7 investiții imobiliare alternative pe care majoritatea oamenilor le ignoră (și cum să le investească)
Probabil ați sărit direct către trusturi de investiții imobiliare (REIT), proprietăți de închiriere pe termen lung achiziționate de la o companie de genul Roofstock, și casă de scurtă durată. Acestea sunt toate strategiile rezonabile și pe care le-am folosit de-a lungul anilor.
Dar doar pentru că sunt cele mai populare opțiuni, asta nu înseamnă că sunt singurele - sau chiar cele mai profitabile - modalități de a investi în imobiliare. De fapt, nișele mai puțin cunoscute oferă adesea randamente mai bune pe orice piață sau o clasă de active. Guru-urile de afaceri numesc aceste „oceane albastre” - ceea ce înseamnă că există mai puțin sânge în apă din concurență - și fraze de pithy spout ca „bogățiile sunt în nișe”.
Dacă sunteți intrigați de proprietățile imobiliare, dar doriți să explorați apele mai clare, aruncați o privire mai atentă asupra acestor strategii de investiții imobiliare mai puțin cunoscute. Oricum, convențional este plictisitor.
1. Spații de coworking
Având în vedere popularitatea spațiilor de coworking care se ridică în creștere, este greu de crezut că industria are ceva mai mult de 10 ani.
Primul spațiu de coworking din lume a debutat la San Francisco în 2005, iar în următorii ani, din ce în ce mai multe spații au apărut în orașe scumpe precum Londra și New York. Un grup mic de comerț a deschis și a ținut prima conferință a industriei în 2009, The Global Coworking Unconference Conference.
Industria a accelerat de atunci, de la a fi o mișcare în rândul solopreneurilor și freelancerilor la a deveni una dintre cele mai mari tendințe ale deceniului în domeniul imobiliarelor comerciale. Industria s-a dublat din 2015 până în 2018, iar analiștii prognozează peste 1 milion de membri numai în Statele Unite până în 2022, potrivit grupului comercial Coworking Resources. Compania de consultanță imobiliară JLL raportează că spațiul de birou flexibil a crescut mai rapid decât oricare alt segment al industriei, în medie cu 23% pe an din 2010.
Spațiile de coworking sunt un câștig câștig pentru toți cei implicați. Membrii pot împărți costurile biroului, chiar dacă sunt freelanceri individuali care caută doar un loc unde să își propună laptopurile. Startup-urile pot adăuga sau scădea în mod flexibil spațiul de birou. Furnizorii de spații de birouri pot închiria mai multe birouri decât au de fapt, deoarece nu toate birourile vor fi ocupate tot timpul.
În mod curios, baza de clienți care crește cel mai rapid pentru spațiile de coworking s-a îndepărtat de freelanceri și startup-uri. Potrivit gigantului multinațional coworking WeWork, conform raportului Curbed, corporațiile au condus la creșterea înregistrărilor în ultimii ani.
Cum să investești în spații de coworking
Cel mai simplu mod de a investi în spații de coworking este investind în REIT-uri care le includ. Exemple includ Boston Properties (BXP) și Washington REIT (WRE). Acestea pot fi achiziționate prin intermediul majorității conturilor de investiții, cum ar fi Investiți de J.P. Morgan.
Sau puteți adopta o abordare mai practică. Dacă în prezent dețineți sau închiriați spațiu de birou, dar nu utilizați toate, de ce să nu îl închiriați? Cu siguranță nu ai fi singur. Aproape două treimi din toate spațiile de coworking din Statele Unite sunt afaceri secundare pentru proprietarii lor, pe publicație comercială Deskmag.
În mod alternativ, te-ai putea plimba pentru garduri și lansa propriul spațiu dedicat de coworking. Planul de afaceri este cu greu elaborat: închiriați spațiu pentru birouri, apoi îl închiriați de birou, birou sau lounge cu acces comun.
În calitate de proprietar de afaceri mici, lucrez chiar eu dintr-un spațiu de coworking și îmi place. Pentru mai puțin de 100 de dolari pe lună, am acces 24/7 la un spațiu de birou de lux, vedere cu vedere la plaje și pădure de mangrove și cafea și ceai nelimitate.
Lumea muncii se schimbă. Un studiu CNBC din 2018 a constatat că 70% dintre lucrătorii de birouri din întreaga lume telecomanda acum cel puțin o zi pe săptămână. Din ce în ce mai mult, munca se întâmplă de la distanță și nu orice lucrător la distanță vrea să lucreze din camera de zi.
2. Pământul brut
Investiția în teren brut vine cu multe avantaje, nu toate sunt evidente.
În primul rând, este mult mai ușor decât bunurile imobiliare rezidențiale sau comerciale. Niciun apel telefonic la miezul nopții de la chiriași care se plâng că a ars un bec; fără reparații sau apeluri de întreținere.
De asemenea, costă aproape de nimic de menținut. Dacă cumpărați teren brut în numerar, singurul dvs. cost în curs este impozitele pe proprietate - care sunt adesea mici pentru terenurile brute din cauza prețului relativ ieftin.
Concurența pentru investițiile în terenuri se dovedește practic inexistentă în multe domenii. Atunci când vă apropiați de un proprietar despre cumpărarea unui teren nedezvoltat, în unele cazuri, sunteți prima persoană care a făcut acest lucru vreodată. Proprietarii de terenuri prime nu obțin venituri din aceasta, de aceea acceptă deseori banii în dolar.
Cum să investești în terenurile brute
Investitorii funciari au la dispoziție mai multe strategii. Primul este să nu faci nimic. Puteți cumpăra și deține terenul și așteptați să-l vindeți până după ce va fi apreciat.
De asemenea, puteți flip land dacă îl cumpărați sub prețul pieței. Știu că un singur investitor de terenuri cumpără terenuri cu reducere, apoi oferă cumpărătorilor finanțare pentru cumpărători. Vinde terenul cu o primă și percepe rate de dobândă extrem de ridicate, deoarece poate. Împrumuturile funciare nu sunt reglementate ca ipotecile și le sunt greu de împrumutat cumpărătorii, astfel că mulți cumpărători sunt dispuși să plătească dobânzi mari. Și dacă sunt implicite, procesul de închidere a forței de muncă este mai rapid decât pentru casele rezidențiale.
Alternativ, puteți îmbunătăți într-un fel terenul. O opțiune este să parcurgeți procesul de acordare a dreptului, având proprietatea rezonată, eventual instalarea liniilor de apă și canalizare, divizarea acesteia sau o combinație a acestora. Apoi, ai putea vinde terenul cât mai aproape de a fi „construibil” sau ai putea construi pe el chiar tu ca dezvoltator. Dacă îl alegeți pe acesta din urmă, puteți păstra proprietatea ca închiriere pe termen lung sau o puteți vinde la finalizare.
Desigur, nimeni nu spune că trebuie să construiți ceva pentru a îmbunătăți terenul. Puteți cultiva terenul pentru agricultură sau pentru alte utilizări care nu sunt dezvoltate și îl puteți ține sau vinde.
Majoritatea investitorilor imobiliari vor evita investițiile în terenuri, deoarece nu o înțeleg. Dar, cu pregătirea și educația de bază, cumpărătorii pot învăța rapid cum să evalueze și să investească în terenuri brute, împreună cu capcanele de evitat. Fii deosebit de atent cu zonarea; nu este întotdeauna posibil să rezonezi terenurile, iar multe municipalități impun restricții de zonare.
Pentru a examina listările de terenuri, încercați AcreTrader sau LandWatch.
3. Case fabricate
Ca și pământul brut, mulți oameni evită locuințele mobile și fabricate, deoarece nu sunt sexy. De fapt, sunt atât de nesigure, încât unii investitori își privesc nasul la ideea. Acest lucru se potriveste investitorilor casnici fabricati bine; ajung să râdă până la bancă.
Merită să vă întrerupeți că există o diferență tehnică între casele fabricate și casele mobile. În iunie 1976, Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) a început reglementarea locuințelor mobile, care anterior nu erau reglementate în mare măsură. Case construite din fabrică construite după 1976, care fac obiectul codurilor de construcție, sunt denumite „case fabricate”, în timp ce „case mobile” se referă la structuri mobile nereglementate construite înainte de 1976. Cu toate acestea, majoritatea oamenilor utilizează în continuare termenii în mod interschimbabil..
Casele fabricate pot fi fie atașate permanent de pământul pe care stau sau se pot așeza în parcuri. Parcurile de locuințe mobile în mod obișnuit percep o taxă lunară de închiriere pentru lot, care adesea include apă, canalizare și servicii de gunoi. Atunci când cumpărați o casă fabricată într-un parc, cumpărați aproape întotdeauna doar casa, nu și terenul (mai mult pe parcul mobil acasă investind în scurt timp).
Cum să investești în case fabricate
Cea mai comună strategie de investiții pentru locuințele fabricate este cumpărarea și reținerea. Un investitor cumpără casa, fie cu terenul, fie cu locuința numai dacă se află într-un parc și semnează un contract de închiriere pe termen lung cu un locatar.
La fel ca în cazul proprietăților tradiționale de închiriere, există case fabricate mai mari și mai mici, în toate condițiile, cu o gamă largă de finisaje și corpuri. Unele sunt case moderne minunate, cu facilități frumoase; altele sunt hovele.
De asemenea, parcurile variază considerabil în calitate și, deși investitorii pot muta întotdeauna casa, nu este un proces banal; poate muta mai mult decât casa în sine pentru a o muta. De asemenea, unele parcuri impun restricții de vârstă, cum ar fi 55 de ani și mai mari, așa că faceți temele în parc, și nu doar casa, înainte de a cumpăra.
Pentru a naviga în listele de case fabricate, consultați Vânzarea rapidă de către proprietar sau Homes.com.
4. Parcuri pentru case mobile
În loc să cumpărați o casă mobilă individuală sau fabricată, puteți cumpăra parcuri pentru case mobile. În acest fel, cumpărați atât terenurile, cât și afacerile din parc. Încasați o taxă lunară de lot, care poate include anumite utilități. Dacă un chiriaș nu plătește chiria, depuneți pentru evacuare așa cum s-ar face cu orice altă afacere de închiriere.
Ca și cumpărarea caselor fabricate, mulți investitori imobiliari consideră că cumpără parcuri de locuințe mobile o afacere nesigură și o ignoră. Acest lucru creează o oportunitate pentru investitorii care nu se deranjează să dețină active la fel de diverse ca parcurile de locuințe mobile.
Un avantaj al investițiilor în parcuri de locuințe mobile este că nu trebuie să întrețineți casele în sine pentru că nu le dețineți. Tot ce trebuie să faceți este să mențineți zonele și terenurile comune și să mențineți apa și canalizarea în funcțiune. Acest lucru face ca cheltuielile generale generale și cheltuielile și marjele mari de profit.
Ratele de cifră de afaceri tind, de asemenea, să fie mai mici în parcurile de locuințe mobile decât în alte proprietăți de închiriere, deoarece costă atât de mulți bani pentru a muta o casă fabricată. Când cineva cumpără o casă mobilă, este un proprietar de locuințe și, de obicei, rămâne pus la dispoziție. Cifrele de afaceri sunt cele mai multe lucrări, iar cea mai mare parte a cheltuielilor, sunt pentru proprietarul tipic, astfel încât o rată a cifrei de afaceri mai mică este un beneficiu enorm.
Cum să investești în parcuri pentru locuințe mobile
Ca majoritatea lucrurilor din viață, puteți cumpăra parcuri pentru case mobile online. Cel mai popular site pentru cumpărarea și vânzarea parcurilor este Mobile Home Park Store, care oferă câteva sute de parcuri listate spre vânzare la un moment dat. De asemenea, puteți cumpăra parcuri de locuințe mobile pe gigantul imobiliar comercial LoopNet. Uneori, puteți găsi, de asemenea, parcuri pentru licitație pe Auction.com sau eBay. Faceți diligența cuvenită înainte de a scoate bani, în special printr-un serviciu de vânzare de la egal la egal, cum ar fi eBay. Utilizați întotdeauna o companie de titlu terță dezinteresată pentru a verifica și transfera titlul.
Desigur, mulți investitori imobiliari nu se limitează la ceea ce este publicat. Investitorii neprieteni folosesc e-mailul direct, apelurile reci sau chiar vizitele în persoană.
Parcurile de case mobile pot genera venituri enorme, ceea ce înseamnă că sunt adesea costisitoare. Fii pregătit să plătești șapte cifre pentru un parc într-o locație de dorit, cu venituri substanțiale.
Ca o notă finală, parcurile de case mobile oferă oportunități suplimentare de venituri antreprenorilor experimentați. Proprietarii parcului pot instala spălătorii, mini-marts sau alte servicii la fața locului pentru a genera fluxuri suplimentare de numerar din parcurile lor.
5. Site-uri web de crowdfunding imobiliar
O completare recentă la catalogul de opțiuni de investiții imobiliare, site-urile de crowdfunding oferă adesea profituri puternice investitorilor.
Diferite site-uri web de crowdfunding imobiliar urmează diferite modele de investiții. Unii au un singur fond comun sau mai multe fonduri mari, care plătesc tuturor investitorilor același randament. Fondul cumpără, actualizează, administrează și, uneori, vinde proprietăți folosind fonduri strânse de la public. Este la fel ca să investești într-un REIT, cu excepția faptului că este mai puțin reglementat de SEC și nu este obligat să plătească 90% din profiturile nete în dividende.
În mod alternativ, unele site-uri web de crowdfunding imobiliar permit investitorilor să finanțeze achiziția de proprietăți specifice. Cu cât este mai mare riscul împrumutatului, proprietatea sau ambele, cu atât randamentul oferit este mai mare. Există însă o transparență plăcută pentru această structură de crowdfunding, chiar dacă investitorii nu au de fapt un control suplimentar asupra renovării sau managementului proprietății.
O altă distincție importantă de REIT-uri este lipsa lichidității. Deoarece REIT-urile sunt tranzacționate public, investitorii le pot cumpăra și vinde instantaneu. Dar datoria crowdfunded nu este tranzacționată public și, atunci când investești, o faci pentru cel puțin o perioadă minimă de investiție - de obicei cel puțin șase sau 12 luni.
Cum să investești în site-uri web de crowdfunding imobiliar
Un cuvânt de deschidere de precauție: majoritatea site-urilor web de crowdfunding imobiliar acceptă doar fonduri de la investitori acreditați. Dacă nu știți ce este un investitor acreditat, atunci probabil nu sunteți unul. Este vorba despre investitori înstăriți, cu o valoare netă de peste un milion de dolari sau un venit anual de peste 200.000 USD.
Acestea fiind spuse, există o mână de site-uri web de crowdfunding imobiliar care sunt specializate în lucrul cu investitori neacreditați. Două site-uri web de crowdfunding care investesc direct în imobiliare printr-un fond sunt Fundrise și stREITwise. Fundrise acceptă o investiție minimă de doar 500 USD și plătește randamente cuprinse între 8,7% și 12,4%. RealtyMogul necesită cel puțin 1.000 de dolari și a plătit aproximativ 8% în distribuțiile lunare de la înființare.
Pentru a investi în proiecte imobiliare specifice ca investitor neacreditat, consultați Groundfloor. Puteți investi cu cel puțin 10 USD și puteți câștiga randamente cuprinse între 5% și 25%, în funcție de proprietate și de împrumutat. Aceste împrumuturi variază de obicei între șase și 12 luni, ceea ce face angajamentul relativ scurt.
În mod alternativ, ați putea investi în terenuri agricole AcreTrader. Terenurile agricole devin rapid o investiție populară, deoarece din 1990 nu a avut niciodată un randament anual negativ. De fapt, dacă ai fi investit 10.000 de dolari în terenuri agricole în 1990, astăzi ar merita aproape 200.000 de dolari.
Ca întotdeauna, faceți temele înainte de a investi bani cu un site web de crowdfunding. Întrebați despre ratele implicite și acordați o atenție deosebită angajării în timp pentru fonduri.
6. Note private
O notă este un document legal care declară un împrumut de la o parte la alta. Atunci când împrumutați o ipotecă, de exemplu, unul dintre documentele pe care le semnați la decontare este o notă. Mulți investitori imobiliari își finanțează tranzacțiile împrumutând bani de la persoane fizice, mai degrabă decât bănci. Aceștia semnează o notă privată cu un investitor individual, împrumutând bani la orice rată a dobânzii și la alte condiții de împrumut de ambele părți.
Investesc bani în note private. De exemplu, există un cuplu din Ohio care s-a retras înainte de a împlini 30 de ani datorită veniturilor din proprietățile lor din închiriere, deși nu au încetat să cumpere proprietăți noi pentru a construi fluxuri de venituri și mai pasive. În prezent am 10.000 de dolari investiți cu ei la o dobândă de 10% și amândoi am fost mulțumiți de aranjament. Au finanțare flexibilă de la persoane fizice, iar investitorii lor - inclusiv eu - obțin un profit puternic și de încredere.
Totuși, nu este fără riscuri. În cazul în care împrumutații au neplătit împrumutul meu, singurul meu recurs este să-i duc în instanță, să câștig o hotărâre și apoi să încerc să colectez această hotărâre.
Cum să investești în note private
Spre deosebire de majoritatea opțiunilor din această listă, notele private funcționează în principal cu încredere. Investiți bani cu cineva pe care îl cunoașteți personal, care a demonstrat un record clar și impresionant de succes cu investițiile lor imobiliare - cu alte cuvinte, cineva în care aveți încredere din toată inima pentru a vă plăti înapoi.
Dacă nu cunoașteți investitori imobiliari, începeți să vă cufundați în industrie. Alătură-te unui club local de investiții imobiliare și participă la fiecare întâlnire timp de câteva luni la rând. Rețea cu vânzători locali la cheie, angrosiști și agenți imobiliari specializați în lucrul cu investitorii. Scufundați-vă în comunitatea locală de investiții imobiliare. Ar trebui să devină rapid clar cine a fost în jurul blocului de ceva vreme și are un palmares consacrat al investițiilor de succes. Cunoașteți mai bine acei oameni. Pe măsură ce construiți o relație cu ei, puteți discuta despre oportunități de a investi bani cu ei, ca creditor sau chiar ca partener.
În mod alternativ, puteți cumpăra note private online prin intermediul site-urilor web precum Note Investor. Trebuie doar să aveți grijă să-i faceți bine pe toți debitorii înainte de a preda banii câștigați cu greu.
7. Sindicatii imobiliare
Într-o sindicalizare imobiliară, un „operator” sau „sponsor” servește ca investitor imobiliar principal și caută parteneri tăcuți care să investească bani. Acești parteneri tăcuți sunt cunoscuți ca „membri” sau „parteneri limitati”. Spre deosebire de un site de crowdfunding sau o notă privată, acești parteneri limitați nu împrumută pur și simplu bani; ei devin parteneri adevărați cu o pondere fracțională a dreptului de proprietate.
Imaginează-ți că Odelia găsește o clădire de apartamente pe care vrea să o cumpere pentru 2 milioane de dolari. Are bani pentru 500.000 de dolari pentru a investi și decide să strângă ceilalți 1,5 milioane de dolari printr-o sindicalizare imobiliară. Ca operator, Odelia vă informează despre ofertă. Știți că are experiență în acest tip de proiecte de investiții, așa că ați strâns 100.000 de dolari, iar Odelia strânge restul de bani de la o mână de alți investitori.
Deoarece acumulezi 5% din bani, asta îți cumpără o participație de 5% din clădirea de apartamente. Această proprietate oferă o protecție mai mare pentru investiția dvs. Și pentru că sunteți un proprietar real, nu doar un creditor, obțineți toate beneficiile fiscale acordate investitorilor imobiliari, inclusiv deduceri peste nivel, deprecierea, deducerea de 20% și posibilitatea de amânare a impozitelor pentru câștigurile de capital cu o schimbă de 1031.
Cum să investești în sindicalizări imobiliare
De obicei, numai investitorii acreditați pot investi în sindicalizări imobiliare. Dacă sunteți un investitor acreditat, puteți avea acces la aceste proiecte de investiții imobiliare exclusiviste, la scară mai mare, prin cunoașterea investitorilor locali care se specializează în ele. Cine investește în clădiri de apartamente din zona ta? În comerț cu creșteri mari? Căutați cumpărători non-corporativi de imobiliare comerciale și rețea cu aceștia. În timp ce pot participa sau nu la ședințele clubului de investiții imobiliare locale, alți investitori pot să vă spună cine operează în acea nișă locală.
Înainte de a investi bani, asigurați-vă că înțelegeți termenii acordului. Cele mai multe proiecte de sindicare imobiliare sunt angajamente pe termen lung, în care investitorii nu pot pur și simplu să se vândă atunci când simt că le place.
Cuvânt final
Unele dintre investițiile imobiliare alternative de mai sus sunt mai ușor de cumpărat decât altele. Cei mai mulți necesită fie cunoștințe specifice, rețea specifică, statut de investitor acreditat sau o combinație dintre cele trei. Dar, pentru cei care doresc să investească ceva timp în învățarea de la sau în rețeaua cu investitorii imobiliari, randamentul se poate dovedi mai mare decât media titlurilor.
Cele mai ușoare alternative de investiții imobiliare de mai sus sunt site-urile de crowdfunding și REIT-urile care investesc în spații de coworking. Încercați să începeți de acolo și dacă vă place ceea ce găsiți, continuați să vă extindeți cunoștințele despre lumea largă a investițiilor imobiliare alternative.
Ce investiții imobiliare alternative vă interesează cel mai mult? De ce?
