Când ar trebui să-mi refinanțez împrumutul ipotecar?

Deci, cum să determinați dacă o refinanțare este potrivită pentru dvs.? În primul rând, trebuie să înțelegeți cum funcționează refinanțarea. Apoi, luați în considerare situația dvs. financiară și ce doriți să realizați cu o refinanțare. În cele din urmă, aruncați o privire la împrumuturile la care sunteți eligibil în contextul obiectivelor dvs. financiare pe termen lung.

Factorii de mai jos detaliază acest proces și vă vor ajuta să luați o decizie în cunoștință de cauză dacă vă refinanțați sau nu ipoteca actuală.

Refinanțarea creditului ipotecar 101

Cum funcționează refinanțarea

Când refinanțați o ipotecă la domiciliu, plătiți ipoteca inițială și o înlocuiți cu una nouă. Termenii și rata dobânzii la noul împrumut pot fi diferite, dar proprietatea care garantează împrumutul este în continuare aceeași.

Deoarece aveți deja proprietatea, de multe ori este mai ușor să refinați decât a obținut împrumutul inițial. În plus, dacă dețineți proprietatea de mai mult timp, este posibil să aveți capitaluri proprii semnificative, ceea ce poate facilita și refinanțarea.

Costurile de refinanțare

Când vine vorba de costuri, există două lucruri importante de înțeles. Primul este că refinanțarea vine cu costuri aproape la fel de ipotecare inițiale. Va trebui să plătiți costurile de închidere, asigurarea de titlu și taxele de avocat și, de asemenea, va trebui să plătiți pentru o taxare, taxe și taxe de transfer..

Cu siguranță nu este gratuit. Deși multe bănci fac reclamă ipotecilor „fără costuri”, nu există cu adevărat așa ceva. Cu toate acestea, puteți obține un credit ipotecar fără costuri în care costurile de închidere sunt fie adăugate la soldul împrumutului (ceea ce înseamnă că veți plăti dobânzi la costurile de închidere) sau veți plăti pur și simplu o rată mai mare pentru a le acoperi..

Prin urmare, atunci când se ia în considerare o refinanțare, este vital să se stabilească dacă economiile pe care le veți obține dintr-o rată a dobânzii mai mică vor compensa costurile pe care le veți suporta.

Al doilea lucru de înțeles este că costurile de închidere variază în funcție de rata ta. Cu alte cuvinte, dacă doriți cea mai mică rată disponibilă, costurile dvs. de închidere vor fi relativ mari. În mod alternativ, dacă acceptați o rată ușor mai mare, costurile de închidere vor fi probabil reduse.

De exemplu, o refinanțare la 6% te poate costa 2.000 de dolari pentru a închide, în timp ce o rată mai mică la 5.75% te poate costa 3.000 de dolari. Dar dacă acceptați o rată de 6,5%, s-ar putea să nu aveți deloc costuri din buzunar. De fapt, împrumutul de 6,5% este posibil să fi fost anunțat ca un împrumut fără costuri. Cu toate acestea, puteți vedea că într-adevăr „plătiți” costurile de închidere sub forma unei rate mai mari a dobânzii.

Cum refinanțarea vă poate economisi bani

Probabil că sunteți deja conștienți că o refinanțare vă poate reduce plata lunară. Cu toate acestea, o rată a dobânzii mai mică vă poate permite, de asemenea, să vă acumulați mai rapid capitaluri și să vă plătiți soldul împrumutului. Când vă plătiți ipoteca în fiecare lună, priviți cu atenție declarația. Deoarece creditul dvs. ipotecar este amortizat pe o perioadă lungă de timp, de obicei 30 de ani, plățile de dobândă reprezintă o bucată semnificativă a plății lunare, în special în primii zece ani ai împrumutului dvs..

Când vă refinanțați ipoteca la o rată a dobânzii mai mică, suma pe care o plătiți în dobânzi va scădea. În plus, dacă termenul noii dumneavoastră ipotecare se potrivește cu câți ani au rămas la ipoteca inițială, suma pe care o plătiți către principal va crește. Dacă vă puteți permite și nu aveți alte datorii cu dobândă ridicată, o strategie bună este de a direcționa suma de bani pe care o economisiți din refinanțare către plățile principale suplimentare. În acest fel, suma dvs. lunară de credit ipotecar nu se schimbă, dar vă puteți plăti acasă mult mai repede.

În cele mai multe cazuri, o refinanțare care presupune eliminarea asigurării ipotecare private (PMI) vă va ajuta, de asemenea, să vă economisiți bani. Dacă casa dvs. are peste 20% capitaluri proprii, nu va trebui să plătiți PMI, cu excepția cazului în care aveți un credit ipotecar FHA sau sunteți considerat un împrumutat cu risc ridicat. Dacă plătiți PMI și creditorul dvs. actual nu îl va elimina, chiar dacă casa dvs. are cel puțin 20% capitaluri proprii, poate doriți să considerați o refinanțare numai din acest motiv.

Factorii de luat în considerare înainte de refinanțare

Luați în considerare următoarele pentru a înțelege cât de probabil este un refinanțare care vă poate ajuta, dacă sunteți eligibil pentru unul și cum să mergeți la structurarea acestuia:

1. Rata dobânzii curente
Pur și simplu, dacă poți intra într-o ipotecă cu o rată mai mică, merită să te uiți la o refinanțare. Acestea fiind spuse, luați în considerare cât timp vă va lua pentru recuperarea costurilor de închidere.

De exemplu, dacă ați plătit 2.000 de dolari pentru a vă refinanța ipoteca la o rată mai mică și plata a scăzut cu 150 de dolari pe lună, probabil că vă va lua puțin peste un an pentru a vă echilibra. În general, cel puțin o jumătate de punct către reducerea completă a ratei dobânzii vă va economisi suficienți bani pentru a anula costurile de închidere în câțiva ani.

2. Împrumut Jumbo
Dacă ipoteca inițială a fost un „împrumut jumbo”, dar de atunci ați plătit soldul la mai puțin de 417.000 USD, este posibil să puteți obține o refinanțare „regulată”. Cu alte cuvinte, există șanse mari să te califici pentru o rată a dobânzii mai mică, chiar dacă ratele în general nu au scăzut semnificativ.

3. Costuri de închidere
Deoarece fiecare ipotecă, inclusiv o refinanțare, are taxe asociate cu aceasta, trebuie să înțelegeți cum le veți plăti și dacă chiar are sens pentru situația dvs..

De exemplu, într-o ipotecă „fără costuri”, fie vă alocați comisioanele în soldul creditului, fie acceptați o rată a dobânzii mai mare pentru a acoperi aceste taxe. Dacă vă puteți permite, veți economisi bani pe termen lung, achitând taxele din buzunar. Cu toate acestea, dacă nu vă puteți permite acest lucru și intenționați să stați în casă un timp, adăugarea comisioanelor la soldul dvs. este probabil să funcționeze mai bine decât să acceptați o rată a dobânzii mai mare. Dar dacă vă așteptați să vă mutați în următorii ani, acceptarea ratei dobânzii mai mari va fi mai avantajoasă.

Luați în considerare întreaga imagine financiară atunci când stabiliți dacă vă finanțați sau nu costurile de închidere. De exemplu, dacă aveți datorii cu carduri de credit cu dobândă mare, dar aveți bani la îndemână pentru a permite cheltuielile de închidere, ar putea avea sens să plătiți datoria cu dobândă mare și să finanțați costurile de închidere. Apoi, puteți direcționa plățile care ar fi mers pe cardul dvs. de credit către împrumutul de acasă. În acest fel, puteți plăti costurile de închidere mai repede decât ați putea plăti aceeași sumă a datoriei cardului de credit.

4. Pedeapsa anticipată ipotecară
Unii brokerii și băncile ipotecare oferă împrumuturi care au o penalitate de plată în avans. În timp ce un împrumut cu o penalitate de plată anticipată are de obicei taxe mai mici sau o rată mai bună, dacă plătiți creditul din timp, veți datora o taxă care poate fi abruptă. Pedeapsa este în vigoare pentru o perioadă de timp stabilită și poate scădea uneori cu timpul. Dar dacă doriți să vă refinanțați ipoteca înainte de expirarea penalității de plată anticipată, va trebui să plătiți penalitatea, care în final poate face refinanțarea mai costisitoare decât merită.

5. Durata timpului în care stai în casă
Acest lucru este important în contextul costurilor de închidere și mai ales dacă aveți în vedere un nou împrumut cu o penalitate de plată. Când vine vorba de închiderea costurilor, doriți să vă asigurați că recuperați cheltuielile înainte de a vă deplasa.

De exemplu, dacă ați plătit 2.000 de dolari în costuri de închidere și acum plătiți cu 100 de dolari mai puțin dobândă în fiecare lună, va dura 20 de luni înainte să efectuați o pauză efectivă și să începeți să vedeți economii reale. Dacă ați finanțat costurile de închidere adăugându-le în soldul împrumutului, va dura și mai mult.

Dacă nu intenționați să vă aflați acasă cel puțin doi ani, probabil că nu merită refinanțare deloc - cu excepția cazului în care, poate, refinanțați de la o rată foarte ridicată la una mult mai mică sau dacă faceți comerț în afara Costuri de închidere a buzunarului pentru o rată a dobânzii mai ridicată, care este încă mai mică decât rata inițială de credit ipotecar.

Dacă vă distrați ideea de a plăti o penalitate de plată anticipată pentru noul împrumut pentru a obține o rată mai mică, ar trebui să vă angajați să rămâneți în casa dvs. prin perioada de penalizare anticipată, care poate fi de până la cinci ani sau mai mult.

6. Scorul dvs. de credit
Dacă creditul dvs. s-a îmbunătățit de la obținerea creditului dvs. ipotecar inițial, puteți beneficia acum de o rată mai mică. Verificați raportul de credit înainte de a începe procesul pentru a confirma dacă acesta este sau nu cazul. Adesea, câțiva ani de plăți ipotecare în timp util vă vor îmbunătăți scorul astfel încât să vă calificați pentru o rată a dobânzii mai mică.

De asemenea, comparați datoriile și veniturile acum cu ceea ce a fost când ați scos ipoteca inițială, deoarece băncile cer, în general, ca raportul datoriilor și veniturilor să scadă sub 36%. Dacă de atunci ați acumulat datorii semnificative sau dacă venitul dvs. a scăzut, este posibil să nu vă calificați pentru o rată mai mică sau o refinanțare, în ciuda creditului stelar.

7. Valoarea capitalului propriu în casa ta
Majoritatea creditorilor doresc să vadă o parte din capitaluri proprii pentru a vă califica pentru un împrumut. În general, cu cât este mai mare echitate în casa ta, cu atât va fi mai ușor să refinanțezi. Este ideal un minim de 20%, dar este posibil să fiți totuși eligibil pentru o refinanțare, chiar dacă aveți mai puțin, cum ar fi 10%. Cu toate acestea, termenii pot să nu fie la fel de favorabili.

Pentru a refinanța cu capitaluri scăzute sau fără echivalent, consultați secțiunea „Situații speciale” de mai jos.

8. Ipoteca cu rată reglabilă sau cu balon
Majoritatea persoanelor care au o ipotecă cu rată reglabilă sau un credit ipotecar cu plată în balon contează la refinanțare la un moment dat dacă intenționează să rămână în casa lor. Deoarece refinanțarea poate dura un timp, acordați-vă suficient timp pentru a aplica și obțineți aprobarea înainte de a ajusta rata dvs. sau de a plăti balonul dvs.. Verificați dublu documentele de împrumut pentru a vă asigura că știți exact data acestei date și planificați-vă.

9. Termenul de împrumut
Mulți oameni refinanțează o nouă ipotecă de 30 de ani de mai multe ori și nu se apropie niciodată de obiectivul de a deține casa directă. Deoarece dobânzile constituie marea majoritate a plăților dvs. în primii zece-cincisprezece ani, veți plăti mult mai multe dobânzi dacă continuați să resetați ceasul.

Prin urmare, este, în general, o idee bună să solicitați un termen de împrumut atât timp cât numărul de ani rămase pe ipoteca inițială, atât timp cât vă puteți permite. Acest lucru vă permite să vă plătiți ipoteca în conformitate cu programul inițial, reducând în continuare rata. Puteți refinanța chiar și într-un termen mai scurt, ceea ce vă poate ridica plata, dar vă poate aduce o rată și mai bună și vă poate seta să plătiți împrumutul mai devreme.

Nu uitați, nu vă concentrați pe plata lunară pentru excluderea termenului împrumutului, a ratei dvs. și a costurilor de închidere. De exemplu, un broker ipotecar fără scrupule vă poate arăta un împrumut cu o plată mai mică, care are de fapt un termen de 30 de ani, cheltuieli mari și o rată care nu este cu mult mai mică decât rata pe ipoteca dvs. curentă.

10. Persoane listate pe ipoteca refinanțată
În general, dacă încercați să adăugați sau să eliminați pe cineva dintr-o ipotecă, cum ar fi, după o căsătorie sau divorț, creditorul vă va cere să refinați. Acest lucru este făcut pentru a determina dacă cealaltă persoană se va califica sau nu, sau dacă vă veți califica singură.

Cu toate acestea, s-ar putea să poți rezolva ceva cu creditorul ipotecar pentru a-ți îndeplini obiectivul fără a trece printr-o refinanțare completă. Acest lucru este valabil mai ales dacă persoana care va fi pus pe ambele credite ipotecare se poate califica pentru ipoteca.

11. Al doilea împrumut ipotecar sau împrumut propriu
Dacă aveți oa doua ipotecă, un împrumut de capitaluri proprii sau o linie de credit pentru capitaluri proprii (HELOC), puteți economisi o mulțime de bani refinanțând-o în ipoteca principală..

Pentru a stabili dacă puteți, adăugați toate împrumuturile la domiciliu împreună. Dacă valoarea curentă a locuinței dvs. depășește valoarea împrumuturilor, este posibil să puteți refinanța împrumuturile într-unul. În acest fel, veți plăti o rată mică pe întreaga sumă, în loc de o rată scăzută pentru ipoteca dvs. principală și una mai mare pentru a doua.

Situații speciale în ceea ce privește echitatea de casă

O abundență sau o lipsă de echitate pot cauza probleme atunci când vine vorba de refinanțare. Următoarele oferă sfaturi despre cum să gestionați cel mai bine ambele situații:

Opțiuni de finanțare scăzute sau fără echitate

Așa cum am spus mai devreme, dacă aveți o capitaluri reduse sau nu, refinanțarea poate fi dificilă sau imediat imposibilă. Cu toate acestea, pentru anumite tipuri de împrumuturi și situații specifice, sunt disponibile opțiuni speciale de refinanțare.

De exemplu, dacă aveți cel puțin 5% capital propriu în casa dvs., puteți beneficia de o refinanțare FHA. Sau pentru proprietarii de case care nu au ratat nicio plată, Programul de refinanțare la prețuri de acasă sau HARP, vă pot ajuta să refinați la o rată mai mică, chiar dacă sunteți cu capul în jos în ipoteca dvs. Acest program le permite proprietarilor de case cu credite ipotecare Fannie Mae sau Freddie Mac să refinanțeze până la 125% din valoarea actuală a casei.

În mod alternativ, dacă vă aflați în pericol iminent de a vă pierde casa, Programul de modificare la domiciliu sau HAMP, vă poate modifica contractul de împrumut prin refinanțare, un termen de împrumut prelungit și, dacă este necesar, reducere principală pentru a reduce plățile la cel mult 31% din venitul dvs. brut. Asistența este, de asemenea, disponibilă dacă vă luptați să faceți plăți pentru oa doua ipotecă, dacă sunteți șomer sau dacă vă confruntați deja cu excluderea. Cea mai mare parte a acestor împrumuturi sunt oferite de programul guvernamentale Making Home Affordable, dar sunt administrate prin intermediul creditorilor obișnuiți.

O opțiune pe care unii proprietari au folosit-o în trecut este un împrumut „piggyback”, unde un împrumut de capitaluri proprii este luat pentru 10% din sold și o ipotecă primară pentru restul. Un astfel de aranjament poate însemna termeni mai favorabili. Cu toate acestea, odată cu apariția unor cerințe de creditare mai stricte, poate fi dificil să găsești o bancă sau o uniune de credit care este dispusă să facă acest tip de împrumut.

Rafinanțe de încasare

Este posibil să fi văzut publicitate pentru refinanțări care spun „puneți bani în buzunar” sau „primiți bani de acasă”. Acestea sunt denumite rafinanțe de încasare. Aici noul împrumut este mai mare decât împrumutul vechi și primești diferența de numerar. Dar banii nu sunt gratuite - este un împrumut din capitalul propriu în casa ta. Cu alte cuvinte, trebuie să o plătiți înapoi.

Deși băncile și brokerii pot propune acest lucru ca o modalitate excelentă de a plăti datoriile, de a lua o vacanță sau de a obține bani la facultate, problema este că este doar o soluție temporară. De fapt, puteți ajunge să plătiți mult mai mult pentru acea „încasare” dacă nu aveți un plan în vigoare pentru modul în care îl veți plăti înapoi..

De exemplu, atunci când vine momentul să vă vindeți casa, nu veți obține la fel de mult din vânzare, deoarece veți avea un sold mai mare de împrumut pentru a plăti. Sau, mai rău, totuși, dacă piața imobiliară scade, puteți deveni cu capul în jos în ipoteca dvs. și, de fapt, datorați banii atunci când vindeți.

Rafinanțările de încasare sunt în general cu rate ale dobânzii mai mari, chiar dacă scoți doar o sumă „mică” de numerar. Mai exact, multe bănci oferă refinanțare pentru a vă plăti cărțile de credit. Dar aceasta este o mișcare riscantă în care tranzacționați datorii negarantate (cărțile de credit) pentru datorii garantate (ipoteca). Dacă nu puteți să vă plătiți datoria cu cardul dvs. de credit, cel mai rău lucru care se poate întâmpla este o hotărâre judecătorească care să vă strângă salariile. Dar dacă nu puteți plăti ipoteca, vă veți pierde casa.

Asigurați-vă că vă puteți permite de fapt o plată ipotecară care încorporează datoria dvs. de credit înainte de a asigura această datorie cu casa dvs. De fapt, dacă aveți probleme la plata datoriei, contactați un consilier de credit înainte de a vă refinanța ipoteca.

Cum să economisiți bani la costurile de închidere

Iată câteva moduri de a minimiza costurile de închidere asociate cu o refinanțare:

• Dacă aveți nevoie de o evaluare și casa dvs. a crescut semnificativ în valoare sau există multe vânzări comparabile în cartierul dvs., întrebați agentul imobiliar dacă puteți utiliza o evaluare automatizată în loc de o evaluare completă. Acest lucru va economisi câteva sute de dolari.
• Deși veți avea totuși nevoie de asigurare de titlu, întrebați dacă puteți obține rata de „reeditare” în locul ratei complete.
• Vedeți dacă creditorul dvs. actual vă poate oferi o refinanțare cu dobândă mai mică înainte de a semna documente cu un nou creditor. Este posibil să vă poată obține o afacere rezonabilă, fără costuri.

Calculați-vă economiile

Utilizați un calculator de refinanțare pentru a afla cât de mult puteți economisi. Stați cu declarația dvs. ipotecară și determinați cât plătiți pentru impozitele imobiliare și asigurarea proprietarilor de case, deoarece aceste sume nu se vor schimba atunci când refinanțați. Cu toate acestea, dacă proprietatea dvs. a scăzut în valoare, este posibil să puteți reduce și impozitul pe proprietatea dvs..

Apoi, obțineți o cifră de bilet cu privire la costurile de închidere de la bancă sau broker care s-a ocupat de prima ta ipotecă. Costurile medii de închidere pentru o refinanțare de 200.000 USD sunt de 3.741 dolari, dar sumele variază foarte mult în funcție de regiune. De asemenea, va trebui să știți cât timp ați rămas din împrumut și să decideți dacă aveți de gând să păstrați același termen de împrumut sau dacă îl veți scurta sau prelungi.

De exemplu, să spunem că Jim a fost în casa sa și actualul credit ipotecar de șapte ani. Inițial a plătit 145.000 de dolari pentru casă și are o plată ipotecară lunară de 916 $ la 6,5%. Chiar și după șapte ani, el plătește doar 206 de dolari din principalul său pe lună, în timp ce 710 $ din plata sa vor plăti dobânzi. Încă mai datorează 130.897 de dolari pe ipoteca sa.

El decide să refinanțeze și este capabil să obțină o rată de 5% și plătește 2.000 USD cu costuri de închidere. Optează să păstreze același termen de împrumut, iar noua sa plată este de 799 USD pe lună.

Ipoteca veche la 6,5%

• Plata lunară: 916 USD
• Suma dobânzii: 710 USD
• Suma principală: 206 USD

Ipoteca nouă la 5%

• Plata lunară: 799 USD
• Suma dobânzii: 545 USD
• Suma principală: 254 USD

Nu numai că Jim va economisi 117 dolari la plata lui în fiecare lună, dar, din moment ce va plăti mai puțin dobândă, va achita mai mult din soldul creditului decât a fost anterior. Cu toate acestea, atunci când Jim își va face impozitele, nu va avea la fel de multe dobânzi ipotecare la domiciliu și va pierde unele avantaje acolo. În funcție de pachetul de impozitare pe venit al lui Jim, deducerea fiscală pierdută se poate spăla mai mult sau mai puțin cu ritmul accelerat în care își plătește capitalul. Cu alte cuvinte, îi va dura lui Jim aproximativ 17 luni pentru a face o pauză, prin care își recuperează 2.000 de dolari în costurile de închidere.

În orice caz, executați numerele cu privire la momentul în care veți sparge chiar și în funcție de cât de mult veți economisi lunar, cât de multă echitate veți construi și cât o deducere fiscală veți renunța cu rata dobânzii mai mică. Doar atunci poți determina când ești probabil să te rupi chiar și de situația ta.

Cuvânt final

Întrucât solicitarea unei refinanțări va prejudicia scorul dvs. de credit, determinați dacă sunteți sau nu probabil să vă calificați înainte de a depune cererea. Dacă vi se pare puțin probabil, este posibil să doriți să așteptați până când valoarea casei dvs. va crește, scorul dvs. de credit se îmbunătățește sau raportul datoriilor pe venit scade. De asemenea, planificați-vă dacă doriți să solicitați un alt împrumut, cum ar fi un împrumut auto, care vă va afecta capacitatea de a refinanța.

Apoi, după ce ați stabilit că vă veți califica, consultați situația dvs. financiară, inclusiv extrasul de credit ipotecar și ce doriți să realizați cu o refinanțare. Fiți clar în aceste puncte când discutați despre opțiuni cu un agent de credit ipotecar sau cu o bancă și nu uitați să nu vă concentrați exclusiv pe un singur lucru, cum ar fi rata sau plata, deoarece puteți ajunge să pierdeți o componentă importantă a împrumutului la care sunteți de acord..

Cel mai important, bazează-te pe propria evaluare a ipotecii curente în raport cu noile cotații pe care le primești și rulează numere pe fiecare dintre ele pentru a stabili care are cel mai mare sens în funcție de obiectivele tale.

Ți-ai refinanțat vreodată ipoteca? Care au fost principalii factori care au dus la decizia ta și cât de mult ai sfârșit să economisești?