Ar trebui să economisesc pentru o plată în avans la o casă sau să achit o datorie?

De fapt, cât de mult aveți pentru o plată este esențială pentru această determinare, precum este o evaluare a datoriei dvs. existente. Dar acest lucru creează o conundru. Dacă aveți deja o plată sănătoasă și un debit echitabil, ce faceți? Plătiți datoria și plătiți o sumă mai mică sau păstrați intacte atât datoria, cât și plata?

Răspunsul la această întrebare nu este dificil, dar necesită o examinare atentă a situației dvs. personale, cum ar fi cât de mult vă puteți permite să plătiți, câtă datorie aveți, ce rată a dobânzii este și cât de mare este o ipotecă. vrei să te califici.

Procesul de cerere

Când solicitați o ipotecă, banca sau brokerul va lua în considerare veniturile pe care le primiți în mod regulat, precum și plățile datoriei pe care le aveți în prezent. Acest lucru le va oferi o imagine despre cât de mulți bani puteți economisi în fiecare lună pentru a plasa către o plată ipotecară.

Pe baza acestui lucru, celelalte active, istoricul creditului și plata în avans, banca sau brokerul vor determina cât de mare dintre creditele ipotecare pot să vă ofere și la ce rată.

Studiu de caz

Luați în considerare Jim, care se pregătește să-și cumpere prima casă. El are un credit foarte bun și ia acasă 36.000 de dolari pe an după taxe. De asemenea, Jim are o datorie cu cardul de 10.000 USD, care are o plată minimă de 250 USD pe lună, dar nu are alte datorii. Jim a economisit 20.000 de dolari pentru a-și acorda plata în avans și caută o ipotecă cu 30 de ani cu rată fixă. Vom presupune că asigurarea pentru locuințe costă 800 USD pe an, iar impozitele pe proprietate sunt de 2.000 USD.

Dacă Jim folosește 10.000 de dolari din contul său de plată pentru a achita datoriile în schimb, el se va califica pentru o sumă ipotecară diferită decât dacă nu plătește nicio datorie și va plasa întreaga sumă de 20.000 de dolari. Presupunând că Jim este capabil să se califice pentru o rată a dobânzii de 6%, iată cum rezultă numerele. De asemenea, contravaloarea asigurării ipotecare private sau PMI nu afectează în mod semnificativ această comparație și este exclusă din simplitate.

20.000 USD plata anticipată, 250 dolari pe lună în datorii cu cardul de credit

• Plata lunară (inclusiv ipotecă, impozite și asigurare): 830 USD
• Prețul total al casei: 119.519 USD

10.000 USD plata anticipată, fără datorii

• Plata lunară (inclusiv ipotecă, impozite și asigurare): 1.073 USD
• Prețul total al casei: 150105 USD

Aceasta este o diferență destul de mare! Jim poate beneficia de o ipotecă cu 30.000 de dolari mai mare dacă își achită datoria, chiar dacă plata în avans este la jumătate. De ce este diferența atât de mare?

Modul în care se determină valoarea împrumutului

Aceasta are legătură cu modul în care banca calculează ceea ce vă puteți permite să plătiți. În general, banca va lua un procent din venitul dvs. lunar total (36% este comun) și presupune că puteți plăti pentru toate datoriile dvs., inclusiv pentru ipoteca dvs..

Cu alte cuvinte, plățile dvs. datorii existente vor reduce direct suma pe care banca o consideră că o puteți plăti pentru plata dvs. ipotecare, asigurarea proprietarilor de case, impozitele și PMI, dacă este necesar. După ce au stabilit cât o plată lunară vă puteți permite, extrapolează cât de mare este o ipotecă pentru care vă calificați.

Datorită naturii acestor calcule, plata anticipată nu face decât să crească dimensiunea totală a ipotecii pentru care vă calificați, pe bază de dolar pentru dolar. Adică, dacă vă calificați pentru o ipotecă de 150.000 USD și aveți 10.000 USD în plus, puteți beneficia de o ipotecă de 160.000 USD. Dar, deoarece datoria existentă are impact asupra cât de mult cred că banca este în măsură să plătească, aceasta limitează și dimensiunea ipotecii. De fapt, achitarea datoriei va crește suma de ipotecă pentru care vă calificați de aproximativ trei ori mai mult decât simpla economisire a banilor pentru o plată în avans.

Astfel, în general, este cel mai logic să plătiți datoria existentă dacă doriți să vă maximizați suma împrumutului.

Considerații suplimentare

Există și un alt aspect în această considerație. Rata dobânzii la datoria de pe cardul de credit este adesea mult mai mare decât rata dobânzii la o ipotecă și, cu siguranță, este valabilă în cazul lui Jim. Mai mult decât atât, puteți deduce dobânda ipotecară pentru impozitele dvs. și, prin aceasta, puteți reduce în continuare rata pe care o plătiți efectiv la împrumutul de acasă.

Întrucât este aproape întotdeauna mai bine să tranzacționați datorii cu dobândă mare pentru datorii cu dobândă scăzută, decizia lui Jim din această perspectivă este una lipsită de creștere. Fără a menționa că, chiar dacă va plasa întreaga sumă de 20.000 de dolari către casa sa, el trebuie să plătească în continuare PMI, care este o cheltuială lunară adăugată dacă plata în avans este mai mică de 20%.

excepţii

Dar există câteva situații în care punerea unei porțiuni din plata dvs. către datorie nu este neapărat cea mai inteligentă mișcare:

1. Dacă puteți reduce cerințele dvs. minime de plată
Întrucât banca folosește plățile dvs. minime necesare pentru a calcula cât de mult vă puteți permite, scăderea plăților minime, chiar și temporar, vă poate crește suma împrumutului fără a fi nevoiți să vă plătiți vreo datorie. Mai mult, acest lucru se realizează cel mai bine cu împrumuturi pe care doriți să le păstrați, precum cele cu rate ale dobânzii aproape sau chiar sub nivelul dobânzii dvs. ipotecare.

De exemplu, multe împrumuturi pentru studenți se încadrează în această categorie și vă pot permite să vă modificați planul de plată pentru un an sau doi, făcând astfel mai ușor să vă calificați pentru un împrumut mai mare fără a fi nevoiți să plătiți vreuna dintre datoriile cu dobândă scăzută..

sau datorii ale cardului de credit, pe lângă faptul că solicitați companiei dvs. reducerea cerințelor dvs. minime de plată, puteți considera un transfer de sold către un card de credit cu o rată APR mai mică sau o perioadă promoțională fără niciun interes. Cu toate acestea, nu deschideți un card nou prea aproape de perioada în care solicitați pentru creditul dvs. ipotecar, deoarece acest lucru vă poate afecta scorul de credit pe termen scurt.

2. Dacă nu vă puteți permite o mare parte a unei plăți în avans
În timp ce opțiunile ipotecare cu zero avansuri există, este posibil să plătiți rate de dobândă mult mai mari. Economisirea banilor astfel încât să puteți oferi chiar și o sumă mică de avans, de 3,5%, de exemplu, vă poate economisi mai mulți bani pe termen lung decât să vă plătiți datoria..

Cu toate acestea, acest lucru depinde de dacă puteți chiar să vă calificați pentru un împrumut scăzut sau nul, rata dobânzii care vi se va oferi și rata dobânzii curente pentru datoria dvs. existentă.

3. Dacă puteți evita să plătiți o asigurare ipotecară privată
Dacă nu plătiți nicio datorie existentă vă va permite să oferiți o plată în avans egală cu 20% din prețul de vânzare al casei dvs., puteți evita să plătiți o asigurare ipotecară privată. Acest lucru vă poate economisi bani în timp, atâta timp cât rata dobânzii la datoria dvs. existentă nu este foarte mare.

4. Dacă nu trebuie să vă maximizați suma împrumutului
Dacă nu trebuie să vă calificați pentru un împrumut mare, economisiți banii în loc să aveți la îndemână la închidere și când vă mutați în noua casă. Acest lucru se întâmplă atunci când este probabil ca cheltuielile neașteptate să se acumuleze și puteți evita să vă asumați datorii suplimentare, plătindu-le din buzunar.

Cuvânt final

Dacă sunteți pe piață pentru un credit ipotecar, încercați să vă jucați cu calculatorul New House al Bankrate, care a generat numerele utilizate în studiul de caz de mai sus. În primul rând, găsiți case specifice de care sunteți interesat. Apoi, conectați prețul, informațiile privind impozitul pe proprietate și o estimare a costurilor de asigurare pentru proprietarii de case. (Încercați să cereți altor proprietari sau unui agent local de asigurare o estimare de asigurare.)

Vedeți cât sunteți calificat inițial și dacă plata datoriilor va crește suma. Nu uitați nici să țineți cont de ratele dobânzilor la datoria dvs. existentă. De exemplu, chiar dacă puteți reduce rata creditului ipotecar cu un procent complet prin creșterea plății în avans, la ce dobândă este datoria pe care altfel ați putea să o plătiți? Amintiți-vă, dobânda ipotecară la domiciliu este deductibilă din impozitele dvs..

Dacă începeți doar să căutați o casă, jucați-vă cu calculatorul de mai sus și luați în considerare diferitele modalități de a vă cheltui plata. Nu-l lăsați în întregime la bancă pentru a decide ce vă puteți permite. Dacă banca crede că puteți gestiona o plată ipotecară de 2.000 USD pe lună, dar știți că nu puteți, nu intrați într-una doar pentru că banca spune acest lucru. Găsiți o casă pe care vă puteți permite confortabil, astfel încât să puteți avea încredere să faceți toate plățile lunare și să vă bucurați de noua casă fără stres.

Te-ai confruntat vreodată cu decizia de a economisi pentru o sumă de plată pe o casă sau de a plăti datoriile? Cu care ai mers și de ce?