversifice portofoliile pentru a include proprietăți imobiliare fără să cumpere direct proprietăți? Iată șapte modalități de a investi în proprietăți imobiliare fără dureri de cap ale plăților în avans, finanțare, reparații sau niciodată să fiți nevoit să dețineți un singur titlu.
1. ETF-uri și fonduri mutuale
O modalitate de a investi indirect în imobiliare este prin investiții în acțiuni și fonduri în industrii legate de imobiliare.
De exemplu, puteți investi în ETF-uri și fonduri mutuale, prin TD Ameritrade, care dețin stocuri de construcții de locuințe, stocuri imobiliare comerciale sau lanțuri hoteliere cu dețineri imobiliare largi. Puteți chiar investi în ETF-uri și fonduri mutuale care dețin o serie de REIT-uri (mai mult pe cele momentane). Pentru exemple de fonduri care investesc în acțiuni și fonduri legate de proprietatea imobiliară, consultați Fondul Vanguard Real Estate Index ETF (VNQ) și iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Pro-uri
În primul rând, ETF-urile imobiliare și fondurile mutuale oferă aceeași lichiditate imediată ca orice alt ETF, fond mutual sau acțiune. Puteți cumpăra și vinde instantaneu la costul unui comision de 4,95 USD. Este departe de a cheltui 7% pe un broker imobiliar pentru a lista și comercializa proprietatea dvs. și așteptați patru luni pentru decontare.
În plus, permite investitorilor să-și diversifice portofoliul de acțiuni pentru a reduce riscul din confortul contului de brokeraj. Nu trebuie să părăsiți casa pentru a avea acces imediat la un sector complet separat al economiei.
Aceste fonduri vă permit, de asemenea, să vă diversificați în sectorul imobiliar. Odată cu achiziționarea unui singur fond, puteți obține expunere la proprietățile din întreaga Statele Unite sau din mai multe țări internaționale. Contrastă-l cu proprietatea directă, care presupune scufundarea a mii de dolari într-o proprietate dintr-un singur oraș.
Contra
Ca orice ETF sau fond mutual, fondurile imobiliare percep cheltuieli pentru administrarea și exploatarea fondului. Și dacă fondul este gestionat activ, există întotdeauna riscul de incompetență din partea administratorului fondului.
De asemenea, investitorii nu obțin beneficiile fiscale acordate investitorilor imobiliari direcți.
Pentru cine sunt
Dacă nu știți prea multe despre imobiliare și pur și simplu doriți să vă diversificați portofoliul de acțiuni, ETF-urile imobiliare și fondurile mutuale sunt un loc minunat pentru a începe.
2. REITURI și MREIT-uri
Un REIT sau un trust de investiții imobiliare este un fond care investește bani în proiecte imobiliare. Permite investitorilor să contribuie la fel de mult sau cât de puțin le dorește către un portofoliu mai mare de participații imobiliare.
În mod similar, un fond REIT (mREIT) ipotecar investește bani în împrumuturi în proiecte imobiliare, dar nu deține direct proprietăți. Ambele tipuri de REIT sunt tranzacționate la burse la fel ca ETF-urile și stocurile.
Pro-uri
La fel ca ETF-urile și fondurile mutuale, REIT-urile și mREIT-urile sunt o modalitate ușoară, rapidă și ieftină de a diversifica în imobiliare. De asemenea, nu vă vor suna la 3 dimineața pentru a vă plânge că un bec a izbucnit sau au înfundat toaleta lor, ceea ce locatarii au fost cunoscuți că fac.
Din punct de vedere istoric, REIT-urile din SUA au oferit, de asemenea, randamente surprinzător de mari, rivalizând și bătând deseori stocurile americane cu capacitate mare. În cei 40 de ani din 1979 până la sfârșitul lui 2018, randamentul mediu total al REIT-urilor din SUA a fost de 11,77%, potrivit Nareit.
Aceste fonduri tind să ofere randamente de dividende deosebit de puternice, adesea de câteva ori mai mari decât cele plătite de fondurile cu indicele bursier. De exemplu, în 2018, REIT-ul american din SUA a returnat 4,45% în dividende, comparativ cu 1,88% pentru S&P 500. Nu este neobișnuit să găsim REIT-uri care plătesc 8% sau mai mult în randament anual. Acest lucru se datorează faptului că, prin lege, REIT-urile trebuie să plătească cel puțin 90% din venitul net investitorilor sub formă de dividende.
Contra
Această regulă de 90% servește ca o sabie cu două tăișuri; limitează suma veniturilor pe care REIT-urile le pot aduce spre creștere și extinderea portofoliilor de proprietăți. Asta înseamnă că pentru a crește, REIT-urile trebuie să își asume datoriile.
Având o mare parte din randamentele oferite de REIT provenind din dividende, acest lucru lasă investitorilor deschisi la taxe mai mari. În loc să plătească impozitele pe câștigurile de capital după deținerea unui fond timp de un an sau doi și apoi să vândă, investitorii trebuie să își plătească cota regulată de impozit pe venit pe dividende obișnuite (dar nu și pe dividende calificate; citiți mai multe despre modul în care dividendele sunt impozitate aici).
Pentru cine sunt
La fel ca ETF-urile și fondurile mutuale, REIT-urile și mREIT-urile sunt o potrivire excelentă pentru investitorii de capitaluri de zi cu zi care caută să-și diversifice portofoliile și să obțină expunere la proprietățile imobiliare fără probleme de proprietate directă. Dacă nu aveți un cont de investiții configurat, îl puteți deschide prin intermediul Ally Invest. În prezent oferă un bonus în numerar de până la 3.500 USD.
3. Note private
O notă este documentul legal semnat pentru înregistrarea unei datorii. În scopuri practice, o notă privată este un împrumut privat de la dvs. către o altă persoană sau companie.
Cunosc un cuplu din Ohio care s-a retras înainte de împlinirea vârstei de 30 de ani și acum trăiește din veniturile din proprietățile lor de închiriere. Le-am împrumutat bani cu o dobândă anuală de 12% pentru o notă pe termen scurt, numai pentru dobândă. Iată cum a funcționat: le-am împrumutat 10.000 de dolari și am semnat o notă. Termenul a fost de nouă luni, la sfârșitul cărora mi-au returnat principalul meu de 10.000 de dolari, la care se adaugă dobânzi de 900 $. Dobânda acumulată la 1% pe lună (12% pe an).
În acest caz, nota nu a fost garantată, ceea ce înseamnă că nu există nicio garanție împotriva unei proprietăți anume ca garanție. Dar notele private pot fi, de asemenea, garantate, cu un titlu de înregistrare în evidența publică împotriva unei proprietăți care servește drept garanție.
Pro-uri
Notele private pot genera randamente excelente și sunt la fel de fiabile ca persoana sau compania pe care o finanțați.
De asemenea, pot fi securizate împotriva proprietăților imobiliare, permițându-vă să excludeți proprietatea în caz de implicit.
Contra
Deoarece aceste împrumuturi sunt private, sunt practic nereglementate, fără protecție din SEC. În caz de neplată, investitorii au puține opțiuni.
Una este de a exclude, în cazul notelor securizate. Dar excluderea este un proces costisitor și consumator de timp care necesită o muncă legală semnificativă din partea avocaților. Iar investitorii nu au nicio garanție că cineva va licita suficient la licitația de închidere a forței de muncă pentru a-și acoperi comisioanele de împrumut și legale.
Dacă nota nu este garantată, investitorii au recurs și mai puțin. Aceștia îi pot da în judecată pe împrumutat pentru încălcarea contractului, dar pentru probleme lor, vor fi lăsați cu o hotărâre greu de aplicat.
Pentru cine sunt
Notele private sunt o opțiune excelentă pentru persoanele care cunosc investitorii imobiliari de succes. Acestea sunt în mare măsură un exercițiu de încredere și încredere personală, astfel încât împrumutați numai persoanelor pe care le cunoașteți bine, au încredere inerentă banilor dvs. și care au un palmares excelent de succes în investițiile imobiliare..
4. Crowdfunding
O opțiune relativ recentă pentru investiții în imobiliare este prin intermediul site-urilor web de crowdfunding. Ideea este simplă: proiectele de investiții imobiliare din fonduri publice. O singură afacere imobiliară de 500.000 USD poate avea 60 de finanțatori diferiți, răspândiți în întreaga țară, niciunul dintre ei nu a văzut vreodată proprietatea.
Ca și REIT-urile și mREIT-urile, unele site-uri web de crowdfunding investesc direct în proprietățile imobiliare, în timp ce altele împrumută bani investitorilor imobiliari. În mod obișnuit, atunci când un serviciu de crowdfunding investește direct în proprietăți imobiliare, acestea au pur și simplu un fond mare comun în care publicul poate investi bani..
Există totuși o captură: Majoritatea site-urilor de crowdfunding acceptă doar fonduri de la investitori acreditați. Dacă aveți o valoare netă sub un milion de dolari sau câștigați mai puțin de 200.000 USD, nu puteți participa.
Cu toate acestea, există o mână de site-uri web de crowdfunding imobiliar care permit oricui să participe. Pentru un site de fond comun, consultați Fondrise; pentru a alege și alege ofertele individuale, încercați Groundfloor.
Pro-uri
Ca și celelalte opțiuni din această listă, site-urile web de crowdfunding imobiliar permit investitorilor să distribuie bani pe mai multe proprietăți și regiuni.
În timp ce site-urile de crowdfunding impun investiții minime, unele sunt foarte mici. Terenul de sol, de exemplu, are o investiție minimă de doar 10 dolari. Acest lucru înseamnă că un investitor ar putea investi teoretic în 100 de proprietăți pentru un total de 1.000 de dolari, răspândindu-și riscul într-o măsură largă.
Aceste fonduri tind, de asemenea, să ofere randamente mari pentru a atrage investitori. Fundrise a plătit investitorilor între 8,7% și 12,4% rentabilități anuale de la înființare. Groundfloor oferă randamente cuprinse între 5% și 25%, în funcție de calitatea proprietății și de bonitatea împrumutatului.
Deoarece site-urile de crowdfunding nu sunt supuse cerinței SEC de a restitui 90% din profituri ca dividende, pot investi mai mulți bani în creștere și noi proprietăți.
Contra
Site-urile de Crowdfunding pot percepe comisioanelor comisioane de administrare puternice, comparabile cu sau mai mari de REIT-uri, ETF-uri și alte fonduri tranzacționate public. De exemplu, Fundrise percepe 1% pe an.
Dincolo de taxe, aceste investiții nu sunt la fel de lichide ca fondurile tranzacționate public. Fundrise se așteaptă ca investitorii să-și lase banii în loc timp de cinci ani în medie, iar în timp ce investitorii pot încasa bani înainte de atunci, este un proces obositor. Investitorii trebuie să depună o solicitare, să stea printr-o perioadă de așteptare obligatorie de 60 de zile și chiar atunci, cererile de răscumpărare sunt „supuse anumitor limitări”.
Nu toate site-urile de crowdfunding necesită totuși angajamente atât de îndelungate. Termenul tipic de investiții pentru Groundfloor, de exemplu, este de șase până la 12 luni. Dar asta înseamnă încă o investiție nu atât de lichidă.
Pentru cine sunt
Site-urile de Crowdfunding sunt o alternativă excelentă la REIT-uri pentru investitorii care doresc mai multe detalii cu privire la investițiile lor imobiliare. Totuși, asigurați-vă că vă faceți temele și cereți detalii privind taxele și ratele implicite de pe un site web de crowdfunding înainte de a investi bani.
5. Sindicatele imobiliare
Sindicarea imobiliară este similară cu crowdfundingul, dar nu este identică. Într-o sindicalizare, un sponsor sau un operator găsește o afacere imobiliară pe care doresc să o cumpere și apelează la investitori externi pentru a ridica restul capitalului.
Acești investitori, denumiți, de asemenea, ca parteneri sau membri cu capital limitat, pun bani și, în schimb, obțin o proprietate fracțională asupra proprietății. De exemplu, un sponsor găsește o afacere bună pe o proprietate de un milion de dolari, pune 100.000 USD din banii proprii, apoi strânge ceilalți 900,00 USD de la dvs. și de la alți câțiva investitori. Plătești 50.000 de dolari și primești o participație de 5% din proprietate.
Spre deosebire de site-urile de crowdfunding, în care investitorii finanțează o serie de proprietăți fără proprietatea imobiliară reală sau pur și simplu împrumută bani pe tranzacții, sindicațiile oferă investitorilor o afacere de proprietate specifică pentru a evalua și a cumpăra. Aceștia acordă investitorilor o proprietate parțială a unei persoane juridice, care la rândul său deține o proprietate.
Pro-uri
Persoana obișnuită nu are multe oportunități de a cumpăra proprietăți multimilionare. Dar, ca parte a unei sindicații, investitorii pot cumpăra complexe de apartamente, clădiri comerciale, chiar hoteluri - cel puțin ca parte a unui parteneriat de investiții comun.
Spre deosebire de alte opțiuni din această listă, investitorii în sindicalizări pot profita de toate beneficiile fiscale disponibile proprietarilor imobiliari direcți, deoarece au proprietate, deși proprietate parțială prin intermediul unei entități juridice. Investitorii văd beneficii precum amortizarea, deducerile din dobânzi și chiar 1031 schimburi pentru amânarea impozitelor pe câștigurile de capital.
De asemenea, investitorii știu exact proprietatea în care investesc și sponsorul acordului și îi pot proteja pe amândoi cu atenție.
Ca și alte opțiuni din această listă, sindicarea permite diversificarea. Investitorii pot împrăștia bani între mai multe active mari, fără a fi nevoie să parieze ferma pe o singură proprietate.
Contra
În primul rând, cele mai multe oferte de sindicare imobiliară sunt disponibile numai pentru investitorii acreditați.
În al doilea rând, banii dvs. sunt blocați în această afacere. Este posibil să vă vindeți interesul, dar nu este ușor.
De asemenea, rețineți că sponsorul percepe taxe pentru rolul lor activ în găsirea contractului și administrarea proprietății. Asigurați-vă că înțelegeți aceste taxe și că nu vă vor elimina majoritatea profiturilor.
În cele din urmă, depinde de dumneavoastră să efectuați diligența cuvenită pentru afacere. Sunteți responsabil pentru a verifica numerele și sponsorul înainte de a investi, iar pentru oferte atât de mari și complexe, este posibil să fie dincolo de sfera dvs. de înțelegere.
Pentru cine sunt
Sindicatiile imobiliare sunt cele mai bune pentru investitori experimentati, sofisticati, care indeplinesc cerintele pentru statutul de investitor acreditat. În mod ideal, ar trebui să-l cunoașteți pe sponsor și să fiți familiarizați cu istoricul lor pe proiecte imobiliare similare pe scară largă.
6. Fonduri de capitaluri private și fonduri de oportunități
La fel ca sindicarea imobiliară, fondurile de capital privat permit investitorilor să comunice fonduri pentru a investi în proiecte mari, precum clădiri de apartamente sau proprietăți comerciale mari.
Dar într-un fond de capital privat, investitorii nu știu exact proprietatea către care investesc bani și nu asigură proprietatea parțială a proprietății. În schimb, investesc în funcție de reputația administratorului fondului; managerul a câștigat profituri importante în trecut, așa că investiți bani cu ei, cu convingerea că vor găsi investiții restante care plătesc profituri impresionante. Cu alte cuvinte, trebuie doar să ai încredere în ele.
Un nou tip de fonduri de capital privat care a apărut din Legea privind reducerile și impozitele fiscale din 2017 sunt Fondurile pentru zone de oportunitate sau Fondurile pentru oportunități. Legea specifică aproximativ 8.700 de sectoare de recensământ ca zone de oportunitate calificate, iar fondurile de capital privat care investesc cel puțin 90% din activele lor în aceste zone sunt eligibile pentru pauze fiscale speciale.
Deoarece acestea sunt un nou vehicul de investiții, investitorii ar trebui să fie precauți înainte de a investi în fonduri de oportunități și să se asigure că înțeleg exact riscurile și beneficiile fiscale înainte de a se angaja. De exemplu, investitorii pot privi Fondul de oportunități Fundrise și îl pot compara cu opțiunile standard de crowdfunding ale site-ului prezentate mai sus.
Pro-uri
Fondurile de capital privat pot obține profituri spectaculoase. Ca și tranzacțiile imobiliare, aceste fonduri permit investitorilor să acceseze oferte imobiliare mari.
Pentru fondurile de oportunități, investitorii acreditați care obțin un profit din câștigurile de capital își pot amâna impozitele până în 2026 dacă își reinvestesc profiturile în termen de 180 de zile de la realizarea lor. Dacă își păstrează banii investiți într-o zonă de oportunitate cel puțin cinci ani, câștigurile lor impozabile scad cu 10%; dacă își păstrează banii cel puțin șapte ani, aceste câștiguri scad cu 15%. Banii rămași investiți timp de cel puțin 10 ani nu fac obiectul unor câștiguri de capital.
Contra
Fondurile de capital privat se pot dovedi cu risc ridicat, existând puține protecții pentru investitori. De aceea, acestea sunt disponibile numai pentru investitorii acreditați.
Investitorii nu au neapărat detalii despre activele pe care fondul le va investi în cele din urmă și au un control și mai puțin asupra acestor investiții odată ce au angajat bani.
În cazul fondurilor de oportunități, există puține posibilități de a revizui investitorii. Aceste fonduri sunt noi, ceea ce înseamnă că majoritatea oamenilor nu înțeleg în totalitate normele IRS și stimulentele fiscale pentru zonele de oportunitate.
Pentru cine sunt
Stați departe de aceste opțiuni, cu excepția cazului în care sunteți un investitor bogat și acreditat care urmărește un randament ridicat. Fondurile de oportunitate sunt o nouă opțiune intrigantă pentru a reduce facturile fiscale ale investitorilor înstăriți, dar rămân neprobate. Investitorii mai puțin înstăriți ar trebui să se uite în altă parte.
7. Comerț cu ridicata
De asemenea, denumit contracte de flipping, vânzarea cu ridicata implică mai mult o investiție de timp, educație și rețea decât bani.
Angrosiștii găsesc o afacere excelentă pe o proprietate și o pun sub contract. Apoi se întorc și vând drepturile acelui contract unui investitor imobiliar.
Aceasta înseamnă că angrosiștii nu iau niciodată titlu asupra proprietății; ele percep doar o taxă de găsire sau o marjă. De exemplu, dacă pun o proprietate sub contract pentru 50.000 USD, s-ar putea să se întoarcă și să vândă contractul pentru 55.000 USD sau 60.000 USD.
Pro-uri
Un beneficiu enorm este că nu necesită aproape niciun ban pentru imobiliare en-gros. Angrosiștii trebuie să depună doar un mic depozit de bani pe proprietate, pe care îl recuperează imediat ce găsesc un cumpărător.
Un alt avantaj este că angrosiștii nu trebuie să-și facă griji în ceea ce privește finanțarea, administrarea proprietății sau oricare dintre celelalte dureri de cap implicate în proprietatea imobiliară directă, deoarece nu dețin niciodată vreun imobil.
În cele din urmă, angrosiștii câștigă bani pe o schimbare rapidă. Dacă pun o proprietate sub contract într-o marți dimineață, este posibil să aibă un cumpărător în loc până marți după-amiază și ziua de plată câteva săptămâni mai târziu, când proprietatea se instalează..
Contra
Când oamenii învață pentru prima dată despre vânzarea cu ridicata, aproape că puteți vedea semnele dolarului în ochii lor. Realitatea este însă că vânzarea cu ridicata este o muncă grea, nu banii ușori pe care mulți îi presupun mai întâi.
Este nevoie de muncă pentru a găsi oferte suficient de bune pentru comerțul cu ridicata pentru investitori imobiliari profesioniști. Apoi, este nevoie de mai multă muncă pentru a construi o listă de cumpărători suficient de lungă pentru a vinde rapid și în mod sigur contractele.
De asemenea, există riscul foarte real ca angrosistul să nu asigure un cumpărător. Dacă nu pot produce un cumpărător pentru a se stabili la timp, își pot pierde depozitul.
Pentru cine este
Vânzarea cu ridicata este o modalitate excelentă pentru investitorii imobiliari novici să învețe cum să găsească oferte și să construiască o rețea de alți investitori imobiliari locali. Este, de asemenea, o modalitate viabilă de a câștiga numerar către prima plată în avans pe o proprietate. Dar nu sunt bani ușori și angrosiștii ar trebui să găsească un angrosist cu experiență pe care să-l învețe ca prim pas.
Pentru a afla mai multe despre vânzarea cu ridicata a proprietăților imobiliare, consultați cartea lui Merrill, The Real Estate Wholesaling Bible.
Cuvânt final
Imobiliarele pot oferi profituri puternice cu volatilitate și risc redus - pentru investitori cu experiență.
Dacă sunteți interesat doar de diversificarea portofoliului de acțiuni, rămâneți cu REIT-uri și ETF-uri imobiliare sau fonduri mutuale. Deoarece sunt tranzacționate public, un investitor ocazional poate compara rapid fonduri, să examineze performanțele anterioare și să investească cu un singur clic din confortul casei lor.
Pentru investitorii interesați de a face un imobil mai departe, site-urile de crowdfunding oferă profituri puternice și posibilitatea de a vă cufunda mai adânc în investițiile subiacente. Chiar și investitorii neacreditați pot investi în unele site-uri web de crowdfunding; doar asigurați-vă că vă faceți temele pentru taxe și riscuri.
Investitorii acreditați au mai multe opțiuni disponibile. Dacă doriți să urmăriți profiturile de dimensiuni balene ca un investitor mai bogat, atunci cercetați sindicalizările imobiliare, fondurile de capitaluri private și fondurile de oportunități..
Dacă sunteți interesat să urmați investiții imobiliare ca o carieră sau o afacere secundară și nu aveți prea multă experiență sau bani, vânzarea cu ridicata servește ca un posibil punct de intrare. Doar nu vă așteptați la o schemă rapidă-bogată și pregătiți-vă pentru munca grea și o curbă de învățare.
Diversificarea în domeniul imobiliar, într-un fel sau altul, merită luat în considerare. Dar ce formă pe care o adoptă diversificarea ar trebui să depindă de obiectivele tale, de averea ta și de nivelul tău de interes.
Ce formă de investiție imobiliară vă interesează cel mai mult?
