5 modalități de a scoate echitatea din casa dvs. HELOC-uri, împrumuturi, refinanțare și multe altele
Și să fim sinceri, uneori proprietarii de case se găsesc stricți în numerar, dar bogați de echitate.
Dacă vă gândiți să scoateți echitatea din casa dvs., iată cinci moduri în care o puteți face, precum și avantajele și dezavantajele fiecăruia. Doar aveți grijă să nu vă extindeți prea mult din punct de vedere financiar. Capitalul propriu nu poate fi realizat decât după ce vindeți; tot ce poți face până atunci este să împrumute datorii împotriva acesteia.
Cum să scoți echitatea din casa ta
Toată datoria de acasă are câteva lucruri în comun. În primul rând, majoritatea datoriilor de origine raportează istoricul plăților către birourile de credit; fac excepții ipotecile inversă și, uneori, împrumuturi de proprietate pentru închiriere. Dacă pierdeți în totalitate o plată sau o implicită, așteptați-vă că va avea un impact asupra punctajului dvs. de credit.
În mod similar, în cazul în care vă confecționați cu privire la datoriile garantate împotriva locuinței dvs. cu un împrumut, creditorul vă poate exclude. În timp ce aveți la dispoziție câteva opțiuni pentru a opri o excludere, riscul de a vă pierde casa este real.
În cele din urmă, puteți deduce costul dobânzilor aferent datoriilor garantate la domiciliu, dar numai dacă vă prezentați deducerile. Dacă nu, nu este deosebit de util. Înainte de a vă plimba în cele cinci opțiuni pentru a scoate echitatea din casa dvs., asigurați-vă că înțelegeți aceste asemănări.
1. Refinanțarea încasărilor
Dacă aveți o casă în valoare de 300.000 USD și nu datorați decât 150.000 USD, vă puteți refinanța ipoteca și puteți scoate mai mulți bani. Desigur, este vorba de costul plăților mai mari la domiciliu și repornește de la zero amortizarea împrumutului (mai mult pe scurt).
Beneficiile refinanțării
Refinanțarea creditului ipotecar vine cu câteva avantaje. În primul rând, puteți împrumuta bani la o dobândă fixă, ceea ce înseamnă plăți ipotecare previzibile. Principalul dvs. și plățile de dobândă nu cresc niciodată; numai impozitele dvs. de proprietate sau primele de asigurare ale proprietarilor de case ar putea determina plata dvs. lunară.
Un alt avantaj este că, de obicei, creditorii percep rate ale dobânzii mai mici pentru refinanțări decât alte tipuri de împrumuturi din această listă. Acest lucru se datorează faptului că dețin prima poziție de credite cu o refinanțare, ceea ce înseamnă că datoria lor primește prima prioritate în cazul unei neplată și a unei excluderi.
În cele din urmă, refinanțarea vă permite să extrageți un raport credit-valoare (LTV) mai mare decât celelalte opțiuni din această listă din același motiv. Împrumutatul în prima poziție de împrumut poate împrumuta un procent mai mare din valoarea proprietății, știind că primesc primii înapoi.
Sfat Pro: Dacă aveți în vedere refinanțarea casei dvs., consultați LendingTree. Oferă cotații de la mai mulți creditori, astfel încât să vă asigurați că obțineți cele mai mici rate posibile.
Contra de refinanțare
Refinanțarea creditului ipotecar repornește amortizarea de la zero, pe care creditorii o adoră. Acest lucru ar trebui să trimită un steag roșu pentru dvs. în calitate de împrumutat.
Creditorii folosesc un calcul numit „amortizare simplă a dobânzii” pentru a determina cât din fiecare plată lunară se îndreaptă către dobândă și cât se reduce către plata soldului principal. La începutul termenului dvs. de împrumut, aproape toate plățile se referă la dobândă, mai degrabă decât la capital. De-a lungul timpului, raportul se modifică, până la sfârșitul termenului de împrumut, aproape toate plățile se îndreaptă către plata soldului principal..
Dar iată chestiunea: modificarea raportului respectă o curbă exponențială și se întâmplă mai ales la sfârșitul împrumutului. Peste o ipotecă de 30 de ani, cea mai mare parte a soldului dvs. poate fi plătită doar în ultimii ani. Așadar, creditorii adoră refinanțarea împrumuturilor mai vechi, deoarece ajung să repornească ceasul privind amortizarea și să încaseze dobânzi mari de la fiecare plată lunară.
Refinanțarea repornește, de asemenea, numărătoarea inversă a termenului de împrumut. Dacă ați avut 20 de ani într-o ipotecă de 30 de ani și vă refinanțați pentru un alt credit ipotecar de 30 de ani, treceți de la a avea 10 ani rămași la împrumut la 30 de ani.
Această rată a dobânzii fixe și plata sunt de asemenea cu un dezavantaj: creditele ipotecare sunt inflexibile. Împrumutați o sumă fixă cu o perioadă de rambursare fixă, la sfârșitul discuției.
Dacă te gândești să refinanțezi pentru a consolida datoria cărților de credit, gândește-te din greu. Implicarea pe cardurile de credit înseamnă o judecată; implicit pentru ipoteca dvs. înseamnă excludere.
În sfârșit, refinanțarea vine cu un set complet nou de costuri de închidere. Între taxe de creditare, taxe de titlu, taxe de evaluare și multe altele, pregătiți-vă să cheltuiți mii de dolari în taxe.
Linia de jos
Refinanțarea creditului ipotecar pentru a scoate numerar poate avea ocazional sens - de exemplu, dacă ai o ipotecă FHA și vrei să refinanțezi o ipotecă convențională pentru a elimina prima de asigurare ipotecară.
Înainte de refinanțare, citiți acest răspuns mai detaliat la întrebarea „Ar trebui să refinanțez ipoteca mea?”
2. Al doilea împrumut ipotecar / capital propriu
Dacă aveți deja un credit ipotecar și doriți să împrumutați mai mulți bani împotriva casei dvs., nimeni nu spune că trebuie să plătiți ipoteca existentă. O opțiune este acordarea unui al doilea credit ipotecar, cunoscut și sub numele de împrumut de capitaluri proprii. Similar cu refinanțarea ipotecii inițiale, puteți utiliza LendingTree pentru a obține cele mai bune rate la un împrumut de capitaluri proprii.
Tehnic vorbind, cei doi termeni nu înseamnă exact același lucru. Un împrumut de capitaluri proprii este orice credit ipotecar nou pe care îl contractezi ca proprietar existent. Dacă aveți casa liberă și clară, puteți împrumuta un împrumut de capitaluri proprii, care ar avea prima poziție de împrumut în loc să fie oa doua ipotecă. Dar, în discuții generale, termenii sunt adesea folosiți în mod interschimbabil.
Beneficiile împrumuturilor pentru acțiuni la domiciliu
Un avantaj distinct al unei a doua ipotecare este că nu trebuie să reporniți de la zero programul de amortizare de la prima ta ipotecă. În exemplul de mai sus, împrumutatul a mai rămas doar 10 ani pe ipoteca lor, astfel încât reluarea întregului împrumut ar avea un dezavantaj imens. Cu o a doua ipotecă, ei pot lua doar ceea ce le trebuie ca nou împrumut suplimentar.
Taxele creditorilor pot ajunge să fie mai mici pentru oa doua ipotecă decât refinanțarea. Creditorii adesea percep taxe anticipate numite „puncte”, cu 1 punct egal cu 1% din valoarea împrumutului. La o ipotecă secundară de 30.000 USD, 1 punct este doar 300 USD, în timp ce un punct la o refinanțare de 300.000 USD este 3.000 USD.
Al doilea credit ipotecar, fiind asigurat împotriva locuinței dvs., oferă, de obicei, rate de dobândă mai mici decât împrumuturile personale negarantate. Desigur, această rată a dobânzii mai scăzută poate fi anulată de costurile mai mari de executare a lucrării de titlu, de înregistrare a documentelor de garanție și de celelalte cerințe de închidere a ipotecilor la domiciliu..
Contra împrumuturilor pentru acțiuni la domiciliu
Al doilea credit ipotecar implică aproape întotdeauna dobândă mai mare decât refinanțările, deoarece creditorul trebuie să ia a doua poziție de garanție în spatele primului creditor ipotecar.
Împrumuturile de capitaluri proprii, precum alte tipuri de credite ipotecare, sunt de asemenea inflexibile. Acest lucru le face utile doar ca o infuzie unică de numerar - și una scumpă la asta.
Și după cum am menționat mai sus, costurile de închidere sunt costisitoare. Oricât de mică ar fi suma împrumutului dvs., trebuie să plătiți totuși pentru lucrări de titlu, taxe de înregistrare, aprecieri și „taxe de gunoi” fixate de creditor.
Linia de jos
Dacă aveți o singură nevoie de numerar, cum ar fi plata unei renovări a casei, a doua ipotecă poate avea sens. În special, proprietarii de locuințe le pot utiliza ca opțiune atunci când au o primă ipotecă avantajoasă și ieftină în loc pe care nu vor să o piardă.
Aveți însă grijă la costurile ridicate de închidere și priviți costul total al împrumutului, inclusiv toate costurile de închidere și dobânda de viață a împrumutului în comparație cu suma de numerar pe care doriți să o împrumutați. Nimeni nu vrea să plătească 60.000 de dolari în dobânzi și taxe pentru a împrumuta 25.000 de dolari.
3. Linia de credit a capitalului propriu (HELOC)
O linie de credit de capital propriu (HELOC) printr-o companie de genul Figure.com este o opțiune mult mai flexibilă pentru atingerea capitalurilor proprii, fără a împrumuta o ipotecă unică.
După cum sugerează și numele, un HELOC este o linie de credit rotativă precum un card de credit securizat. Dar în loc să fii asigurat de un depozit în numerar, este asigurat împotriva casei tale. LTV maxim combinat pentru HELOC se încadrează, de obicei, în intervalul 75% - 85%. De exemplu, pentru o casă cu o ipotecă de 150.000 USD, care valorează 300.000 USD, în loc să refinanțezi sau să iei o a doua ipotecă, ai putea scoate un HELOC cu limita de credit de 100.000 USD.
Pentru perioada inițială de tragere de cinci până la 10 ani, puteți extrage bani pe linia de credit și să vă plătiți soldul după cum doriți. Singurele plăți pe care le efectuați în fiecare lună sunt numai pentru dobândă.
După perioada de tragere vine perioada de rambursare, când linia de credit se închide și trebuie să efectuați plăți lunare pentru a vă achita soldul. Perioadele de rambursare durează în general între 10 și 20 de ani.
Beneficiile HELOC-urilor
Frumusețea HELOC-urilor este flexibilitatea lor. Poate că nu trebuie să le folosești niciodată sau le poți folosi doar ocazional pentru a plăti o îmbunătățire a casei înainte de a rambursa rapid soldul. De asemenea, le puteți extinde pentru a acoperi un cost important.
De asemenea, ratele dobânzilor HELOC sunt de obicei mai mici decât cardurile de credit, deoarece sunt asigurate de casa dvs. În general, ratele se încadrează într-un interval similar cu cel de-al doilea credit ipotecar ”.
Contra HELOC-urilor
Flexibilitatea are un cost; HELOC-urile sunt împrumuturi cu rată ajustabilă. Ratele dobânzilor atunci când împrumutați pot fi scăzute, dar dacă acestea se vor triplă în următorii 10 ani, v-ați putea plasa cu 16% dobândă pentru datoria dvs..
Implicarea pe cardurile dvs. de credit nu va însemna neapărat locuința, dar implicit în HELOC-ul dvs. s-ar putea, deoarece linia de credit este securizată împotriva casei dvs..
La fel ca în cazul celui de-al doilea credit ipotecar, proprietarii de case pot suporta costuri mari de închidere pentru a deschide o linie de credit. Procesul de închidere este similar, necesitând lucrări de titlu și toate taxele aferente.
Împrumutații se confruntă, de asemenea, cu un risc unic cu HELOC-urile: creditul înghețat din cauza pierderii capitalurilor proprii. Dacă locuința dvs. scade în valoare, creditorul vă poate îngheța linia de credit, indiferent dacă ați făcut toate plățile de dobândă la timp.
În sfârșit, unele HELOC includ o clauză de ocupare permanentă. Spre deosebire de creditele ipotecare, care permit, în mod obișnuit, debitorii să se mute după un an și să păstreze proprietatea ca închiriere, unii HELOC-uri se închid automat dacă împrumutatul se mută, cu întregul sold restant datorat imediat. Asigurați-vă că verificați tipărirea fină.
Linia de jos
Liniile de credit pentru capitaluri proprii pot asigura surse de finanțare flexibile. De la plata pentru îmbunătățiri la domiciliu la școlarizarea copiilor tăi la o plată în avans pentru o proprietate de închiriere sau o casă de vacanță, HELOC-urile au multe utilizări. Acestea pot fi chiar folosite ca supliment sau înlocuitor pentru un fond de urgență dacă aveți o toleranță ridicată la risc și ar prefera să vă investiți banii decât să-l lăsați să piardă într-un cont de economii.
Dar la fel ca în cazul celui de-al doilea credit ipotecar, aveți grijă să analizați dacă costurile pe termen lung merită flexibilitate.
4. Ipoteca inversă
Mulți adulți în vârstă se găsesc în poziția unică de a avea o multitudine de capitaluri proprii, dar un venit limitat. O opțiune la dispoziția lor este o ipotecă inversă LendingTree.
Într-o ipotecă inversă, creditorul plătește împrumutatului mai degrabă decât invers, fără obligația proprietarului de a efectua plăți în timp ce trăiesc. La moartea lor, casa merge la creditor, cu excepția cazului în care împrumutatul sau moșia lor plătește soldul.
În timp ce creditele ipotecare inversă au mai multe forme și dimensiuni, cel mai frecvent este că creditorul efectuează plăți lunare către împrumutat, iar soldul împrumutului crește în timp. În mod alternativ, împrumutatul ar putea lua o plată o singură dată, precum oa doua ipotecă sau o combinație între o sumă forfetară și plăți lunare..
Beneficiile ipotecilor inversă
Spre deosebire de celelalte opțiuni din această listă, creditorii ipotecari inversi nu pot exclude. În funcție de condițiile împrumutului, acestea pot înceta să mai plătească după un anumit număr, dar nu pot obliga proprietarul să plece. Și pentru că împrumutatul nu efectuează plățile, nu contează un scor de credit.
După cum s-a arătat mai sus, creditele ipotecare inversă includ o anumită flexibilitate pentru ca debitorii să aleagă modul în care doresc să primească plăți. În orice caz, plățile împrumutului nu afectează eligibilitatea împrumutatului pentru prestațiile de securitate socială sau de Medicare.
Contra de ipotecă inversă
În primul rând, doar adulții în vârstă - de obicei cei peste 62 de ani - pot acorda credite ipotecare inversă. Deși acest lucru nu este un lucru în sine, este o limitare.
O altă limitare este aceea că doar o rezidență primară poate fi folosită ca garanție pentru o ipotecă inversă. Nu vă bazați pe scoaterea unei proprietăți de închiriere, indiferent de capitalul pe care îl aveți.
Acum, pentru o problemă serioasă: asigurare ipotecară. Pentru programele de credit ipotecar invers FHA, debitorii trebuie să plătească o taxă în avans de 0,5% la tabel dacă soldul împrumutului este sub 60% LTV și 2,5% urât pentru soldurile împrumuturilor peste 60% LTV. Și asta este doar taxa anticipată. Împrumutatii trebuie să plătească, de asemenea, taxe lunare continue, egală cu 1,5% din valoarea împrumutului în fiecare an - sumă care crește deseori în timp.
Linia de jos
Pentru adulții în vârstă cu o capitală semnificativă în casele lor, care nu intenționează niciodată să se mute, creditele ipotecare inversă oferă o sursă viabilă de venituri suplimentare. Sunt datorii, dar fără acele facturi lunare neplăcute.
Dar dacă doriți să lăsați ceva în urmă pentru copiii dvs., fiți atenți la modul în care o ipotecă inversă va avea impact asupra planificării imobiliare.
5. Cumpărați o proprietate de închiriere cu un împrumut cu pătură
Pregătit pentru a deveni mai creativ în accesarea capitalului propriu?
Să zicem că vrei să cumperi o proprietate de închiriere. Găsești un creditor care oferă cu generozitate finanțare LTV 80% - sau, cu alte cuvinte, necesită o reducere de 20% din partea ta. Ai putea să tușești banii sau te poți oferi pentru a-ți colateraliza casa.
Funcționează astfel: în loc să asigure doar o garanție împotriva proprietății de închiriere, creditorul pune o garanție asupra casei actuale, pe lângă chirie. Obțin două proprietăți sub formă de garanție, asigurându-le o mai mare securitate. Din cauza garanțiilor suplimentare, acestea nu mai necesită deloc o plată în avans.
Beneficiile unui împrumut cu pătură
Nu trebuie să vină niciun numerar pentru un împrumut cu pătură. Puteți finanța potențial chiar și costurile de închidere a noii proprietăți. Dar câștigați un nou activ care produce venituri.
Această tactică nu necesită, de asemenea, o soluționare separată; doar te afli de proprietatea pe care o cumperi cu finanțare. Compania titulară trebuie să aducă două seturi de lucrări la titlu, însă orice costuri suplimentare palidizează în comparație cu costurile de închidere ale unei decontări separate.
Contra unui împrumut cu pătură
Pentru început, vă puneți casa pe linie pentru a cumpăra o proprietate de investiții, riscând excluderea și locuința, așa cum s-a arătat mai sus.
Un alt risc de a finanța 100% dintr-o achiziție de închiriere este fluxul de numerar negativ. Astfel de plăți ipotecare ridicate pot însemna cheltuieli medii mai mari decât veniturile din închiriere, ceea ce ar înfrânge întregul scop al achiziționării unei închirieri. Fluxul de numerar negativ este un risc de a cumpăra o proprietate de închiriere atunci când cumpărați între 70% și 80% LTV. Riscul este și mai mare atunci când finanțați întregul preț de achiziție.
În mod similar, în cazul în care proprietatea scade chiar ușor în valoare, vă pune în sus cu ipoteca.
Cumpărarea unei proprietăți de închiriere cu un împrumut cu păturică poate părea similară cu utilizarea unui HELOC. Cu toate acestea, majoritatea investitorilor pe care i-am cunoscut folosesc această tactică doar ca sursă temporară de fonduri pentru a putea cumpăra cu viteză fulger. Își rambursează rapid HELOC-ul după ce toate reparațiile sunt finalizate, de obicei prin scoaterea unui credit ipotecar pe termen lung pe proprietatea de închiriere. Cu alte cuvinte, ei nu își folosesc locuința pentru a supravaloriza o chirie. În schimb, îl folosesc pentru bani temporari, rapide, flexibili, pe care îi rambursează integral cu o ipotecă separată închiriată numai.
Linia de jos
Garanția încrucișată a casei dvs. pentru finanțarea investițiilor este un risc cu risc ridicat. Nu încercați acest lucru acasă decât dacă sunteți un investitor cu experiență, cu o duzină de oferte sub centura.
Cuvânt final
Datoria este un instrument periculos, ușor de abuzat și dificil de manipulat cu pricepere. Cel mai bun mod de a accesa capitalul propriu în casa dvs. este de a vinde casa și de a vă muta undeva mai puțin costisitor. Însă, dacă trebuie să scoateți datorii, împrumutul împotriva locuinței dvs. înseamnă, de obicei, rate ale dobânzii mai mici decât datoriile negarantate.
Aveți grijă doar la costurile ridicate de închidere anticipată și aveți grijă să nu vă asumați mai multe datorii decât puteți rambursa. Cea mai mare parte a datoriei este, de fapt, datoria proastă și singura excepție este datoria care te ajută să construiești avere. Așa că, dacă îl puteți ajuta, ascultați acele pundituri neplăcute și nu folosiți casa dvs. ca bancomat.
Care a fost experiența ta în accesarea capitalului propriu în casa ta? Care dintre metodele de mai sus ați utilizat și ce v-ați gândit?
