8 Probleme cu cumpărarea de proprietăți de închiriere și deveniți proprietar

Înainte de a contacta agentul imobiliar sau de a naviga pe site-uri precum Roofstock, luați în considerare ce este cu adevărat implicat. Dacă doriți să creați imediat un venit, va trebui să vă închiriați proprietatea. Deși propunerea poate părea simplă, este altceva. Informațiile care urmează detaliază dezavantajele administrării proprietății.

Nu este menit să vă descurajeze de a merge mai departe, ci în schimb să vă arate că există dezavantaje, precum și avantaje pentru cumpărarea și gestionarea proprietăților de închiriere. Nu lăsați potențialul de a câștiga banii cu viziunea dvs. atunci când luați în considerare dacă sunteți sau nu tăiat pentru asta.

Probleme cu devenirea proprietarului

1. Porniți capitalul

Toți proprietarii potențiali iau în considerare costul achiziției unei proprietăți de investiții, dar mulți trec cu vederea costurile de remodelare. Cu alte cuvinte, nu vă așteptați ca costurile de pornire să se încheie la închidere.

Dacă cumpărați o casă deteriorată sau învechită, puteți cheltui o sumă semnificativă pentru a o face „închiriată”. Orice pagubă la fundație, instalații sanitare sau cablare poate costa reparații de mii de dolari. Dar chiar dacă cumpărați o proprietate în stare bună, este posibil să fiți totuși să faceți modificări pentru a obține codul. Acest lucru se datorează faptului că multe state au cerințe stricte pentru proprietățile de închiriere care vor trebui îndeplinite înainte de a începe închirierea.

Pe lângă remodelare, respectarea acestor standarde poate crește semnificativ costurile de pornire. De exemplu, să zicem că cumpărați un duplex construit recent care a fost ocupat anterior de proprietar. Legile proprietarului și ale locatarului statului tău impun să adăugați funcții de siguranță proprietății înainte de a face reclamă pentru chiriași. O defalcare a modificărilor necesare este următoarea:

• Balustrade instalate de-a lungul intrării din față și din spate: 1.300 USD
• Uși față și spate înlocuite cu uși securizate, din oțel armat: 300 USD
• Gaura peep instalată în ușa din față: 50 USD
• Intrare deadbolt instalată pe ușile din față și din spate: 50 USD
• Peretele despărțitor standard înlocuit cu un zid de foc: 1.600 USD
• Inspectarea codului completat: 35 USD

Cost total: 3.335 USD

2. Efectuarea de reparații

Când este vorba de un proprietar, două lucruri din viață sunt inevitabile: moartea și reparațiile. Nici măcar nu țineți cont de o afacere de administrare a proprietății decât dacă sunteți sigur că puteți plăti pentru reparații. Legile proprietarilor și locatarilor impun reparații serioase rapid. Dacă nu, poți fi făcut responsabil pentru daune suplimentare.

Lucrul despre reparații este că acestea se înghesuie pe tine și costă adesea foarte mult. De exemplu, dacă chiriașul vă sună la 11:30 pm noaptea pentru a vă spune că încălzitorul de apă s-a prăbușit și inundă casa, trebuie să trimiteți imediat un reparator de urgență pentru a opri apa și a usca covorul..

Deoarece este după ore, el vă va percepe 100 de dolari pe oră pentru fiecare din cele două ore în care este acolo. În plus, sunteți informat că trebuie să înlocuiți încălzitorul cu apă. Întrucât aceasta este o reparație care trebuie să se întâmple cât mai curând posibil, vă îndreptați către Sears și cumpărați cel mai rezonabil încălzitor de apă pe care îl vedeți. Nu numai că trebuie să plătiți pentru livrare și instalare, dar Sears nu vă va scoate încălzitorul de apă vechi, spart. Din fericire, tipul tău de reparație se oferă să îl elimine atâta timp cât îi plătești tariful său pe oră și să acoperi taxele de dumping.

Iată costul total pentru această reparație unică:

• Reparații de urgență (2 ore @ 100 USD pe oră): 200 USD
• Cost pentru achiziționarea unui nou încălzitor de apă de 50 de galoni: 599 USD
• Costul livrării și instalării: 329 USD la Sears
• Costuri pentru îndepărtarea și transportul vechiului încălzitor de apă (2 ore @ tariful standard de 50 $): 100 $ + 50 $ taxă de taxare = 150 $

Cost total: 1.278 USD

Problemele majore nu sunt singurele probleme pe care va trebui să le contorizezi. Unii chiriași vă vor suna pentru tot. Fii pregătit să-ți petreci timpul liber schimbând becurile, înlocuind filtrele de aer, curățările de uzură și stropind balamalele scârțâitoare.

3. Colectarea chirii

Veți avea chiriași mari care plătesc chiria la timp în fiecare lună. Veți avea chiriași buni, care alunecă din când în când, dar vă vor anunța întotdeauna când așteptați chiria. Și atunci veți avea chiriașii care nu plătesc și nu sună. În calitate de proprietar, va trebui să jucați încasări de facturi din când în când.

Întrebați-vă dacă vă confruntați comod cu chiriașii dvs. înainte de a începe închirierea. Rețineți că va trebui să faceți apeluri de judecată ca proprietar. De exemplu, imaginați-vă că ați avut un chiriaș timp de șase luni și o lună, el nu plătește chiria. Nu auzi de el de o săptămână. În cele din urmă, decideți să apelați, iar chiriașul vă spune că nu va putea plăti pentru încă 7 zile. Va trebui să alegeți fie să lăsați chiriașul să alunece, fie să începeți procesul de evacuare. Asigurați-vă că sunteți confortabil, luând acest tip de decizie și respectând-o.

4. Tratarea chiriașilor cu probleme

Cei mai mulți dintre chiriașii dvs. vor plăti chiria, vor trata proprietatea ca pe a lor și vor păstra vecinii fericiți. Dar, la un moment dat, veți avea inevitabil un chiriaș cu probleme.

În calitate de manager de proprietate, am văzut partea mea corectă de probleme. Odată, am acceptat să închiriez o proprietate pentru trei studenți. Până în a doua lună, au încetat să mai plătească chiria. Colegul meu și cu mine ne-am dus în casă să vorbim cu ei. Când ușa s-a deschis, am fost întâmpinat de un stâlp mare care ieșea din pământ și se extindea până la tavan. Locatarii au instalat un stâlp al pompierului în casă, completat cu o gaură în tavanul de la primul etaj și o grămadă de beton pe pământ. Locatarii au promis că vor plăti chiria și vor repara pagubele de la stâlp. Nu este surprinzător, nu au făcut-o.

A treia lună, am depus o evacuare. După audiere, chiriașii s-au întors în casă și și-au scos lucrurile înainte de șerif și am ajuns acolo. Când am intrat în interior, am găsit graffiti pe perete, beton în toalete și chiuvetă, mucegai în aparate, pete pe podele și un sondaj de pompier strălucitor.

Dacă veți fi proprietar, va trebui să vă ocupați de chiriași care se luptă cu alți chiriași, chiriași care fac daune investiției dvs. și chiriași care nu plătesc. Va trebui să cunoașteți bine legile privind evacuarea din starea dvs. și să fiți pregătiți să le utilizați.

5. Evacuări supraviețuitoare

Legile proprietarului și ale locatarului statului tău fac evacuări părea destul de simplu. Pentru a începe unul, accesați instanța locală, depuneți o notificare, programați o dată a instanței și vă prezentați la acea dată. Judecătorul îi spune apoi locatarului să plece. Chiriașul se îndreaptă direct spre proprietatea ta, se împachetează repede și iese pe ușă. Fără rău, fără rău, corect?

În realitate, evacuările sunt adesea extrem de costisitoare și consumă mult timp. Chiar dacă vă expulzați chiriașul cu succes, probabil că ați suportat cheltuieli majore și ați pierdut timp semnificativ în acest proces.

Am mai trecut până acum. Iată un exemplu de scenariu al modului în care se poate rezolva o evacuare:

1. Chiriașul nu își plătește chiria pe primul.
2. Al cincilea se rostogolește, iar chiriașul încă nu a plătit, dar decideți să așteptați încă cinci zile pentru a încerca să nu depuneți o evacuare.
3. Vine a zecea și încă nu ați auzit de la chiriaș. Vă duceți la instanță, vă plătiți taxa (care variază de la 35 USD la 100 USD sau mai mult, în funcție de starea dvs.), iar grefierul vă spune că judecătorul este susținut. Nu vă pot programa audierea decât luna viitoare.
4. Odată ce termenul de judecată se va întoarce, veți rămâne cu chirie de două luni. Judecătorul decide în favoarea dvs., dar acum trebuie să programați un timp cu șeriful pentru a finaliza evacuarea. Asta durează încă cinci zile.
5. Vă arătați cu șeriful de pe 20 și descoperiți că chiriașul a lăsat grămezi de lucruri în urmă. Conform legii în multe state, acum trebuie să închiriați un dulap de depozitare pentru a deține bunurile chiriașului. Asta costă încă 50 de dolari. Acum, dacă ai fost foarte norocos, ai un apartament vacant care are nevoie de curățare și reînchiriere. Chiar și la cel mai norocos, probabil că veți pierde cu cel puțin o lună chirie mai mult în timp ce căutați un chiriaș. Dacă nu ați avut atât de noroc, chiriașul a provocat unele daune pe care va trebui să le reparați înainte de a putea închiria din nou apartamentul.

Până la urmă, defalcarea arată cam așa:

• 4 luni au pierdut chiria la 750 $: 3.000 $
• Costul depunerii în instanță: 35 USD
• Cost pentru închiriere depozitare: 50 USD
• Costul efectuării reparațiilor: 500 USD

Cost total pentru evacuarea chiriașului: 3.585 USD

6. Gestionarea finanțelor

Proprietarii trebuie să privească gestionarea proprietății ca o ușă rotativă. Locatarii intră, rămân închiriatul și apoi pleacă. În timp ce unii chiriași vor reînnoi un contract de închiriere, cei mai mulți vor trece la următorul loc când contractul va fi încheiat și vă va lăsa cu un apartament gol.

În perioadele de jos, apartamentul ar putea sta în gol timp de câteva luni. Pentru a fi un proprietar de succes, va trebui să învățați să vă gestionați finanțele în perioadele de sărbătoare și foamete. În unele luni, veți avea ocupare completă, chirie plătită la timp și nicio reparație. Va trebui să fiți suficient de dedicați pentru a economisi și a nu cheltui în acele luni, deoarece în alte luni, veți experimenta locuri de muncă vacante, chirie târzie și reparații majore..

Finanțele unui proprietar nu rămân constante. Dacă puteți învăța să mergeți cu fluxul și să planificați pentru neașteptate, este posibil să supraviețuiți.

7. Păstrarea proprietății în siguranță

Dacă un locatar este rănit pe o proprietate pe care o deții, există șanse mari să fii trimis în judecată. Sigur, aveți asigurare pentru proprietarii de locuințe, dar aveți întotdeauna datoria să vă păstrați proprietatea în mod corespunzător și într-o stare de funcționare bună, astfel încât să evitați să contribuiți la posibile neplăceri. Păstrând unitățile în siguranță, indiferent de ce este nevoie, îți micșorezi foarte mult șansele de probleme în acest domeniu.

Pentru a preveni problemele, va trebui să cunoașteți codurile de construcție și siguranță din zona dvs. și să le urmați, participând periodic la întreținere și verificând proprietățile dvs. Poate că durează multă muncă, dar mai târziu vă poate economisi o luptă costisitoare.

8. Plata impozitelor

Un lucru pe care nu îl poți trece cu vederea este impozitele. Închirierea proprietății este afacerea dvs. și, astfel, va trebui să raportați veniturile pe care le câștigați atunci când depuneți impozitele în fiecare an. Dar o taxă obișnuită trecută cu vederea este impozitul pe proprietate. Dacă dețineți casa în care locuiți, plus o casă de închiriere, factura de impozit pe proprietate ar putea fi dublă față de cea plătită înainte de a cumpăra închirierea. Asigurați-vă că înțelegeți efectul pe care îl vor avea taxele pe linia de jos și că sunteți pregătiți să le plătiți.

Există câteva modalități prin care impozitele pot funcționa în avantajul proprietarului, mai ales pe o piață a locuințelor în scădere. Luați în considerare, de exemplu, dacă aveți nevoie să vă vindeți casa, dar nu puteți recupera ceea ce ați plătit pentru asta. Dacă o vindeți ca domiciliu principal, nu puteți solicita pierderea din impozite. Cu toate acestea, dacă o transformați mai întâi într-o proprietate de închiriere, este posibil să puteți solicita pierderea ca pierdere de afaceri împotriva oricărui venit de închiriere primit sau a venitului obișnuit. Aceasta vă poate reduce factura fiscală cu mii de dolari, mai ales dacă revendicați o pierdere mare și aveți un venit mare.

Cuvânt final

Cumpărarea proprietăților de închiriere este o modalitate excelentă de a câștiga bani. Amintiți-vă doar că a fi proprietar nu este totul distractiv și jocuri. Veți munci din greu pentru banii dvs. și vă puteți confrunta cu adversitate din când în când. Cumpărarea proprietății de închiriere nu este pentru toată lumea. Ar trebui să fie o opțiune de investiție pe care o luați în considerare doar după ce ați obținut un anumit nivel de independență financiară.

Nu numai că costurile de pornire și reparații în curs pot fi semnificative, dar veți dori să investiți o scădere substanțială pentru a obține cele mai bune condiții de împrumut și pentru a reduce plata lunară a creditului ipotecar. Acestea fiind spuse, fiți conștienți de faptul că pe o piață a locuințelor în jos, puteți pierde bani din investiția dvs. și puteți deveni cu capul în jos pe ipoteca dvs. Totuși, achiziționarea de proprietăți de închiriere poate fi o modalitate excelentă de a-ți suplimenta veniturile sau chiar de a-l înlocui pe cel actual.

Dețineți proprietatea de închiriere? Ce ai învățat din experiență?