11 modalități de a vă reduce semnificativ impozitele în calitate de investitor imobiliar

În plus față de toate cheltuielile deductibile, investitorii imobiliari beneficiază de mult mai multe avantaje fiscale decât permite permisul tipic lateral. În orașul natal de origine Baltimore, o persoană care lucrează pe cont propriu în partea de sus a impozitului se confruntă cu o datorie de impozit pe venit de peste 60%, în timp ce rata de impozit pe venit pentru cineva care trăiește în San Francisco este de 67% - peste două treimi din veniturile lor . Este greu să mergi mai departe în viață când pierzi 30% până la 60% din venituri din impozite.

Dacă ați căutat partea potrivită pentru a câștiga bani și a vă reduce obligația fiscală, iată 11 idei pentru a vă reduce factura fiscală prin investiții imobiliare.

Vă interesează să deveniți investitor imobiliar, dar nu v-ați achiziționat prima proprietate? Luați în considerare Roofstock. Sunt o piață de locuințe pentru investitorii imobiliari. Au verificat proprietățile pentru a se asigura că sunt oportunități bune de venit.

Strategii de economisire a impozitelor pentru investitorii imobiliari

1. Proprietăți proprii într-un IRA autodirijat

Probabil că sunteți familiarizați cu IRA și IRA Roth, ca modalitate de a investi în pensie diferită de taxe. Ceea ce poate nu știți este că vă puteți configura propriul IRA auto-regizat și îl puteți folosi pentru a investi în imobiliare fără impozit.

Fiți avertizat: Acest lucru nu este la fel de simplu ca achiziționarea de acțiuni într-un IRA normal. În primul rând, trebuie să angajați un custod sau o companie de încredere pentru a administra IRA autodirecționat pentru dumneavoastră. Ele creează IRA autodirecționat și transferați bani în el. Puteți crea apoi o persoană juridică, cum ar fi un SRL, pentru a cumpăra și a deține proprietăți de investiții. IRA autodirigit investește bani în persoana juridică ca investiție aleasă.

În cazul în care se complică este dacă doriți să finanțați proprietatea investiției, mai degrabă decât să o cumpărați în numerar. Finanțarea este permisă, dar vine cu câteva avertismente importante. Împrumutul trebuie să fie „fără recurs”, ceea ce înseamnă că împrumutatul nu poate fi răspunzător individual, ceea ce mulți creditori nu le permit. De asemenea, numai porțiunea nefinanțată a achiziției este protejată de impozite de către IRA. Și, desigur, se aplică regulile normale IRA: Nu puteți retrage bani înainte de vârsta de 59,5 ani și trebuie să începeți să vă retrageți până la 70,5 ani.

Dacă sunteți interesat să investiți în proprietăți imobiliare printr-un IRA auto-regizat, începeți să cercetați custodienii și să vorbiți cu ei despre procesul și taxele acestora. Consultați Rocket Dollar, dar asigurați-vă că vă faceți temele și înțelegeți complet procesul înainte de a vă angaja cu un custode.

2. Țineți proprietățile mai mult de un an

Atunci când dețineți ceva mai puțin de un an și îl vindeți pentru un profit, acel profit este impozitat la nivelul dvs. de impozit pe venit normal. Asta se aplică în caz de redactare de bunuri imobiliare, restaurare și vânzare de mașini de epocă, tranzacționare de zi, flipping de antichitate - orice lucru care implică achiziționarea de preț redus și vânzarea ridicată.

Dacă întoarceți mai mult de una sau două proprietăți într-un an, riscați ca IRS să vă clasifice ca „dealer” independent și să vă supuneți câștigurile la dublarea impozitelor FICA (mai multe pentru aceasta în scurt timp).

O opțiune pentru a evita acest lucru este de a deține proprietăți mai mult de un an înainte de a vinde. Acest lucru neagă riscul de a fi clasificat ca un dealer și transferă profiturile de la a fi impozitat ca venit normal la a fi impozitat ca câștig de capital. Pentru majoritatea americanilor, câștigurile de capital sunt impozitate cu 15% - semnificativ mai mici decât majoritatea ratelor normale de impozitare a veniturilor americane.

Dacă renunțați la case, luați în considerare închirierea acestora pentru o perioadă de închiriere de un an înainte de a le vinde. Îți micșorezi cota de impozit, câștigi ceva fluxuri de numerar și chiar poți beneficia de apreciere și de un preț de vânzare mai mare.

Iată câteva sfaturi pentru a reduce rata câștigurilor de capital la investițiile imobiliare, împreună cu detalii suplimentare despre cine se califică ca dealer.

3. Evitați plata taxelor duble FICA

Așa cum am menționat mai sus, dacă IRS vă clasifică ca pe un dealer și nu ca un investitor, sunteți considerați angajați independenți și datorați duble impozite FICA.

Impozitele FICA sunt impozite pentru ocuparea forței de muncă concepute pentru a finanța securitatea socială și Medicare. Sunt împărțiți între angajatori și angajați, fiecare parte plătind 7,65%. Dacă sunteți angajați pe cont propriu, vi se datorează ambele, pentru un total de 15,3% în plus față de impozitele pe venit federal, de stat și locale.

Oricine arunca casele ar trebui să formeze o strategie pentru a evita clasificarea dealerilor de către IRS și, prin urmare, pentru a evita această taxă suplimentară de 15,3%. O modalitate de a evita statutul de dealer este de a demonstra „intenție de investiție” pentru profiturile fiecărei vânzări. Cu alte cuvinte, construiți un caz în care nu vindeți proprietăți ca parte a practicii de afaceri obișnuite, ci pentru a genera capital pentru alte proiecte de investiții. Aceste alte proiecte de investiții ar putea include plata pentru îmbunătățiri la o altă proprietate sau efectuarea unei plăți anticipate pe o proprietate de investiții de închiriere pe termen lung.

O altă strategie este de a evita activitatea de afaceri printr-un singur membru LLC, care este de obicei ignorat în scopuri fiscale. În schimb, puteți crea o entitate juridică, cum ar fi un parteneriat LLC sau S-corp, care schimbă modul în care investitorii sunt impozitați.

Discutați cu un contabil cu multă experiență în lucrul cu investitorii imobiliari dacă intenționați să răsfoiți mai mult de un cuplu de proprietăți în fiecare an. Ca multe alte elemente ale codului fiscal, acesta are anumite zone gri, deci trebuie să fiți capabil să faceți un caz convingător pentru statutul de non-dealer dacă IRS vă contestă.

4. Trăiește în proprietate timp de doi ani

Te-ai gândit vreodată să faci un flip live? Vă mutați și, în timp, faceți îmbunătățiri și actualizări. Dacă locuiești în proprietate cel puțin doi ani, primii câștiguri de capital de 250.000 USD sunt scutite de impozite pentru persoane singure. Pentru cuplurile căsătorite, limita este de 500.000 USD.

Desigur, este posibil să nu doriți să trăiți într-o zonă de lucru constantă sau să vă mutați o dată la doi ani, dar dacă vă place îmbunătățirea locuinței și tâmpenia în jurul casei, poate fi o modalitate distractivă de a câștiga bani fără taxe..

5. Amânarea impozitelor cu un schimb 1031

Un „schimb de tip”, conform secțiunii 1031 din codul fiscal, permite proprietarilor de proprietăți să amâne plata impozitelor la nesfârșit cumpărând o proprietate similară cu veniturile lor.

Funcționează astfel: Spuneți că cumpărați o proprietate pentru 100.000 USD, cheltuiți alte 20.000 USD pentru îmbunătățiri și o vindeți pentru 150.000 USD pentru un profit de 30.000 USD. Ai putea să buzunarezi 30.000 de dolari și să-l arunci în timpul mesei sau să cumperi o mașină nouă pentru a arăta cât de reușit ai. Apoi, ar trebui să plătiți impozite pe venit, lăsându-vă cu 15.000 USD sau 20.000 USD venituri nete pentru a arăta pentru eforturile dvs., mai degrabă decât 30.000 USD.

Sau, ai putea să o investești într-o altă proprietate și să nu plătești impozite pe ea - cel puțin deocamdată.

Spuneți că luați acea sumă de 30.000 USD și o folosiți ca o plată în avans pentru o proprietate de 200.000 USD, mai degrabă decât o proprietate de 100.000 USD. În următoarea afacere, investiți 50.000 USD în îmbunătățiri și vindeți proprietatea pentru un profit de 60.000 USD. Acum ai profit de 60.000 de dolari. Din nou, ai putea cheltui acești bani sau ai putea reinvesti folosind un alt schimb de 1031. Poate că data viitoare cumpărați o proprietate de 400.000 USD, o proprietate de închiriere de patru unități care vă plasează în flux de numerar 1.200 de dolari pe lună.

Dacă vindeți proprietatea respectivă, din nou, ar trebui să alegeți între plata impozitelor pe profit sau efectuarea unui alt schimb de 1031. Nimeni nu spune că trebuie să vinzi; ai putea să-l păstrezi pentru totdeauna și să te bucuri de venitul suplimentar din chirie.

6. Efectuați o Vânzare în rate

Spuneți că vindeți o proprietate pentru un profit de 50.000 USD. Din orice motiv, nu doriți să faceți un schimb 1031 pentru a cumpăra o proprietate nouă imediat. Dacă depuneți declarația fiscală cu un venit impozabil în valoare de 50.000 USD suplimentar într-un singur an, vă puteți aștepta să plătiți câteva impozite grele pe aceasta, ceea ce vă poate împiedica într-o categorie fiscală mai mare..

În mod alternativ, ați putea răspândi profitul pe mai mulți ani, oferind finanțare vânzătorilor. În anul în care vindeți proprietatea, nu trebuie decât să plătiți impozite pe venit pentru orice plata în avans și principalul cumpărător vă plătește. De-a lungul timpului, ei achită treptat soldul pe care vi-l datorez, lună după lună și an de an. Pentru a face lucrurile și mai bune, ajungi să percepi dobânda cumpărătorului.

Desigur, riscul este că acestea sunt implicite și trebuie să excludeți proprietatea. Nu introduceți ușor o vânzare de tranșe și asigurați-vă că vă calificați cumparatorul. O opțiune este să începi cu un contract de închiriere-cumpărare, în care cumpărătorul începe ca un chiriaș cu o parte din chirie să meargă către plata lor în fiecare lună. La un anumit sold de plată, puteți transfera proprietatea către chiriașul-cumpărător și puteți semna o notă ipotecară și un drept de credite.

7. Maximizează-ți deducțiile

Unul dintre avantajele investițiilor imobiliare este că fiecare cheltuială reală și unele cheltuieli de hârtie sunt deductibile din impozite.

Puteți deduce:

• Dobânda ipotecară
• Asigurare
• Taxe de proprietate
• Costurile de întreținere
• Taxe de administrare a proprietății
• Cheltuieli de publicitate
• Software, instrumente sau alte cheltuieli de asistență imobiliară
• Taxele legale
• Costuri de închidere, cum ar fi comisioane de titlu și credite creditor
• Cheltuieli de birou la domiciliu
• Cheltuieli de călătorie și kilometraj
• Deducerea treceră (mai mult despre asta în scurt timp)
• Amortizare (mai multe despre asta în scurt timp)

Cea mai bună parte? Puteți lua în continuare deducerea standard. Cele mai multe dintre acestea nu necesită să vă detaliați deducțiile; pur și simplu reduc valoarea venitului total impozabil din Lista dvs. E sau din Lista C.

Faceți temele cu privire la deducțiile pe care le puteți pretinde pentru a minimiza factura fiscală și, ca întotdeauna, discutați cu un contabil pentru a discuta despre orice zone gri.

8. Profitați de deducerea trecerii de 20%

Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017 a inclus o avantajă impozantă interesantă pentru proprietarii de întreprinderi mici, inclusiv pentru investitorii imobiliari.

La cel mai simplu nivel, permite proprietarilor de întreprinderi mici să deducă un plus de 20% din venitul net al afacerilor lor. Desigur, nimic nu este simplu cu IRS. Deducerea permisă este mai mică din:

1. „Venitul dvs. de afaceri calificat combinat”
2. 20% din excesul de venit impozabil peste suma câștigului de capital net

Ce este exact „venitul de afaceri combinat calificat”? Pentru unele tipuri de afaceri, există limitări ale veniturilor în vigoare: 315.000 USD pentru cuplurile căsătorite și 157.500 de dolari pentru cei care depun o persoană singură. Puteți citi definiția completă a IRS a „venitului de afaceri calificat” sau puteți economisi migrena și puteți discuta cu contabilul dvs. despre asta.

Deși rămâne testat și nu este complet clar din IRS, cu un contabil ascuțit, ar trebui să puteți deduce un venit suplimentar de 20% din veniturile dvs. de afaceri care investesc imobiliare din veniturile dvs. impozabile.

9. Depreciați-vă proprietățile

O altă cheltuială de hârtie pe care investitorii imobiliari pot profita este amortizarea. IRS stabilește durata de viață a unei clădiri rezidențiale la 27,5 ani, astfel proprietarii de proprietăți pot deduce 1 / 27,5 din valoarea clădirii proprietății lor în fiecare an pentru primii 27,5 ani care dețin proprietatea.

De exemplu, să zicem că cumpărați o proprietate pentru 150.000 de dolari, terenul fiind evaluat la 50.000 de dolari și imobilul evaluat la 100.000 de dolari. În fiecare an pentru următorii 27,5 ani, puteți deduce 3.636 USD pentru depreciere: 100.000 USD 27,5 = 3.636 $.

De asemenea, puteți amortiza îmbunătățiri de capital asupra proprietății. De exemplu, dacă instalați un nou acoperiș pentru 8.000 de dolari, acei 8.000 de dolari pot fi depreciați și peste 27.5 ani.

Aceasta este vestea bună. Vestea proastă este că atunci când vindeți proprietatea, veți datora impozite pentru „recapitularea deprecierii” pe toate profiturile pe care le-ați evitat anterior să plătiți impozite prin amortizare. Desigur, dacă nu vindeți niciodată, nu datorați niciodată aceste taxe.

10. Realizați aprecierea prin împrumut, nu prin vânzare

Proprietatea cumpărată mai sus pentru 150.000 de dolari se apreciază de-a lungul timpului, iar după câțiva ani, veți fi construit o parte din capitalul propriu.

Puteți să-l vindeți și să plătiți impozite pe câștigurile de capital pe acea acțiune sau puteți împrumuta contra proprietății și să nu plătiți impozite pe numerar. De fapt, ar trebui să deduceți costurile împrumutului, atât costurile de închidere, cât și dobânzile ipotecare.

De-a lungul timpului, chiriașii tăi achită împrumutul pentru tine. Trebuie să păstrați proprietatea, care sperăm să aprecieze în continuare pentru dvs., iar chiriile cresc cu timpul, chiar dacă plata dvs. ipotecară rămâne fixă.

Și când împrumutul este plătit, ghiciți ce? Puteți întoarce și puteți împrumuta mai mulți bani contra proprietății dvs.!

11. Moare care deține proprietățile tale

Dacă muriți deținând proprietăți imobiliare, baza inițială (costul de achiziție) dispare, iar moștenitorii dvs. nu plătesc câștiguri de capital.

Pentru a continua exemplul de mai sus, baza dvs. inițială pentru proprietate a fost de 150.000 USD. Să zicem că peste 30 de ani, se apreciază la 900.000 de dolari. Dacă vindeți proprietatea, vă puteți aștepta să datorați impozite pe câștigul de capital de 750.000 USD.

Sau, puteți să păstrați în fiecare lună chiria din proprietate și să nu o vindeți niciodată. Dacă doriți să extrageți numerar, puteți să îl împrumutați așa cum s-a arătat mai sus, sau l-ați putea lăsa neîncărcat și puteți câștiga mult mai mult flux de numerar din acesta.

Când mori, proprietatea trece la moștenitorii tăi ca parte a moșiei tale. Este posibil să datoreze impozite pe proprietate, dar numai dacă ai murit bogat; primii 11,18 milioane USD din averea dvs. nu sunt fiscali. În caz contrar, ajung să vândă proprietatea și să țină încasări, fără taxe.

Cuvânt final

Dacă doriți să câștigați la jocul bogăției, trebuie să cunoașteți regulile. Și nicăieri nu este mai clar decât în ​​a învăța cum să-ți reduci impozitele pe venit.

Aflați cum să valorificați avantajele fiscale acordate proprietarilor imobiliari. De-a lungul vieții, acestea vă pot economisi sute de mii de dolari sau mai mult și vă vor ajuta să vă puneți mai mulți bani către construirea averii.

Care sunt tactici preferate pentru reducerea impozitelor?